Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong kho tàng ca dao tục ngữ Việt Nam có câu: “Tấc đất tấc vàng”. Điều này
cho thấy rằng, từ xa xưa ông cha ta đã đúc kết ra được tầm quan trọng của đất đai. Và
ngày nay tầm quan trọng của đất đai càng được thể hiện rõ hơn. Nó là nguồn tài
nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là nguồn nguyên liệu không thể thay thế
của bất kì lĩnh vực nào. Quá trình khai thác, sử dụng đất gắn liền với quá trình phát
triển kinh tế, xã hội. Xã hội càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất càng tăng, trong khi
đó quỹ đất của mỗi quốc gia có giới hạn. Vấn đề đặt ra là làm sao quản lý sử dụng quỹ
đất một cách hợp lý và hiệu quả tối ưu, tránh tình trạng sử dụng không đúng mục đích
hoặc sai mục đích. Để giải quyết vấn đề này, công tác quản lý nhà nước về đất đai
đóng vai trò hết sức quan trọng, trong đó có công tác cập nhật biến đông đất đai. Công
tác chỉnh lý biến động đất đai luôn được nhà nước quan tâm và ngày một hoàn thiện
hơn.
Trong thời gian gần đây, cùng với tốc độ phát triển của đô thị hoá, công nghiệp
hoá, Thành phố Hồ Chí Minh nói chung, Quận Thủ Đức nói riêng đất đai đều có thay
đổi mạnh mẽ. Bên cạnh đó, do cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất Nhà nước trong
việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, các công trình phục vụ cho việc phát triển công nghiệp,
các dịch vụ, các khu dân cư trên địa bàn Quận đều có chiều hướng tăng nhanh, tạo ra
sự biến động đất đai rất đáng kể. Đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và việc giải toả đền bù gây không ít khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Ngoài ra bộ hồ sơ địa chính còn có những sai sót trong quá trình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hình thửa, số thửa…Chính vì vậy mà công tác chỉnh lý biến
động đất đai là một trong những vấn đề quan trọng và được sự quan tâm sâu sắc của
người dân và chính quyền địa phương. Bên cạnh đó việc cập nhật và chỉnh lý biến
động đất đai trong thời điểm hiện nay là hết sức cần thiết nhằm hoàn thiện công tác
quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận Thủ Đức.
Trước tình hình đó, công tác chỉnh lý biến động đất đai phải được thực hiện


Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho loài người; nó gắn liền với
lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.
Dưới bất kỳ một thời đại nào một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là một vấn đề
được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt
chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụng đất đai phục vụ trực tiếp quyền
lợi chính trị và kinh tế của đất nước.
I.1.1.Thời kỳ phong kiến
Ở Việt Nam, bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại
một số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806); ở Nam
Bộ chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long mà chỉ có sổ địa bộ thời Minh Mạng (năm
836).
Sổ địa bạ thời Gia Long: được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất công điền, đất tư
điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích tứ cận, đẳn hạng để tính thuế. Sổ
địa bạ được lập thành ba bản: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “binh” nộp Bố Chánh, bản
đinh để tại xã. Theo quy định, hàng năm phải tiến hành tiểu tu và trong vòng năm năm
phải tiến hành đại tu sổ một lần. Tuy nhiên do không có bản đồ kèm theo, không dùng
một đơn vị đo lưòng thống nhất giữa các địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ này
rất khó khăn và không được tu chỉnh.
Sổ địa bạ thời Minh Mạng: Năm 1836 triều đình cử một khâm sai lập “điền bộ”,
sau đổi lại “đia bộ” ở Nam Kỳ. Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã có nhiều
tiến bộ so với sổ địa bạ thời Gia Long. Sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự
chứng kiến đầy đủ các chức việc trong làng, Cháng tổng, Tri huyện và điền chủ. Chức
việc trong làng lập sổ mô tả các thửa ruộng kèm theo sổ địa bộ (có ghi diện tích và loại
đất), quan kinh thái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ mô tả. Sổ địa bộ cũng được lập
thành ba bản: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “ất” nộp đinh Bố Chánh, bản “bính” để tại
xã. Theo quy định, hệ thống này cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long
nhưng được quy định chặt chẽ hơn. Quan phủ/huyện phải căn cứ vào đơn thỉnh
nguyện của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét và
trình lên quan Bố chánh rồi mới ghi vào sổ bộ.

hộ và tài chủ hộ.
- Hệ thống sổ bộ được lập theo trình tự thủ tục khá chặt chẽ:
+ Tổ chức phân ranh giới xã (do hội đồng phân ranh gới xã thực hiện).
+ Phân ranh, cắm mốc giới thửa đất và vẽ lược đồ (do nhân viên địa chính
thực hiện).
+ Tổ chức cho điền chủ xuất trình giấy tờ sở hữu và kê khai nhận ruộng.
+ Hội đồng cắm mốc xem xét và lập biên bản cắm mốc để lập sổ bộ, lập
danh sách các thửa đất (chưa xác định cho ai) và danh sách các trái quyền(đất công).
Sổ địa bộ và danh sách các trái quyền phải đươc Viên công sứ duyệt.
Chế độ quản thủ địa chính tại Bắc kỳ:
Công tác đạc điền bắt đàu thực hiệ từ năm 1889. Giai đoạn từ năm 1889 đến năm
1920, việc đo đạc lập bản đồ chủ yếu nhằm mục đích thu thuế. Từ năm 1920, nhà cầm
quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc chính xác và lập sổ địa bộ để thực hiện quản thủ
địa chính. Tuy nhiên do đặc thù miền Bắc, đất đai rất manh mún, thủ tục phân ranh
cắm mốc phức tạp nên tiến độ chậm vì vậy chính quyền cho triển khai song song hai
hình thức:
- Hình thức đo đạc chính xác: triển khai chủ yếu ở đô thị.
- Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản.
I.1.3. Thời kỳ dưới chế độ Việt Nam dân chủ cộng hòa và chế độ Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam
Từ năm 1945 đến năm 1979, Nhà nước chưa có văn bản pháp lý nào làm cơ sở
nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất vẫn chưa được triển khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ
chức các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước xây dựng kế hoạch phát triển
sản xuất nông nghiệp, xây dựng hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. hệ thống tài liệu đất
đai trong giai đoạn này gồm: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây, bàn đạc cải
tiến, chỉnh lý bản đồ cũ), sổ mục kê kiểm thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về
người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng, không truy cứu đến cơ sở
pháp lý và lịch sử sử dụng đất .
Ngày 01/07/1981, hội đồng chính phủ ra quyết định 201/1980/QĐ-CP về việc

Năm 2003, để đáp úng được yêu cầu của thực tế, luật đất đai năm 2003 được
Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004, để cụ
thể hóa luật đất đai năm 2003, các văn bản ban hành tiếp theo là:
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn về thi
hành luật đất đai .
Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi
Trường quy định vê chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường
về hướng dẫn thực hiên thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường
về hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi
trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện
trạng sử dụng đất.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi
trường về hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
I.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.2.1. Cơ sở khoa học
Trang 5


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Vấn đề đất đai và chính sách đất đai gắn liền với mỗi giai đoạn lịch sử phát triển,
đấu tranh, xây dựng của Nhà nước ta. Đây là vấn đề quan trọng hàng đầu ở mỗi Nhà
nước. Bất kỳ một Nhà nước nào cũng có những chính sách, quan điểm giải quyết vấn
đề đất đai của mình.

- Biến động chưa hợp pháp: Người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất
đai nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Các hình thức biến động đất đai: Trong quá trình sử dụng đất, do nhu cầu đời sống
nhân dân và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phát sinh rất nhiều hình thức thay đổi liên
quan đến quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động. Căn cứ tính chất, mức độ
thay đổi có thể phân làm các loại sau:

- Biến động do chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất gọi là biến động về quyền sử dụng đất.
- Biến động do chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất.
- Biến động do thay đổi hình thể thửa đất.
Trang 6


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

- Biến động do chia tách quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thay đổi tên chủ
sử dụng.
- Biến động do thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất.
- Biến động do thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
- Chuyển đổi hình thức từ thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Thủ tục đăng ký biến động chỉ được thực hiện đối với những người sử dụng
đất được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp giấy thì phải làm thủ
tục để đăng ký biến động.

Trang 7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin
liên quan đến quá trình sử dụng đất.
+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn; sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong quá trình sử
dụng đất gồm: thay đổi hình dạng và kích thước thửa đất, người sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất. Trong những năm gần đây, công tác cấp chứng nhận
quyền sử dụng đất được các địa phương quan tâm, chú trọng nhằm xác lâp mối quan
hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất; giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ
đất để định hướng sử dụng đất đạt hiệu quả; đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
I.2.2 Cơ sở pháp lý
Đề tài thực hiện căn cứ vào các cơ sở pháp lý sau:

- Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về luật đất đai (viết
tắc là luật đất đai năm 2003).
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn về
thi hành luật đất đai.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi
trường về hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi

theo dõi được hết những trường hợp biến động chưa đăng ký để nhắc nhở, xử lý.
- Tại các điều 129, 133, 141, 143, 145, 147, 148, 149, 150, 151, 152,
153, 154, 155, 156 và khoảng 2 điều 119, Nghị định 181 quy định trình tự, thủ
tục đăng ký biến động đất đai giúp người dân hiểu và thực hiện đăng ký biến
động được dễ dàng hơn và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không bị lúng túng
trong việc xét duyệt biến động cho người dân. Đồng thời quy định thời hạn gửi
thông báo về biến động đất đai giưa cơ quan Tài Nguyên và Môi Trường các cấp
đã góp phần han chế sự trùy tuệ trong việc gửi thông báo về biến động để cập
nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Tại Quy định điều 19 mục IV của Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND
của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về trình tự, thủ tục xác nhận thay đổi trên Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Các điều khoản trên đây đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cập nhật,
chỉnh lý biến động đất đai. Tuy nhiên trong thực tế, việc thi hành pháp luật về
đất đai chưa triệt để vì người dân chưa nắm hết luật và một số cán bộ đia chính
còn thiếu trách trong việc quản lý Nhà nước nên hồ sơ địa chính chưa phản ánh
đúng hiện trạng sử dụng đất.
I.2.3. Cơ sở thực tiễn
Khi đề tài được hoàn thành giúp chúng ta có cái nhìn tổng quan về tình hình cập
nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa phương. Đồng thời giải quyết những tồn tại,
vướng mắc trong công tác quản lý quỹ đất, nắm bắt được đời sống, nguyện vọng của
người dân. Giúp cho người dân hiểu biết nhất định về luật đất đai, sử dụng và quản lý
tốt tài nguyên đất mình đang sử dụng, đồng thời có ý thức sống và làm việc theo Pháp
luật. Làm cơ sở cho việc khai thác, quản lý, sử dụng tài nguyên đất một cách hiệu quả,
hợp lý, công bằng, tạo tiền đề cho việc phát triển kinh tế- xã hội của địa phương.
I.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUI TRÌNH THỰC HIỆN
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
Từ cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu và mục tiêu đặt ra của đề tài, đề tài cần
nghiên cứu những nội dung sau:
1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến tình hình

I.3.3. Quy trình đăng ký biến động đất đai
Người sử dụng đất đi công chứng hợp đồng (nếu có) tại cơ quan công chứng
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại VPĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên −
Môi trường
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; công khai
hồ sơ; trích lục hoặc trích đo bản đô địa chính (nếu có); chỉnh lý GCNQSDĐ đối với
những trường hợp thuộc thẩm quyền; chuyển số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác
định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo thuế đến người sử dụng đất (hoặc Uỷ ban
nhân dân xã để gửi đến người sử dụng đất ); chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên −
Môi trường.
Phòng Tài nguyên − Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và lập tờ trình
trình Uỷ ban nhân dân Quận phê duyệt; chỉnh lý GCNQSDĐ đối với những trường
hợp thuộc thẩm quyền.

Trang 10


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên
Hộ gia đình, cá nhân

Hồ
sơ
đăng
ký

Cơ quan công
chứng


dụng đất Quận Thủ Đức được thực hiện dựa trên các căn cứ sau:

Trang 11


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

- Bản lưu Giấy chứng nhận hoặc bản sao Giấy chứng nhận (đối với trường
hợp không có bản lưu Giấy chứng nhận), hồ sơ đăng ký biến động về sử dụng đất đã
được giải quyết;
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (ở nơi chưa có bản đồ địa
chính) của thửa đất hoặc của khu vực các thửa đất có biến động về ranh giới thửa
(trong đó có thể hiện nội dung thay đổi của thửa đất) đã được sử dụng để cấp mới hoặc
chỉnh lý Giấy chứng nhận;
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên − Môi trường Tp.Hồ
Chí Minh chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên − Môi trường
Quận Thủ Đức và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập
nhật bản sao hồ sơ địa chính.
Trình tự chỉnh lý hồ sơ địa chính như sau:
Trường hợp cấp đổi, cấp lại hoặc cấp mới bổ sung Giấy chứng nhận thì Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền chỉnh lý Giấy chứng nhận
thực hiện các công việc sau:
- Căn cứ vào bản lưu Giấy chứng nhận mới cấp để thể hiện số phát hành, số
vào Sổ cấp Giấy chứng nhận trong cơ sở dữ liệu địa chính. Trường hợp địa phương
chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì chỉnh lý số phát hành, số vào Sổ cấp Giấy
chứng nhận trong Sổ địa chính và ghi vào Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định;
- Gửi Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính cho Ủy ban nhân

Trường hợp tách thửa, hợp thửa thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
cấp có thẩm quyền chỉnh lý Giấy chứng nhận căn cứ vào bản lưu Giấy chứng nhận đã
cấp cho các thửa đất cũ và bản lưu Giấy chứng nhận cấp cho các thửa đất mới, trích lục
bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính các thửa đất có thay đổi (có thể hiện đường
ranh giới của các thửa đất cũ, thể hiện cụ thể kích thước các cạnh của thửa đất mới lập)
để thực hiện các công việc sau:
- Thể hiện đường ranh giới, mã, mục đích sử dụng, diện tích của các thửa đất
mới và đánh dấu đường ranh giới của các thửa đất cũ bị loại bỏ;
- Cập nhật vào cơ sở dữ liệu địa chính về thửa đất mới lập và thể hiện việc
tách thửa, hợp thửa vào cơ sở dữ liệu địa chính. Trường hợp địa phương chưa xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì cập nhật, chỉnh lý biến động vào Bản đồ địa chính, Sổ
địa chính, Sổ mục kê, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định;
- Gửi Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính kèm theo trích lục
bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của khu vực tạo thửa đất mới cho Ủy ban
nhân dân xã để chỉnh lý Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai; trường hợp
chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối
đồng bộ qua mạng thì Thông báo và tài liệu kèm theo được gửi cho cả Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp kia để cập nhật, chỉnh lý.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
cấp có thẩm quyền chỉnh lý Giấy chứng nhận căn cứ vào bản lưu Giấy chứng nhận đã
cấp cho các thửa đất bị thu hồi, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa
đất bị thu hồi (đối với trường hợp thu hồi một phần thửa đất) để thực hiện các công việc
sau:
- Thể hiện đường ranh giới của phần đất bị thu hồi trên bản đồ địa chính đối
với trường hợp thu hồi một phần thửa đất;
- Thể hiện nội dung về việc thu hồi đất vào cơ sở dữ liệu địa chính của thửa
đất bị thu hồi; trường hợp thu hồi một phần thửa đất thì thửa đất mới tách từ thửa đất
bị thu hồi được cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu theo mã của thửa mới đó. Trường
hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì cập nhật, chỉnh lý nội dung
biến động vào Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê, Sổ theo dõi biến động đất

chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối
đồng bộ qua mạng thì Thông báo và tài liệu kèm theo được gửi cho cả Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp kia để cập nhật, chỉnh lý.
Chỉnh lý bản lưu Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời với việc chỉnh lý
Giấy chứng nhận theo Quy định về Giấy chứng nhận ban hành kèm theo Quyết định số
08/2006/QĐ-BTNMT.
I.4. PHƯƠNG PHÁP CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG HỆ THỐNG SỔ BỘ ĐỊA
CHÍNH
I.4.1. Phương pháp chỉnh lý sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai được chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Có chỉnh lý bản đồ địa chính.
- Người sử dụng đất chuyển quyền hoặc đổi tên.
- Thay đổi mục đích sử dụng đất.
Các nội dung thay đổi phải được gạch ngang bằng mực đỏ.
Trường hợp thay đổi tên chủ sử dụng, mục đích sử dụng mà không tạo thửa đất
mới thì gạch ngang bằng mực đỏ vào những nội dung thay đổi và ghi thông tin biến
động vào cột ghi chú.
Trường hợp có tạo thửa đất mới như tách thửa, hợp thửa thì gạch ngang bằng
mực đỏ vào toàn bộ dòng thửa đất cũ và ghi số tứ tự thửa đất mới vào cột ghi chú; sau
đó ghi thông tin của thửa đất mới vào dòng trống kế tiếp trên trang sổ của tờ bản đồ
địa chính đó.
I.4.2. Phương pháp chỉnh lý sổ địa chính
Sổ địa chính được chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Người sử dụng đất chuyển quyền hoặc đổi tên.
- Người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thuế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trang 14



đăng ký thửa đất mới vào dòng trống kế tiếp của trang sổ đó.
Trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chuyển từ hình
thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất,
người sử dụng đất đổi tên thì gạch bằng mực đỏ vào nội dung có biến động và ghi chú
vào nội dung có biến động và ghi chú vào mục nội dung ghi chú hoặc biến động và
căn cứ pháp lý.
I.4.3. Phương pháp chỉnh lý sổ cấp GCNQSDĐ
Trường hợp GCNQSDĐ không còn giá trị thì gạch ngang bằng mực đỏ vào dòng
ghi giấy đó và ghi chú căn cứ pháp lý, lý do thay đổi vào cột ghi chú.
Trường hợp thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ mới thì ghi chú số thứ tự vào sổ
vào mục ghi chú và đăng ký cho giấy mới vào dòng trống tiếp theo của quyển sổ.
Trường hợp GCNQSDĐ được chỉnh lý thì gạch những nội dung thay đổi theo
GCNQSDĐ bằng mực đỏ và ghi nội dung biến động vào cột ghi chú.
I.4.4. Phương pháp ghi sổ theo dõi biến động đất đai

Trang 15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Sổ được lập sau khi đăng ký đất đai ban đầu và trên cơ sở chỉnh lý biến động trên
bản đồ địa chính, sổ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp có thay đổi về tên chủ sử dụng thì ghi rõ về tên chủ sử dụng mới và
địa chỉ thường trú, nội dung thay đổi nếu có.
Trường hợp có thay đổi về thời hạn sử dụng đất thì phải ghi rõ thời hạn hết sử
dụng đất theo quyết định mới.
Trường hợp tạo thửa đất mới thì ghi rõ số hiệu thửa đất mới và thông tin về thửa
đất mới.

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ XÃ HỘI
II.1.1. Điều kiện tự nhiên
II.1.1.1. Vị trí địa lý
Thủ Đức sau ngày 30/04/1975 là huyện ngoại thành, nằm ở phía Đông – Bắc
thành phố Hồ Chí Minh. Năm 1997, huyện Thủ Đức được phân chia thành 3 quận:
quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức theo nghị định 03/CP của Chính Phủ ban hành ngày
06/01/1997. Quận Thủ Đức mới có diện tích 4764,9 ha, bao gồm diện tích và dân số
của các xã Linh Đông, Linh Trung, Tam Bình, Tam Phú, Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình
Chánh, thị trấn Thủ Đức, một phần diện tích và nhân khẩu của các xã Hiệp Phú, Tân
Phú và Phước Long. Sau khi trở thành quận, các xã đều đổi tên thành phường. Quận
Thủ Đức có 12 phường gọi tên theo xã trước đây: Linh Đông, Linh Tây, Linh Chiểu,
Linh Trung, Linh Xuân, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Tam Phú, Trường Thọ,
Bình Chiểu, Bình Thọ, Tam Bình
Ranh giới hành chính Quận:
- Phía Đông giáp với Quận 9.
- Phía Tây giáp với Sông Sài Gòn và Quận 12.
- Phía Nam giáp với Sông Sài Gòn, Quận 2 và Quận Bình Thạnh Thành phố
Hồ Chí Minh.
- Phía Bắc tiếp giáp với Huyện Dĩ An và Huyện Thuận An – Tỉnh Bình
Dương.
Tọa độ địa lý:
- Từ 10049’ – 10054’ vĩ độ Bắc.
- Từ 106047’86’’ – 106047’98’’ kinh độ Đông.
II.1.1.2. Địa hình, địa chất
Quận Thủ Đức có 2 dạng địa hình chính: địa hình gò và địa hình thấp, cả 2 dạng
địa hình đều có độ dốc
Với những đặc điểm tổng quát về vị trí địa lý cho thấy khí hậu của quận Thủ Đức
là một bộ phận của khí hậu Thành phố Hồ Chí Minh - nằm trong khu vực nhiệt đới gió
mùa, có hai mùa (mưa, khô) với đặc điểm:
+ Mùa mưa: tương ứng với mùa gió Tây Nam, từ tháng 5 tới tháng 10.
+ Mùa khô: tương ứng với mùa gió Đông Bắc, từ tháng 9 đến tháng 4 năm
sau.
- Chế độ nhiệt: Thừa hưởng một số chế độ bức xạ phong phú và ổn định,
nhiệt độ của Thành phố tương đối cao và ít biến đổi qua các tháng trong năm (không
có mùa đông lạnh). Nhiệt độ trung bình/ngày trong các tháng lạnh nhất trong năm
cũng luôn trên 200C. Tháng nóng nhất là tháng 4 và nhiệt độ trung bình với suất bảo
đảm 50%, đạt đến 290C. Tháng lạnh nhất là tháng 12, nhiệt độ trung bình cũng đạt đến
25,50C (p = 50%). Biên độ nhiệt độ trung bình/năm chỉ khoảng 3,5 0C. Đặc điểm về
nhiệt độ không khí ở thành phố khá ổn định như vậy, phù hợp với quy luật biến thiên
trong năm của nhiệt độ vùng nhiệt đới.
- Độ ẩm không khí: Sự phân mùa theo cán cân ẩm cũng được thể hiện theo
giá trị biến thiên năm của độ ẩm không khí, các tháng mùa khô từ 70% – 75%. Độ ẩm
tương đối thấp nhất vào tháng mùa mưa. Độ ẩm tương đối nghịch biến với nhiệt độ
cho nên trong ngày khi nhiệt độ đạt đến cực tiểu cũng là lúc độ ẩm tương đối đạt lớn
nhất và ngược lại.
- Chế độ gió: mùa khô tương ứng gió Đông Bắc và mùa mưa tương ứng gió
Tây Nam. Tốc độ gió trung bình 2,5 - 4,7 m/s và tốc độ gió tối đa 24 m/s. Hướng gió
thịnh hành thay đổi rõ rệt theo mùa:
+ Từ tháng 10 đến tháng 01 năm sau, chủ yếu là gió Bắc, từ tháng 02 đến
tháng 4 gió Đông và lệch Đông Nam.
+ Từ tháng 5 đến tháng 10 gió Tây Nam và Tây, thịnh hành nhất từ tháng 6
đến tháng 9. Tháng 10 tuy còn gió Tây Nam nhưng đã suy yếu dần.
Trang 18


Ngành: Quản Lý Đất Đai

(đặc biệt là vùng thấp), nước không bị nhiễm mặn đủ sức tưới cho sản xuất nông
nghiệp và chống xâm nhập mặn. Tuy nhiên, nguồn nước mặt hiện nay đang có nguy cơ
bị ô nhiễm bởi các chất thải công nghiệp. Điều này ảnh hưởng đến sản xuất, nhất là
nuôi trồng thủy sản và sức khỏe của nhân dân.
Nguồn nước ngầm: Theo kết quả điều tra thăm dò và thực tế nguồn nước ngầm ở
vùng gò phong phú và chất lượng tốt, mực nước ngầm vào mùa khô từ 5 - 9 m và mùa
mưa từ 2 - 4 m. Ở vùng thấp mực nước ngầm nông từ 0,5 - 0,8 m thường bị nhiễm phèn,
tầng nước ở độ sâu từ 15 - 25m trở lên mới có chất lượng khá.
Nhìn chung nguồn nước ngầm của Quận phong phú, trữ lượng lớn và chất lượng
từ khá đến tốt, đây là một nguồn nước có vai trò quan trọng trong việc phục vụ sản
xuất và sinh hoạt trên địa bàn Quận.
b) Thủy văn

Trang 19


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Chế độ thủy văn chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều của miền Đông
Nam Bộ; nhìn chung khá ổn định và không có biến động lớn về chế độ dòng
chảy cũng như mực nước.
- Mực nước triều cao nhất: 1,53m.
- Mực nước triều thấp nhất: 0,8m.
- Mực nước triều trung bình: 1,2 m.
Mạng thủy văn: ngoài hệ thống sông lớn là sông Sài Gòn hệ thống kênh
rạch khá chằng chịt ở các phường phía nam và tây nam của Quận, các rạch lớn
phục vụ cho tiêu thoát nước, gaio thông thủy như rạch Gò Dưa (ảnh hưởng khu
vực trên 1.000ha), rạch Vĩnh Bình, rạch Đỉa, rạch Thủ Đức, rạch Đá.

Đất vàng xám

1122,87

23,66

4

Sông suối, ao hồ

399,00

8,83

4764,87

100

Tổng cộng

(Nguồn: Phòng Tài nguyên − Môi trường Quận Thủ Đức)

Biểu đồ II.1. Cơ cấu các nhóm đất

Trang 20


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

tới các miền Trung và miền Bắc, Quận Thủ Đức có hệ thống giao thông nối liền để đi
ra miền Bắc và các tỉnh miền Trung để trao đổi kinh tế. Quận Thủ Đức là trung tâm
của các khu công nghiệp quan trọng như : Khu chế xuất Linh Trung, Khu công
nghiệp Bình Chiểu, giáp biên là khu công nghiệp Sóng Thần của tỉnh Bình Dương,
Quận có một vị trí quan trọng trong khu kinh tế Đông Nam Bộ của các tỉnh miền
Nam. Hướng phát triển không gian chính của Quận là ra hướng Bình Dương. Quận
Thủ Đức là một trong hai Quận có khu công nghiệp lớn nhất của Thành Phố Hồ Chí
Minh là khu chế xuất Tân Thuận của Quận 7, là nơi tập trung rất đông dân cư vào
làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất. Quận có các mặt thuận lợi về vị
trí địa lý, địa chất công trình, nguồn nước, quỹ đất đai phát triển còn khá lớn cho việc
phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới, các khu dịch vụ.

Trang 21


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

Quận có một hệ thống sông rạch phát triển tạo nên một hệ thống thoát nước tự
nhiên rất tốt nên khi quy hoạch cần phải lưu ý giữ lại được hệ thống sông rạch này,
tránh san lấp tuỳ tiện.
Nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm của Quận khá dồi dào, là nguồn nước
chính cung cấp cho nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của người dân trong Quận nói
riêng và Thành Phố nói chung. Vì vậy, nguồn nước cũng tham gia một vai trò rất lớn
trong việc phát triển kinh tế, xã hội của Quận và cả ở Thành phố.
Đặc trưng địa hình của Quận có phần gò và địa hình thấp đạt được độ cao thích
hợp để xây dựng các công trình lớn và phát triển ngành trồng cây hoa kiểng.
Do đặc điểm phân dị về địa hình, cùng với hệ thống sông rạch phát triển, tạo
nên nhiều phong cảnh đẹp, có thể hình thành các khu vui chơi, du lịch sinh thái, nghỉ



Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Nguyễn Quốc Hiên

sống ở thành thị: 365008 người, số trẻ em sinh ra: 4446 bé, số người chết: 1251 người,
tỷ lệ sinh: 1,21%, tỷ lệ tử: 0,34%, tỷ lệ tăng tự nhiên: 0,86%, tỷ lệ tăng cơ học: 1,98%.
Về lực lượng lao động thì số người trong độ tuổi lao động năm 2007 là 314.405
người, lao động phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng rất cao: Dân số lao động phi nông
nông nghiệp: 357348 người chiếm 96% dân số, dân số lao động nông nghiệp: 7659
người, chiếm tỷ lệ 4%.Số người trong độ tuổi lao động lớn là vì lượng dân lao động
nhập cư và số sinh viên hiện đang học tập trên địa bàn là đáng kể. Do đó, sức ép dân
số lên quá trình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Quận hiện nay là rất lớn, vấn đề
quản lý nhân khẩu, giải quyết việc làm,… đang là vấn đề đặt ra cho địa phương phải
sớm giải quyết để phấn đấu trở thành đô thị văn minh.
II.1.2.3. Cơ sở hạ tầng
Mạng lưới giao của Quận tương đối phát triển, toàn Quận Thủ Đức có 251,26 km
đường bộ các loại, tập trung nhiều tuyến giao thông chính nối liền Tp.HCM với các
tỉnh Miền Đông: xa lộ Hà Nội ( Quốc Lộ 52), xa lộ Vành Đai (đường Trường SơnĐường Xuyên Á – Quốc Lộ 1A), Quốc Lộ 13, Quốc Lộ 1K, tuyến đường sắt Bắc –
Nam và hệ thống đường thuỷ ven sông Sài Gòn, trong đó: Trung ương quản lý 9,2 km
đường nhựa ( Xa Lộ Xuyên Á), Thành phố quản lý: 36,4 km đường bêtông nhựa ( 6
đường). Hệ thống đường hẻm hiện nay đang thực hiện chủ trương bêtông hóa Nhà
nước và nhân dân cùng làm gồm 316 hẻm với tổng chiều dài 145 km. Tronh đó có
khoảng 70% đường đã được bêtong hóa.
Nhìn chung, hiện trạng đường giao thông trên địa bàn quận Thủ Đức chất lượng
còn kém, mật độ bình quân thấp ( 5,3 km/km 2 và 1,3 km/1000 dân), lòng đường hẹp
không đáp ứng nhu cầu thực tế.
Số lượng cầu do Trung ương quản lý là 6 cầu, do Quận quản lý là 17 cầu ( 6 cầu
tải trọng 8-13 tấn; 3 cầu tải trọng 2-5 tấn; 8 cầu nông thôn tải trọng 0,5 tấn)

tích đất các trường học của Quận đạt trên chuẩn. Tuy nhiên,về lâu về dài chúng ta cần
bố trí thêm quỹ đất dành cho giáo dục để đảm bảo trong thời gian tới dân số tăng và
lượng học sinh cũng gia tăng thêm.
Mạng lưới y tế với cơ sở vật chất từ Quận đến phường, gồm có: 1 Bệnh viện đa
khoa khu vực – quy mô 500 giường, 1 Trung tâm y tế Quận – quy mô 50 giường, 1
Trung tâm kế hoạch hoá gia đình. 1 đội vệ sinh phòng dịch, 12 Trạm y tế và hộ sinh ở
12 phường, quy mô 60 giường. Quận có Chi hội chữ thập đỏ Quận và 12 phường, tổng
số 5717 hội viên. Có 3 điểm sơ cấp cứu. Có 79 cơ sở dịch vụ y tế tư nhân, gồm: 45
phòng khám; 22 cơ sở đông y; 2 nhà bảo sanh; 10 phòng khám nha khoa, có 52 nhà
thuốc, nhân sự ngành y tế: 346 người. Nhìn chung, công tác khám chữa bệnh trong
Quận đã được bảo đảm, trong vòng 5 năm qua trung bình mỗi năm khám chữa bệnh
cho 594.062 người. Quận đã xây dựng hoàn chỉnh Trung tâm Y tế và các Trạm Y tế
nhằm đạt được tiêu chuẩn theo quy định của Bộ Y tế.
Toàn Quận có một nhà văn hoá Quận, có nhà hát quy mô 1000 chỗ, 6 nhà văn
hoá cấp phường ( Hiệp Bình Chánh, Tam Bình, Hiệp Bình Phước, Linh Xuân, Linh
Đông, Bình Chiểu), một nhà văn hoá thiếu nhi Quận – quy mô 4 ha, một thư viện
Quận có trên 55.000 đầu sách, một nhà truyền thống Quận, có nhà thi đấu đa môn 800
m2, hồ bơi, sân quần vợt; 16 sân bóng đá ở các phường, 22 sân quần vợt, 18 sân bóng
chuyền, 7 hồ bơi. Tổng diện tích đất sử dụng cho hoạt động TDTT khoảng trên 10 ha.
Diện tích mảng công viện, cây xanh khoảng 62 ha, chỉ đạt mức 3,2 m2/ người.
II.2. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
II.2.1. Tình hình quản lý đất đai
II.2.1.1. Quản lý đất đai theo địa giới hành chính
Ngày 06/01/1997 Chính Phủ ban hành Nghị định 03/CP tách huyện Thủ Đức
thành ba quận: Quân 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức. Quận Thủ Đức mới có diện tích
4764,9 ha, bao gồm diện tích và dân số của các xã Linh Đông, Linh Trung, Tam Bình,
Tam Phú, Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình Chánh, thị trấn Thủ Đức, một phần diện tích
và nhân khẩu của các xã Hiệp Phú, Tân Phú và Phước Long. Sau khi trở thành quận,
các xã đều đổi tên thành phường. Quận Thủ Đức có 12 phường gọi tên theo xã trước
đây: Linh Đông, Linh Tây, Linh Chiểu, Linh Trung, Linh Xuân, Hiệp Bình Chánh,


6,18

2

Linh Tây

136,23

2,86

3

Linh Chiểu

141,20

2,96

4

Bình Thọ

121,18

2,54

5

Trường thọ


Linh Xuân

387,07

8,12

10

Linh Trung

706,12

14,82

11

Hiệp Bình Phước

765,35

16,06

12

Hiệp Bình Chánh

646,95

13,58