MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
2.1.Mục tiêu tổng quát 2
2.2.Mục tiêu cụ thể 2
3. Ý nghĩa của đề tài 3
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Thị trường bất động sản 4
1.1.1 Khái niệm 4
1.1.2 Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam 4
1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 15
1.2.1.Khái niệm về giá đất 15
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 16
1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 21
1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới 21
1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam 23
CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 27
2.3. Nội dung nghiên cứu 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu 28
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 28
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28
2.3.3. Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu 30
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 30
CHƯƠNG III : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 32
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 32
i

2 Bảng 3.2. Khung giá đất ở tại nông thôn 40
3 Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại nông thôn 40
4 Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại đô thị 41
5
Bảng 3.5. Giá đất ở quy định tại các thị trấn thuộc huyện Bình
Xuyên (khu vực I)
42
6
Bảng 3.6. Giá đất ở quy định tại khu vực giáp ranh thuộc huyện
Bình Xuyên (khu vực II)
43
7
Bảng 3.7. Giá đất ở quy định tại khu vực ven trục đầu mối giao
thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III)
44
8
Bảng 3.8. Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại 17 tuyến đường từ năm 2010 đến 30/06/2013
49
9
Bảng 3.9. Giá đất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Bình
Xuyên (khu vực I)
56
10
Bảng 3.10. Giá đất ở tại các khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình
Xuyên (khu vực II)
65
11
Bảng 3.11. Giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao thông chính
thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III)

v
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch
hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang được đẩy mạnh với mục tiêu đưa Việt
Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Để phát huy nguồn nội lực
từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chính sách
pháp luật đất đai hiện hành đã xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa, được
tham gia thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản tạo vốn cho đầu tư phát triển.
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Luật Đất đai đã xác định giá đất do Nhà nước quy
định phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường … Việc thực thi chính sách pháp luật đất đai
về giá đất đạt nhiều thành tựu, tuy nhiên giá đất do nhà nước quy định thường
chưa sát với thực tế, còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường.
Huyện Bình Xuyên có tổng diện tích tự nhiên 14.847,31ha, quy mô dân
số trung bình của huyện 109.472 người, mật độ dân số trung bình là 752
người/km
2
, có vị trí địa lý thuận lợi để giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với các
địa phương khác trên địa bàn tỉnh và cả nước. Bình Xuyên được xác định là
“vùng lõi” về phát triển công nghiệp và đô thị của tỉnh Vĩnh Phúc
1
Trong thời gian qua, huyện Bình Xuyên phát triển mạnh mẽ về kinh tế -
xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

tỉnh Vĩnh Phúc và các ngành hữu quan.
- Ý nghĩa trong thực tiễn:
Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá đất
ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, trên cở sở
đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói chung
và địa bàn nghiên cứu nói riêng.
3
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Thị trường
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng
hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết
với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến
bất động sản (đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất) tại một thời điểm nhất
định; thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa.
1.1.2. Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam
1.1.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của
thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất
đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng
đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác
động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi
trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất

mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn
cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương
thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ
- FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh
cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005). [7]
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát
triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai
theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã
thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất
đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân
theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là
bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được
sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani,
một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh
không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ
sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển
nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều
nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ
đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm
1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác
cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả
6
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng
này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị
trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai. Biện pháp
nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường
nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các
nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài
Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó

để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được
thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà
ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở
thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp
luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất
đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng
dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa
người mua và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được
phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực
lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế
8
phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo
vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất
được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán
đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và
quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này
đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy
hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai 1993 đã cụ thể
hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm
giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá
trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á,
các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
10
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng
việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai
1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp
tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm
1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến thời gian này, thị
trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham
gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp
định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng.
Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-
2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát
triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế
xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát
triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là
động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất
đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra
một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà
11
Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển.

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn
toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ
yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ
quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh
doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu
của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là
chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối
với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa
chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và
các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất
đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà
nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu
thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ
chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong
một thị trường không chính thức.
* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường
13
với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời
sống xã hội. Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra ba cơn sốt
đất vào các năm 1993 – 1995, 2001 – 2003 và 2006 - 2008. Việc diễn ra các cơn
sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của
dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu
cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời
sống của dân cư.
* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu
được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không

các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những
giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những
người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
1.1.1.2. Giá đất Nhà nước và giá đất thị trường
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình
thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do
Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà
nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong
15
đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường
luôn ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch.
Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật đất đai 2003 nêu
rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định
giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định
giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :
1.2.2.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất
trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định
giá cụ thể cho các loại đất.
a. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao

c. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất,
mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn.
Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an
toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có
ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc
đẩy quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao
khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực
thông thường.
d. Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị
trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế,
chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước
và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây
tác động tới giá đất.
đ. Yếu tố kinh tế
18
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình
hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến
địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác
động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc

mức độ đồng bộ và cự ly
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và
đời sống của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng
góp phần quyết định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng
đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ
quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực
tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng
khác nhau trong đô thị.
1.2.2.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là
ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều
20