Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THANH TÙNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC
YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH
PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG
GIAI ĐOẠN 2011 - 2013
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN


Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả Nguyễn Thanh Tùng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

4. Ý nghĩa 3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Tổng quan về giá đất 4
1.1.1. Khái quát về giá đất 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 9
1.1.3.1. Yếu tố thông thường 9
1.1.3.2. Yếu tố khu vực 10
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt 11
1.2. Phương pháp xác định giá đất 11
1.2.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 11
1.2.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 16
1.2.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17
1.3. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 18
1.3.1. Giai đoạn trước năm 1946 18
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 19

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

iv
1.3.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 19
1.3.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 19
1.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất 20
1.4.1. Quản lý về giá đất ở Việt nam 20
1.4.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam 22
Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 25
2.2 Nội dung nghiên cứu 25

3.3.2. Chênh lệch giá đất ở đô thị giữa giá thực tế và giá theo quyết định của
UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 54
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang
(2011 - 2013) 61
3.4.1. Yếu tố vị trí 61
3.4.2. Cơ sở hạ tầng 63
3.4.3. Đặc điểm của thửa đất 63
3.4.4. Khả năng sinh lợi 65
3.4.5. Yếu tố khác 66
3.5. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố
Tuyên Quang (2011-2013) và giải pháp quản lí 67
3.5.1. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành
phố Tuyên Quang (2011-2013) 67
3.5.2. Giải pháp về giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và thị
trường bất động sản 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73
1. Kết luận 73
2. Kiến nghị 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT
TÊN VIẾT TẮT
TÊN ĐẦY ĐỦ
1

HĐND
Hội đồng nhân dân
12
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
13
NXB
Nhà xuất bản
14
BTNMT
Bộ Tài nguyên Môi trường
15
BTC
Bộ Tài chính
16
TT
Thông tư
17
TTLT
Thồn tư liên tịch
18
CQSDĐ
Chuyển Quyền sử dụng đất
19
HTX
Hợp tác xã
20
Giá TT
Giá thị trường



viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 7
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 30
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế năm 2011 của thành phố Tuyên Quang 32
Hình 3.3. Biến động giá đất thực tế trên các tuyến đường, phố trung tâm giai
đoạn 2011 - 2013 44
Hình 3.4. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố cận trung tâm
giai đoạn 2011 - 201 49
Hình 3.5. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố xa trung tâm giai
đoạn 2011 - 2013 53
Hình 3.6. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm
2013 nhóm đường, phố trung tâm 56
Hình 3.7. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm
2013 nhóm đường, phố cận trung tâm 58
Hình 3.8. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm
2013 nhóm đường, phố xa trung tâm 60
Hình 3.9: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường (đường Quang
Trung, đường Bình Thuận, đường Kim Quan) 62
Hình 3.10: So sánh giá đất trên thị trường của đường Kim Quan theo đặc điểm
của thửa đất năm 2013 64

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

2
đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ
chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá,
dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính,
bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn
chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất
và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn
cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị
trường khu vực”.
Tuyên Quang là một thành phố trẻ mới được thành lập vào năm 2009, với
13 xã, phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp. Giá
đất đã có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành phố
cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện
pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển
kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ
Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay.
Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban
giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS.Đàm Xuân Vận em tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013”.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất tại các khu vực đặc trưng thành
phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thành
phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.
3. Yêu cầu của đề tài

Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao
hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà
giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực
hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi
rõ: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do
Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

5
giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô

doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất
của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà
còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh
hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi
và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc
dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành
thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết
và đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất =
Địa tô
Lãi suất ngân hàng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

7


Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến

đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của
nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D
lên D
1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

9
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.1.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu
tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh
tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật
thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng,
vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất
văn hoá cuả nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị
hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị … Trong đó vị trí
là yếu tố quyết định đến giá đô thị.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

11
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương
diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác
lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào
đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm
(vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ
giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị
trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng
cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ
quan trọng trong việc xác định giá đất.
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện
cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng
đất … Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của

khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin.
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện
về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển
nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển
nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ
kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: so sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau
giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

13
đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá
cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính
của thửa đất
cần định giá
=
Giá chuyển nhượng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±

của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: Thuế sử dụng
đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo các
quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà
nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản
xuất kinh doanh đã chi trả.
Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1
-
Tổng chi phí đã
tính ở bước 2
Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính
=
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam hạn 12 tháng
* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản đã
chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ
tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả …)
Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (nhà

Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các
thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đấy của
các bất động sản.
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của
các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
* Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng
tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi
tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa
vào các căn cứ sau: