BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ ĐỊA CHẤT KHOA TRẮC ĐỊA
NGHÀNH ĐỊA CHÍNH
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI :
CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẬP THẠCH TỈNH
VĨNH PHÚC
SVTH : TRẦN TRUNG HIẾU
MSSV : 0921020055
LỚP : ĐỊA CHÍNH K54
KHÓA : 2009 - 2014
NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
LẬP THẠCH ngày tháng 7 năm 2008

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
KHOA TRẮC ĐỊA
BỘ MÔN: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
CÔNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẬP THẠCH TỈNH
VĨNH PHÚC
Giáo viên hướng dẫn:
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Mỏ Địa Chất Hà Nội)
Tháng 7 năm 2014
LỜI CẢM ƠN
Thành kính ghi ơn sâu sắc nhất đến Cha Mẹ đã sinh thành, dưỡng dục, nuôi dạy con
nên người và các thành viên trong gia đình đã tiếp sức cho tôi vững tiến bước trên con
đường học vấn.
Xin chân thành cảm ơn:

Thầy cô của Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy,

phía tây giáp huyện Sông Lô (được thành lập trên cơ sở tách ra từ huyện Lập Thạch
cũ kể từ ngày 23 tháng 12 năm 2008) và thành phố Việt Trì tỉnh Phú Thọ.
Huyện nằm ở vị trí từ 105°30′ đến 105°45′ kinh Đông và 21°10′ đến 21°30′ vĩ Bắc.
chiếm diện tích rất lớn với quá trình hình thành và phát triển lâu đời, có quá trình đô
thị hóa nhanh cùng với việc hình thành và mở rộng các khu công nghiệp, cụm công
nghiệp và diện tích đất Nông nghiệp ngày càng giảm do chuyển mục đích khác. Mặc
khác, sự phát triển về kinh tế đã kéo theo nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao nên
tình hình chuyển nhượng đất đai và chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng nhiều và
phức tạp tạo ra những biến động về đất đai gây khó khăn cho Nhà nước trong việc
quản lý quỹ đất do sự thay đổi về: diện tích, kích thước, chủ sử dụng… Nhìn chung, từ
năm 1993 trở lại đây công tác quản lý Nhà nước về đất đai của huyện có sự chuyển
biến tích cực và dần đi vào nền nếp. Đội ngũ cán bộ Địa chính từ huyện xuống các xã,
thị trấn có trình độ chuyên môn ngày càng được nâng cao. Các nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai được triển khai đồng bộ, đạt được những kết quả khả quan, tạo điều
kiện thúc đẩy kinh tế phát triển với tốc độ nhanh và góp phần ổn định trật tự an ninh -
chính trị - xã hội trên địa bàn huyện nói riêng và thành phố nói chung. Tuy nhiên việc
theo dõi biến động sử dụng đất và cập nhật số liệu vào sổ sách cũng như chỉnh sửa trên
bản đồ chưa được kịp thời. Trước tình hình đó, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động
đất đai trên địa bàn Huyện Củ Chi nói chung và Thị Trấn Củ Chi nói riêng trở nên cấp
bách và thiết thực hơn.
Trên cơ sở đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội và đánh giá tình hình quản
lý - sử dụng đất của Thị Trấn Củ Chi đề tài được nghiên cứu nhằm đưa ra một số giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính tốt hơn.
MỤC LỤC
Trang bìa
Giấy xác nhận
Lời cảm ơn
Tóm tắt
Mục lục
Chữ viết tắt

II.1 Nội dung nghiên cứu 24
II.2 Phương pháp nghiên cứu 24
PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25
III.1 Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến đất đai trên địa bàn
Thị Trấn Củ Chi 25
III.2 Đánh giá về điều kiện kinh tế - xã hội gây áp lực đối với đất đai trên địa bàn
Thị Trấn Củ Chi 25
III.3 Thống kê các loại đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 27
III.4 Định hướng phát triển Thị Trấn Củ Chi đến năm 2020 28
III.5 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 28
III.5.1 Công tác đăng ký đất đai ban đầu 28
III.5.2 Đánh giá tình hình lập hồ sơ địa chính ban đầu 29
III.5.3 Công tác cấp, đổi, cấp lại GCNQSDĐ 31
III.5.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng
đất 32
III.6 Biến động sử dụng đất trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 33
III.6.1 Biến động diện tích tự nhiên 33
III.6.2 Biến động sử dụng các loại đất chính 34
III.6.3 Biến động do thực hiện các quyền 35
III.6.4 Biến động do sai sót chuyên môn 38
III.6.5 Những tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất, nguyên nhân chính, giải pháp khắc
phục, những kinh nghiệm về sử dụng đất 38
III.7 Chỉnh lý biến động đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính 39
III.7.1 Quy trình chỉnh lý biến động đất đai hiện nay 39
III.7.2 Nguyên tắc chỉnh lý khi có biến động 41
III.7.3 Kết quả chỉnh lý biến động từ năm 2006 đến nay (tháng 6/2008) trên địa bàn
Thị Trấn Củ Chi 48
III.8 Đánh giá tình hình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ
Chi 48
III.9 Một số vấn đề rút ra trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai 49

đến tháng 6 năm 2008 29
Bảng 6: Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi 31
Bảng 7: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tại Thị Trấn Củ Chi giai
đoạn 2006-2007 33
Bảng 8: Tình hình sử dụng và biến động đất đai giai đoạn 2000-2007 trên địa bàn
Thị Trấn Củ Chi 33
Bảng 9: Biến động do thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
Thị Trấn Củ Chi giai đoạn 2006-2007 35
Bảng 10: Biến động do thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Thị Trấn trong
6 tháng đầu năm 2008 tại Thị Trấn Củ Chi 36
Bảng 11: So sánh biến động do thực hiện một số quyền giữa Thị Trấn Củ Chi với
20 xã của huyện Củ Chi trong 6 tháng đầu năm 2008 37
Bảng 12: Một số trường hợp chỉnh lý trên sổ theo dõi biến động tại Thị Trấn Củ
Chi 46
Danh sách hình, sơ đồ
Sơ đồ 1: Đường đi của sơ đồ biến động 40
Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện chỉnh lý hồ sơ biến động 41
Hình 1: Trường hợp xử lý tách thửa, thửa mới là 145 tách từ thửa 92 42
Hình 2: Thửa chưa chỉnh lý trong trường hợp nhập thửa 43
Hình 3: Thửa đã chỉnh lý trong trường hợp nhập thửa ( nhập thửa 257, 258, 259
thành thửa 257) 43
Hình 4: Biến động theo tuyến thẳng chưa chỉnh lý 44
Hình 5: Biến động theo tuyến thẳng đã được chỉnh lý (một phần thửa của thửa số
459, 460, 461 đã nhập vào đường) 44
Hình 6: Biến động theo khu tập trung chưa chỉnh lý 44
Hình 7: Biến động theo khu tập trung đã chỉnh lý 45

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu

Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện Củ
Chi, Tp Hồ Chí Minh. Nhằm hoàn thiện quy trình hướng dẫn của Sở Tài Nguyên-Môi
Trường Tp Hồ Chí Minh và rút kinh nghiệm để triển khai mở rộng việc cập nhật,
chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện Củ Chi, Tp Hồ Chí
Minh.
Mục đích nghiên cứu
Cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai thường xuyên và liên tục nhằm hoàn thiện
hồ sơ địa chính.
Trang

1

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
Đảm bảo cho bản đồ và hệ thống hồ sơ địa chính đã được thiết lập qua các năm
luôn phản ánh đúng và kịp thời với hiện trạng sử dụng đất, góp phần quản lý chặt chẽ
quỹ đất của địa phương.
Đối tượng nghiên cứu
Qúa trình cập nhật, chỉnh lý tất cả các hồ sơ, sổ sách, tư liệu bản đồ và quá trình
biến động sử dụng đất đai trên địa bàn Thị Trấn Củ Chi, Huyện Củ Chi.

Phạm vi nghiên cứu
Đề tài này thực hiện cập nhật biến động theo hướng dẫn 7576/HD-QLĐĐ ngày
08/06/2000 về việc hướng dẫn đăng ký cập nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và
hệ thống sổ bộ địa chính của Sở Tài Nguyên-Môi Trường, Tp Hồ Chí Minh.
Chỉ cập nhật những trường hợp biến động hợp pháp đối với các loại đất của hộ
gia đình, cá nhân.
Ý nghĩa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
Việc triển khai công tác cập nhật chỉnh lý biến động trên toàn huyện trong giai
đoạn hiện nay là rất có ý nghĩa bởi nó sẽ đem lại những lợi ích thực sự giúp cho địa
phương quản lý tốt quỹ đất của mình, đồng thời rà soát lại những hồ sơ biến động còn

phụ thuộc vào hạng thuế đất của nó). Cũng giống như ở Tây Ban Nha, hệ thống địa
chính được chia làm hai loại là địa chính đô thị và địa chính vùng nông thôn.
Địa chính Pháp
Hệ thống thuế được vận hành trên cơ sở các sổ địa bạ thể hiện các thông số diện tích
đất, dữ kiện định vị, chỉ tiêu đánh giá đất, đôi khi được minh họa bằng bình đồ trên
giấy trang trí rất nghệ thuật nhưng độ chính xác cũng rất tương đối. Thời kỳ cận đại,
đã nẩy sinh nhu cầu một hệ thống địa chính bao quát, nhiều dự án được thử nghiệm,
nhờ những biến đổi của thời kỳ hiện địa đã đem lại sự thống nhất cho nền địa chính có
bản chất khác nhau. Nền địa chính thuế đã được tạo dựng, phát triển tại Pháp và trên
phần lớn diện tích châu Âu. Từ năm 1808 đến năm 1850 bản đồ giải thửa tổng quát
(địa chính Napoleon hay địa chính cũ), đặt nền móng cho địa chính Pháp đương đại.
Bản đồ địa chính Napoleon gồm một bình đồ giải thửa, được đo đạc và thành lập rất
cẩn thận, nhưng là một bản vẽ thể hiện trạng thái tĩnh và không dự kiến trước việc cập
nhật hóa thông tin.
Nền địa chính đương đại (Bộ luật 1930) đặt ra nhu cầu cấp thiết phải đổi mới hoàn
bộ nền địa chính cũ, đòi hỏi phải cập nhật hóa hàng năm các bình đồ địa chính đã tái
lập. Trong khuôn khổ cải tổ việc quản lý đất đai, tất cả các xã phải cập nhật hóa hàng
năm bản địa chính của mình. Bản địa bạ đổi mới ngay từ đầu đã có một hệ thống ghi
chép, trình bày trên giấy, hàng năm mọi thay đổi đều được ghi lại.
Trang

3

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
Địa chính Đức
Ở Đức, bản đồ địa chính mới với nội dung định vị và mô tả tổng thể các thửa đất và
nhà cửa, gồm có một bình đồ địa chính và một sổ cái dùng để mô tả. Các thửa đất
được xác định chủ yếu theo quan hệ với sở hữu, còn loại hình sử dụng chỉ giới hạn ở
nhưng rất chung (đất canh tác , đất rừng…), các thửa đất được đánh giá chính xác trên
thực địa (bằng cột mốc) và được đánh số theo một hệ thống định dạng thống nhất cùng

thống, đồng bộ nhưng được phân định rõ ràng nên có chế độ bảo hộ cho người sử dụng
đất một cách phù hợp. Về chuyên môn có phần tích cực, về kỹ thuật mang tính thừa
kế. Trong giai đoạn này tình hình biến động đất đai xảy ra ít vì đất đai chưa được công
nhận là hàng hóa và người sử dụng đất chưa có các quyền: chuyển nhượng, thừa kế,
cho thuê… Vấn đề cập nhật biến động được lưu tâm nhưng chưa tiến hành cụ thể.
Trang

4

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
Thời kỳ 1975-1980
Trong giai đoạn này, phong trào hợp tác xã sản xuất vẫn còn tồn tại, đại bộ phận
ruộng đất đưa vào hợp tác xã quản lý và sử dụng nên hiện trạng ruộng đất có sự thay
đổi rất lớn, tình hình quản lý đất đai phức tạp.
- Bản đồ giải thửa trước giải phóng.
- Sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất.
Thời kỳ 1980-1985
Thời kỳ triển khai đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê theo chỉ thị 299 trong cả
nước đối với đất nông nghiệp. Thành phố Hồ Chí Minh có 125 phường, xã cơ bản hình
thành nên hệ thống hồ sơ mới. Hệ thống bản đồ và hồ sơ có rất nhiều biến động so với
trước thời kỳ giải phóng.
Nói chung, thời kỳ này có bản đồ giải thửa tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản
lý, điều tra sử dụng đất nhưng các khu vực nông thôn đa số là đo bao để dân tự khai
không xác định vị trí trên bản đồ. Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký được thiết lập
trong giai đoạn này mang tính điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất và còn
nhiều vấn đề phải giải quyết.
Thời kỳ 1985-1995
Thời kỳ này dựa trên kết quả đo đạc giải thửa trước đây và thực hiện Quyết định
201 của Tổng Cục Địa Chính và Thông tư 302 về đăng ký thống kê cũng như Chỉ thị
02 của UBND Thành phố. Các bản đồ giải thửa đều được thành lập mới từ ảnh máy

dụng đất.
- Công văn số 106/CV-ĐKTK ngày 03/02/1998 về việc chỉnh lý hồ sơ địa chính do
thay đổi địa giới hành chính.
- Thông tư 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký
đất đai lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
+ Đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa chính lần đầu tiên để cho công tác quản
lý đất đai thường xuyên.
+ Đăng ký quản lý biến động thường xuyên và xét cấp giấy chứng nhận sau biến
động.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ.
- Hướng dẫn 4895/HD-GĐĐĐ của Tp Hồ Chí Minh ngày 09/10/1998 về một số quy
định về công tác đo bổ sung, chỉnh lý biến động và cập nhật đất nông nghiệp.
- Công văn 989/CV-QLĐĐ ngày 20/01/1999 về việc hướng dẫn cập nhật đăng ký
biến động đất đai. Công văn này chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp (khu vực nông
thôn) với những đối tượng sử dụng đất có GCNQSDĐ.
- Hướng dẫn 7575/HD-QLĐĐ ngày 04/07/2000 của Sở Tài Nguyên-Môi Trường về
việc đăng ký cập nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và sổ bộ. Hướng dẫn này
khắc phục những tồn đọng trước đây.
- Hướng dẫn 7576/HD-QLĐĐ ngày 08/06/2000 của Sở Tài Nguyên-Môi Trường về
việc hướng dẫn đăng ký cập nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và sổ bộ.
- Thông tư 1990/2001/NĐ-TCĐC ngày 30/11/2001 của TCĐC về việc hướng dẫn
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định 17/1999/ NĐ-CP.
- Chỉ thị 06/2001/CT-UB ngày 15/05/2001 của Chủ tịch UBND thành phố về việc
đăng ký và cập nhật biến động nhà đất.
Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Luật đất đai năm 2003 ra đời đánh dấu những chuyển biến mới trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai với việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai nhằm quản lý hồ

đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
I.3.2 Nội dung của hồ sơ địa chính
Theo yêu cầu thông tin đất đai trong hệ thống quản lý đất đai, hệ thống tài liệu hồ
sơ địa chính phải thể hiện các nội dung sau:
- Các thông tin về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của thửa đất: tên chủ sử dụng
đất, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, giá đất, mục đích sử dụng đất, thời
hạn sử dụng đất và những ràng buộc khác nhau về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
- Các thông tin về cơ sở pháp lý: tên văn bản, số văn bản, cơ quan ký văn bản, ngày-
tháng-năm ký văn bản theo yêu cầu của từng loại tài liệu hồ sơ địa chính làm căn cứ
xác định giá trị pháp lý của tài liệu.
I.3.3 Hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính
Các tài liệu địa chính phục vụ thường xuyên hoặc hỗ trợ cho yêu cầu quản lý
đất thường xuyên gồm:
- Bản đồ địa chính có tạo độ.
- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê đất.
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc lưu).
- Biểu thống kê diện tích đất đai.
Các tài liệu lưu trữ, tra cứu khi cần thiết:
- Các tài liệu hình thành trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính.
Trang

7

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
- Các tài liệu hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai
và cấp GCNQSDĐ.
I.4 Các vấn đề về cập nhật chỉnh lý biến động đất đai

I.4.3 Các hình thức chỉnh lý hoàn thiện hồ sơ địa chính
- Chỉnh lý các sai sót trên các sổ sách theo mẫu QĐ 499.
- Chỉnh lý hoàn thiện sổ sách theo mẫu QĐ 56.
- Chỉnh lý sai sót nhầm lẫn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
- Chính lý tài liệu bản đồ.
Trang

8

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
I.4.4 Các vấn đề đăng ký, cập nhật biến động đất đai
a) Thời Pháp thuộc
Đăng ký và cập nhật biến động đất đai là công việc vào sổ địa chính hợp pháp
phải đủ hai điều kiện:
- Có biên bản của Hội đồng Kiến điền (Hội đồng đăng ký đất đai gồm có Lý trưởng,
Phó trưởng, các thành viên có chức sắc trong làng, hội đồng tộc biểu và hai lão nông
tri điền).
- Có giấy chứng minh thửa đất đúng chủ sở hữu hoặc tờ khai các bên giáp giới công
nhận.
Từ năm 1929-1932 ở Sở địa chính Bắc Kỳ thì tài liệu gồm có sổ địa chính, sổ
điền bộ và bản đồ, tất cả phải có dấu của Sở địa chính và được lập thành hai bộ: một
bộ để ở làng do chưởng bạ phụ trách, một bộ ở Sở địa chính để làm quản thủ chứ
không phải để lưu trữ. Việc đăng ký, cập nhật là việc đăng ký các thửa đất có biến đổi.
Sau khi ở làng có tài liệu thì chưởng bạ phải có một quyển khai báo để ghi những việc
dịch chuyển như mua, bán chuyển nhượng, cầm… gọi chung là công chính chứng thư.
Các chuyển dịch phải được Lý trưởng chứng thực, chưởng bạ cũng ghi chứng
thực đã đăng ký vào sổ địa chính trên giấy khai báo chuyển dịch, ký tên và đóng dấu.
Việc đăng ký vào sổ địa chính phải sang tên cho chủ mới và gạch tên cũ.
Trong vòng hai tháng phái viên của Sở địa chính phải về kiểm tra duyệt sổ, ký tên
vào sổ, thu chứng thư, tờ trích sao sổ khai báo của làng, tất cả đều nộp về Sở địa chính.

Trường hợp được thay đổi thời hạn sử dụng theo chính sách Nhà nước thì người sử
dụng đất không phải lập hồ sơ xin đăng ký biến động. Sở TNMT sẽ tổ chức chỉ đạo,
hướng dẫn việc chỉnh lý biến động trên sổ địa chính và chứng nhận biến động trên
giấy chứng nhận đã cấp.
* UBND xã, phường, thị trấn thực hiện thẩm tra hồ sơ đăng ký biến động
- Nội dung thẩm tra gồm có:
+ Kiểm tra vị trí, diện tích hình thể biến động tại thực địa nếu có.
+ Kiểm tra các điều kiện liên quan đến từng trường hợp biến động.
+ Kiểm tra mức độ đầy đủ và nội dung hình thức trình bày hồ sơ.
- Cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm giúp UBND xã thực hiện việc thẩm tra hồ sơ
đăng ký biến động. Trường hợp cần kiểm tra thực địa phải có thêm đại diện UBND xã,
cán bộ thôn (xóm, ấp, bản).
- Trường hợp phát hiện thấy việc biến động trái pháp luật, UBND xã phải thực hiện
xử lý vi phạm theo pháp luật. Diện tích bị vi phạm phải kiên quyết xử lý buộc trả lại
hiện trạng trước khi biến động.
- Kết thúc thẩm tra, UBND xã lập tờ trình về việc thẩm tra hồ sơ đăng ký biến động
lên cơ quan có thẩm quyền.
Riêng đối với tờ thừa kế và các hợp đồng chuyển đổi đất nông thôn, hợp đồng thuê
đất nông nghiệp, UBND xã thực hiện xác nhận vào tờ khai hoặc hợp đồng, hai bộ hợp
đồng gởi trả lại cho các bên ký hợp đồng giữ và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có),
hồ sơ còn lại gởi về phòng TNMT cùng với giấy chứng nhận để chúng nhận biến
động.
- Thời gian hoàn thành thẩm tra kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đến ngày gởi lại hồ sơ
lên cấp trên không quá 5 ngày.
* Xét duyệt cấp GCNQSDĐ của cơ quan có thẩm quyền
- Sở TNMT, phòng TNMT cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ đăng ký biến
động cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cùng cấp.
Kết thúc thẩm tra, cơ quan địa chính các cấp trình hồ sơ cho UBND cùng cấp quyết
định cho phép biến động (đối với trường hợp chuyển mục đích, thay đổi thời hạn và
hình thể sử dụng) hoặc nhận các hợp đồng thuộc thẩm quyền của cấp mình.

- Toàn bộ tài liệu hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai của chủ sử dụng.
- Tờ trình về việc thẩm tra hồ tra hồ sơ đăng ký biến động.
- Các GCNQSDĐ đã thay đổi được thu hồi.
Các tài liệu trên được quản lý cùng với hệ thống đơn xin đăng ký trong lần đăng ký
ban đầu để hình thành hồ sơ chủ sử dụng đất.
I.5 Cơ sở pháp lý
Tình hình biến động đất đai hiện nay tương đối lớn cho nên để hệ thống hồ sơ địa
chính luôn phản ánh đầy đủ, chính xác thông tin ngoài thực địa thì Bộ TNMT, Sở
TNMT và UBND Tp Hồ Chí Minh đã ban hành các văn bản sau:
- Hướng dẫn 7575/HD-QLĐĐ ngày 04/07/2000 của Sở TNMT về việc đăng ký cập
nhật các biến động nhà, đất vào bản đồ và sổ bộ. Hướng dẫn này khắc phục những tồn
đọng trước đây.
- Thông tư 1990/2001/NĐ-TCĐC ngày 30/11/ 2001 của TCĐC về việc hướng dẫn
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 và có
hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất
đai.
- Chỉ thị 26/2004/CT-UB của Tp Hồ Chí Minh ngày 15/09/2004 về triển khai Luật
đất đai năm 2003 trên địa bàn Thành phố.
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên-
Môi Trường ban hành quy định về GCNQSDĐ .
- Quyết định số 25/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên-Môi
Trường về việc ban hành kế hoạch triển khai luật đất đai.
Trang

11

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
- Thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên-

đất ghi chép còn thiếu, không phản ánh đúng hiện trạng nên việc ứng dụng tin học vào
quản lý hồ sơ địa chính còn rất nhiều khó khăn. Đây là một trở ngại lớn ảnh hưởng
không nhỏ trong quá trình tin học hóa quản lý, cập nhật dữ liệu và chỉnh lý biến động.
Tình hình biến động đất đai trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh qua các năm được thể hiện ở
bảng sau:

Trang

12

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất qua các năm trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh
Loại đất Năm 2000 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Đất nông

chuyển quyền, cấp lại GCNQSDĐ với diện tích 22.708.819,37 m
2
với 19.103 hồ sơ so
với năm 2006 tăng 1.201 hồ sơ nhưng diện tích giảm 2.105.114,76.
a) Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo kế hoạch đăng ký ban đầu được thành phố duyệt là 8.000 giấy (trong đó
5.000 giấy đủ điều kiện, 3.000 giấy không đủ điều kiện ). Tính đến ngày 05/12/2007
Phòng đã cấp được 6.169 giấy chứng nhận QSDĐ đạt 77,11% so với 8.000 giấy (bao
Trang

13

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
gồm luôn các trường hợp đủ điều kiện và chưa đủ điều kiện). Tuy nhiên trong quá
trình giải quyết hồ sơ phát sinh thêm 1.311 hồ sơ đủ điều kiện so với kế hoạch điều tra
ban đầu, nâng tổng số hồ sơ đủ điều kiện 6.311 hồ sơ đạt 97,74% so với 6.311 hồ sơ
đủ điều kiện. Mặc khác trên cơ sở danh sách các xã, thị trấn gởi về những trường hợp
chưa đủ điều kiện chưa được cấp giấy chứng nhận còn 2.348 trường hợp.
Theo kế hoạch trong năm 2007 sẽ tiến hành cấp đạt 100% các trường hợp đủ điều
kiện và 80% các trường hợp chưa đủ điều kiện thì công tác này chưa đạt được kế
hoạch đề ra. Tính đến nay việc cấp GCNQSDĐ toàn huyện được 117.651 đạt 97,59%.
b) Công tác đổi giấy quyền sử dụng đất
Trong năm Phòng đã tiến hành cấp đổi GCNQSDĐ được 1.568 giấy CNQSDĐ
với 3.621.085 m
2
. Công tác cấp giấy, đổi giấy trên địa bàn huyện năm 2007 đã tăng so
với năm 2006 là 1.201 giấy nhưng diện tích giảm 2.105.114,49 m
2
. Dự báo trong năm
2008 công tác này sẽ gia tăng đột biến vì theo quy định tại Nghị định 84/NĐ-CP thì

đầu tư các nhà đầu tư (điểm phù hợp thì không phù hợp quy hoạch, điểm phù hợp quy
hoạch thì giá đất quá cao) .
I.7.3 Công tác chuyển mục đích sử dụng đất
Về công tác chuyển mục đích sử dụng đất từ đầu năm đến nay thực hiện được
1.694 trường hợp với diện tích: 2.425.023,61 m
2
. Chuyển mục đích QSDĐ năm 2007
có sự tăng hơn năm 2006, 236 trường hợp và diện tích cũng tăng hơn năm 2006 là
101.941,72 m
2
. Nguyên nhân tăng là do người dân trong huyện có hướng chuyển đổi
cơ cấu cây trồng vật nuôi trên địa bàn tăng, dẫn đến việc chuyển mục đích cũng tăng
Trang

14

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
so với năm 2006. Tuy nhiên cũng có nhiều trường hợp người dân chuyển mục đích từ
đất lúa sang đất vườn, để chuyển nhượng lại cho người có hộ khẩu nội thành phố hoặc
Tỉnh khác sau đó để đất hoang hoá không sử dụng, đây là một vấn đề cần có sự quan
tâm của các cấp chính quyền.
I.7.4 Công tác quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất
Công tác quy hoạch sử dụng đất huyện Củ Chi đến năm 2010, định hướng đến
năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006-2010 đã được ban ngành thành phố
thẩm định và đã được Hội đồng nhân dân huyện thông qua, tuy nhiên trong quá trình
chỉnh sửa có một số diện tích thay đổi nên phải trình ra Hội đồng nhân dân huyện để
phê duyệt bổ sung và đã thông qua tại kỳ họp HĐND huyện lần thứ 10 ngày
14/12/2007, sau đó nộp về thành phố phê duyệt chính thức đưa vào sử dụng.
Về quy hoạch các xã về cơ bản đã hoàn thành công tác lập quy hoạch, tuy nhiên
các ban ngành huyện chưa hợp thẩm định được vì chờ quy hoạch sử dụng đất huyện


15

Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Kim Loan
- Phối hợp với các ngành huyện kiểm tra việc sử dụng đất của các dự án đầu tư
trên địa bàn huyện và thực hiện nghị quyết 13/2007/NQ-CP của chính phủ. Tổ chức
sắp xếp lưu 140.107 hồ sơ địa chính.
I.7.8 Tình hình sử dụng đất qua các năm tại huyện Củ Chi
Củ Chi là huyện ngoại thành của Tp Hồ Chí Minh, có chức năng trung tâm nhiều
mặt của khu vực và cả nước. Củ Chi được xác định là một đô thị phụ cận vệ tinh cho
nội thành Thành phố, là trung tâm hành chính, văn hoá, thể dục thể thao, thương mại
dịch vụ, chủ yếu phân bố ngay trên các tuyến đường trung tâm của thị trấn, còn các
khu công nghiệp được phân bố dọc theo Quốc lộ 22, Tỉnh lộ 15. Trong những năm trở
lại đây , tốc độ thị hóa diễn ra nhanh chóng trên địa bàn huyện Củ Chi dẫn đến sự biến
động diện tích các loại đất cũng diễn ra theo chiều hướng ngày càng tăng. Sau đây là
bảng biến động đất đai ở huyện Củ Chi .
Bảng 2: Tình hình sử dụng và biến động đất đai qua các năm tại huyện Củ Chi
Đơn vị tính: ha
Chỉ tiêu Năm
2000
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007
Năm 2005 so năm
2000(+,-)
Đất nông
nghiệp

là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của cả huyện được tách ra từ xã Tân An Hội vào
năm 1985. Sau đây là vài nét về sự hình thành và phát triển của Thị Trấn Củ Chi.
I.8.1 Điều kiện tự nhiên
a) Vị trí địa lý
Thị Trấn Củ Chi, huyện Củ Chi nằm ở ngoại thành Tp Hồ Chí Minh khoảng 40
km, có các tuyến đường quốc lộ 22 và tỉnh lộ 8 đi qua. Tổng diện tích đất tự nhiên
khoảng 381,69 ha, có vị trí địa lý như sau:
- Từ 10
0
59
’
45
’’
đến 11
0
03’30’ vĩ độ Bắc.
- Từ 106
0
31’15’’ đến 106
0
35’00’’ kinh độ Đông.
- Tứ cận:
Phía Đông giáp xã Tân Thông Hội.
Phía Đông Bắc giáp xã Phước Vĩnh An.
Phía Nam giáp xã Tân An Hội.
Phía Tây giáp xã Tân An Hội.
b)Thổ nhưỡng
Huyện Củ Chi có diện tích tự nhiên 43.496,59 ha, chiếm 20,76% diện tích tự
nhiên của Thành phố. Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, đất đai huyện Củ Chi được
chia thành các nhóm chính sau: