BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN ðỨC VŨ

TÌM HIỂU GIÁ ðẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN
GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN TRÂU QUỲ, HUYỆN
GIA LÂM, TP. HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HÀ NỘI, NĂM 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN ðỨC VŨ

TÌM HIỂU GIÁ ðẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN
GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN TRÂU QUỲ, HUYỆN
GIA LÂM, TP. HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI.
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THÀNH

HÀ NỘI, NĂM 2013


Nguyễn ðức Vũ

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

2


MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ 2
MỤC LỤC ..................................................................................................... 3
DANH MỤC BẢNG...................................................................................... 6
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................... 7
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... 8
MỞ ðẦU ....................................................................................................... 9
1. Tính cấp thiết của ñề tài.............................................................................. 9
2. Mục ñích và yêu cầu nghiên cứu .............................................................. 10
2.1 Mục ñích của ñề tài:............................................................................... 10
1.2.2 Yêu cầu:.............................................................................................. 10
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................... 11
1 Cơ sở lý luận ...............................................Error! Bookmark not defined.
1.1 Giá ñất và ñịnh giá ñất.............................Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Giá ñất ..................................................Error! Bookmark not defined.
1.1.2 ðịnh giá ñất, nguyên tắc ñịnh giá ñất....Error! Bookmark not defined.
1.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất...............Error! Bookmark not defined.
1.2.1 ðịa tô: ...................................................Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Lãi xuất ngân hàng...............................Error! Bookmark not defined.
1.2.3. Quan hệ cầu – cung..............................Error! Bookmark not defined.
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ............Error! Bookmark not defined.
1.3.1 Yếu tố thông thường ..............................Error! Bookmark not defined.

3.3. Phương pháp xử lý thông tin số liệu ...................................................... 50
3.3.1. Phương pháp thống kê........................................................................ 50
3.3.2. Phương pháp so sánh ......................................................................... 50
3.3.3. Phương pháp ñiều tra hộ .................................................................... 50
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................... 51
1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu .................... 51
1.1 ðiều kiện tự nhiên .................................................................................. 51
1.1.1. Vị trí ñịa lý ......................................................................................... 51
1.1.2. ðịa hình.............................................................................................. 51

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

4


1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................... 53
1.2.1. Thực trạng phát triển ngành nông nghiệp........................................... 53
1.2.2. Thực trạng phát triển ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và xây
dựng cơ bản ................................................................................................. 54
1.2.3. Thực trạng phát triển thương mại – dịch vụ - du lịch.......................... 54
1.2.4. Hiện trạng các công trình kỹ thuật ..................................................... 55
1.2.5. Văn hóa xã hội.................................................................................... 57
2. Hiện trạng sử dụng ñất ............................................................................. 57
3. Giá ñất Quy ñịnh trên ñịa bàn thị trấn Trâu Quỳ:...................................... 58
4. Giá ñất qua ñiều tra thực trạng.................................................................. 59
4.1. Thu thập số liệu thị trường .................................................................... 59
4.2. Kết quả ñiều tra giá ñất thị trường tại các loại ñường phố.................... 59
4.2.1 ðường Nguyễn ðức Thuận .................................................................. 60
4.2.2. ðường Ngô Xuân Quảng:................................................................... 65
5. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn nghiên cứu ....................... 70

Nguyễn ðức Thuận ...................................................................................... 74
Bảng 20: Bảng thống kê các yếu tố cá biệt của thửa ñất trên ñường ............. 76
Ngô Xuân Quảng.......................................................................................... 76
Bảng 21. Tổng hợp nhận xét của người dân ñược ñiều tra về giá ñất ở…..…77

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

6


DANH MỤC HÌNH
Hình 1. ðồ thị cung và cầu với một thị trường ñất ñai ñiển hình ........... Error!
Bookmark not defined.
Hình 2. Sự thay ñổi về cầu .............................Error! Bookmark not defined.
Hình 3. Sự thay ñổi về cung ...........................Error! Bookmark not defined.
Hình 4. Nhu cầu nhà ở Mỹ giai ñoạn 1995 – 2007Error!

Bookmark

not

defined.
Hình 18. ðồ thị so sánh giá ñất giữa các vị trí khác nhau trong khu vực 1
ñường Ngô Xuân Quảng............................................................................... 73

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

7



phối của hàng loạt các quy luật như quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy
luật cạnh tranh nên các quy ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất cũng phải phản
ánh ñúng các quy luật của nền kinh tế thị trường. ðiều này ñược Nghị quyết
Hội nghị lần thứ sáu, Ban chấp hành Trung ương ðảng khóa X chỉ rõ: “Tiếp
tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp
với những nguyên tắc cơ bản của kinh tế thị trường nhằm thúc ñẩy nền kinh tế
phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững”2. Trong khi ñó, giá ñất do nhà nước quy
ñịnh vẫn thấp hơn so với giá thị trường, ñặc biệt khi giá ñất trên thị trường gia

1
2

Văn kiện ñại hội ñại biểu toàn quốc lần thứ XI – Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011-2020.
Văn kiện ðại hội ñại biểu toàn quốc lần thứ IX, (Hà Nội: Nxb, Chính trị quốc gia 2003) tr. 86.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

9


tăng nhanh như hiện nay thì sự chênh lệch này là rất lớn. Trong nền kinh tế thị
trường, giá ñất là một yếu tố thường xuyên biến ñộng trong khi các quy ñịnh
về giá ñất áp dụng cho một năm và chưa theo kịp với sự biến ñộng của giá ñất
trên thị trường. Sự chênh lệch giữa giá do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất trên
thị trường là ñiều kiện làm nảy sinh các hành vi chuyển nhượng mua bán, ñầu
cơ ñất ñai kiếm lời, tham nhũng…..Trước tình hình ñó, ñể tìm hiểu giá ñất và
ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất phục vụ cho công tác quản lý Nhà
nước về ñất ñai, chúng tôi ñi nghiên cứu ñề tài: “Tìm hiểu giá ñất và các yếu
tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia
Lâm, thành phố Hà Nội”.

trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa.
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản thế giới
Thị trường bất ñộng sản của nước ta, bên cạnh những nét riêng, cũng có
những ñặc ñiểm chung của thị trường bất ñộng sản của thế giới. Vì vậy, trước
hết chúng ta nghiên cứu các ñặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản thế giới.
a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BðS ñều hình
thành và phát triển qua 4 cấp ñộ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài
chính hoá
Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: ðó là giai ñoạn của tất cả mọi người ñều có
thể tạo lập ñược nhà của mình. Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có
thể hình thành nên một cái nhà và ñược coi là BðS. Trong cấp ñộ này, các

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

11


chính sách về ñất ñai, các chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò
quyết ñịnh.
Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp
xây dựng. Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, do hạn chế về năng lực
xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một
BðS lớn, một dự án BðS. Trong cấp ñộ này, các chính sách về xây dựng và
các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết ñịnh.
Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BðS, do hạn chế
về các ñiều kiện bán BðS, không phải doanh nghiệp nào cũng ñủ tiền ñể phát
triển BðS cho tới khi bán ra ñược trên thị trường. Trong cấp ñộ này, các ngân
hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án
khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về

(sôi ñộng), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu ñiều (ñóng băng) và phục
hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BðS nước Mỹ
trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi
chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BðS nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải
qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BðS Hồng Kông từ sau
chiến tranh thế giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn
là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BðS Trung
Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu
kỳ dao ñộng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng
trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm
1994.
c. Thị trường BðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,
trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước
BðS là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị trí và
nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi ñó, tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt ñộng của thị trường BðS mang tính ñịa phương sâu sắc.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

13


Mặt khác, thị trường BðS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của ñất nước. Sản phẩm hàng hoá BðS có “dư thừa” ở vùng này
cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược. Bên cạnh ñó, mỗi thị trường
mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự phát
triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ
phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát
triển của thị trường BðS khác nhau. Thị trường BðS ở các ñô thị có quy mô

thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BðS có tính dị biệt, tin tức thị trường
hạn chế, ñất ñai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết ñịnh của Nhà nước
nên thị trường BðS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BðS không hoàn hảo còn do tính chất không tái
tạo ñược của ñất, nên thị trường BðS mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều hơn
các thị trường hàng hoá khác.
e. Thị trường BðS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế
BðS là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã ñược
ñầu tư. Mà ñầu tư tạo lập BðS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời
gian hình thành BðS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BðS tham gia lưu
thông trên thị trường BðS, các giá trị cũng như các quyền về BðS ñược ñem
ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu
hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. ðiều này chứng
tỏ thị trường BðS là ñầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BðS hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể huy ñộng ñược
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân
(Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng BðS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

15


Ngoài ra, thị trường BðS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây
dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ nội thất,
thị trường lao ñộng v.v.. dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới
sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân.

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá quyền sử dụng ñất. Tại ñiều 4 Luật ðất ñai
2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích
ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng ñất”.
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá
ñất là do các yếu tố chính như: ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.2.1. ðịa tô là một trong những căn cứ hình thành giá ñất
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ,
ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra
và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư
hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. ðịa tô tư bản chủ
nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh nông
nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại
ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong chủ nghĩa

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

17





Bên cạnh ñịa tô chênh lệch còn có ñịa tô tuyệt ñối, ñó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh
doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
ñất của ñịa chủ ñể xây dựng. ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không ngừng tăng lên.
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất
có thể thay ñổi, vì ñịa tô vận ñộng ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua ñất
giảm ñi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua ñất tăng nên.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong
quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do ñó giá
ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất căn cứ
vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. Trong phạm vi nền kinh
tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt
ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất
ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông
nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá ñất,
với mối tương quan giữa ñịa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học ñã
tổng kết và ñưa ra công thức xác ñịnh giá ñất:
Giá ñất=ðịa tô/Lãi suất ngân hàng
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp


Theo hình 2.1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay ñổi, dẫn ñến sự chuyển dịch của ñường
cung và cầu, ñiểm cân bằng cũng thay ñổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay
mua nhà tăng lên, thì ñường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, ñiểm cân bằng
dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không ñổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống
P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng cung
về ñất ñai trên thị trường luôn cố ñịnh về không gian, vì ñất ñai không thể di
chuyển ñược từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

20


ñều giữa các ñịa phương do do các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí ñịa lý, khí
hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư...
ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng như
việc có thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì cung
cầu ñược xem như hàm số của giá. Theo Luật ñất ñai 2003, hiện ở nước ta có
hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: Giá do Nhà
nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá ñất
do Nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường. Giá ñất do Nhà nước quy
ñịnh dùng ñể áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất.
Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, cũng có
những trường hợp áp dụng giá thị trường ñể tính giá của thửa ñất (công tác ñấu

ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất. ðể ñiều tiết về số lượng
cung ñất ñai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng ñất, cho chuyển mục ñích
sử dụng ñất ñóng vai trò quyết ñịnh. ðiều này phụ thuộc vào chất lượng quy
hoạch sao cho vừa ñảm bảo cung về ñất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa ñảm
bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại ñất.
ðối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" ñã ñược xác ñịnh là một
trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng ñất tại ðiều 22 Luật ñất ñai 2003.
Trình tự, thủ tục chuyển mục ñích sử dụng ñất theo Luật ñất ñai 2003 cũng
thuận lợi nhiều so với Luật ñất ñai 1993.
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
Giá ñất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
ñịnh giá BðS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà ñịnh giá ñã tổng hợp và ñưa ra các nhân tố chủ yếu:
2.2.3.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng ñồng ñến giá ñất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ñến mức giá cả
ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ ñó trở thành cơ sở ñể quyết
ñịnh giá cụ thể cho các loại ñất.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

22


a. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước ñến giá ñất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch ñất ñai nhằm mục ñích nâng cao
hiệu quả sử dụng ñất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá ñất bao
gồm các mặt: