Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Quá trình khai thác, sử
dụng đất gắn liền với quá trình phát triển kinh tế, xã hội. Xã hội càng phát triển, nhu cầu
sử dụng đất càng tăng, trong khi đó quỹ đất của mỗi quốc gia có giới hạn. Vấn đề đặt ra
là làm sao quản lý sử dụng quỹ đất một cách hợp lý và hiệu quả tối ưu, tránh tình trạng sử
dụng không đúng mục đích hoặc sai mục đích. Để giải quyết vấn đề này, công tác quản lý
nhà nước về đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng, trong đó có công tác cập nhật biến
đông đất đai.
Hiện nay, nước ta từ một nước nông nghiệp đã tiến hành công nghiệp hóa - hiện đại
hóa đất nước để hướng đến mục tiêu chung là chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng
công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và thương mại – dịch vụ cho nên nhu cầu về đất đai
phục vụ cho sản xuất là một yêu cầu rất lớn. Xã hội càng phát triển nhu cầu sử dụng đất
của con người ngày càng nhiều, vì vậy cần phải sử dụng đất sao cho hợp lý để phục vụ
thị hiếu người dân hiện tai cũng như cho con cháu chúng ta về sau. Trong thời gian gần
đây, cùng với tốc độ phát triển của đô thị hoá, công nghiệp hoá, Thành phố Hồ Chí Minh
nói chung, Quận Bình Tân nói riêng đất đai đều có thay đổi mạnh mẽ. Bên cạnh đó, do cơ
chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất Nhà nước trong việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, các
công trình phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, các dịch vụ, các khu dân cư trên địa
bàn Quận đều có chiều hướng tăng nhanh, tạo ra sự biến động đất đai rất đáng kể. Đặc
biệt là từ các vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, đến
việc giải toả đền bù gây không ít khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Ngoài ra bộ hồ sơ địa chính còn có những sai sót trong quá trình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, hình thửa, số thửa nhất là việc sai tên trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất…Chính vì vậy mà công tác chỉnh lý biến động đất đai là một trong những vấn
đề quan trọng và được sự quan tâm sâu sắc của người dân và chính quyền địa phương.

cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai.
Các loại hình biến động đất đai, các ngun nhân gây ra biến động đất đai.
Quy trình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu trên địa bàn Quận Bình Tân từ năm 2005 đến ngày
31/05/2011.
Ý nghóa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu:
Cập nhật chỉnh lý biến động là nhiệm vụ rất quan trọng trong cơng tác quản lý
đất đai. Việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai thường xun và liên tục giúp cho địa
phương quản lý tốt quỹ đất của mình, đồng thời rà sốt lại những hồ sơ biến động còn tồn
động từ có hướng giải quyết phù hợp nhằm mang lại hiệu quả tốt nhất cho cơng tác quản
lý đất đai.

Trang 2


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1 Cơ sở khoa học:
1.Khái niệm biến động đất đai:
Bieán ñoäng ñaát ñai là quá trình sử dụng của người sử dụng đất làm thay đổi hình
thể, kích thước, diện tích, mục đích sử dụng đất so với hiện trạng ban đầu. Nguyên nhân
dẫn đến biến động đất đai là do nền kinh tế phát triển về mọi mặt dẫn đến nhu cầu về nhà
ở ngày càng cao hơn, chẳng hạn như từ đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp
được sử dụng vào mục đích xây dựng các nhà máy, xí nghiệp ngày càng nhiều; đồng thời
nhu cầu về đất ở ngày càng tăng cao. Từ đó vấn đề theo dõi cập nhật và chỉnh lý các


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

- Và những thay đổi khác như: mất giấy chứng nhận, giấy chứng nhận bị hư
hỏng hoặc không còn chứng nhận được nữa…
3. Khái niệm hồ sơ địa chính:
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin
cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý của đất đai; được thiết lập trong quá
trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai, cấp
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính gồm 2 loại:
-

-

Hồ sơ địa chính dạng số: được lập trên máy tính chứa đựng toàn bộ về nội dung
như: bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất
đai…
Hồ sơ địa chính dạng giấy.
4. Hồ sơ địa chính và nội dung hồ sơ địa chính (HSĐC):
a. Hồ sơ địa chính: Theo Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT về hướng đẫn lập,
chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính thì Hồ sơ địa chính bao gồm:

-

Bản đồ địa chính

-

Trang 4


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng không
có ranh giới thửa khép kín;
c) Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và
chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn
công trình;
d) Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.

► Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê đất đai,
Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai bao
gồm các thông tin:
a) Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;
b) Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có ranh
giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diên tích của hệ thống thủy
văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử dụng
không có ranh giới thửa khép kín;
c) Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về chứng
minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;
d) Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng,
nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính
về đất đai;
đ) Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi
về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất.

I.1.2 Cơ sở pháp lý:
Đề tài thực hiện căn cứ vào các cơ sở pháp lý sau:
- Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về luật đất đai (viết tắc
là luật đất đai năm 2003). Quy định về:
• Trình tự thủ tục đăng ký biến động.
• Chuyển mục đích không xin phép và chuyển mục đích phải xin phép.
• Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn về thi
hành luật đất đai. Quy định về:
• Các điều kiện chuyển nhượng, chuyển đổi.
• Trình tự thủ tục đăng ký biến động.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi
trường về hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Quy định về:
• Nội dung hồ sơ địa chính.
• Cách lập, quản lý và chỉnh lý các loại sổ.
• Mẫu các loại sổ.
• Trình tự lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi
Trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng
sử dụng đất. Quy định về:
• Các bảng biểu thống kê, kiểm kê.
• Các mục đích sử dụng đất khác nhau.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy
định về:
• Các loại hồ sơ liên quan đến cấp giấy và đăng ký biến động.
• Các điều kiện cấp giấy và đăng ký biến động.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên − Môi
Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Quy định về:

hiện giữa các ngành, cơ quan, đơn vị có liên quan phải chặt chẽ, thật sự thông suốt, thống
nhất và đồng bộ trên địa bàn thành phố cũng như các quận huyện. Tình trạng biến động
hợp pháp và chưa hợp pháp gia tăng rất lớn. Do vậy, việc cập nhật chỉnh lý biến động đất
đai cần phải được thực hiện kịp thời và hiệu quả, để phản ánh chính xác thực tiễn và theo
đúng quy hoạch đã định. Nhìn chung, hệ thống sổ bộ tại các quận, huyện trong địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua đã được cập nhật thường xuyên còn hệ thống
sổ bộ ở các UBND phường, xã, thị trấn hầu như không đúng mục đích với thực trạng
ngoài thực địa.
Quận Bình Tân đã xác định công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính có vai trò rất
quan trọng để phục vụ việc quản lý Nhà nước về đất đai. Đo đạc lập bản đồ địa chính là
cơ sở đầu tiên trong việc lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, là cơ sở
pháp lý để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, phát triển kinh tế xã hội, an ninh
quốc phòng. Quận đang thực hiện nhiều giải pháp đẩy nhanh tiến độ chỉnh lý, bổ sung
các tài liệu bản đồ địa chính đã đo vẽ những năm trước mà chưa được cập nhật, chỉnh lý
biến động để tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý đất đai. Để thực hiện tốt công tác chỉnh
lý biến động đất đai và xây dựng được một hệ thống bản đồ địa chính hoàn chỉnh, cần có
những giải pháp tích cực đẩy mạnh công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; tuyên truyền, vận động
để người sử dụng đất nhận thức đúng về trách nhiệm, quyền lợi và ý nghĩa của việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Trang 7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu:
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
I.2.1.1. Vị trí địa lý

Lượng mưa: Lượng mưa trung bình hàng năm trên địa bàn quận là 1983mm/năm (trong
khoảng từ 1392mm đến 2318mm) tập trung chủ yếu vào các tháng 7, 8, 9 và 10 chiếm
90% lượng mưa cả năm. Số ngày mưa trung bình năm là 159 ngày.

Trang 8


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

Gió: Hướng gió chủ yếu là Đông Nam và Tây Nam. Tốc độ gió trung bình là 2 -3 m/s,
mạnh nhất là 25 -30m/s đổi chiều rõ rệt theo mùa.
Nhìn chung khí hậu quận Bình Tân có tính ổn định cao, không gặp thời tiết bất
thường như bão lụt, nhiệt độ quá cao hoặc quá thấp.
I.2.1.3. Địa hình, địa chất
Địa hình Quận Bình Tân thấp dần theo hướng Đông Bắc – Tây Nam, được chia làm hai
vùng:
Vùng 1: Vùng cao dạng địa hình bào mòn sinh tụ, cao độ từ 3-4m, độ dốc 0-4m
tập trung ở Phường Bình Trị Đông, Phường Bình Hưng Hoà.
Vùng 2: Vùng thấp dạng địa hình tích tụ bao gồm: Phường Tân Tạo và Phường An
Lạc.
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên
a/ Tài nguyên đất:
Phần lớn đất đai của phường thuộc nhóm đất phèn. Nhóm này có thành phần cơ
giới nặng giàu sét hữu cơ, độ pH thấp và nghèo lân.
● Về thổ nhưỡng quận Bình Tân có 03 loại chính :
Đất xám nằm ở phía Bắc thuộc các Phường Bình Hưng Hoà, Bình Trị Đông thành
phần cơ học là đất pha thịt nhẹ kết cấu rời rạc.
Đất phù sa thuộc Phường Tân Tạo và một phần của Phường Tân Tạo A.

mùa khô nên ảnh hưởng đến việc khai thác sử dụng.
Nhìn chung vị trí địa lý của quận Bình Tân khá thuận lợi cho sự hình thành phát
triển đô thị mới, nhưng khả năng khai thác sử dụng nguồn nước có hạn, địa chất công
trình thích hợp với xây dựng các công trình nhỏ và vừa.
c/ Cảnh quan môi trường:
Quận Bình Tân có quá trình đô thị hóa diễn ra rất nhanh. Những mãng cây xanh và
mặt nước hiện hữu có thể tạo thành các công viên. Các dòng sông cảnh quan trong khu
vực có thể quy hoạch nhằm tạo đường giao thông xuyên suốt và liên kết cảnh quan thiên
nhiên đặc sắc dọc theo các thuỷ lộ trên địa bàn Quận.
I.2.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến tình hình sử dụng đất
• Thuận lợi
Quận Bình Tân có một hệ thống sông rạch phát triển tạo nên một hệ thống thoát
nước tự nhiên rất tốt nên khi quy hoạch cần phải lưu ý giữ lại được hệ thống sông rạch
này, tránh san lấp tuỳ tiện.
Nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm của Quận khá dồi dào, là nguồn nước chính
cung cấp cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của người dân trong Quận nói riêng và
Thành Phố nói chung. Vì vậy, nguồn nước cũng tham gia một vai trò rất lớn trong việc
phát triển kinh tế, xã hội của Quận và cả ở Thành phố.
Đặc biệt là phát triển các khu công nghiệp, từ đó phát triển các khu thương mại,
chợ búa, siêu thị phục vụ thị hiếu của người dân. Ngoài ra công nhân các khu công
nghiệp càng ngày càng tăng cần phải có nhà cửa phục vụ cho việc ở, sinh hoạt của công
nhân.
Từ đó hình thành các khu nhà công nhân, dẫn đến phải cấp giấy nhiều hơn và tình
trạng chuyển nhượng, cho thuê, đăng ký thế chấp, hợp thửa tách thửa ngày càng nhiều
ảnh hưởng lớn đến việc cập nhật chỉnh lý biến động
• Khó khăn
Với đặc điểm khí hậu có hai mùa rõ rệt đôi lúc gây khó khăn cho hoạt động sản
xuất và sinh hoạt của người dân. Mùa mưa thường gây ngập úng đối với khu vực vùng
trũng. Mùa khô kéo dài dẫn đến tình trạng phèn hóa, gây khó khăn cho quá trình sinh
trưởng và phát triển của cây trồng. Với khí hậu nóng ẩm mưa nhiều nên dễ phát sinh

76.09
III
Thương mại - Dịch vụ
362,4
21.23
Tổng
1.707,28
100
Nguồn: Phòng thống kê Quận Bình Tân
• Công nhiệp và tiểu thủ công nghiệp
Trên địa bàn quận hiện có 3 khu công nghiệp tập trung (KCN Tân Tạo, KCNVĩnh
Lộc, KCN Pouyoung, khu công nghiệp Lê Minh Xuân) Toàn quận hiện có 24 công trình
kho bãi, phân bố chủ yếu dọc các trục giao thông chính như đường Kinh Dương Vương,
Quốc Lộ 1A, An Dương Vương … các kho này nằm ở thế thuận lợi cho việc lưu thông
hàng hoá giữa Thành phố và các tỉnh đồng bằng Sông Cửu Long và Đông Nam Bộ.
• Thương mại – dịch vụ:
Toàn quận có 21 chợ gồm 6 chợ ổn định và 15 chợ tự phát. Trong đó chợ An Lạc
là một chợ lớn, đảm nhận chức năng là một chợ thịt đầu mối của Thành Phố.Bên cạnh
các chợ còn có Siêu thị Big Của đặt tại Phường An Lạc A với diện tích 2,24 ha đáp ứng
nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người dân.
Về giao thông và điện: Nhìn chung, mạng lưới giao thông đường bộ trên địa bàn
quận Bình Tân còn yếu. Phần lớn các tuyến đường đang xuống cấp, nhất là vào mùa mưa
tình trạng ngập nước xảy ra thường xuyên. Mạng lưới điện nhìn chung được bố trí dọc
theo các trục lộ giao thông chính. Các khu dân cư trọng điểm vừa được cải tạo và xây
dựng mới đảm bảo an toàn lưới điện, ở khu vực dân cư tự phát chưa quy hoạch, lưới điện
hạ thế dân lập phần lớn thiết bị không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng kém
không đúng quy cách gây khó khăn trong quản lý sử dụng điện và an toàn đối với người
sử dụng.
Về cấp thoát nước và bưu chính viễn thông: Quận Bình Tân đang sử dụng hai
nguồn nước chính là nước máy thành phố và nước giếng khoan. Trên địa bàn quận chỉ có

là một áp lực lớn cho quận trong việc quản lý con người, giải quyết việc làm. Ngoài ra
lượng dân nhập cư quá đông sẽ làm tăng thêm sự quá tải cho các công trình hạ tầng như
giáo dục, y tế, nhà ở … đồng thời cũng gây nên nhiều hậu quả phức tạp về kinh tế và an
ninh trật tự, an toàn xã hội.
+ Trình độ văn hoá: Theo điều tra dân số 1/4/2009, Quận Bình Tân có 6.4% dân số
từ 5 tuổi trở lên chưa biết chữ, 0.6% biết đọc biết viết, 33.8% có trình độ cấp I, 37.6%
có trình độ cấp II và 18.7% có trình độ cấp III.
+ Lao động:
Dân số trong độ tuổi lao động của Quận Bình Tân thời gian qua có xu hướng tăng
nhanh và chiếm tỷ trọng lớn. Cụ thể: năm 2010 là 93.569 người chiếm 64.2% và năm
2011 là 172.410 người chiếm 65% so với tổng số dân. Nguồn lao động tăng nhanh là một
trong những thế mạnh về nhân lực để phát triển mạnh. Nguồn lao động hiện có là
176.684 người, trong đó gồm 172.410 người trong đó tuổi có khả năng lao động và 6821
người ngoài độ tuổi có tham gia lao động.
Số lao động làm việc trong các ngành kinh tế quốc dân là 129.246 người, trong đó
ngành Nông nghiệp thuỷ sản chiếm tỷ lệ thấp nhất là 1.5% (với 1920 lao động), công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng là 63.8% (với 82.431 lao động) và thương mại,
dịch vụ là 34.7% (với 44.895 lao động). Do quá trình đô thị hoá nên số lao động nông
nghiệp đang giảm dần do lượng lao động trên địa bàn quận đang bị thu hút vào các ngành
CN-TTCN và TM-DV.
Trang 12


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

Bình Tân chủ yếu là lao động phổ thông chỉ phù hợp với một số ngành nghề
không đòi hỏi trình độ chuyên môn cao và dễ đào tạo trong ngành công nghiệp. Do quận
được tách ra từ huyện ngoại thành, lao động chủ yếu sống bằng nghề nôn nên trình độ

qua. Từ một huyện ngoại thành sống chủ yếu bằng nông nghiệp thưa thớt dân cư, nay thu
hút đông đảo lượng dân nhập cư, các chủ đầu tư, khiến cho nhu cầu nhà ở, đất ở, đất làm
dự án phát triển kinh tế trở nên cấp thiết, từ đó dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất
ngày càng nhiều và trở nên phức tạp.
Trước đây tình hình biến động đất đai diễn ra hết sức phức tạp, trong tình trạng bỏ
hoang, tình trạng chuyển nhượng trái phép, tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích,
tình trạng lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến. Chỉ thị 08/CT-UB ngày 22/04/2002 của
UBND TP.Hồ Chí Minh về việc chấn chỉnh và tăng cường công tác quản lý nhà nước
Trang 13


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đồn Võ Hồng Diễm

trong lĩnh vực đất đai đã có tác dụng tích cực, tạo điều kiện để các cơ quan nhà nước
chấn chỉnh và đưa cơng tác quản lý đất đai đi vào nề nếp.
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:
3.1. Nội dung nghiên cứu:
Từ cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu và mục tiêu đặt ra của đề tài, đề tài cần nghiên
cứu những nội dung sau:
1. Đánh giá chung điều kiện tự, nhiên kinh - tế xã hội ảnh hưởng đến tình hình sử
dụng đất.
2. Khái qt tình hình quản lý Nhà nước về đất đai
3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai làm cơ sở để chỉnh
lý hồ sơ địa chính.
4. Cơng tác chỉnh lý biến động đất đai.
- Thẩm quyền chỉnh lý biến động
- Trình tự thủ tục đăng lý biến động
- Quy tiếp nhận thụ lý hồ sơ

II.1. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
II.1.1. Quản lý đất đai theo ranh giới hành chính.
Về việc quản lý đất đai theo địa giới hành chính trên địa bàn quận được làm khá
tốt. Quận Bình Tân được tách ra từ huyện Bình Chánh cũ từ cuối năm 2003 theo đó diện
tích tự nhiên của quận là 5.188,43 ha, trong quá trình điều chỉnh về ranh giới nhằm tạo
điều kiện để các phường trọng tâm của quận phát triển theo từng đơn vị hành chính.
Ranh giới quận Bình Tân được xác lập, mốc giới được công nhận. Ranh giới hành
chính giữa các phường cũng được xác định rõ ràng làm cơ sở cho chính quyền các cấp
thực hiện chức năng quản lý hành chính và quản lý đất đai
Bảng 3: Quản lý đất đai theo ranh giới hành chính của Quận năm 2011:
Đơn vị
Diện tích (ha)
Tỷ lệ %
Toàn quận
5.188,43
100
Bình Hưng Hoà
449,43
8,66
Bình Hưng Hoà A
465,02
8,96,
Bình Hưng Hoà B
732,73
14,12
Bình Trị Đông
295,95
5,70
Bình Trị Đông A
466,40


475
308
67
15
Nguồn: Phòng TN & MT Quận Bình Tân
Như vậy việc đo đạc, giải thửa và thành lập bản đồ địa chính đã được cơ quan
chuyên ngành thực hiện một cách hoàn chỉnh và bài bản. Kết quả đó đã tạo niềm tin cho
các chủ sử dụng khi đăng ký đất đai, đồng thời là cơ sở đáng tin cậy cho công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận và quản lý đất đai của phường. Vì vậy một số chủ sử dụng đã đăng
ký và đã được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay
công tác đăng ký cấp giấy vẫn dựa trên cơ sở bản đồ đã đo đạc của Phường
Trang 15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

Bảng 3: Kết quả đo đạc bản đồ địa chính của quận năm 2011
Ñôn vò tính (ha)
S
T
T

1
2
3
4
5

528.37
222.45
358.46
260.00
314.27
890.17
273.16
60.65
3533.8
2

87.91
231.7
0
93.97
96.83
38.36
75.58

98.82 108.01
69.29 30.54
343.8 90.51
9
79.57
46.05
105.9 214.13
7
53.70
0.24
130.50

thống sổ trong bộ hồ sơ địa chính cho 10 Phường. Tuy nhiên các nội dung trong sổ chưa
đầy đủ còn nhiều sai sót, những thông tin biến động chưa được cập nhật đầy đủ hoặc
không đúng theo quy định. Do đó gây rất nhiều khó khăn cho việc khai thác sử dụng bộ
hồ sơ này.
Trang 16


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

- Sổ mục kê: sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, cho tới thời điểm hiện
tại thì quận đã lập được 268 sổ. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 2/8/2007 về hướng
dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính đối với việc khai thác sử dụng sổ mục kê
theo mẫu này rất hiệu quả và có phần hoàn thiện hơn.
- Sổ địa chính: cho tới nay toàn Quận đã lập được 380 sổ, hầu hết các phường
mới lập được một bộ đúng theo quy định, các nội dung trong sổ đầy đủ, những thông tin
sau khi biến động được cập nhật đầy đủ.
- Sổ theo dõi biến động: Những năm trước các phòng chưa chú trọng đến việc lập
sổ theo dõi biến động đất đai ở địa phương mình, tuy nhiên đến năm 2007 việc cập nhật
biến động đã đầy đủ và đúng theo quy định. Tính đến thời điểm hiện tại thì toàn quận đã
lập được 353 sổ
- Sổ theo dõi cấp GCNQSDĐ: Phòng TN & MT quận đã lập được 45 sổ cho 10
phường, thị trấn theo dõi được 97% GCNQSDĐ nông nghiệp và đất ở đô thị, theo dõi
được 4.922 GCNQSDĐ có tài sản gắn liền với đất. Nhìn chung sổ được lập đúng theo
quy định nhưng phần biến động vẫn chưa được cập nhật đầy đủ.
Các loại sổ
Theo TT29/2004/BTNMT
Theo TT09/2007/BTNMT
Sổ mục kê

chính cập nhật vào sổ bộ địa chính của địa phương, kịp thời theo dõi và quản lý.
Công tác này thực hiện tốt thì phục vụ tốt cho công tác chỉnh lý biến động.
Trang 17


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

Khuyết điểm:
 Công tác cập nhật chỉnh lý biến động còn sử dụng phương pháp thủ công nên hạn
chế về độ chính xác, cũng như thời gian thực hiện.
 Mặc dù các loại sổ đã được lập theo thông tư mới nhưng một số loại sổ cũng chưa
hoàn thiện về cơ sở dữ liệu như sổ địa chính… gây khó khăn cho việc cập nhật chỉnh
lý biến động
 Ngoài ra còn một số trường hợp thay đổi về QSDĐ, thay đổi mục đích sử dụng đất
không hợp pháp đã làm cho công tác cập nhật chỉnh lý biến động gặp nhiều khó
khăn, đến khi kiểm tra và phát hiện thì mới được xử lý. Vì vậy công tác điều tra và
chỉnh lý hồ sơ phức tạp, tốn thời gian, công sức và tiền của
II.1.4. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng
đất.
Công tác thống kê, kiểm kê và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất là một
trong những nhiệm vụ thường xuyên của UBND các cấp, nhằm thực hiện chức năng quản
lý nhà nước về đất đai. Hàng năm Phòng TN&MT đã tổ chức công tác thống kê đất đai
đến từng đơn vị phường, thị trấn hoàn thành theo đúng hướng dẫn và thời gian quy định.
Công tác thống kê, kiểm kê là một vấn đề quan trọng nhằm quản lý việc sử dụng
đất đúng mục đích người sử dụng nhằm đảm bảo cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được chuyển khai đúng với từng giai đoạn đầu tư.
II.1.5. Công tác lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch và kế hoạch SDĐ là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất

chuyển khai xây dựng gồm: Khu dân
cư An Lạc, Bình Trị Đông diện tích
136 ha, khu dân cư Vĩnh Lộc 110
ha, khu dân cư Tân Tạo diện tích 80
ha, khu dân cư An lạc dộc hương 5
diện tích 30 ha.
Các khu dân cư hiện hữu và tự phát
bao gồm: An Lạc, Bình Trị Đông,
Bình Hưng Hoà với diện tích 1.050
ha, dân số 129.000 người

Quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020
Tân quy tân quý phường
Bình Hưng Hòa
Dọc theo đường Hương lộ 2
phường Bình Trị Đông
Ngã tư tư xã, đông bắc ngã
tư tân tạo và đông bắc
đường tên lửa

Khu công Khu công nghiệp giày da Puo Yeun,
nghiệp
triển khai hoàn chỉnh khu công
nghiệp Tân Tạo, khu công nghiệp
Vĩnh Lộc không phát triển theo cụm
CN ngoài 4 cụm CN hiện hữu có
tổng diện tích 31,4 ha.

Khu công nghiệp Tân Tạo


II.1.6. Tình hình thực hiện dự án và tiến hành đền bù giải toả:
Tính đến năm 2011 với tốc độ phát triển đô thị hoá nhanh từ các xã, thị trấn của
một huyện ngoại thành đến nay trên địa bàn quận đã hình thành nhiều khu dân cư, khu
công nghiệp tập trung như KCN Tân Tạo, KCN Vĩnh Lộc, KCN Pouchen, KCN Tân
Bình mở rộng và nhiều cơ sở sản xuất quy mô vừa và nhỏ. Hiện nay trên địa bàn quận
đang có 38 dự án đầu tư đang triển khai, trong đó:
+ 21 dự án diện tích 169,79 ha đã xây dựng hoàn thành hạ tầng kỹ thuật.
+ 05 dự án diện tích 185,27 ha đã xây dựng phần hạ tầng, phần còn lại tiếp tục
đền bù giải toả.
+ 05 dự án diện tích 64,08 ha đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, đang tiến hành san
lắp xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
+ 06 dự án diện tích 17,09 ha đã có quyết định giao đất nhưng không triển khai
thực hiện được do gặp khó khăn trong khâu đền bù giải toả, chủ đầu tư đã có văn bản
kiến nghị xin huỷ dự án.
Tác động đến việc cập nhật chỉnh lý biến động:
Khi xã hội ngày càng phát triển nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng cao
thì vấn đề biến động đất đai là một tất yếu. Biến động đất đai thúc đẩy quá trình công
nghiệp hóa, thu hút đầu tư, nhiều dự án được mở rộng vì vậy cần nhiều đất đai hơn để
phục vụ cho việc đền bù giải toả
Khi được đền bù giải toả người đân có một số tiền đầu tư vào các lĩnh vực ngành
nghề khác nhau trong cuộc sống hoặc để mua đất ở. Một số nơi người dân mua đất ao rồi
chuyển mục đích và xây cất dẫn đến đất đai bị biến động. Vì vậy cần phải nhanh chóng
cập nhật các trường hợp này nếu không giấy tờ sổ sách sẽ không đúng với thực tế
Mặc khác khu giải toả có nhiều dự án xây dựng khác nhau như chung cư, khu
công nghiệp, khu trung tâm mua sắm do đó cũng phải cần cập nhật chỉnh lý vào sổ sách.
II.1.7. Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất và các tài sản
khác gắn liền với đất.
Trong giai đoạn này quận đã hoàn thành cơ bản công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đạt 97% số hộ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

9
10

Phường Bình Hưng Hoà
Phường Bình Hưng Hoà A
Phường Bình Hưng Hoà B
Phường Bình Trị Đông
Phường Bình Trị Đông A
Phường Bình Trị Đông B
Phường Tân Tạo
Phường Tân Tạo A
Phường An lạc
Phường An lạc A
Tổng

369
477
456
860
788
393
261
369
438
437
4848

Năm 2011
Diện tích (m2)
Đất nông nghiệp

giảm dần và đi vào nề nếp. Từ đó các dạng biến động hợp pháp như chuyển nhượng, góp
vốn, thế chấp… sẽ được thực hiện nhiều hơn.
II.1.8. Tình hình giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai trên địa bàn Quận Bình
Tân.
Đất nước ta đang trong thời kỳ đối mới công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước
theo xu thế phát triển chung của toàn cầu. Quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ ở
khắp mọi nơi trên cả nước đặc biệt là những khu vực vùng ven như ngoại thành TP.Hồ
Chí Minh đã thúc đẩy xã hội ngày càng phát triển, đổi mới toàn diện về mọi mặt kinh tế,
chính trị, văn hoá xã hội … theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đời sống của người dân
từng bước được cải thiện và chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao. Tuy nhiên
bên cạnh những thành tựu đã đạt được thì quá trình đô thị hoá chưa thật sự bền vững trên
đất nước ta đã đem đến nhiều vấn đề bất cập đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai. Xuất phát
từ nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng cơ bản nhất vẫn là giá đất tăng nhanh (hay nói
cách khác là đất đai trở nên có giá trị cao) đã làm cho vấn đề khiếu nại tranh chấp đất đai
ngày càng diễn ra nhiều và mạnh mẽ hơn. Điều này không những gây ảnh hưởng không
nhỏ đến tình hình an ninh, chính trị, trật tự địa phương nói riêng và cả nước nói chung mà
còn gây khó khăn cho các cấp chính quyền trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai.
Ngày nay nhiều người dân có trình độ hiểu biết cao, họ tìm hiểu và nắm bắt pháp
luật tương đối có hệ thống. Họ lợi dụng sơ hở về mặt pháp lý hoặc tính thực hiện pháp
Trang 21


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

luật không nghiêm của các cơ quan quản lý nhà nước trước đây và hiện nay để khiếu kiện
đòi lại quyền lợi mà trước đây họ cho là bị xâm phạm. Tranh chấp, khiếu nại về đất đai là
một trong những lĩnh vực mà nhà nước nhận được nhiều đơn nhất và giải quyết hậu quả
khó khăn nhất hiện nay.

Khi điều kiện kinh tế xã hội ngày càng phát triển kéo theo những mâu thuẩn liên
quan đến vấn đề đất đai trở nên phức tạp, để nâng cao công tác quản lý hành chính nhà
nước và bảo vệ quyền lợi của người dân nên phải thanh tra nhằm xử lý những hành vi vi
phạm trong quản lý và sử dụng đất. Từ đó UBND quận Bình Tân đã tiến hành thanh tra
việc SDĐ của một số tổ chức được giao để sử dụng vào mục đích phát triển vùng dự án,
kiểm tra việc SDĐ của các công ty đóng trên địa bàn Quận … phối hợp với thanh tra nhà
Trang 22


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

nước Thành Phố thanh tra công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền
với đất, chuyển QSDĐ và chuyển mục đích SDĐ từ năm 2005 đến năm 2011.
Quận đề ra chủ trương trong thời gian tới ngoài thanh tra theo chuyên đề, vụ việc
cần có kế hoạch thanh tra, kiểm tra theo định kỳ nhằm kịp thời phát hiện, uốn nắn, điều
chỉnh và xử lý những sai phạm tăng cường công tác kiểm tra nghiệp vụ chuyên ngành từ
đó nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra.
* Nhận xét về tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Quận.
- Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính trên địa bàn Quận thực
hiện chưa được tốt. Còn nhiều thiếu xót, lập sổ bộ đạ chính không đúng quy trình, phần
lớn các phường còn phải dùng hệ thống bản đồ ở tỷ lệ lớn.
- Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến nay cơ bản đã hoàn thành đáp
ứng kịp thời quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.
- Trước kia do hệ thống hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, trình độ chuyên môn của
cán bộ địa chính cơ sở còn hạn chế dẫn đến một số sai lầm trong công tác cấp giấy nhưng
đến nay đã được xử lý, chỉnh sửa.
- Công tác giao đất, thanh tra, kiểm tra và giải quyết tranh chấp được UBND Quận
đặc biệt quan tâm do tốc độ đô thị hoá nhanh nên công tác này cần được đẩy mạnh hơn

- Đất nông nghiệp là 1993.45 ha chiếm 38.42%.
- Đất phi nông nghiệp là 3194.26 ha chiếm 61.57%.
- Đất chưa sử dụng là 0.72 ha chiếm 0.01 %.

Biểu đồ 1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2011
Trong 5188.43 ha diện tích tự nhiên, đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất
61.57%, so với tổng diện tích tự nhiên của toàn Quận. Đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ
38.42% so với diện tích tự nhiên, chủ yếu tập trung ở các phường như Bình Hưng
Hòa, Bình Hưng Hòa A. Số liệu trên cho thấy đây là một Quận ngoại thành và đang
có tốc độ phát triển nhanh. Đất chưa sử dụng hiện nay còn rất ít 0.72 ha chiếm 0.01 %
chủ yếu quỹ đất do các phường quản lý dành cho các mục đích công ích.

Trang 24


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đoàn Võ Hồng Diễm

Bảng 5 : Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2011
Đơn vị tính (ha)
Thứ Mục đích sử dụng đất
Mã
tự

1
1.1
1.2
1.3
1.4

Núi đá không có rừng cây

NNP
SXN
LNP
NTS
LMU
NKH
PNN
OTC
CDG
TTN
NTD
SMN
PNK
CSD
BCS
DCS
NCS

Tổng diện
tích các loại
đất trong địa
giới
hành
chính
5188.43
1993.45
1854.88


1.36
2.15
0.00
0.01
0.01

Nguồn: số liệu thống kê đất đai năm 2011.
 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp có 1993.45 ha; bao gồm 1854.88 ha đất sản xuất nông nghiệp;
138.57 ha đất nuôi trồng thủy sản, Quận Bình Tân không có đất lâm nghiệp. Trong nhóm
đất nông nghiệp, chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp chiếm tỉ lệ cao nhất 93,03 % so với diện
tích nhóm đất nông nghiệp.
 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp
Đối với đất phi nông nghiệp chiếm diện tích lớn nhất 3194.26 ha chiếm tỷ lệ
61.56% so với tổng diện tích đất tự nhiên, Đất ở đô thị có 1237.09 ha, chiếm 23.84 %
tổng diện tích đất tự nhiên, bình quân 41,13m2/người.
 Hiện trạng sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến tình hình sử dụng đất:
Đất ở phân bố không đều trong từng phường và từng khu vực, tập trung dọc tuyến giao
thông chính và phân bố rải rác ở khu vực nông thôn. Đất ở còn tập trung hầu hết ở các
phường Bình Trị Đông A, Tân Tạo, Tân Tạo A. Do Quận đang trong quá trình đô thị hoá

Trang 25