Số hóa bởi trung tâm học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN QUANG VINH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI
ỈNH THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2012 Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng
Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn tới thầy giáo - PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng đã trực tiếp hướng dẫn trong
suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Phòng quản lý đào tạo sau đại học - Trường Đại học
Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện
đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND TP Thái Nguyên
ịa bàn
TP Thái
.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn Trần Quang Vinh

Số hóa bởi trung tâm học liệu

iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. 1
2. 2
3. 3
CHƢƠNG 1 TỔ 4
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 4
1.1.1. Các văn bản của Trung ương 4
1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên 4

3.4. Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên 54
3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 54
3.4.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 63
3.4.3. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 64
3.4.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất 65
3.5. Một số đề xuất trong xây dựng và quản lý giá đất ở trên địa bàn thành
phố thái nguyên. 67
Ế 68
1. Kết luận 68
2. Kiến nghị 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 Số hóa bởi trung tâm học liệu

v
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
Nguyên nghĩa
BĐS
: Bất động sản
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
GCN
: Giấy chứng nhận
VT
: Vị trí
TTTB
: Thị trường trung bình

Bảng 3.5. Giá đất do nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ
2010 đến 2012 52
Bảng 3.6. Bảng biến động giá đất đường phố nhóm I 55
Bảng 3.7. Bảng biến động giá đất đường phố nhóm II 59
Bảng 3.8 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm III 61
Bảng 3.9 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở hai tuyến đường Hoàng
Văn Thụ và tuyến đường Quang Vinh 63
Bảng 3.11. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 64
Bảng 3.12. Đặc điểm của một số khu dân cư 65
Bảng 3.13. Giá đất của các khu trước và sau khi thực hiện dự án 66 Số hóa bởi trung tâm học liệu

vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Thống kê các trường hợp cấp GCN quyền SDĐ ở theo từng loại
trên địa bàn Tp.Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2012 48
Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I 56
Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm I 58
Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm II 60
Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm II 60
Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm III 62
Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm III 62 Số hóa bởi trung tâm học liệu


2
Thành phố Thái Nguyên đang trên đà hội nhập và phát triển, các hoạt
động kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ngày càng phong phú và đa
dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ
sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên đất
đai. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cũng
ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng
cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh
lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước
thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn
giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu
cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước. Để
điều chỉnh giá đất, giảm chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị
trường là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trường cho
thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lý
và sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của địa phương và
ổn định trong lĩnh vực quản lý đất đai. Như vậy, để góp phần tích cực trong
công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất trên địa bàn thành phố là cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu
trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở tạ Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giái đoạn
2010 - 2012”.
2. M
Mục đích chung
.
Số hóa bởi trung tâm học liệu

phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính
phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính
phủ về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.
- Thông tư số 10/2008/TT-BXD ngày 22 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn về đánh giá, công nhận khu đô thị mới kiểu mẫu.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 930/2009/QĐ-UBND ngày 14 tháng 04 năm 2009 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việê quy định một số nội dung cụ thể trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Quyết định số 2630/ 1999/QĐ – UB ngày 10/09/1999 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc quy định giá các loại đất ở địa phương.
- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 08 tháng 04 năm 2010 của

Số hóa bởi trung tâm học liệu

5
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định một số chính sách cụ thể
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên
- Nghị quyết số 27/2011/NQ-HĐND ngày 12/12/2011 của HĐND tỉnh
Thái Nguyên khóa VII, kỳ họp thứ 3 về quy định khung giá các loại đất năm
2012 trên địa bản tỉnh Thái Nguyên

- Các thửa đất liển kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có
cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì
mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất, khung giá đất
cho từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử
lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại khoản 1 điều này xác định giá
đất do Chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương xây
dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý
kiến trước khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuông Trung ương quy định
được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để
tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí
trước bạ, bồi thương khi Nhà nước thu hồi đất , tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà
nước.[3]
1.2.2 ất

Số hóa bởi trung tâm học liệu

7
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.

tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô
chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa
tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần
nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự
đầu tư của cải vật chất của nhà đầu tư mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản
không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà
còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

9
Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm trị của đất đai với tư cách là
một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của con


10

1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hóa thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng, biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế
nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giả
cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyển sử dụng đất trong một thời hạn
nhất định.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về
đất cơ bản là cố định và bất biến.

Số hóa bởi trung tâm học liệu



O Q
1
Q
0
Q

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Quan hệ cung – cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị.
Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất đai, đó là đất
chưa được sử dụng thực sử trở thành hàng hóa. Luật đất đai cho phép các tổ
chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Những việc thực hiện những
quyền này lại bị hạn chế bới các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ
đất, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là
điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của
đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi
suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
,
điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm
xuống từ P
0
xuống P
1

G

Số lượng đất
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số

Số hóa bởi trung tâm học liệu

13
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D
1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để hiểu biết về số lượng
cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích
sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy
hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa
đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.[5]
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.3.1 ng
Yếu tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao
gồm: Yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
* Yếu tố kinh tế

+ Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người.
Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm
bảo giá trị cho nền biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường
nhà đất, có nghĩa tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao.
+ Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có
liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông
thường không có khẳ năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp vay
ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp đê có khoản vay. Do đó nhà đất hoặc
nhân viên định giá đất đai luôn luôn phải nắm được tình hình vồn đầu tư trong
đó có cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm
tính hình về biến động mức lãi xuất.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

15
* Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: Thường có tương quan với trình độ giáo dục tố
chất văn hoá cuả nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn
đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thưởng là trật tự
xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp
cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất
tăng lên.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với

thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua, ảnh hưởng đến tình
hình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng
cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất.
+ Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới nói chung
hoặc ít nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác.
Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này cảng trở nên mật thiế.
Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát
triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng
không ngoại lệ.
+ Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở,
hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng, từ
đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi
hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

17
Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm
trọng, kết quả là nhu cầu về nhà đất xuống thấp nên giá đất cũng rớt theo.[5]
1.2.3.2
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết
bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị …. Trong đó
vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị.
- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS
luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng