MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
2.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.2. Mục tiêu cụ thể 2
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4
1.2. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 8
1.2.1. Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất 8
1.2.2. Yếu tố khu vực ảnh hưởng đến giá đất 10
1.2.3. Yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất 11
1.3. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 11
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 17
1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17
1.4. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI
NƯỚC TA 19
1.4.1. Quá trình hình thành giá đất tại nước ta 19
1.4.2. Công tác quản lý giá đất tại một số nước trên thế giới 21
1.4.3. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất tại nước ta 22
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 25
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 25
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 26
2.2.1. Thời gian nghiên cứu 26
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu 26

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng 71
2. ĐỀ NGHỊ 71
- Cần nâng giá đất ở tại các vị trí sâu bên trong (vị trí 3 và 4) 71
ii
TÀI LIỆU THAM KHẢO 73
iii
DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
STT Tên viết tắt Tên đầy đủ
1 UBND Ủy ban nhân dân
2 HĐND Hội đồng nhân dân
3 XHCN Xã hội chủ nghĩa
4 CNTB Chủ nghĩa tư bản
5 NĐ Nghị định
6 CP Chính phủ
7 QĐ Quyết định
8 TT Thông tư
9 QSDĐ Quyền sử dụng đất
10 BĐS Bất động sản
11 HĐND Hội đồng nhân dân
12 VT Vị trí
13 BTC Bộ tài chính
14 VHTT Văn hóa thông tin
15 CNKT Công nhân kỹ thuật
16 XD Xây dựng
17 HL Huyện lộ
18 TL Tỉnh lộ
19 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
20 JPPH Cục dịch vụ định giá bất động sản
iv
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường
bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai
ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai
1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003
ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất
đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho
nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách
khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
1
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình
và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật [28].
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý
Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phố
Cao Bằng nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thay
đổi với nhiều dự án đầu tư. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai
cần phải được định giá. Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề
trên chúng tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao
Bằng năm 2012”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng giá đất ở và nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến

hiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm
2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau
đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [7].
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
4
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc

đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp [27].
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
6
P
Đường cầu
Đường cung
E
E
’
D
0
D
1
Q
0
Q
1
O
P

hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành
là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về
nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong
mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp
áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá đất S
D1
G1
D
G
Số lượng đất đai
Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D
1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.2. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
1.2.1. Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất
8
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao
gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.

quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở
thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và
ổn định kinh tế đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Mức lãi suất [23]
1.2.2. Yếu tố khu vực ảnh hưởng đến giá đất
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết
bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị… Trong đó
vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị.
Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố . Mỗi BĐS luôn
10
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất [23].

như sau:
* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa
đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện
về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển
nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển
nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập
từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
12
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác
nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía.
Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính
toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính
của thửa đất cần
định giá
=
Giá chuyển nhượng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±

nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụng
đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo
các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định
của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà
cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả.
* Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1
-
Tổng chi phí đã
tính ở bước 2
* Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính =
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam 12 hạn tháng
1.3.1.3. Xác định giá đất bằng phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động
sản. Trình tự tiến hành xác định giá đất bằng phương pháp chiết trừ như sau:
14
* Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất
động sản đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó
có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều
kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả…)
* Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.

Diện tích thửa đất
15
* Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các
thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất
của các bất động sản.
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của
các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó [6]
1.3.1.4. Xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Trình tự tiến hành xác
định giá đất bằng phương pháp thặng dư như sau:
* Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây
dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa,
đất phân lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
* Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất [6].
Giá trị ước tính
của thửa đất
=
Tổng giá trị
phát triển
-

- Căn cứ Nghị định số 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa
phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở đô thị
Bước 1: xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị
Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị
định 188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô
thị mà chúng ta đang cần xác định giá.
Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị
1. Phân loại đường
2. Phân loại đô thị
Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí
đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:
Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể
để lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện
cho cả vị trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách
áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích
(m
2
) của từng thửa đất.
18
Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mức
giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.