ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

PHẠM NGỌC TRÂM

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------------------------

PHẠM NGỌC TRÂM

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60.85.01.03



Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian
tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài
nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đào tạo Sau Đại Học - trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc đã giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn các hộ gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Phạm Ngọc Trâm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CNTB

3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................... 2
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................... 4
1.1. Thị trường bất động sản ........................................................................ 4
1.1.1. Khái niệm .......................................................................................... 4
1.1.2. Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam ................................... 4
1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................... 14
1.2.1. Khái niệm về giá đất .......................................................................... 14
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................................................... 15
1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ................................... 20
1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới ..................................................... 20
1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam .................................................... 22
CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 25
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


v

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................ 26
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................. 26
2.4.3. Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu ................................................ 27
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ............................ 28
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................. 29
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Bình Xuyên, tỉnh


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Xuyên năm 2012 .................. 34
Bảng 3.2: Khung giá đất ở tại nông thôn ..................................................... 36
Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại nông thôn...................................................... 36
Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại đô thị ............................................................ 36
Bảng 3.5. Giá đất ở quy định tại các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên (Khu vực I)
..................................................................................................... 37
Bảng 3.6. Giá đất ở quy định tại các khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình
xuyên (Khu vực II) ...................................................................... 38
Bảng 3.7. Giá đất ở quy định tại khu vực ven trục đầu mối giao thông chính
thuộc địa phận huyện Bình Xuyên (Khu vực III) ......................... 39
Bảng 3.8. Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 17
tuyến đường từ năm 2010 đến 30/06/2013 ................................... 43
Bảng 3.9. Giá đất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên
(khu vực I) ................................................................................... 49
Bảng 3.10 Giá đất ở tại các khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình Xuyên
(khu vực II ................................................................................... 57
Bảng 3.11. Giá đất ở tại khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc
huyện Bình Xuyên (khu vực III) .................................................. 65

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Để phát huy
nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước, chính sách pháp luật đất đai hiện hành đã xác định quyền sử dụng
đất là hàng hóa, được tham gia thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy sự
hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản tạo vốn cho
đầu tư phát triển.
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản
lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Luật Đất đai đã xác định giá đất do Nhà
nước quy định phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường … Việc thực thi chính
sách pháp luật đất đai về giá đất đạt nhiều thành tựu, tuy nhiên giá đất do nhà
nước quy định thường chưa sát với thực tế, còn thấp hơn nhiều so với giá đất
thị trường.
Huyện Bình Xuyên có tổng diện tích tự nhiên 14.847,31ha, quy mô dân
số trung bình của huyện 109.472 người, mật độ dân số trung bình là 752
người/km2, có vị trí địa lý thuận lợi để giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với
các địa phương khác trên địa bàn tỉnh và cả nước. Bình Xuyên được xác định
là “vùng lõi” về phát triển công nghiệp và đô thị của tỉnh Vĩnh Phúc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


2

Trong thời gian qua, huyện Bình Xuyên phát triển mạnh mẽ về kinh tế xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
theo hướng công nghiệp, dịch vụ, hình thành các khu công nghiệp.. Giá đất đã
và đang là vấn đề bức xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và sự thăng trầm của thị trường bất động sản địa phương, bên cạnh đó
còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường. Đôi

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc và các ngành hữu quan.
- Ý nghĩa trong thực tiễn:
Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá
đất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, trên
cơ sở đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói
chung và địa bàn nghiên cứu nói riêng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Thị trường
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao
đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến
bất động sản (đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất) tại một thời điểm
nhất định; thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX,
đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh
BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã
phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái
nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát
triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân
hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng
giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris
giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng,
dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là
Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền
thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng
hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động
kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD
giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


6

giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng
mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi
suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một
cuộc suy thoái về kinh tế. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005). [7]
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang
phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường
đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ
nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền

1.1.2.1 Thị trường bất động sản Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc
loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và
phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội là xã hội phong kiến và xã hội
thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như
không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của
nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã
khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên.
Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai
và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện
theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả
thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch
bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho
các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


8




9

pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật Đất đai
1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật Đất đai 1993). Như vậy, từ khi
Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người
sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của
thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam.
Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua
nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho
nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất
hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất
bắt đầu tăng lên. (Lê Phương Thảo, 2007). [2]
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn
lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính
thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước
vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS
không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu
tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã
chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá
nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu
lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được
tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


11

nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp
định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng.
Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch
2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy
hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch
phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô
thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm
trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về
quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia
tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất
là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn
đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ
năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26 tháng 11 năm 2003
thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định
mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy
định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền
năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử

1.1.2.3. Đặc điểm của thị trường Bất động sản Việt Nam
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa
hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc
điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở
chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,
kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và
hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình
trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị
trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ
nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


13

trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều
kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa
theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán
đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng.
Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm
qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức.
* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất
thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế
và cho đời sống xã hội. Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn
ra ba cơn sốt đất vào các năm 1993 - 1995, 2001 - 2003 và 2006 - 2008. Việc

dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu
của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn. (Nguyễn Thế
Huấn, 2009). [6]
1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
1.2.1.1. Giá đất, giá trị đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai,
hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất.
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài
sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành,
có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó
thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định
giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm
trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan
hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
1.1.1.2. Giá đất Nhà nước và giá đất thị trường
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


15

nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục