Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

LÊ QUÝ CƢƠNG

NGHIÊN CỨU HIỆN TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TAM ĐẢO GIAI ĐOẠN 2010 - 2012

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.80.01.03
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS. TS. Nguyễn Thế Hùng đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian
tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài
nguyên và Môi trường, Viện đào tạo sau Đại học - trường Đại học Thái
nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh
phúc, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh phúc đã
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn Lê Quý Cương
1.1.1.3. Quan hệ cung, cầu 7
1.1.2. Khái quát về giá đất và định giá đất 7
1.1.2.1. Giá đất 7
1.1.2.2. Định giá đất 8
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất ở 9
1.1.3.1. Yếu tố thông thường 9
1.1.3.2. Yếu tố khu vực 16
1.2. Cơ sở thực tiễn 19

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

iv
1.2.1. Thị trường bất động sản Việt Nam 19
1.2.1.1. Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam 19
1.2.1.2. Những đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam 23
1.2.2. Kinh nghiệm quốc tế về định giá đất và quản lý giá đất 25
1.2.2.1. Australia 26
1.2.2.2. Thụy Điển 26
1.2.2.3. Singapore 27
1.2.3. Cơ sở pháp luật hiện hành về định giá đất, bất động sản 27
1.2.3.1. Xây dựng giá đất 27
1.2.3.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai về giá đất 29
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 30
2.2. Nội dung nghiên cứu 30
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hộ trên địa bàn huyện Tam Đảo 30
30
2.2.3. Giá đất ở quy định chung trên địa bàn huyện Tam Đảo 30

3.3.1.2. Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn
xã Hồ Sơn 53
3.3.1.3. Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn xã
Tam Quan 59
3.3.1.4. Hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã
Đại Đình 65
3.3.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 70
3.3.3. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 73
3.3.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch, cơ sở hạ tầng và chính sách tới
giá đất 74
3.4. Đề xuất một số giải pháp 77
KẾT LUẬN 80
1. Kết luận 80
2. Kiến nghị 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

- BĐS
: Bất động sản
- TBTT
: Trung bình thị trường
- CP
: Chính phủ
- TNMT
: Tài nguyên Môi trường

- HĐND
: Hội đồng nhân dân
- TL
: Tỉnh lộ
- QL
:Quốc lộ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Tam Đảo năm 2012 40
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Tam Đảo
năm 2012 43
Bảng 3.3: Tổng hợp số lượng giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp do chuyển
nhượng trên địa bàn huyện Tam Đảo giai đoạn 2010-2012 45
Bảng 3.4: Giá đất ở, trên địa bàn xã Hợp Châu 47
Bảng 3.5: Giá đất trên địa bàn xã Hồ Sơn 54
Bảng 3.6: Giá đất ở, trên địa bàn xã Tam Quan 60
Bảng 3.7: Giá đất trên địa bàn xã Đại Đình 65
Bảng 3.8: Giá đất trên đường TL 302 71
Bảng 3.9: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

xã hội, an ninh, quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn không
biết bao công sức mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Giá đất là một phạm trù kinh tế gắn liền với sự xuất hiện của thị trường
đất đai. Hiện nay, trong điều kiện Việt Nam thị trường đất đai đã xuất hiện và
đang hoạt động, vấn đề giá đất càng trở nên quan trọng và cần thiết.
Định giá đất được coi là một nội dung hoạt động của quản lý nhà nước
về đất đai. Định giá đất nhằm xác định cơ sở khoa học và quan hệ kinh tế để
hoạch định các chính sách, đảm bảo các nguồn thu cho đất nước trên cơ sở
xác định các loại thuế về đất và bất động sản.
Khi đất đai tham gia vào hoạt động thị trường thì vấn đề định giá đất trở
nên rất quan trọng. Định giá đất còn là cơ sở khoa học để tính toán nghĩa vụ
của người sử dụng đất đối với Nhà nước khi Nhà nước giao quyền sử dụng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

2
đất như tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế đất, tính
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
Để Nhà nước thực hiện vai trò kiểm soát của mình đối với thị trường
đất đai, cần phải thực hiện công tác định giá đất một cách chặt chẽ và có khoa
học trên cơ sở pháp luật. Hiện nay công tác này còn gặp nhiều khó khăn, bất
cập chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Định giá đất là một vấn đề mang tính cấp thiết trong quản lý nhà nước
về đất đai đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai. Để
tìm hiểu kỹ hơn những vấn đề liên quan đến giá đất, thực trạng những gì đang
diễn ra trên thị trường chuyển nhượng đất ở, đặc biệt là một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở nên tôi quyết định chọn nghiên cứu đề tài : “Nghiên cứu
hiện trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Tam Đảo, giai đoạn 2010-2012”.

4.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn huyện Tam
Đảo.
- Làm cơ sở cho chính quyền địa phương và các tổ chức, cá nhân thực
hiện các giao dịch về đất đai trên địa bàn.
- Là tài liệu tham khảo cho các công trình nghiên cứu khác hoặc các
công trình nghiên cứu tương tự tại các địa phương khác.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học về giá đất
1.1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1.1. Địa tô
*Lý thuyết địa tô của Các Mác
Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất
đai C.Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình
thành giá đất”. Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, “địa tô” là một dạng

kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần
thị trường tiêu thụ hơn là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân.
Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa tô
chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư
bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất như nhau nhưng kết
quả thu được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở
hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao
động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện tự
nhiên khách quan đưa lại.
+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp.
Như vậy, địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện
của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có
điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau
giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
- Địa tô tuyệt đối
Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay
xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

6
hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả
sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu
tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội.
- Địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá
trị thặng dư siêu ngạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu
ruộng đất. (Đề án định giá BĐS ). [14]

dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định
trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất
đai sẽ ngày càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông
thường khác. Vì vậy, quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác.Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và
bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập
bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ
lệ lãi suất vay thế chấp.
1.1.2. Khái quát về giá đất và định giá đất
1.1.2.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

8
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong không gian và thời gian xác định. (Đề án định giá BĐS ). [14]
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá

dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không
những không mất đi mà có xu hướng tăng lên.
* Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng
giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài
sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý
chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, như trên
đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính
đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định giá đất như sau:
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định. (Đề án định giá BĐS ). [14]
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất ở
1.1.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có
tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh
tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các
loại đất.
*Yếu tố hành chính:
Nhân tố hành chính chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ
góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy
chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó … Từ đó đạt được
mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

10


11
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất.
*Yếu tố nhân khẩu:
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu của kinh tế xã hội. Ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với độ mật nhân
khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu:
Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất
tăng lên.
Tố chất nhân khẩu:
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và
tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn
đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là trật tự
xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp
cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất
tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình:
Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô
thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia
đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời,
nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng
lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng.
*Yếu tố xã hội:
Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh
hưởng đến giá đất qua 4 mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

13
* Yếu tố quốc tế:
Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn thiện của thị trường
nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của
tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua
ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước
ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và tác động đến giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới:
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và
tách rời sự phát triển kinh tế thế giới, nói chúng hoặc ít hoặc nhiều đều có
quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới
càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở lên mật thiết. Cho nên, sự thịnh
suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của
kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng không có ngoại lệ.
Nhân tố chính trị quốc tế:
Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế.
Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu
đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho
nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá
đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa
kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi
xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là
nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.
*Yếu tố kinh tế:
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế
dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình
chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật

ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu
càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

15 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

16
Biến động vật giá:
Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người. Tài sản nhà đất trong
thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm bảo giá trị cho nên biến
động vật giá tỉ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỉ lệ
tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở
khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có
nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp.
Mức lãi suất:
Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn
ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có liên quan đến
đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể
có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc
đem tài sản thể chấp để có khoản vay. Do đó, nhà đầu tư hoặc nhân viên định
giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ
hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến
động mức lãi xuất.
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội của nơi có