DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tam Đảo năm 2013 36
Bảng 4.2: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố trung tâm 42
Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố cận trung tâm 44
Bảng 4.4: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố xa trung tâm 45
Bảng 4.5: Dân số huyện Tam Đảo qua các năm 2011-2013 51
Bảng 4.6: Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất
53
Bảng 4.7: Các yếu tố liên quan đến thửa đất 54
Bảng 4.8: Yếu tố pháp lý của thửa đất 55
i
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ VÀ BIỂU ĐỒ
Đồ thị 1.1: Cung và cầu đất đai 7
Đồ thị 1.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8
Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Tam Đảo 25
Biểu đồ 4.1: Cơ cấu sử dụng đất của huyện Tam Đảo năm 2013 37
Đồ thị 4.2: Ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố 46
Đồ thị 4.3: Ảnh hưởng của yếu tố diện tích tới giá đất 47
Đồ thị 4.4: Ảnh hưởng của yếu tố diện tích tới giá đất 48
Đồ thị 4.5: Ảnh hưởng của yếu tố môi trường tới giá đất 49
Đồ thị 4.6: Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế tới giá đất 50
Đồ thị 4.7: Ảnh hưởng của yếu tố pháp lý tới giá đất 52
ii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
STT Viết tắt Giải thích
1 UBND Ủy ban nhân dân
2 HDND Hội đồng nhân dân
3 BĐS Bất động sản
4 QSDĐ Quyền sử dụng đất
5 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6 NĐ-CP Nghị định – Chính phủ

25 HU Huyện ủy
26 BCH Ban chấp hành
MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU i
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ VÀ BIỂU ĐỒ ii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT iii
MỤC LỤC iv
PHẦN 1
MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2
1.2.1. Mục đích 2
1.2.2. Yêu cầu 2
1.2.3. Ý nghĩa của đề tài 3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Khái quát về giá đất 4
2.1.1. Khái niệm và các đặc điểm về giá đất 4
2.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất 5
2.1.3. Cơ sở pháp lý xác định giá đất 9
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 10
2.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 10
2.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 12
2.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 13
iv
2.3. Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho
Việt Nam 14
2.3.1. Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc 14
2.3.2. Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan 14

định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 27
4.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất
huyện Tam Đảo năm 2013 35
4.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử dụng đất
tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 38
4.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 39
4.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 39
4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 46
4.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013
46
4.3.2. Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo
năm 2013 49
v
4.3.3.Yếu tố kinh pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm
2013 51
4.3.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm
2013 52
4.4. Tổng hợp phiếu điều tra và đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở đô thị của huyện Tam Đảo năm 2013 53
4.4.1. Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 53
4.4.2.Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở thông qua phiếu điều
tra 54
4.4.3.Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 55
4.5. Đề xuất một số giải pháp 55
- Có những chính sách kích cầu đối với những người có nhu cầu đất ở thực sự, đối
tượng có thu nhập thấp không mua được đất ở khi giá bị đẩy lên cao 57
PHẦN 5
KẾT LUẬN 58
5.1. Kết luận 58
5.2. Đề nghị 59

bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai
ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai
1993 ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 1998, Luật Đất
1
đai 2001 và Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp
cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị
trường, coi đất đai là tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước.
Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý
Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Vĩnh Phúc nói chung và huyện
Tam Đảo nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Những
tác động của quá trình phát triền kinh tế- xã hội đã có ảnh hưởng đến sự phát
triển của huyện. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản
lí chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất
hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đạt ra là là cần tiến hành tìm hiểu về giá
đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở địa bàn huyện Tam Đảo.
Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Thực trạng giá
đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo,
tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013”.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng của
huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc. Xác định và phân tích các yếu tố ảnh
hưởng tới công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh
Phúc. Xác định thuận lợi, khó khăn của công tác định giá đất trên địa bàn
huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác định giá đất tại huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc.
1.2.2. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tại
khu vực huyện Tam Đảo.

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm
2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường
hợp sau đây.
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.1.2. Các đặc điểm về giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy,
4
giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá
cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó
so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình
trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng
thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả

còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi
tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô
chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao
động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản
không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có
ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng
lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
6
Q
0
Q

2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
d
Đồ thị 1.1: Cung và cầu đất đai
P
7
Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của
nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188.
- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân,
thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá nhân
đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là
bất động sản.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT- BTNMT- BTC ngày 08/01/2010
của liên bộ Tài Nguyên và Môi Trường- Tài chính kế hoạch “ Hướng dẫn xây
9
dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm
quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.
- Công Văn số 1929/ BTNMT-TCQLĐĐ ngày 08/6/2012 của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường “ v/v triển khai xây dựng bảng giá đất năm 2013”.
- Công Văn số 1743/ UBND-NN ngày 03/02/2012 của UBND tỉnh “ v/v
triển khai xây dựng bảng giá đất năm 2013”.
- Kế hoạch số 08/KH-STNMT ngày 17/7/2012 của Sở Tài Nguyên và
Môi Trường triển khai công tác xác định giá các loại đất năm 2013 trên địa
bàn tỉnh Thái Bình.

2.2.1.3. Yếu tố chiều rộng mặt tiền của thửa đất( diện tích, chiều rộng, mặt
tiền, kích thước…)
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng
bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh
doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
2.2.1.4. Ảnh hưởng của địa hình
Địa hình nơi lô đất tọa lạc cao hay thấp hơn so với lô đất khác trong
vùng lân cận có tác động đến giá trị của lô đất, địa hình của lô đất bằng phẳng
cũng có giá cao hơn so với địa hình của lô đất không bằng phẳng. Địa hình
trũng, ngập nước vào mùa mưa, địa hình quá cao không thuận lợi cho quá
trình đi lại, buôn bán vận chuyển hàng hóa thì có giá trị thấp.
2.2.1.5. Các yếu tố môi trường xung quanh
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc
sống. Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát
triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh
hưởng đến giá đất và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem
trọng.
2.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013
2.2.2.1. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế
dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá trình
chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, vật tư
dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
11

hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ
góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy
12
chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được
mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh
hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các
mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới
lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hưởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích
lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.
Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất
giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC
còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ
chuyên môn.
2.3.2. Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước Thái Lan về bất động sản được
tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt
là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành
lập từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng
14
Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và
lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối
quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không
thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất.
2.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Từ kinh nghiệm của các nước trong việc định giá đất nêu ở trên, có
thể thấy:
Thứ nhất, hiện nay nước ta cũng đang áp dụng 5 phương pháp xác định
giá đất như các nước, tuy nhiên phương pháp định giá đất của một số nước
trên thế giới được gắn liền với các phương pháp định giá bất động sản nhưng
ở Việt Nam, công tác định giá đất được Chính phủ quy định thông qua việc
ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất và Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan.
Trên cơ sở các văn bản này, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương. Tuy nhiên,
trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn ra trên
thị trường mà Nhà nước không thể kiểm soát được, chủ yếu là mua bán trao
tay. Chính vì vậy, công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập
thông tin thị trường thường có độ chính xác không cao vì thị trường thông tin
về đất đai chưa phải là thị trường mở. Do vậy, từ kinh nghiệm của nước Úc
trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, Việt Nam học tập để đầu tư, xây

- Ngoài ra, một số nước chưa thực hiện xong quá trình phát triển
chuyển dịch từ nước nông nghiệp sang công nghiệp vẫn đang phải chuyển đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (Hàn Quốc, Đài Loan…) thì còn có
một loại giá đất khi Nhà nước lấy đất (thông qua hình thức theo từng nước
như bán bắt buộc, trưng mua…) thì giá đất theo nguyên tắc thỏa thuận trên cơ
sở giá thị trường đảm bảo nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng người sử
dụng đất.
Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụng
của từng loại giá đất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả
là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận?
Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát
triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thị
trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh…Tuy nhiên, hiện nay, Việt
16
Nam đang trong giai đoạn phát triển để được công nhận là nước có nền kinh
tế thị trường đầy đủ (Việt Nam đang đàm phán với EU và Mỹ để EU và Mỹ
công nhận Việt Nam có nền kinh tế thị trường). Từ đó, thực tế Việt Nam có
nơi có thị trường quyền sử dụng đất (chủ yếu tại khu vực đô thị) và có nơi
chưa có thị trường quyền sử dụng đất (khu vực nông thôn, miền núi, vùng
sâu, vùng xa…), do vậy việc áp dụng nguyên tắc định giá đất ở Việt Nam cần
phải phù hợp với nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất; cần phải xem xét
phương pháp xác định giá đất là các phương pháp xác định giá đất mà các
nước có nền kinh tế thị trường đang áp dụng để phù hợp với nơi chưa có thị
trường quyền sử dụng đất (đặc biệt là xác định giá đất bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất tại nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất).
2.4. Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam
Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó
trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch,
tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh
hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao

2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại
đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
3. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
4. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-
CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 188/2004/NĐ-CP;
5. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010
hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá
đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ
sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động
sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá
bất động sản. Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP
ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất
động sản. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt
18
động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất
động sản, cụ thể gồm:
1. Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện
thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn
theo Luật Đất đai);
2. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành
chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản,
định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và
được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày