ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ HẢI YẾN
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THI TRẤN HÙNG SƠN,HUYỆN ĐẠI TỪ,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Giảng viên hướng dẫn

: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

BĐS

: Bất động sản

UBND

:Uỷ ban nhân dân

VT

:Vị trí

KH

: Kế hoạch

PCLB-GNTT

: Phòng chống lụt bão- giảm nhẹ thiên tai

VP

: Văn phòng

GCNQSD

:Bảo hiểm y tế

QL

: Quốc lộ

DT

:Dọc tuyến

CN

: Chữ nhật

TBĐ

: Tờ bản đồ

Gqđ

: Giá quy định

Gtt

: Giá thị trường


iii

DANH MỤC CÁC BẢNG

1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ...................................................................... 2
1.2.1. Mục đích.................................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu................................................................................................... 2
1.2.3. Yêu cầu .................................................................................................... 2
PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ............................................................. 4
2.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ........................ 4
2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 9
2.2.1. Nhân tố thông thường ............................................................................. 9
2.2.2. Nhân tố khu vực .................................................................................... 10
2.2.3. Nhân tố cá biệt ...................................................................................... 11
2.3. Phương pháp xác định giá đất .................................................................. 12
2.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam .................................. 12
2.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất .......................... 16
2.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị.................................................. 17
2.4. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ..................................... 19
2.4.1. Giai đoạn trước năm 1946 ..................................................................... 19
2.4.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 .................................................. 19
2.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 .......................................................... 19
2.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay ............................................................ 20
2.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ..................................................... 20
2.5.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam.............................................................. 20
2.5.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước trên thế giới ......................... 22


vi

PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 24
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 24


vii
4.3 Giá đất quy định và kết quả điều tra ......................................................... 37
4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn Thị trấn Hùng Sơn năm 2014 ................. 37
4.5. Kết quả điều tra giá đất trên một số đoạn đường của Thị trấn Hùng Sơn,
huyện Đại Từ. .................................................................................................. 40
4.5.1. Các tuyến đường chọn để điều tra......................................................... 40
4.5.2. Số liệu điều tra giá đất thực tế của các tuyến đường điều tra ............... 41
4.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn ........................................ 47
4.6.1. Yếu tố vị trí ........................................................................................... 47
4.6.2. Cơ sở hạ tầng ......................................................................................... 49
4.6.3. Đặc điểm của thửa đất ........................................................................... 50
4.6.4. Khả năng sinh lợi .................................................................................. 52
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 55


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng (Luật đất đai, 1993). Từ ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn
tại và phát triển. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và
hoạt động của con người.
Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi
Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn

Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn
đề rất cấp thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài:
“Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại
thi trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2014”.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và xác định một số yếu tố tác động đến giá
đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
1.2.2. Mục tiêu
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất tại các khu vực đặc trưng tại thị trấn
Hùng Sơn,huyện Đại Từ.
- Xác định và phân tích một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá
đất và giá đất.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thị trấn
Hùng Sơn,huyện Đại Từ.
1.2.3. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới giá đất tại khu
vực thị trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ.


3

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực huyện Đại Từ.
- Khái quát được thực trạng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực
thị trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất.
- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá
đất tại thị trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, tiến hành phân

trú trọng của nhiều ngành. Vì vậy, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị
của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào
nguồn tài nguyên thiên nhiên. Cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính
như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.


5

2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất (Hội đồng Lý luận Trung
ương, 2004). Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản
phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ
nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại
địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa
tô độc quyền (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004). Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì
những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ.
Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về
bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ
hơn, v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có
quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên

đưa ra công thức xác định giá đất:

Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến đổi.


ii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

BĐS

: Bất động sản

UBND

:Uỷ ban nhân dân

VT

:Vị trí

KH


CSSKSS/KHHGĐ : Chăm sóc sức khỏe sinh sản/kế hoạch hóa gia đình
VSATTP

: Vệ sinh an toàn thực phẩm

VHTT

: Văn hóa thông tin

BHYT

:Bảo hiểm y tế

QL

: Quốc lộ

DT

:Dọc tuyến

CN

: Chữ nhật

TBĐ

: Tờ bản đồ


Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá đất trong thời
gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định,
bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo
nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng
từ điểm G lên G1 (Nguyễn Thị Yến và Hoàng Văn Hùng, 2013).
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.


9

2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
2.2.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: nhân
tố kinh tế, nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2005).
- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh
tế - xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất cũng
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất
văn hoá của nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước.

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
2.2.2. Nhân tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của khu vực có đất, tác động tổng hợp
tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất
lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị v.v. trong đó vị trí là yếu tố quan
trọng nhất quyết định đến giá đô thị (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).
- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng
quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị


11

lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những khu đất nằm tại các ngã tư hoặc ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan
trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó
có thể thấy, khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất
càng lớn. Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc
xác định giá đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: yếu tố này chủ yếu bao gồm: điện, nước, điện
thoại, nhà trẻ, công viên, bệnh viện v.v. Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng, kết
cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần v.v. Điều kiện cơ sở hạ
tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu, gồm: loại đường giao thông của địa phương,
độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới
giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật
độ lưới giao thông.

13

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về
kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng,
mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2, Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa
đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Mức tiền điều chỉnh về giá hình
Giá trị ước tính
của thửa đất
cần định giá

Giá chuyển nhượng
=

của từng thửa đất,
khu đất so sánh

thành những yếu tố khác biệt
±

thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng
loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
Tổng chi phí bao gồm: thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản
xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản
chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị
trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức:
Thu nhập thuần
tuý hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1

-

Tổng chi phí đã
tính ở bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính

=

(Nguyễn Thế Huấn, 2009).

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền VNĐ hạn 12 tháng

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để
đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có
trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm
các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư
xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1.
Giá trị của thửa đất

=

Giá chuyển nhượng

Đơn giá của thửa đất

BĐS

=

-

Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.



-

Tổng chi phí
phát triển

(Nguyễn Thế Huấn, 2009).
2.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần
thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường
trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu
chính xác và có độ tin cậy cao.


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai...........................................................................7
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn .........................................8
Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 03 tuyến đường, phố ( QL
37 (I1), DT 261 (II2), QL 37-Nhà máy nước (III2)) .................................................48
Hình 4.2: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo cơ sở hạ tầng của
03 đường: QL37 - Mầm non tt Đại Từ (II1), DT 261 (II2) và Khôi Kỳ - Mỹ Yên (II3) .......49
Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trên thị trường của đường trục phụ 261 theo đặc
điểm của thửa đất ......................................................................................................51
Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ
Nhóm I đến Nhóm III của các vị trí ..........................................................................53