LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài, bản thân em luôn nhận được sự quan
tâm giúp đỡ chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cùng các phòng, ban của
nhà trường và địa phương đã tạo điều kiện thuận lợi nhất để em hoàn thành
báo cáo khóa luận tốt nghiệp này.
Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong Trường
Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội nói chung, các thầy, cô giáo trong
khoa Quản lý đất đai nói riêng đã tận tình dạy dỗ, chỉ bảo ân cần trong suốt
thời gian em học tập tại trường; trong đó đặc biệt là thầy giáo - ThS. Trần
Minh Tiến người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt thời gian em
thực hiện đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn UBND quận Ba Đình, đặc biệt là Phòng Tài
nguyên và Môi trường quận Ba Đình đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ
em trong thời gian nghiên cứu làm đề tài tại địa phương. Cuối cùng từ đáy
lòng mình, em xin kính chúc các thầy, cô giáo và các cô, chú mạnh khỏe,
hạnh phúc, thành đạt trong cuộc sống.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Ba Đình, ngày tháng năm 2015
Sinh viên

Trương Đức Mạnh


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT
1
2
3
4
5

TMDV

GIẢI THÍCH
Hội đồng nhân dân
Ủy ban nhân dân
Bộ Tài nguyên Môi trường
Quản lý đất đai
Nghị định
Nghị quyết
Chính phủ
Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng
Sử dụng đất
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tài sản gắn liền trên đất
Quyền sở hữu nhà ở
Giá trị sản xuất
Công nghiệp- xây dựng
Thương mại- dịch vụ


MỤC LỤC


DANH MỤC BẢNG


DANH MỤC HÌNH



Để đáp ứng nhu cầu quản lý Nhà Nước về đất đai, nắm lại hiện trạng sử
dụng đất, tình tình biến động đất đai, phản ánh hiệu quả của hệ thống chính
sách pháp luật về đất đai, làm cơ sở khoa học cho công tác xây dựng quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất trong những năm tới. Chúng ta cần tiến hành
thống kê, kiểm kê đất đai một cách rõ ràng và chính xác nhằm hệ thống lại
diện tích đất mà chúng ta đang quản lý. Từ đó, chúng ta sẽ thấy được sự thay
đổi về mục đích sử dụng cũng như cách sử dụng đất của người dân theo chiều
phát triển của xã hội để điều chỉnh việc sử dụng đất một cách hợp lý nhất
nhằm đảm bảo sử dụng đất đai một cách bền vững trong tương lai.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề,
đề tài : “ Đánh giá tình hình biến động đất đai trên địa bàn quận Ba Đình –
Thành phố Hà Nội, giai đoạn 2010 – 2014”
1.2. Mục đích, yêu cầu.
1.2.1. Mục đích:
- Tìm hiểu điều kiện kinh tế - xã hội.
- Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất theo 13 nội dung quản lý Nhà
Nước về đất đai.
- Biến động đất đai giai đoạn 2010 – 2014.
1.2.2. Yêu cầu:
- Tìm hiểu thực tế tình hình tại địa phương: điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường. Đánh giá được thuận lợi, khó khăn.
- Tìm hiểu thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn.
- Tìm hiểu thực trạng biến động đất đai.
- Đánh giá, đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý
và sử dụng đất tại địa phương nghiên cứu.

7


PHẦN II

2.1.2.2. Khái niệm biến động đất đai
Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin, không gian và thuộc tính của
thửa đất sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ
địa chính ban đầu.
Căn cứ vào đặc trưng biến động đất đai ở Việt Nam, người ta phân chia
thành ba nhóm biến động chính gồm: biến động hợp pháp, biến động không
hợp pháp, biến động chưa hợp pháp.
2.1.2.3. Các hình thức biến động đất đai ở Việt Nam
Sự thay đổi bất kỳ thông tin nào so với thông tin trên GCNQSDĐ đã
cấp và thông tin trên hồ sơ địa chính đã được lập lúc ban đầu (những thông
tin: tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý) đều phải có xác nhận của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Chúng ta có thể phân ra các hình thức biến động sau:
- Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi, hợp
thức hóa, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thay đổi do tách, hợp thửa đất.
- Biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Biến động do quy hoạch.
- Biến động do thiên tai (sạt lở, đất bồi).
- Biến động do thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất.
- Biến động do sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin ghi trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; do cấp đổi hoặc thu hồi giấy chứng nhận; do
thay đổi số thứ tự tờ bản đồ …
- Biến động do nhận QSDĐ theo quyết định công nhận kết quả hòa giải
thành công đối với tranh chấp đất đai của Ủy Ban Nhân Dân cấp có thẩm
quyền.
- Biến động do nhận QSDĐ theo bản án, theo Quyết định của Tòa Án
Nhân Dân hoặc Quyết định của cơ quan thi hành án.

10




- Thông tư 28/2004/TT-BTNMT, ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất
đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất (áp dụng cho kỳ kiểm kê 2005
và 2010).
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
- Luật đất đai 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày
29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thi
hành luật đất đai 2013.
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, ngày 21/01/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường ban hành quy định về GCNQSDD, QSHNO và TSGLTD.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT, ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT, ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.

12


2.2. Tình hình biến động đất đai ở Việt Nam

số này cho thấy, quỹ đất chưa sử dụng không còn nhiều, chủ yếu chúng được
đưa vào để phục vụ cho các mục đích mưu sinh của con người.
2.3. Tình hình biến động đất đai tại Thành phố Hà Nội
Bảng 1: Tình hình sử dụng và biến động đất từ năm 20002014 Thành
phố Hà Nội
Đơn vị: Nghìn ha
Năm

Tổng diện
tích

Đất nông
nghiệp

Đất lâm
nghiệp

Đất chuyên
dùng

Đất ở

Đất chưa
sử dụng

2000

92,1

43,6


21,7

11,8

9,5

2003

92,1

41,8

6,6

22,6

11,6

9,5

2004

92,1

42,5

6,6

21,7


15,1

2008

92,1

37,6

4,8

21,4

13,2

15,1

2009

334,5

153,2

24,1

68,6

34,9

53,7



(Nguồn: Tổng hợp từ Niên giám Thống kê Thành phố Hà Nội)

Nhìn chung đất nông nghiệp có xu hướng giảm năm 2000 từ 43,6 đến
năm 2008 giảm xuống còn 37,6 nghìn ha. Còn năm 2009 tăng lên 153,2 nghìn
ha là do toàn bộ Hà Tây được sát nhập vào Thành phố Hà Nội nên làm cho
diện tích đất nông nghiệp tăng đột biến như vậy.
- Đất lâm nghiệp:
+ Từ năm 20002001, đất lâm nghiệp có xu hướng tăng tứ 6,1nghìn
ha năm 2000 đến năm 2001 là 6,7 nghìn ha, nhưvậy là đã tăng 0,6 nghìn ha
trong vòng một năm.
+ Từ năm 20012004 có sự giảm nhẹ từ 6,7 nghìn ha năm 2001 đến
năm 2004 còn 6,6 nghìn ha như vậy đã giảm 0,1 nghìn ha.
+ Từ năm 20042008, đất lâm nghiệp giảm mạnh từ 6,6 xuống chỉ
còn 4,8 nghìn ha như vậy có nghĩa là đã giảm 1,8 nghìn ha đây thực sự là một
con số đáng báo động.
+ Từ năm 20082009, cũng như đất nông nghiệp thì đất lâm nghiệp
cũng tăng mạnh do được bổ sung từ nguồn đất lâm nghiệp của việc sát nhập
với Hà Tây vào ngày 1/8/2008.
+ Từ năm 20092014, đất lâm nghiệp giảm từ 24,1 xuống còn 23,6
nghìn ha, nghĩa là giảm 0,5 nghìn ha
- Đất nông nghiệp:
+ Cũng như đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp có sự tăng giảm tương
tự, do việc thực hiện chính sách “ dồn điền đổi thửa “ cộng với sự sáp nhập
Hà Tây cũ vào Hà Nội.
- Đất chuyên dùng và đất ở: Xu hướng chung là đều tăng do quá trình
đô thị hóa đòi hỏi phải mở rộng thêm diện tích hai loại đất này đặc biệt là đất
ở vì sức ép dân số của thành phố ngày càng tăng lên với tốc độ chóng mặt chỉ
15


- Liên hệ với phòng Tài nguyên và môi trường quận Ba Đình, văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Ba Đình, Trung tâm phát triển Quỹ
đất quận Ba Đìnhvà các cơ quan khác để thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên
– kinh tế - xã hội của quận; hiện trạng sử dụng đất; kiểm kê đất đai năm 2010
và các số liệu về thống kê đất đai từ năm 2011 đến năm 2014 nhằm mục đích
đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên toàn quận từ đó đánh giá
được biến động đất đai trên địa bàn.
3.3.3. Phương pháp bản đồ
- Sử dụng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 của quận Ba Đìnhvà
thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất 2014 để minh họa cho số liệu hiện
trạng sử dụng đất và làm cơ sở đánh giá biến động đất đai trên toàn quận.
3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phân tích là nghiên cứu các tài liệu, lý luận khác nhau bằng cách phân
tích chúng thành từng bộ phận để tìm hiểu sâu sắc về đối tượng. Tổng hợp là
liên kết từng mặt, từng bộ phận thông tin đã được phân tích tạo ra một hệ
thông lý thuyết mới đầy đủ và sâu sắc về đối tượng.
- Phân tích dữ liệu thu thập được như các nguồn tài nguyên dân số, lao
động, việc làm để đánh giá khái quát về tình hình phát triển của quận.
- Tổng hợp số liệu thu thập được thành các bảng biểu, đồ hình để nhận
xét, đánh giá tình hình sử dụng đất trên toàn quận.
3.3.5. Phương pháp chuyên gia
- Phương pháp chuyên gia là phương pháp thu thập và xử lý những
đánh giá dự báo bằng cách tập hợp và hỏi ý kiến các chuyên gia giỏi thuộc
một lĩnh vực hẹp của khoa học - kỹ thuật hoặc sản xuất.
- Phương pháp chuyên gia dựa trên cơ sở đánh giá tổng kết kinh
nghiệm, khả năng phản ánh tương lai một cách tự nhiên của các chuyên gia
giỏi và xử lý thống kê các câu trả lời một cách khoa học. Nhiệm vụ của

17

nước.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo

18


Quận Ba Đình thuộc đồng bằng sông Hồng có địa hình tương đối bằng
phẳng thuận lợi cho sản xuất, xây dựng hạ tầng và các khu dân cư đô thị và có
thể chia làm 3 khu vực chủ yếu sau:
- Khu vực từ đường Ngọc Hà về phía Đông là khu Lăng Bác, trung tâm
chính trị Ba Đình và khu Thành Cổ có địa hình khá cáo có độ cao từ 7,6 đến 8
mét. Đây là khu vực đã được xây dụng và ổn định trong một khoảng thời gian
rất dài có bề dài lịch sử hàng nghìn năm.
- Các khu vực được xây dựng và mở rộng sau năm 1954 như Giảng
Võ, Ngọc Khánh, Thành Công có địa hình tương đối cao, trung bình cao độ từ
6 đến 6,5 m đã được tôn nền đắp từ 0.5 đến 8 m. Các khu vực này được bao
bởi các đường xung quanh cao hơn như đường Giảng Võ từ 7.2 đến 8 m,
đường Đê La Thành từ 8 đến 11,5 m tạo thành các khu trũng.
- Khu vực làng xóm cũ như Ngọc Hà, Liễu Giai, Vạn Phúc có địa hình
bằng phẳng và trũng thấp, cao độ nền trung bình từ 6 đến 6,6 m.
4.1.1.3. Khí hậu
Khí hậu quận Ba Đình có chung chế độ khí hậu của Thành phố Hà Nội
thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, với đặc điểm của khí hậu nhiệt độ gió mùa,
nóng, ẩm, mưa nhiều, một năm có hai mùa rõ rệt: Mùa hạ, thời tiết nóng, từ
tháng 5 đến tháng 10, khí hậu ẩm ướt, mưa nhiều; Mùa đông, thời tiết lạnh, từ
tháng 11 đến tháng 4 năm sau, có gió mùa Đông Bắc lạnh và mưa phùn.
Trong những năm gần đây, thời tiết của quận có xu thế biến đổi theo
hướng lượng mưa tăng, giảm không đều còn nhiệt độ trung bình hàng năm có
chiều hướng gia tang, chi tiết bảng sau:
Bảng 2: Thời tiết, khí hậu của quận Ba Đình


mm
giờ
%

1.764,3
1.239,2
1.788,7
1.809,9
1.285,2
1.245,3
1.055,3
1.032,9
79
78
78
79
(Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội)

Nền nhiệt độ tương đối đồng đều và khá cao, tương đương với nhiệt độ
chung của toàn thành phố, nhiệt độ trung bình hàng năm khoảng 24 0C, biên
độ trong năm khoảng 12 – 13 0C, biên độ dao động giữa ngày và đêm khoảng
6 – 70C.
Quận thuộc vùng khí hậu nhiệt đới, thuộc khu vực quanh năm tiếp nhận
lượng bức xạ Mặt trời không khí trung bình hàng năm là 23,60C, độ ẩm
khoảng 79%, lượng mưa trung bình trong năm khoảng từ 1.200 đến 1.900 mm
Khí hậu quận Ba Đình cũng ghi nhận những biến đổi bất thường. Vào
tháng 5 năm 1926, nhiệt độ tại quận được ghi lại ở mức kỷ lục 42,8 0C. Tháng
1 năm 1955, nhiệt độ xuống mức thấp nhất 2,70C.
4.1.1.4. Thuỷ văn

b. Nguồn nước ngầm
Tài nguyên nước dưới đất khu vực Hà Nội nói chung rất phong phú
nhưng không đồng đều. Ở vùng đồng bằng, nhất là ven sông Hồng và sông
Đuống rất giàu nhưng vùng phía Bắc (huyện Sóc Sơn) và vùng phía Tây
(huyện Ba Vì) thì lại nghèo. Ba Đình là vùng đất nằm ven sông Hồng nên có
trữ lượng nước ngầm phong phú, nguồn bổ cập thường xuyên, ổn định và có
điều kiện khai thác dễ dàng, thuận tiện và kinh tế. Vì vậy nếu biết bảo vệ, khai
thác hợp lý sẽ đủ để cung cấp và phục vụ cho nhu cầu dùng nước trong hiện
tại và tương lai.
4.1.2.3. Tài nguyên nhân văn
Năm 1010, Hà Nội được vua Lý Thái Tổ chọn là kinh đô. Gần 10 thế
kỷ qua, địa phận Ba Đình luôn giữ vị trí là trung tâm kinh đô của đất nước. Là
vùng đất địa linh nhân kiệt với nhiều di tích lịch sử văn hóa của dân tộc nay
vẫn còn lưu giữ trên địa bàn có ý nghĩa cực kỳ quan trọng đối với Tổ quốc.

21


Hiện nay trên địa bàn quận có 74 di tích lịch sử - văn hóa, trong đó có 23 di
tích cách mạng kháng chiến và 51 di tích lịch sử - văn hóa. Trong đó, phải kể
tới một số di tích lịch sử - văn hóa Hoàng Thành Thăng Long, Chùa Một Cột,
Đền Voi Phục, Đền Quán Thành, Cột Cờ Hà Nội; một số di tích cách mạng
như: Vườn hoa Ba Đình, di tích Hồ Hữu Tiệp,…
Bên cạnh đó, Ba Đình còn gắn liền với nhiều làng nghề cổ truyền đậm
dấu ấn lịch sử như: hoa Ngọc Hà, Lĩnh Bưởi, lụa Trúc Bạch, giấy gió Yên
Thái, Hồ Khẩu, đúc đồng Ngũ Xã, bánh cốm Yên Ninh, rượu sen Thụy Khuê,
thuốc nam Đại Yên, v.v…
Hàng năm trên địa bàn quận diễn ra khoảng 30 lễ hội, mỗi lễ hội diễn ra
từ 1 – 2 ngày với quy mô và bản sắc riêng. Một số trò chơi dân gian còn được
duy trì nề nếp mang đậm bản sắc dân tộc như: cờ người, cờ tướng, chọi gà,

thành Hà Nội chưa bị ô nhiễm bởi CO, SO 2, NO2 và bụi lơ lửng (TSP), ngoại
trừ tại các khu công nghiệp và các khu vực gần các tuyến đường giao thong
liên thành phố, đường cao tốc. Còn khu vực nội thành thì hầu hết tại các khu
công nghiệp, hay khu tiếp giáp với khu công nghiệp và các tuyến giao thông
chính đều bị ô nhiễm nhưng ở các mức độ khác nhau. Tại các tuyến giao
thông, ô nhiễm lơ lửng (TSP) là chủ yếu với nồng độ đo được cao hơn tiêu
chuẩn cho phép từ 3 – 4 lần. Những khu vực đang thi công các công trình xây
dựng, giao thông, đô thị mới, v.v… nồng độ TSP đo được thường cao hơn 7 –
10 lần so với tiêu chuẩn cho phép. Nồng độ các khí SO 2, NO2 trung bình hàng
năm tăng khoảng từ 10 – 60%, nồng độ CO tại các trục giao thông chính cao
hơn từ 2,5 đến 4,4 lần so với tiêu chuẩn cho phép.
4.1.3.3. Thực trạng môi trường rác thải
Vấn đề rác thải trên địa bàn quận Ba Đình nói chung không có vấn đề
lớn. Hầu hết rác thải sinh hoạt đều được thu gom vận chuyển hàng ngày. Tuy
nhiên, theo phản ánh của các phường vấn đề nổi cộm hiện nay là điểm

23


thugom rác thải các tổ, cụm dân cư do đó rác thải sinh hoạt vẫn để tập trung ở
ven đường nên đô thị chưa hoàn toàn sạch.
4.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
4.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
4.2.1.1. Tăng trưởng kinh tế
A. Tổng thu nhập (GDP)
- Nhìn chung, tổng thu nhập tăng đều qua các năm, riêng năm 2014 có
sự tăng mạnh do UBND quận đã triển khai Chương trình hành động số
238/CTHĐ-UBND thúc đẩy phát triển kinh tế, đặc biệt là khu vực công
nghiệp – dịch vụ. Cụ thể như sau:
Bảng 3: Tổng thu nhập một số ngành chủ yếu giai đoạn 2011 – 2014

Xây dựng
7,734,901 7,927,203 7,578,317 7,830,925
Bán buôn và bán lẻ
6,178,188 5,044,702 4,976,322 6,935,525
Vận tải, kho bãi
1,477,534 1,492,546 2,612,691 3,926,698
Dịch vụ lưu trú và ăn uống
847,397 1,159,012 1,440,096 1,885,635
Hoạt động kinh doanh bất động sản
1,293,840 1,267,402 1,554,983 2,152,610
Giáo dục và đào tạo
152,978
138,175
213,271
193,409
Y tế và hoạt động trợ giúp xã hội
83,612
114,185
187,057
185,344
Nghệ thuật, vui chơi, giải trí
19,063
51,666
47,817
83,270
Hoạt động dịch vụ khác
860,930
125,516
184,880
166,738

Dịch vụ

6.8

7.2

7.6

8.2

Nông nghiệp

3.3

3.3

2.9

3.6

Tăng trưởng kinh tế chung
Công nghiệp – xây dựng

(Nguồn: Niêm giám thống kê quận Ba Đình năm 2014)

4.2.1.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
- Trong giai đoạn 2010 – 2014, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng
giảm dần tỷ trọng giá trị sản xuất các ngành công nghiệp, tăng tỷ trọng giá trị
sản xuất các ngành dịch vụ, xây dựng, cụ thể như sau:
Năm 2010