BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
THÁI THỊ LAN ANH
NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH -
TỈNH NGHỆ AN
LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
đợc ai công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
đợc chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn
Thái Thị Lan Anh
Thái Thị Lan AnhThái Thị Lan Anh
Thái Thị Lan Anh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
iiLời cảm ơn
1.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 3
1.1.1. Thị trường ñất ñai thế giới 3
1.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam 5
1.2. Tổng quan về giá ñất 11
1.2.1. Khái quát chung về giá ñất 11
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 12
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất 15
1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 23
1.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất 25
1.3. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới và Việt Nam 26
1.3.1. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới 26
1.3.2. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam 28
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41
2.1. ðối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 41
2.2. Nội dung nghiên cứu 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu 41
2.3.1. Các phương pháp ñiều tra thu thập số liệu 41
2.3.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 42
2.3.3. Các phương pháp phân tích tổng hợp, ñánh giá và so sánh 42
2.3.4. Phương pháp chuyên gia 43
Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 44
3.1. ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 44
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 44
3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 45
3.1.3. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội 49
3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng ñất thành phố Vinh giai ñoạn 2009 - 2012 50
3.2.1.Tình hình quản lý ñất ñai 50
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
ii



Chữ viết tắt Chú giải
BðS : Bất ñộng sản
CHDCND
:
Cộng hòa dân chủ nhân dân
CNTB
:
Chủ nghĩa tư bản
DNNN
:
Doanh nghiệp Nhà nước
GCNQSDð
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
HðND
:
Hội ñồng nhân dân
NSNN
:
Ngân sách Nhà nước
SDð
:
Sử dụng ñất
TP
:
Thành phố
TNMT
:
Tài nguyên và Môi trường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
v

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ
Biểu ñồ 3.1: Xu hướng biến ñộng giá ñất ở quy ñịnh theo các khu vực 65
Biểu ñồ 3.2: Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực I trung bình qua các năm 67
Biểu ñồ 3.3: Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực II trung bình qua các năm 68
Biểu ñồ 3.4: Giá ñất ở quy ñịnh tại khu vực III trung bình qua các năm 69
Biểu ñồ 3.5: Giá ñất ở giao dịch thực tế và giá quy ñịnh năm 2013 72
Biểu ñồ 3.6: Giá ñất ở thực tế trên thị trường theo các nhóm ñường phố 72
Biểu ñồ 3.7: Giá ñất ở quy ñịnh và thực tế trên thị trường tại khu vực I 74
Hình 3.8: ðường Cao Thắng 74
Biểu ñồ 3.9: Giá ñất ở quy ñịnh và thực tế trên thị trường tại khu vực II 76
Hình 3.10: ðường Hà Huy Tập 76
Biểu ñồ 3.11: Giá ñất ở quy ñịnh và thực tế trên thị trường tại khu vực III 78
Hình 3.12: ðường Nguyễn Văn Tố 78
Biểu ñồ 3.13: Kết quả khảo sát ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 82

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
1
MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là nguồn
nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan trọng nhất của môi
trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. ðất ñai có những tính chất ñặc trưng khiến

Nguyên và Môi Trường - Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng
dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - giảng viên bộ môn Quản lý ñất ñai, chúng
tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài : “Nghiên cứu giá ñất ở và các yếu tố ảnh hưởng
ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An”.
2. Mục ñích - yêu cầu
* Mục ñích của ñề tài
- Nghiên cứu những văn bản quy ñịnh về giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vinh.
- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh.
- ðề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thị phù hợp
với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
* Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu phục vụ ñược cập nhật phù hợp với tình hình thực tế.
- Số liệu ñiều tra phải ñảm bảo khách quan, trung thực, chính xác.
- Các giải pháp ñề xuất phải có tính khả thi.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan thị trường ñất ñai
Thị trường là tập hợp nhưng người mua và người bán tác ñộng qua lại lẫn
nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao ñổi
hàng hóa ñược sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người
thông qua trao ñổi hàng hoá.
Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai, chủ thể
lưu thông trên thị trường là ñất ñai ñã ñược thương phẩm hoá. Thị trường ñất ñai
là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế
chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN như ở
Việt Nam. Tại ðiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” do ñó ở Việt Nam không tồn tại thị trường

pháp lệnh ñất ñai từ năm 1991, nhưng ñến năm 1995 việc bán ñất ñược coi là bất
hợp pháp. Ở Rumani, một số mảnh ñất bị qui ñịnh không ñược bán trong vòng 10
năm hoặc thậm chí có mảnh không ñược bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp
Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán ñất cho mình. Nhiều nước thuộc Liên
Xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất nông nghiệp chỉ ñơn thuần là
hưởng hoa lợi từ mảnh ñất ñó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi
gia ñình chỉ ñược sở hữu ñất trồng trọt không quá 13,5 ha ñất canh tác cộng với
1,35 ha ñất ở, nếu vượt hạn mức phải ñược Nhà nước cho phép.
Tính ñộc quyền về sở hữu ñất và giá ñất của CNTB ñã bị giới hạn bởi khả
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh ñế quốc. Hiện nay không còn khả
năng này trong khi ñó trình ñộ tích tụ tư bản ñã ñạt ñến ñỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực ñầu tư ñã thúc ép mở cửa thị trường ñất ñai.
Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng ñất ñược áp dụng nhiều là cho thuê ñất ñai.
Thị trường nhà ñất trên thế giới ñã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút
ñầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, ðài Loan là những nước ñi ñầu trong lĩnh vực kinh doanh BðS ở nước
ngoài. Qua ñó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường ñất ñai trong xu thế hội
nhập hiện nay. (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
5

1.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam
1.1.2.1. Khái quát về thị trường ñất ñai Việt Nam
Ở Việt Nam do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong vài
thập kỉ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường ñất ñai. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị
trường ñất ñai ở Việt Nam thành các giai ñoạn sau ñây:

sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc ñẩy phát triển sản xuất hàng hoá,
các quan hệ hàng hoá tiền tệ ñược phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng,
trao ñổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong ñó bao hàm cả yếu tố ñất
ñai. Theo kịp ñòi hỏi của thực tế phát triển, ðiều 18 Hiến pháp năm 1992 quy
ñịnh: “Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ
chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết
kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của
pháp luật”. Kể từ ñây khái niệm mua bán ñất ñược hiểu là chuyển nhượng và
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, việc mua bán BðS cũng có nghĩa là
mua bán quyền sở hữu BðS trên ñất và quyền sử dụng ñất (chuyển nhượng ñất)
gắn liền với BðS ñó.
- Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay: Từ năm 1993, thị trường nhà ñất
chuyển sang giai ñoạn mới ñược ñánh dấu bởi sự ra ñời của Luật ðất ñai 1993 và
hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật ðất ñai
này. Luật ðất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ðiều 18 Hiến pháp 1992 bằng quy ñịnh:
“Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất.” (Khoản 2 ðiều 3 Luật
ðất ñai, 1993). Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử dụng: “Nhà
nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền
khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt
hại về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng
vùng và theo từng thời gian” (ðiều 12 Luật ðất ñai, 1993). Như vậy, từ khi Luật
ðất ñai năm 1993 ñược ban hành với việc quy ñịnh 5 quyền của người sử dụng
ñất ñã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt ñộng và phát triển của thị trường
BðS trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua
bán ñất ñai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay ñược
thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán ñã mở cơ hội cho nhiều người dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
7


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
8

góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, bổ sung các trường
hợp tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất và quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng ñất. Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999
về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. ðến thời gian này, thị
trường quyền sử dụng ñất ñã ñược mở rộng hơn. Cụ thể:
+ Hộ gia ñình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế ñã ñược tham gia
thị trường quyền sử dụng ñất.
ðến giai ñoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng ñầu tư mới sau khi ký kết hiệp
ñịnh thương mại Việt - Mỹ và những thay ñổi trong chính sách cho người Việt
Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà ñất ñã làm cầu về nhà ñất gia tăng.
Thêm vào ñó, ñây cũng là thời ñiểm khởi ñầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch
2001-2010, trong ñó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy
hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội ñến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch
phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ñất ñai và quy hoạch phát triển mở mang ñô
thị. Tương lai phát triển ñã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ñất ñai nằm
trong quy hoạch. ðó là ñộng lực thúc ñẩy các nhà ñầu tư tìm kiếm thông tin về
quy hoạch ñể ñầu cơ ñất ñai ñón trước quy hoạch. ðó là nhân tố thúc ñẩy gia
tăng ñột biến về cầu tạo ra một làn sóng ñầu cơ mới trên thị trường nhà ñất, nhất
là ở các ñô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn
ñang có cơ hội phát triển. Cơn sốt thứ hai trên thị trường nhà ñất bắt ñầu bùng
phát từ cuối năm 2001 kéo dài ñến cuối năm 2003.
Luật ðất ñai năm 2003 ñược thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện ñầy
ñủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy ñịnh mới về kiểm
soát cung cầu ñất ñai và thị trường BðS. Luật ðất ðai lần này ñã quy ñịnh nội

nhiều người lao vào vòng xoay mua bán BðS ñẩy giá BðS tăng cục bộ ở một số
dự án, một số khu vực nhất ñịnh. (Lê Thị Phương Thảo, 2008)
Tuy nhiên, hiện tượng quá nóng của thị trường BðS ñã “chững lại” do một số
nguyên nhân, như hạn chế tỷ lệ cho vay BðS, tỷ lệ cho vay lãi suất trên thị trường
quá cao…Do ñó, từ tháng 3/2008 ñến tháng 6/2008 thị trường BðS giảm mạnh về
giá và số lượng giao dịch. Từ tháng 7/2008 ñến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
10

giao dịch rất ít và giá cũng không biến ñổi nhiều. (Vietnam Report, 2010)
Nhìn chung từ năm 1993 ñến nay, thị trường BðS ở Việt Nam phát triển
mạnh và có tính chu kỳ khoảng 5-6 năm lại xuất hiện một ñợt sốt về giá cả cũng
như lượng giao dịch (vào các năm 1993 – 2000 – 2007) những biến ñộng chủ yếu
xảy ra tại một số thành phố lớn, ñối với khu vực nông thôn và các tỉnh miền núi
thị trường chỉ có những giao dịch với quy mô nhỏ, chủ yếu mua bán giữa những
người dân với nhau.
Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng ñi sâu,
ñi sát với thực tế thì thị trường BðS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong
thời gian tới. (Lê Thị Phương Thảo, 2008)
1.1.2.3. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn
thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những ñặc ñiểm chủ yếu sau:
- Thị trường ñất ñai mang nặng tính tự phát: Tính tự phát của thị trường ñất
ñai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về ñất ñai và các
quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai diễn ra thiếu sự quản lý và
ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng ñó là chúng ta chưa nhận thức một cách
ñầy ñủ vị trí, vai trò của thị trường ñất ñai ñối với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Do chưa nhận thức ñầy ñủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường ñất
ñai, từ ñó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp ñể

trường ñất ñai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường ñất ñai
có tổ chức với sự kiểm soát và ñiều tiết hữu hiệu của Nhà nước ñã trở thành một
yêu cầu bức thiết của thực tiễn. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005)
1.2. Tổng quan về giá ñất
1.2.1. Khái quát chung về giá ñất
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm nhất
ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai,
hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất. Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai không phải
là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do những thuộc tính
tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì nó khác với mọi loại
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
12

hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính ñúng, tính ñủ giá trị của ñất cho nên dù
có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học thì giá ñất cũng chỉ là sự ước
tính tại một thời ñiểm trong những giai ñoạn nhất ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể
ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản
lý, sử dụng ñất ñai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình
thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan; giá ñất
do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục ñích của
Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau,
trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị
trường luôn ở trạng thái ñộng.
Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức, hộ gia ñịnh và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá quyền sử dụng ñất. Tại ðiều 4 Luật ðất ñai

cao hơn. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II.
- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược khác
nhau. ðiều ñó có nghĩa là ñịa tô chênh lệch I là do ñộ phì của ñất ñem lại, ngoài
ra yếu tố vị trí của thửa ñất cũng ảnh hưởng rất lớn ñối với loại ñịa tô này. ðịa tô
chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu ñất ñai vì phần nhiều lợi nhuận
siêu ngạch ñó có ñược không phải do công lao ñộng hay sự ñầu tư của cải vật
chất của nhà tư bản mà do ñiều kiện tự nhiên tạo ra.
- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm canh
ñem lại. Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác nhau. ðịa tô chênh
lệch II cho thấy khả năng ñầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh ñất mà họ
canh tác.
ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh
doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê ñất
của ñịa chủ ñể xây dựng. ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà
còn là sự phát triển của tư bản sáp nhập vào ñất không ngừng tăng lên.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
14

1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có
thể thay ñổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất
phải giảm ñi, vì lúc này người mua sẽ ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn
là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ
ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất
thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng,
lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản
kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả. Trong quá trình phát triển

tính cục bộ giữa các vùng. (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân ,2006)
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất
Giá ñất cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác trong kinh tế
thị trường, ñược hình thành và vận ñộng theo quy luật kinh tế, gồm: quy luật
cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Tuy nhiên, ñất ñai là một loại hàng
hóa ñặc biệt, có khả năng sinh lợi và ñược sử dụng vào ña mục ñích, trong khi
quỹ ñất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu về ñất ngày càng tăng nên gây áp lực rất
lơn tới các quan hệ sử dụng ñất. Do ñó, giá ñất chịu sự chi phối của rất nhiều
nhân tố. Có thể nói không có loại hàng hóa nào lại biểu hiện mức ñộ biến thiên
về giá lớn hơn ñất ñai.
Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất, gồm:
1.2.3.1.Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật ñộ nhân
khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình.
- Mật ñộ nhân khẩu: Mật ñộ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu ñối với ñất
tăng vì thế giá ñất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá ñất ở thành thị
năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm
1956 năm 1966, tỷ lệ biến ñộng giá cả ñất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ
yếu là ở Nhật Bản là nước có mật ñộ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có
tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc ñộ
phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật ñộ nhân khẩu
thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu ñất không căng thẳng như
Nhật Bản, do ñó mức tăng giá ñất tương ñối nhỏ.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp
16

- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
ñộ ñược giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có
ảnh hưởng khá lớn ñến giá cả ñất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao