ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------

----------

NGUYỄN ĐỨC ANH
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2011 - 2015

Thái Nguyên, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------

----------

NGUYỄN ĐỨC ANH
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: K43 - ĐCMT - N03
: Quản lý tài nguyên
: 2011 - 2015
: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, 2015


iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản.

CNH-HĐH

: Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa

CP

: Chính phủ.

ĐĐ

: Đất đai.

ĐGĐ

: Định giá đất.

HĐND

: Hội đồng Nhân dân

KH


QLĐĐ

: Quản lý đất đai.

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất.

TNMT

: Tài nguyên Môi trường.

TT

: Thông tư.

TTg

: Thủ tướng.

UBND

: Ủy ban Nhân dân.

VT

: Vị trí

XHCN


vừa qua ............................................................................................................ 20


vi

2.3.2. Thị trường đất đai thế giới .................................................................... 21
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................. 23
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 23
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị Trấn Hương Sơn ............. 23
3.3.2. Công tác quản lý đất đai Thị Trấn Hương Sơn ..................................... 23
3.3.3. Giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn ......................................... 23
3.3.3.1. Giá đất ở theo quy định của nhà nước trên địa bàn Thị Trấn
Hương ơn......................................................................................................... 23
3.3.3.2. Giá đất ở thực tế trên thị trường trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn .. 23
3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương
Sơn giai đoạn 2013 - 2014 .............................................................................. 23
3.3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Hương Sơn ...................................................................................................... 23
3.3.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở trên
địa bàn thị trấn Hương Sơn ............................................................................. 24
3.3.4.3. Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Hương Sơn ...................................................................................................... 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp .................................................. 24
3.4.2. Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp .................................................... 24
3.4.3. Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu................................................... 26
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 26

4.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
giai đoạn 2013 - 2014 ................................................................................... 39
4.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Hương Sơn ...................................................................................................... 39
4.4.1.1. Kết quả điều tra giá đất đường phố VT I ........................................... 40
4.4.1.2. Kết quả điều tra giá đất đường, phố VT II ......................................... 42
4.4.1.3. Kết quả điều tra giá đất, đường phố VT III........................................ 43
4.4.1.4. Kết quả điều tra giá đất đường, phố VT IV ....................................... 44
4.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở trên
địa bàn thị trấn Hương Sơn ............................................................................. 47
4.4.3. Một số yếu tố khác tác động đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Hương Sơn ...................................................................................................... 48
PHẦN 5: KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN...................................................... 50
5.1. Kết luận ................................................................................................. 50
5.2. Kiến nghị ............................................................................................... 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. Tiếng Việt
II. Tài liệu trích dẫn từ INTERNET
PHỤ LỤC


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử
dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội,
phát triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ
nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân khi thu
hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất ở.v.v. dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố
cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng,
gây áp lực đối với chính quyền và ảnh hướng đến việc phát triển kinh tế xã
hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương, đặc biệt là tại thị trấn Hương
Sơn. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất ở là một
trong những nguyên nhân chủ yếu.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, em đã thực hiện đề tài khóa luận
tốt nghiệp “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20132014”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn thị trấn Hương Sơn.
- Điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số tuyến
đường đặc trưng để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn
Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm giúp cho việc xác định giá đất ở phù
hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất


3

như: Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị định của Chính
phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ TNMT, Bộ Tài chính, Quyết định của
UBND Tỉnh Thái Nguyên.
- Thống kê thu thập các số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn thị trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình - Tỉnh Thái Nguyên trong 2

Bảng 4.1: Tăng trưởng kinh tế 2009- 2014 thị trấn Hương Sơn ..................... 29
Bảng 4.2: Cơ cấu kinh tế thị trấn giai đoạn 2010 - 2015 ................................ 30
Bảng 4.3. Khung giá đất ở tại nông thôn ........................................................ 35
Bảng 4.4. Khung giá đất ở tại đô thị ............................................................... 35
Bảng 4.5: Giá đất ở thực tế trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 ... 37
Bảng 4.6. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
trấn Hương Sơn năm 2013-2014 ....................................................... 37
Bảng 4.7: Giá đất ở tại VT I trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 .... 40
Bảng 4.8: Giá đất ở tại VT II trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
năm 2013-2014.................................................................................. 43
Bảng 4.9: Giá đất ở tại VT III trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
năm 2013-2014.................................................................................. 44
Bảng 4.10: Giá đất ở tại VT IV trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
năm 2013-2014.................................................................................. 45
Bảng 4.11. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .......... 47
Bảng 4.12. Xếp loại mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ……….. 48


5

nhân do nhu cầu của xã hội đối với nông phẩm ngày càng tăng mà đất đai lại
có hạn nhất là đối với loại đất tốt.
Tuy nhiên theo Mac, địa tô không phải do đất sinh ra mà cùng với toàn
bộ giá trị thặng dư trong nông nghiệp chủ yếu do lao động thặng dư của công
nhân nông nghiệp tạo ra, độ màu mỡ của ruộng đất chẳng qua chỉ là điều kiện
tự nhiên để lao động của công nhân có năng suất lao động cao hơn.
Địa tô tuyệt đối: là khoản tiền mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất
không phải dưới hình thái địa tô chênh lệch. Thực chất đó là khoản chênh lệch
giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất xấu. Địa
tô tuyệt đối được xác định thông qua giá cả đất đai và giá cả đất đai lại phụ

hạn chế đó, như giá trị quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng, giá trị quyền cho
thuê, giá trị quyền thế chấp…
Ở hầu hết các nước khác, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai, giá bán mảnh đất đó chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong một không gian và một khoảng thời gian xác định.
Nhưng ở nước ta giá trị của đất đai không giống với các nước có chế độ tư
hữu về đất đai, nước ta là nước duy nhất công nhận đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý trên toàn lãnh thổ và đại diện cho toàn
dân thực hiện quyền sở hữu. Giá cả đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất
và trong thị trường bất động sản không có việc mua bán quyền sở hữu đất mà
thực chất là mua bán quyền sử dụng mảnh đất đó. Bên cạnh đó Nhà nước ta
thường giao đất cho người dân sử dụng ổn định, lâu dài và trong thời gian sử
dụng đó chủ sử dụng có thể thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp. cho thuê… tương tự như trong quyền sở hữu. Điều
4 luật đất đai 2003, khoản 23 quy định rõ: Giá quyền sử dụng đất (còn gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. [10].
2.1.3. Phân loại giá đất
Trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá thực tế
trên thị trường. Hai loại giá này đều có mặt trực tiếp trong quan hệ đất đai
giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người dân với nhau.


7

* Giá nước do Nhà nước quy định:
Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, khung
giá cho các loại đất, cho từng loại vùng theo thời gian. Căn cứ vào nguyên tắc
xác định giá đất và khung giá của chính phủ, UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương xác định cụ thể giá đất của từng địa phương. Giá đất do

khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp. [1].
* Giá trị thị trường:
Giá trị thị trường thường được hình thành trong thị trường, xét trong
mối tương quan giữa quy mô và cơ cấu sản xuất với quy mô và cơ cấu nhu
cầu của thị trường nhất định của hàng hóa. Giá trị thị trường có thể là giá trị
được hình thành trong điều kiện sản xuất trung bình của xã hội, hay trong
điều kiện sản xuất và lưu thông nhất định cung ứng phần lớn hàng hóa cho
nhu cầu của xã hội và trực tiếp là nhu cầu thị trường. Dưới chủ nghĩa tư bản
độc quyền, hình thành hai loại giá cả: Giá cả độc không quyền là giá cả của
các nhà tổ chức không độc quyền bán ra và giá cả độc quyền là giá cả của các
nhà tổ chức độc quyền bán ra. Đặc điểm của giá cả độc quyền là ở chỗ nó
chênh lệch với giá trị một cách lâu dài và ổn định. Ở Việt Nam, trên cơ sở vận
dụng phương thức kinh doanh kết hợp kế hoạch hóa với kinh tế thị trường sau
khi thực hiện đường lối đổi mới năm 1986, nhất là năm 1990, đã thực hiện cơ
chế giá hình thành theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, thay
cho cơ chế kế hoạch tập trung và bao cấp như trước kia.
Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh
tranh trong nội bộ ngành. Giá trị thị trường của hàng hóa không phải là giá trị
cá biệt của hàng hóa, nó được quy định nhờ thời gian lao động xã hội tất yếu
của hàng hóa. Một mặt, giá trị thị trường có thể là giá trị bình quân của hàng
hóa được tạo ra bởi một ngành sản xuất. Mặt khác, giá trị cá biệt của loại
hàng hóa đó mà số lượng sản phẩm rất lớn được cấu thành từ ngành này được


9

sinh ra trong điều kiện bình quân của ngành này. Trong tình hình nói chung
mà hàng hóa của xí nghiệp sản xuất trong điều kiện trung bình, nhưng lại
chiếm số lượng rõ rệt trong ngành, còn số lượng sản xuất của xí nghiệp bậc
cao và xí nghiệp bậc thấp lại đại thể bằng nhau, như thế có thể sinh ra hiện


11

nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ yếu tố kích động
thái quá mức nào.
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào
đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua
quyền sử dụng đất trong thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó được biểu hiện do người bán và người
mua tự thỏa thuận trong một thời điểm xác định. Xét về phương diện tổng
quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là giá của quyền sử dụng đất đó trên
thực tế trong một không gian và thời gian xác định.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa vào các yếu tố sau:
- Sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.
- Mục đích của người mua và người bán.
- Nhu cầu về đất đai của thị trường.
- Tác động của môi trường sống và xã hội.
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.
Lưu ý khi điều tra giá trên thị trường của đất đai những trường hợp mua
bán đặc biệt như: ép giá, mua bán trong gia đình… [1].
2.2. Các phương pháp xác định giá đất
Có rất nhiều phương pháp để xác định giá đất nhưng theo điều 4 Nghị
định 188\2004\NĐ - CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và
khung giá đất thì chỉ có hai phương pháp được áp dụng đó là phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. [4].
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Cơ sở lý luận:
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của
một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể
so sánh được đã được mua bán trên thị trường.



13

2.2.2. Phương pháp thu nhập
* Cơ sở lí luận
Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập là giá trị thị trường của một tài
sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận
được từ tài sản.
Quá trình chuyển đổi các thu nhập dòng tương lai thành giá trị vốn hiện
tại được gọi là quá trình vốn hoá, và có thể được thể hiện đơn giản như sau:
Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ tỷ lệ vốn hoá (*)
* Ưu điểm của phương pháp thu nhập
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ
nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà mảnh đất mang lại
cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp
đơn giản.
- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng
cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự
báo trước với một độ tin cậy cao.
* Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập
- Độ tin tưởng vào định giá theo phương pháp thu nhập trong kết luận
cuối cùng phụ thuộc vào giá trị và độ tin cậy của các giả thiết và các dự kiến
đã sử dụng.
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập
tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham
số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng
nhiều của yếu tố chủ quan.

* Giai đoạn trước năm 1980
Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản


iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản.

CNH-HĐH

: Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa

CP

: Chính phủ.

ĐĐ

: Đất đai.

ĐGĐ

: Định giá đất.

HĐND


QH-KH

: Quy hoạch-Kế hoạch.

QLĐĐ

: Quản lý đất đai.

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất.

TNMT

: Tài nguyên Môi trường.

TT

: Thông tư.

TTg

: Thủ tướng.

UBND

: Ủy ban Nhân dân.

VT