BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN TRỌNG CƯỜNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ðẤT Ở VÀ
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TẠI
HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH NĂM 2010 LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số : 60850103

Người hướng dẫn khoa học: TS. TRỊNH QUANG HUY HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

của thầy giáo TS. Trịnh Quang Huy, người ñã trực tiếp hướng dẫn ñề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến ñóng góp quý báu của các thầy,
cô trong Khoa Tài và Môi trường, các thầy cô trong Khoa Sau ñại học.
Tôi xin chân thành cảm ơn các ñồng chí lãnh ñạo UBND huyện Tiên Du,
các ñồng chí lãnh ñạo, chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng
Thống kê và UBND các xã ñã tạo ñiều kiện về thời gian và cung cấp số liệu
giúp tôi thực hiện ñề tài này.
Cám ơn sự cổ vũ, ñộng viên và giúp ñỡ của gia ñình, các anh, chị ñồng
nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Hà nội, ng
ày tháng năm 2012
Tác giả luận văn
Nguyễn Trọng Cường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan………………………………………………………………….i
Lời cảm ơn……………………………………………………………………ii
Mục lục………………………………………………………………………iii
Danh mục bảng………………………………………………………………vi
Danh mục ñồ thị và hình……………………… ………………………… vii
Danh mục viết tắt………………………………………………………… viii
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 22
2.2. Nội dung nghiên cứu 22
2.3. Phương pháp nghiên cứu 22
2.3.1. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 22
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24
2.3.3. Phương pháp ñiều tra, phỏng vấn 24
2.3.4. Phương pháp xác ñịnh giá ñất ở: 24
2.3.5. Phương pháp chuyên gia 25
2.3.6. Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu và tổng hợp
kết quả 25
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng ñất ở tại huyện
Tiên Du năm 2010 26
3.1.1. ðiều kiện tự huyện Tiên Du năm 2010 26
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Tiên Du năm 2010 27
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai 31
3.1.4. Nhận xét chung về kinh tế - xã hội và sử dụng ñất tác ñộng tới
công tác quản lý ñất ñai và ñịnh giá ñất huyện Tiên Du năm 35
3.2. ðánh giá thực trạng giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Tiên Du năm
2010 36
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

3.2.1. Nhóm các ñường phố trong khu vực ñô thị (thị trấn Lim) 36
3.2.2. Các ñường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài ñô thị 39
3.2.3. Giá ñất ở trong khu vực dân cư thị trấn Lim (Các xã Nội Duệ,
Liên Bão, ñất ở trong khu dân cư thị trấn Lim) 42
3.2.4. Giá ñất ở trong khu vực khác 46
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Tiên Du
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC ðỒ THỊ VÀ HÌNH ẢNH

ðồ thị 1.1: ðồ thị cung và cầu ñất ñai 5
ðồ thị 1.2: ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 6
ðồ thị 3.1: Diện tích ñất ở năm 2009 so với năm 2010 huyện Tiên Du 32
ðồ thị 3.2: Hiện trạng sử dụng ñất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh năm 2010 33
ðồ thị 3.3: Mức ñộ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến ñường phố (ñường
Hai Bà Trưng (I1), Quốc lộ 38 (II1), khu vực 1 trong khu dân cư
thị trấn Lim (III1), khu vực 1 trong khu vực khác (IV1)) 53
ðồ thị 3.4: So sánh giá ñất trung bình trên thị trường theo VT của hai ñường
tỉnh lộ 276 (270 cũ) - ðoạn thuộc xã Liên Bão (II2) và tỉnh lộ 276
(270 cũ) - ðoạn từ ñường Bách Môn - Lạc Vệ ñến hết ñịa phận xã
Việt ðoàn (II3) 54
ðồ thị 3.5: So sánh giá ñất trên thị trường của khu vực 1 trong khu dân
cư thị trấn Lim 56
ðồ thị 3.6: So sánh giá ñất trung bình trên thị trường của tuyến ñường từ
trung tâm ñi ñến cận trung tâm ra các khu vực khác của các vị trí 58
Hình 3.7: Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở huyện Tiên Du năm 2010 60
Hình 3.8: Tuổi, nghề, trình ñộ, thu nhập ảnh hưởng tới giá ñất 60
Hình 3.9: Các yếu tố liên quan ñến thửa ñất ảnh hưởng ñến giá ñất ở 61
Hình 3.10: Yếu tố pháp lý 62


1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt không thể thay thế ñược, là thành phần hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn
phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ
ngàn xưa con người ñã biết dựa vào ñất ñai ñể tồn tại và phát triển. ðất ñai có một vai
trò vô cùng quan trọng ñối với mọi ngành nghề và hoạt ñộng của con người.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch ñất ñai ñã xuất hiện từ rất sớm. Khi
Hiến pháp năm 1980 ra ñời, lần ñầu tiên khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán ñất ñai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn
diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và
người bán. Hiến pháp 1992 ra ñời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy ñịnh “tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”. Lần ñầu tiên giá ñất ñược sử dụng “Nhà
nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi
thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là mốc ñánh dấu sự bùng nổ và phát triển
công khai của thị trường bất ñộng sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển
nhượng ñất ñai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. ðể ñáp ứng nhu cầu ngày càng cao
Luật ðất ñai 1993 ra ñời, tiếp theo nó là lần lượt Luật ðất ñai chỉnh sửa. Luật ðất
ñai 2003 ra ñời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của
ñất ñai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của ñất nước. Cho
nên ñất ñai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Giá ñất là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá hay nói một cách khác, giá ñất
là công cụ kinh tế ñể người quản lý và người sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị
trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai,

- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu ñiều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- ðề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
1.1.1. Khái niệm về giá ñất
ðất ñai là sản phẩm phi lao ñộng, bản thân nó không có giá trị. Giá cả ñất ñai
phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá ñịa tô. Nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay
thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
ñất ñai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, là tổng hoà giá trị hiện
hành của ñịa tô nhiều năm ñược chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu
ñất ñai trong kinh tế. Tại ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử
dụng ñất (giá ñất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối với một diện tích
ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh”. Giá ñất ở nước ta ñược hình
thành trong những trường hợp sau ñây (ðiều 55, Luật ðất ñai 2003) [16].
1. Do UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương qui ñịnh giá theo quy ñịnh
tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 Luật này.
2. Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
3. Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất,
góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá ñất và giá ñất ở

bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác nhau. [11]
ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng ñất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh ñịa tô chênh lệch còn có ñịa tô tuyệt ñối, ñó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất.
ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh
doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê ñất của
ñịa chủ ñể xây dựng. ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5Pðư
ờ
ng c
ầ
uðư
ờ
ng cung

E
E

Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết
ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp. [29]
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá ñất
và làm cho giá ñất luôn biến ñộng.

ðồ thị 1.1: ðồ thị cung và cầu ñất ñai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

Theo ñồ thị 1.1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm cân
bằng. Khi các nếu tố khác thay ñổi, dẫn ñến sự chuyển dịch của ñường cung và
ñường cầu, ñiểm cân bằng cũng thay ñổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà
tăng lên, thì ñường cầu dịch sang trái từ D


Số lượng ñất ñai
ðồ thị 1.2: ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn
ðồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất
trong thời gian ngắn. ðồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất
là cố ñịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra ñất. Do vậy, giá của nó
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

thay ñổi theo nhu cầu của từng ñịa phương. Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm D lên
D1, thì giá tăng từ ñiểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại ñất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất.
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
1.2.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng ñồng ñến giá ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố
kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,
xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật ñộ nhân khẩu: mật ñộ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu ñối với ñất tăng, vì
thế giá ñất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình ñộ giáo dục tố chất văn
hoá của nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia ñình: sự thay ñổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của ñô thị hoá làm cho kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn ñịnh và phát triển có ảnh hưởng rất lớn ñối với giá
ñất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Mức ñộ dự trữ và ñầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình ñộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến ñộng vật giá
+ Mức lãi suất [15]
1.2.2. Yếu tố khu vực
Là ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện kinh tế xã hội của khu vực có ñất tác ñộng
tổng hợp tới giá ñất bao gồm: vị trí, ñiều kiện giao thông, ñiều kiện thiết bị hạ tầng,
chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch ñô thị …. Trong ñó vị trí là yếu tố
quyết ñịnh ñến giá ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng ñối tượng ñịnh giá trong toàn huyện. Mỗi BðS luôn ñồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt ñối và vị trí tương ñối. Xét trên phương diện tổng
quát, cả hai loại vị trí nói trên ñều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
ñất. Những khu vực ñất nằm tại trung tâm ñô thị hay một vùng nào ñó sẽ có giá trị
lớn hơn những khu ñất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương ñối).
Những khu ñất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng
lại có giá trị cao hơn những khu ñất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt ñối). Qua ñó có
thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của ñất càng
lớn. Vì vậy, xem xét ñánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác
ñịnh giá ñất. [15]
1.2.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những nếu tố chỉ ñặc trưng về ñiều kiện bản thân của thửa
ñất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, ñộ dốc, ñiều kiện cơ sở hạ
tầng, hạn chế của quy hoạch ñô thị, vị trí sử dụng ñất, thời hạn sử dụng ñất … Ảnh
hưởng của yếu tố cá biệt tới giá ñất tức là ảnh hưởng ñến giá cả của từng thửa ñất.

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng ñất, ñiều kiện về kết
cấu hạ tầng, môi trường, các ñặc ñiểm về pháp lý, thời ñiểm chuyển nhượng, mức giá
chuyển nhượng, thời gian, ñiều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- ðiều kiện của thông tin: những thông tin trên ñây phải ñược thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường qui ñịnh tại Khoản 2 ðiều 1 của Nghị ñịnh số
123/2007/Nð-CP.
Bước 2: so sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin ñã khảo sát, thu thập ñược ở bước 1 tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh ñể lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa ñất, khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh gía. Trên cơ sở ñó xác
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
ñịnh các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá ñể tính toán, xác ñịnh giá cho thửa
ñất, khu ñất cần ñịnh giá.
Bước 3: thực hiện ñiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa ñất,
khu ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất so sánh như sau:

Giá trị ước tính
của thửa ñất cần
ñịnh giá
=
Giá chuyển
nhượng
của từng thửa ñất,
khu ñất so sánh
±
Mức tiền ñiều chỉnh về giá hình
thành những yếu tố khác biệt của

phí ñầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy ñịnh
hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy ñịnh của Nhà nước thì
tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường ñịa phương mà cơ sở sản xuất kinh
doanh ñã chi trả.
Bước 3: xác ñịnh thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng
năm ñã tính ở bước 1
-
Tổng chi phí ñã
tính ở bước 2
Bước 4: ước tính mức giá ñất cần ñịnh giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu ñược từ
thửa ñất
Giá ñất ước tính =
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền ñồng
Việt Nam hạn 12 tháng
* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường ñể lựa chọn ít nhất 3 bất ñộng sản
ñã chuyển nhượng thành công, mà thửa ñất của các bất ñộng sản ñó có những ñặc
ñiểm tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá (vị trí, hiện trạng, ñiều kiện kết cấu hạ tầng,
ñặc ñiểm pháp lý, giá cả …)
Bước 2: khảo sát thực ñịa và mô tả ñầy ñủ, chính xác về các tài sản trên ñất
(nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất ñộng sản nói trên.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ðơn giá của thửa ñất =
Diện tích thửa ñất
Bước 5: xác ñịnh giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa ñất cần ñịnh giá và các thửa
ñất của các bất ñộng sản nêu trên, tiến hành ñiều chỉnh giá các thửa ñất của các bất
ñộng sản.
ðơn giá của thửa ñất cần ñịnh giá ñược xác ñịnh theo giá bình quân của các
ñơn giá ñất ñã ñiều chỉnh của các bất ñộng sản ñó. [12]
* Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể sử dụng tốt nhất
bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị
phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
Trình tự tiến hành:
Bước 1: xác ñịnh mục ñích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu ñất dựa
vào các căn cứ sau:
- ðặc ñiểm của khu ñất
- Quy hoạch vùng, quy hoạch ñô thị, quy hoạch và các quy ñịnh về xây dựng,
quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất ñộng sản
Tổng giá trị phát triển của bất ñộng sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, ñất
phân lô, … dự kiến sẽ bán ñược khi hoàn thành dự án ñầu tư vào khu ñất.
Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển
Bước 4: Xác ñịnh giá trị của thửa ñất [12]
Giá trị ước tính
của thửa ñất
=

1.3.3. Phương pháp xác ñịnh giá ñất ở ñô thị
* Cơ sở
- Nghị ñịnh 72/2001/Nð-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân
loại ñô thị và cấp quản lý ñô thị
- Căn cứ Nghị ñịnh 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Căn cứ Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về
sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/ND-CP.
- Các dữ liệu ñiều tra hiện trạng về ñất ñô thị (giá thị trường) tại ñịa phương
ñược hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.
* Trình tự và phương pháp
Bước 1: xác ñịnh khung giá ñất tương ứng với loại ñô thị, ñường, khu vực
Căn cứ theo Nghị ñịnh 188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước
qui ñịnh cho từng loại ñường, phố, khu vực mà chúng ta ñang cần xác ñịnh giá.
Bước 2: Phân loại ñô thị, ñường, khu vực
1. Phân loại ñô thị, ñường, khu vực
2. Phân loại từng khu vực cụ thể
Bước 3: xác ñịnh giá cho từng vị trí
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
Căn cứ ñiều kiện cụ thể tại ñịa phương, việc xác ñịnh giá cho từng vị trí ñất
có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: ðịnh giá trực tiếp cho từng vị trí ñất:
Trong mỗi vị trí ñất của từng loại ñường, phố, khu vực cụ thể ñể lựa chọn ra
tối thiểu ba thửa ñất tại các ñiểm khác nhau có tính ñại diện cho cả vị trí ñất. Sau
ñó, tiến hành xác ñịnh giá của từng thửa ñất bằng cách áp dụng các phương pháp
xác ñịnh giá ñất và tính giá một ñơn vị diện tích (m