BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI :
CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CỦ CHI,
HUYỆN CỦ CHI, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH : NGUYỄN THỊ KIM LOAN
MSSV : 05333080
LỚP : CDO5CQ
KHÓA : 2005-2008
NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Tp Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2008

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT
NGUYỄN THỊ KIM LOAN
CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CỦ CHI,
HUYỆN CỦ CHI, TP HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: TS. ĐÀO THỊ GỌN
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
Tháng 7 năm 2008
LỜI CẢM ƠN
Thành kính ghi ơn sâu sắc nhất đến Cha Mẹ đã sinh thành, dưỡng dục, nuôi dạy con nên
người và các thành viên trong gia đình đã tiếp sức cho tôi vững tiến bước trên con
đường học vấn.
Xin chân thành cảm ơn:


Củ Chi là một huyện ngoại thành của Tp Hồ Chí Minh chiếm diện tích rất lớn với
quá trình hình thành và phát triển lâu đời, có quá trình đô thị hóa nhanh cùng với việc
hình thành và mở rộng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và diện tích đất Nông
nghiệp ngày càng giảm do chuyển mục đích khác. Mặc khác, sự phát triển về kinh tế đã
kéo theo nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao nên tình hình chuyển nhượng đất đai
và chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng nhiều và phức tạp tạo ra những biến động về
đất đai gây khó khăn cho Nhà nước trong việc quản lý quỹ đất do sự thay đổi về: diện
tích, kích thước, chủ sử dụng… Nhìn chung, từ năm 1993 trở lại đây công tác quản lý
Nhà nước về đất đai của huyện có sự chuyển biến tích cực và dần đi vào nền nếp. Đội
ngũ cán bộ Địa chính từ huyện xuống các xã, thị trấn có trình độ chuyên môn ngày càng
được nâng cao. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được triển khai đồng bộ, đạt
được những kết quả khả quan, tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển với tốc độ nhanh
và góp phần ổn định trật tự an ninh - chính trị - xã hội trên địa bàn huyện nói riêng và
thành phố nói chung. Tuy nhiên việc theo dõi biến động sử dụng đất và cập nhật số liệu
vào sổ sách cũng như chỉnh sửa trên bản đồ chưa được kịp thời. Trước tình hình đó,
công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Huyện Củ Chi nói chung và
Thị Trấn Củ Chi nói riêng trở nên cấp bách và thiết thực hơn.
Trên cơ sở đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội và đánh giá tình hình quản
lý - sử dụng đất của Thị Trấn Củ Chi đề tài được nghiên cứu nhằm đưa ra một số giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính tốt hơn.
MỤC LỤC
Trang bìa
Giấy xác nhận
Lời cảm ơn
Tóm tắt
Mục lục
Chữ viết tắt
Danh sách bảng, hình, sơ đồ
Tài liệu tham khảo
Danh sách phụ lục

III.1 Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến đất đai trên địa bàn
Thị Trấn Củ Chi--------------------------------------------------------------------------------25
III.2 Đánh giá về điều kiện kinh tế - xã hội gây áp lực đối với đất đai trên địa bàn
Thị Trấn Củ Chi--------------------------------------------------------------------------------25
III.3 Thống kê các loại đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi---------------------------------27
III.4 Định hướng phát triển Thị Trấn Củ Chi đến năm 2020------------------------------28
III.5 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi ----------------------------28
III.5.1 Công tác đăng ký đất đai ban đầu ------------------------------------------------28
III.5.2 Đánh giá tình hình lập hồ sơ địa chính ban đầu---------------------------------29
III.5.3 Công tác cấp, đổi, cấp lại GCNQSDĐ--------------------------------------------31
III.5.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng
đất------------------------------------------------------------------------------------------------32
III.6 Biến động sử dụng đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi--------------------------------33
III.6.1 Biến động diện tích tự nhiên-------------------------------------------------------33
III.6.2 Biến động sử dụng các loại đất chính---------------------------------------------34
III.6.3 Biến động do thực hiện các quyền------------------------------------------------35
III.6.4 Biến động do sai sót chuyên môn-------------------------------------------------38
III.6.5 Những tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất, nguyên nhân chính, giải pháp khắc
phục, những kinh nghiệm về sử dụng đất---------------------------------------------------38
III.7 Chỉnh lý biến động đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính-------------------------39
III.7.1 Quy trình chỉnh lý biến động đất đai hiện nay-----------------------------------39
III.7.2 Nguyên tắc chỉnh lý khi có biến động--------------------------------------------41
III.7.3 Kết quả chỉnh lý biến động từ năm 2006 đến nay (tháng 6/2008) trên địa bàn
Thị Trấn Củ Chi--------------------------------------------------------------------------------48
III.8 Đánh giá tình hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ
Chi------------------------------------------------------------------------------------------------48
III.9 Một số vấn đề rút ra trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai --------49
III.9.1 Những tồn tại ------------------------------------------------------------------------49
III.9.2 Các giải pháp khắc phục------------------------------------------------------------50
PHẦN IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ------------------------------------------------52

đoạn 2006-2007---------------------------------------------------------------------------------33
Bảng 8: Tình hình sử dụng và biến động đất đai giai đoạn 2000-2007 trên địa bàn
Thị Trấn Củ Chi--------------------------------------------------------------------------------33
Bảng 9: Biến động do thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
Thị Trấn Củ Chi giai đoạn 2006-2007-------------------------------------------------------35
Bảng 10: Biến động do thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Thị Trấn trong
6 tháng đầu năm 2008 tại Thị Trấn Củ Chi-------------------------------------------------36
Bảng 11: So sánh biến động do thực hiện một số quyền giữa Thị Trấn Củ Chi với
20 xã của huyện Củ Chi trong 6 tháng đầu năm 2008-------------------------------------37
Bảng 12: Một số trường hợp chỉnh lý trên sổ theo dõi biến động tại Thị Trấn Củ
Chi------------------------------------------------------------------------------------------------46
Danh sách hình, sơ đồ
Sơ đồ 1: Đường đi của sơ đồ biến động-----------------------------------------------------40
Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện chỉnh lý hồ sơ biến động------------------------------------41
Hình 1: Trường hợp xử lý tách thửa, thửa mới là 145 tách từ thửa 92-------------------42
Hình 2: Thửa chưa chỉnh lý trong trường hợp nhập thửa----------------------------------43
Hình 3: Thửa đã chỉnh lý trong trường hợp nhập thửa ( nhập thửa 257, 258, 259
thành thửa 257)---------------------------------------------------------------------------------43
Hình 4: Biến động theo tuyến thẳng chưa chỉnh lý----------------------------------------44
Hình 5: Biến động theo tuyến thẳng đã được chỉnh lý (một phần thửa của thửa số
459, 460, 461 đã nhập vào đường)-----------------------------------------------------------44
Hình 6: Biến động theo khu tập trung chưa chỉnh lý---------------------------------------44
Hình 7: Biến động theo khu tập trung đã chỉnh lý------------------------------------------45

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu
Trong những năm gần đây, nền kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt sự phát
triển nhiều mặt, đất đai trở thành một trong những động lực hết sức quan trọng trong sự
phát triển ấy. Song song đó, tình hình sử dụng đất đai có những biến động rất lớn, đặc

lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện Củ Chi, Tp Hồ Chí Minh.
Mục đích nghiên cứu
Cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai thường xuyên và liên tục nhằm hoàn thiện hồ
sơ địa chính.
Trang

1

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
Đảm bảo cho bản đồ và hệ thống hồ sơ địa chính đã được thiết lập qua các năm
luôn phản ánh đúng và kịp thời với hiện trạng sử dụng đất, góp phần quản lý chặt chẽ
quỹ đất của địa phương.
Đối tượng nghiên cứu
Qúa trình cập nhật, chỉnh lý tất cả các hồ sơ, sổ sách, tư liệu bản đồ và quá trình
biến động sử dụng đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện Củ Chi.

Phạm vi nghiên cứu
Đề tài này thực hiện cập nhật biến động theo hướng dẫn 7576/HD-QLĐĐ ngày
08/06/2000 về việc hướng dẫn đăng ký cập nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và
hệ thống sổ bộ địa chính của Sở Tài Nguyên-Môi Trường, Tp Hồ Chí Minh.
Chỉ cập nhật những trường hợp biến động hợp pháp đối với các loại đất của hộ gia
đình, cá nhân.
Ý nghĩa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
Việc triển khai công tác cập nhật chỉnh lý biến động trên toàn huyện trong giai
đoạn hiện nay là rất có ý nghĩa bởi nó sẽ đem lại những lợi ích thực sự giúp cho địa
phương quản lý tốt quỹ đất của mình, đồng thời rà soát lại những hồ sơ biến động còn
tồn động từ có hướng giải quyết phù hợp nhằm mang lại hiệu quả tốt nhất cho công tác
quản lý đất đai của huyện nói riêng và thành phố nói chung.

Trang

đất, dữ kiện định vị, chỉ tiêu đánh giá đất, đôi khi được minh họa bằng bình đồ trên giấy
trang trí rất nghệ thuật nhưng độ chính xác cũng rất tương đối. Thời kỳ cận đại, đã nẩy
sinh nhu cầu một hệ thống địa chính bao quát, nhiều dự án được thử nghiệm, nhờ những
biến đổi của thời kỳ hiện địa đã đem lại sự thống nhất cho nền địa chính có bản chất
khác nhau. Nền địa chính thuế đã được tạo dựng, phát triển tại Pháp và trên phần lớn
diện tích châu Âu. Từ năm 1808 đến năm 1850 bản đồ giải thửa tổng quát (địa chính
Napoleon hay địa chính cũ), đặt nền móng cho địa chính Pháp đương đại. Bản đồ địa
chính Napoleon gồm một bình đồ giải thửa, được đo đạc và thành lập rất cẩn thận,
nhưng là một bản vẽ thể hiện trạng thái tĩnh và không dự kiến trước việc cập nhật hóa
thông tin.
Nền địa chính đương đại (Bộ luật 1930) đặt ra nhu cầu cấp thiết phải đổi mới hoàn bộ
nền địa chính cũ, đòi hỏi phải cập nhật hóa hàng năm các bình đồ địa chính đã tái lập.
Trong khuôn khổ cải tổ việc quản lý đất đai, tất cả các xã phải cập nhật hóa hàng năm
bản địa chính của mình. Bản địa bạ đổi mới ngay từ đầu đã có một hệ thống ghi chép,
trình bày trên giấy, hàng năm mọi thay đổi đều được ghi lại.
Trang

3

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
Địa chính Đức
Ở Đức, bản đồ địa chính mới với nội dung định vị và mô tả tổng thể các thửa đất và
nhà cửa, gồm có một bình đồ địa chính và một sổ cái dùng để mô tả. Các thửa đất được
xác định chủ yếu theo quan hệ với sở hữu, còn loại hình sử dụng chỉ giới hạn ở nhưng
rất chung (đất canh tác , đất rừng…), các thửa đất được đánh giá chính xác trên thực địa
(bằng cột mốc) và được đánh số theo một hệ thống định dạng thống nhất cùng số liệu
với số ghi trong sổ địa bạ, bởi vì sơ đồ vị trí này có giá trị làm vật chứng minh. Mọi sự
thay đổi đều phải nhất thiết ghi vào sổ địa bạ và được quản lý thống nhất, chặt chẽ.
I.2 Tình hình quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai ở Việt Nam
Ngành địa chính Việt Nam có từ thời đại vua Hồng Đức (gọi là bản đồ Hồng Đức),

Trang

4

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
Trong giai đoạn này, phong trào hợp tác xã sản xuất vẫn còn tồn tại, đại bộ phận
ruộng đất đưa vào hợp tác xã quản lý và sử dụng nên hiện trạng ruộng đất có sự thay đổi
rất lớn, tình hình quản lý đất đai phức tạp.
- Bản đồ giải thửa trước giải phóng.
- Sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất.
Thời kỳ 1980-1985
Thời kỳ triển khai đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê theo chỉ thị 299 trong cả
nước đối với đất nông nghiệp. Thành phố Hồ Chí Minh có 125 phường, xã cơ bản hình
thành nên hệ thống hồ sơ mới. Hệ thống bản đồ và hồ sơ có rất nhiều biến động so với
trước thời kỳ giải phóng.
Nói chung, thời kỳ này có bản đồ giải thửa tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản
lý, điều tra sử dụng đất nhưng các khu vực nông thôn đa số là đo bao để dân tự khai
không xác định vị trí trên bản đồ. Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký được thiết lập trong
giai đoạn này mang tính điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất và còn nhiều
vấn đề phải giải quyết.
Thời kỳ 1985-1995
Thời kỳ này dựa trên kết quả đo đạc giải thửa trước đây và thực hiện Quyết định 201
của Tổng Cục Địa Chính và Thông tư 302 về đăng ký thống kê cũng như Chỉ thị 02 của
UBND Thành phố. Các bản đồ giải thửa đều được thành lập mới từ ảnh máy bay đối với
đất nông nghiệp và đất nông thôn.
Những năm sau này, sau cơn sốt giá đất năm 1991 cho đến năm 1993 (Luật đất đai
ban hành) và đến năm 1995 thì mức độ biến động đất đai của Tp Hồ Chí Minh rất lớn,
biến động cả về hình thể mục đích sử dụng và đặc biệt biến động do chuyển đổi, chuyển
nhượng rất nhiều trong quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa.
Tóm lại, thời kỳ này có nhiều thay đổi và có thể nói đây là thời kỳ có nhiều ảnh

đất đai thường xuyên.
+ Đăng ký quản lý biến động thường xuyên và xét cấp giấy chứng nhận sau biến
động.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ.
- Hướng dẫn 4895/HD-GĐĐĐ của Tp Hồ Chí Minh ngày 09/10/1998 về một số quy
định về công tác đo bổ sung, chỉnh lý biến động và cập nhật đất nông nghiệp.
- Công văn 989/CV-QLĐĐ ngày 20/01/1999 về việc hướng dẫn cập nhật đăng ký
biến động đất đai. Công văn này chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp (khu vực nông
thôn) với những đối tượng sử dụng đất có GCNQSDĐ.
- Hướng dẫn 7575/HD-QLĐĐ ngày 04/07/2000 của Sở Tài Nguyên-Môi Trường về
việc đăng ký cập nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và sổ bộ. Hướng dẫn này khắc
phục những tồn đọng trước đây.
- Hướng dẫn 7576/HD-QLĐĐ ngày 08/06/2000 của Sở Tài Nguyên-Môi Trường về
việc hướng dẫn đăng ký cập nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và sổ bộ.
- Thông tư 1990/2001/NĐ-TCĐC ngày 30/11/2001 của TCĐC về việc hướng dẫn
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định 17/1999/ NĐ-CP.
- Chỉ thị 06/2001/CT-UB ngày 15/05/2001 của Chủ tịch UBND thành phố về việc
đăng ký và cập nhật biến động nhà đất.
Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Luật đất đai năm 2003 ra đời đánh dấu những chuyển biến mới trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai với việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai nhằm quản lý hồ sơ
địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ.
Ngoài ra, điểm mới của luật đất đai 2003 là quy định cấp có thẩm quyền cấp
CNQSDĐ, quy định này nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, khắc phục tình trạng
hiện nay là việc cấp GCNQSDĐ thực hiện còn rất chậm. Bên cạnh đó, Bộ trưởng Bộ
Tài Nguyên-Môi Trường cũng ban hành nhiều văn bản pháp quy khác để cụ thể hóa và

hạn sử dụng đất và những ràng buộc khác nhau về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
- Các thông tin về cơ sở pháp lý: tên văn bản, số văn bản, cơ quan ký văn bản, ngày-
tháng-năm ký văn bản theo yêu cầu của từng loại tài liệu hồ sơ địa chính làm căn cứ xác
định giá trị pháp lý của tài liệu.
I.3.3 Hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính
Các tài liệu địa chính phục vụ thường xuyên hoặc hỗ trợ cho yêu cầu quản lý
đất thường xuyên gồm:
- Bản đồ địa chính có tạo độ.
- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê đất.
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc lưu).
- Biểu thống kê diện tích đất đai.
Các tài liệu lưu trữ, tra cứu khi cần thiết:
- Các tài liệu hình thành trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính.
- Các tài liệu hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai
và cấp GCNQSDĐ.
Trang

7

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
I.4 Các vấn đề về cập nhật chỉnh lý biến động đất đai
I.4.1 Khái niệm biến động đất đai
Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất
sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa chính ban đầu.
Căn cứ vào đặc trưng biến động đất đai ở Việt Nam, người ta phân chia thành ba
nhóm biến động chính gồm: biến động hợp pháp, biến động không hợp pháp, biến động
chưa hợp pháp.

a) Thời Pháp thuộc
Trang

8

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
Đăng ký và cập nhật biến động đất đai là công việc vào sổ địa chính hợp pháp phải
đủ hai điều kiện:
- Có biên bản của Hội đồng Kiến điền (Hội đồng đăng ký đất đai gồm có Lý trưởng,
Phó trưởng, các thành viên có chức sắc trong làng, hội đồng tộc biểu và hai lão nông tri
điền).
- Có giấy chứng minh thửa đất đúng chủ sở hữu hoặc tờ khai các bên giáp giới công
nhận.
Từ năm 1929-1932 ở Sở địa chính Bắc Kỳ thì tài liệu gồm có sổ địa chính, sổ điền
bộ và bản đồ, tất cả phải có dấu của Sở địa chính và được lập thành hai bộ: một bộ để ở
làng do chưởng bạ phụ trách, một bộ ở Sở địa chính để làm quản thủ chứ không phải để
lưu trữ. Việc đăng ký, cập nhật là việc đăng ký các thửa đất có biến đổi. Sau khi ở làng
có tài liệu thì chưởng bạ phải có một quyển khai báo để ghi những việc dịch chuyển như
mua, bán chuyển nhượng, cầm… gọi chung là công chính chứng thư.
Các chuyển dịch phải được Lý trưởng chứng thực, chưởng bạ cũng ghi chứng thực
đã đăng ký vào sổ địa chính trên giấy khai báo chuyển dịch, ký tên và đóng dấu. Việc
đăng ký vào sổ địa chính phải sang tên cho chủ mới và gạch tên cũ.
Trong vòng hai tháng phái viên của Sở địa chính phải về kiểm tra duyệt sổ, ký tên
vào sổ, thu chứng thư, tờ trích sao sổ khai báo của làng, tất cả đều nộp về Sở địa chính.
Phòng địa chính có trách nhiệm sửa chửa đăng ký vào tài liệu địa chính của tỉnh. Công
việc làm giống như của chưởng bạ các làng.
b) Đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ trong trường hợp có biến động ở giai đoạn
hiện nay
* Người có nhu cầu nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xin chuyển mục đích sử

+ Kiểm tra vị trí, diện tích hình thể biến động tại thực địa nếu có.
+ Kiểm tra các điều kiện liên quan đến từng trường hợp biến động.
+ Kiểm tra mức độ đầy đủ và nội dung hình thức trình bày hồ sơ.
- Cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm giúp UBND xã thực hiện việc thẩm tra hồ sơ
đăng ký biến động. Trường hợp cần kiểm tra thực địa phải có thêm đại diện UBND xã,
cán bộ thôn (xóm, ấp, bản).
- Trường hợp phát hiện thấy việc biến động trái pháp luật, UBND xã phải thực hiện
xử lý vi phạm theo pháp luật. Diện tích bị vi phạm phải kiên quyết xử lý buộc trả lại
hiện trạng trước khi biến động.
- Kết thúc thẩm tra, UBND xã lập tờ trình về việc thẩm tra hồ sơ đăng ký biến động
lên cơ quan có thẩm quyền.
Riêng đối với tờ thừa kế và các hợp đồng chuyển đổi đất nông thôn, hợp đồng thuê
đất nông nghiệp, UBND xã thực hiện xác nhận vào tờ khai hoặc hợp đồng, hai bộ hợp
đồng gởi trả lại cho các bên ký hợp đồng giữ và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có),
hồ sơ còn lại gởi về phòng TNMT cùng với giấy chứng nhận để chúng nhận biến động.
- Thời gian hoàn thành thẩm tra kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đến ngày gởi lại hồ sơ lên
cấp trên không quá 5 ngày.
* Xét duyệt cấp GCNQSDĐ của cơ quan có thẩm quyền
- Sở TNMT, phòng TNMT cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ đăng ký biến
động cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cùng cấp.
Kết thúc thẩm tra, cơ quan địa chính các cấp trình hồ sơ cho UBND cùng cấp quyết
định cho phép biến động (đối với trường hợp chuyển mục đích, thay đổi thời hạn và
hình thể sử dụng) hoặc nhận các hợp đồng thuộc thẩm quyền của cấp mình.
- Căn cứ vào kết quả xét duyệt của UBND cùng cấp có thẩm quyền, cơ quan địa
chính cùng cấp chịu trách nhiệm thông báo cho đối tượng được duyệt thực hiện các
nghĩa vụ tài chính theo quy định, viết giấy chứng nhận để trình UBND ký hoặc chứng
nhận biến động vào giấy đã cấp theo thẩm quyền phân cấp sau khi nhận được thông báo
các đối tượng đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.
* Tổ chức chỉnh lý hồ sơ địa chính lưu tại xã, thị trấn và giao GCNQSDĐ
- Chỉnh lý hồ sơ địa chính tại xã.

TNMT và UBND Tp Hồ Chí Minh đã ban hành các văn bản sau:
- Hướng dẫn 7575/HD-QLĐĐ ngày 04/07/2000 của Sở TNMT về việc đăng ký cập
nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và sổ bộ. Hướng dẫn này khắc phục những tồn
đọng trước đây.
- Thông tư 1990/2001/NĐ-TCĐC ngày 30/11/ 2001 của TCĐC về việc hướng dẫn
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 và có
hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất
đai.
- Chỉ thị 26/2004/CT-UB của Tp Hồ Chí Minh ngày 15/09/2004 về triển khai Luật
đất đai năm 2003 trên địa bàn Thành phố.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên-
Môi Trường ban hành quy định về GCNQSDĐ .
- Quyết định số 25/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên-Môi
Trường về việc ban hành kế hoạch triển khai luật đất đai.
- Thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên-
Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm đất đai và xây dựng bản đồ
hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên-Môi Trường
về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
Trang

11

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
I.6 Tình hình quản lý, cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Tp Hồ
Chí Minh
Hiện nay, tại các quận, huyện trên đại bàn Tp Hồ Chí Minh, công tác cập nhật biến
động bản đồ, sổ bộ địa chính chưa thực hiện đồng bộ và thống nhất. Việc triển khai cập

Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Đất nông 128.760,7 61,46 123.517,01 58,94 121.341,17 57,90 120.089,11 57,31
Trang

12

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
nghiệp
Đất phi
nông
nghiệp
40.530,28 19,34 83.773,79 39,98 86.145,36 41,11 87.570,88 41,79
Đất chưa
sử dụng
40.210,83 19,20 2.263,67 1,08 2.067,94 0,99 1.894,48 0,9

đầu, nâng tổng số hồ sơ đủ điều kiện 6.311 hồ sơ đạt 97,74% so với 6.311 hồ sơ đủ điều
kiện. Mặc khác trên cơ sở danh sách các xã, thị trấn gởi về những trường hợp chưa đủ
điều kiện chưa được cấp giấy chứng nhận còn 2.348 trường hợp.
Trang

13

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
Theo kế hoạch trong năm 2007 sẽ tiến hành cấp đạt 100% các trường hợp đủ điều
kiện và 80% các trường hợp chưa đủ điều kiện thì công tác này chưa đạt được kế hoạch
đề ra. Tính đến nay việc cấp GCNQSDĐ toàn huyện được 117.651 đạt 97,59%.
b) Công tác đổi giấy quyền sử dụng đất
Trong năm Phòng đã tiến hành cấp đổi GCNQSDĐ được 1.568 giấy CNQSDĐ với
3.621.085 m
2
. Công tác cấp giấy, đổi giấy trên địa bàn huyện năm 2007 đã tăng so với
năm 2006 là 1.201 giấy nhưng diện tích giảm 2.105.114,49 m
2
. Dự báo trong năm 2008
công tác này sẽ gia tăng đột biến vì theo quy định tại Nghị định 84/NĐ-CP thì bắt đầu
từ năm 2008 các trường hợp thế chấp, bảo lãnh, biến động… phải được thực hiện trên
giấy chứng nhận theo mẫu luật đất đai 2003.
c) Công tác chuyển quyền sử dụng đất
Năm 2007, Phòng đã thực hiện được 13.735 hồ sơ chuyển QSDĐ với diện tích
14.650.515 m
2
so với năm 2006 tăng 1.322 hộ nhưng diện tích giảm 1.489.456,6 m
2
; đặt
biệt là những tháng cuối năm 2007, số lượng hồ sơ chuyển quyền trên địa bàn huyện là

. Nguyên nhân tăng là do người dân trong huyện có hướng chuyển đổi cơ
cấu cây trồng vật nuôi trên địa bàn tăng, dẫn đến việc chuyển mục đích cũng tăng so với
năm 2006. Tuy nhiên cũng có nhiều trường hợp người dân chuyển mục đích từ đất lúa
sang đất vườn, để chuyển nhượng lại cho người có hộ khẩu nội thành phố hoặc Tỉnh
khác sau đó để đất hoang hoá không sử dụng, đây là một vấn đề cần có sự quan tâm của
các cấp chính quyền.
I.7.4 Công tác quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất
Trang

14

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
Công tác quy hoạch sử dụng đất huyện Củ Chi đến năm 2010, định hướng đến năm
2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006-2010 đã được ban ngành thành phố thẩm
định và đã được Hội đồng nhân dân huyện thông qua, tuy nhiên trong quá trình chỉnh
sửa có một số diện tích thay đổi nên phải trình ra Hội đồng nhân dân huyện để phê
duyệt bổ sung và đã thông qua tại kỳ họp HĐND huyện lần thứ 10 ngày 14/12/2007, sau
đó nộp về thành phố phê duyệt chính thức đưa vào sử dụng.
Về quy hoạch các xã về cơ bản đã hoàn thành công tác lập quy hoạch, tuy nhiên
các ban ngành huyện chưa hợp thẩm định được vì chờ quy hoạch sử dụng đất huyện
được thành phố phê duyệt sau đó mới thẩm định và trình ra hội đồng nhân dân xã, trước
khi huyện phê duyệt chính thức, công tác này hoàn thành trong năm 2008.
I.7.5 Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính
Thực hiện Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1994 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng
(nay là Thủ tướng Chính phủ), dưới sự chỉ đạo của UBND Thành phố Hồ Chí Minh,
UBND huyện Củ Chi cùng với huyện Hóc Môn, và tỉnh Tây Ninh, tỉnh Bình Dương,
tỉnh Long An đã tiến hành hoạch định lại ranh giới trên cơ sở tài liệu đo đạc 299-TTg và
đo đạc chỉnh lý bổ sung. Địa giới hành chính của các xã, thị trấn được đo đạc, cắm mốc
giới và bàn giao cho UBND các cấp quản lý hồ sơ, kết quả được nộp lưu trữ, quản lý sử
dụng theo đúng quy định pháp luật. Bản đồ hành chính toàn huyện được xây dựng ở tỷ

công nghiệp được phân bố dọc theo Quốc lộ 22, Tỉnh lộ 15. Trong những năm trở lại
đây , tốc độ thị hóa diễn ra nhanh chóng trên địa bàn huyện Củ Chi dẫn đến sự biến
động diện tích các loại đất cũng diễn ra theo chiều hướng ngày càng tăng. Sau đây là
bảng biến động đất đai ở huyện Củ Chi .
Bảng 2: Tình hình sử dụng và biến động đất đai qua các năm tại huyện Củ Chi
Đơn vị tính: ha
Chỉ tiêu Năm
2000
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007
Năm 2005 so năm
2000(+,-)
Đất nông
nghiệp
34.420,45 33.320,46 32.164,02 30.709,70 -1.099,99 -3,20
Đất phi nông
nghiệp
8.254,34 9.531,69 10.869,81 12.566,11 1.277,35 15,47
Đất chưa sử
dụng
775,41 644,44 462,75 220,79 -130,97 -16,89
Tổng diện tích
đất tự nhiên
43.450,19 43.496,59 43.496,59 43.496,59 46,40 0,11
(Nguồn: Phòng TN-MT Huyện Củ Chi)
Qua bảng trên chúng ta thấy, trong giai đoạn 2000-2005 diện tích tự nhiên của


16

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
- Từ 106
0
31’15’’ đến 106
0
35’00’’ kinh độ Đông.
- Tứ cận:
Phía Đông giáp xã Tân Thông Hội.
Phía Đông Bắc giáp xã Phước Vĩnh An.
Phía Nam giáp xã Tân An Hội.
Phía Tây giáp xã Tân An Hội.
b)Thổ nhưỡng
Huyện Củ Chi có diện tích tự nhiên 43.496,59 ha, chiếm 20,76% diện tích tự nhiên
của Thành phố. Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, đất đai huyện Củ Chi được chia thành
các nhóm chính sau:
Bảng 3 : Các nhóm đất chính trên địa bàn
Khoản mục Diện tích ( ha ) Tỷ lệ (%)
Nhóm đất vàng đỏ , vàng xám 9.237 21,24
Nhóm đất xám 15.329 35,24
Nhóm đất đọng bùn trên phù sa 899,59 2,07
Nhóm đất nhiễm phèn dốc tụ trên nền phèn 1.482 3,41
Nhóm đất phù sa trên nền phèn 1.538 3,54
Nhóm đất phèn 15.011 34,5
(Nguồn: Phòng Thống Kê Huyện Củ Chi)
- Nhóm đất vàng đỏ, đất vàng xám: có diện tích 9.237 ha, chiếm 21,24% diện tích đất
tự nhiên. Phân bố trên vùng gò đồi các xã: Phú Mỹ Hưng, An Nhơn Tây, Nhuận Đức,
Phú Hòa Đông, Phước Vĩnh An.