BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ THỊ MAI HOA
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM CŨ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ THỊ MAI HOA

Lê Thị Mai Hoa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi chân thành cảm ơn Ban Quản lý đào tạo, sự giúp đỡ, hướng dẫn của
các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.

1.1. Tổng quan về đất, thị trường đất đai, giá đất và định giá đất. 4
1.1.1. Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai. 4
1.1.2. Thị trường đất đai 6
1.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất. 8
1.1.4. Giá đất và định giá đất. 11
1.1.5. Vai trò định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ở. 15
1.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. 17
1.1.7. Các nguyên tắc định giá đất ở. 21
1.1.8. Các phương pháp xác định giá đất ở. 23
1.2. Công tác xác định và quản lý giá đất ở trên thế giới và Việt Nam. 30
1.2.1. Công tác xác định và quản lý giá đất ở trên Thế giới. 30
1.2.2 Công tác xác định và quản lý giá đất ở tại Việt Nam. 38
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. 44
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu. 44
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu. 44
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.2. Nội dung nghiên cứu 44
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà
Nội. 44
2.2.2. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ.
44
2.2.3. Giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ. 44
2.2.4. Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Từ Liêm cũ. 44
2.2.5. Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà
nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ. 44
2.3. Phương pháp nghiên cứu. 44
2.3.1. Nghiên cứu, chọn địa điểm: 45

TÀI LIỆU THAM KHẢO 109
PHỤ LỤC 111 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 3.1: Khung giá đất ở 56
Bảng 3.2: Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm
cũ qua các năm 2011, 2012, 2013 nhóm I 64
Bảng 3.3: Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm

Hình 3.3: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các
đường thuộc Nhóm I của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 60
Hình 3.4: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các
đường thuộc Nhóm II của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 60
Hình 3.5: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các
đường thuộc Nhóm III của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 61
Hình 3.6: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các
đường thuộc Nhóm IV của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 61
Hình 3.7: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do
UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I năm 2011. 90
Hình 3.8: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do
UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I năm 2012. 90
Hình 3.9: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do
UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I năm 2013. 91
Hình 3.10: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do
UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm II năm 2012. 91
Hình 3.11: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do
UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm III năm 2013. 92
Hình 3.12: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do
UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm IV năm 2013. 92

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : bất động sản
GCN : giấy chứng nhận
HĐND : hội đồng nhân dân
KHSDĐ : kế hoạch sử dụng đất

nghiệp…cũng tăng, trong khi đất đai không thể tự sinh ra, phát triển, mở rộng
diện tích, dẫn đến tình trạng thu hẹp đất dùng cho một số loại đất khác như đất
dùng cho sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp…Tuy nhiên, các loại đất này
cũng chỉ có thể thu hẹp ở một mức độ nhất định, và nếu quá ranh giới đó sẽ gây
mất cân bằng về sinh thái, gia tăng thiên tai, nguy cơ mất an ninh lương
thực…Các nguy cơ này đã được các nhà quản lý nhìn nhận, đánh giá đúng đắn
và hoạch định các chính sách để đảm bảo duy trì sự cân đối của các loại đất
thông qua công cụ QH SDĐ. Điều này sẽ khiến cung tăng nhưng cầu thì không
tăng, giá trị đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao. Trong các nhu
cầu về đất thì nhu cầu về đất ở là bức thiết nhất. Trước hết, bởi vai trò đất là
thành phần hàng đầu của môi trường sống. Sau đó là do áp lực của sự gia tăng
dân số, do áp lực của nhu cầu nâng cao, cải thiện chất lượng sống, mong muốn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

diện tích sinh sống rộng hơn. Chính vì vậy, giá đất ở là một trong vấn đề cần
được quan tâm.
- Thứ ba, xuất phát từ ý nghĩa quan trọng của giá đất. Giá đất được xác
định đúng đắn sẽ giúp người SDĐ khai thác hợp lý nguồn tài nguyên quan trọng
này, đồng thời giúp Nhà nước có căn cứ ban hành chính sách trong việc xác định
tiền cho thuê đất, mức thuế về chuyển QSDĐ, mức đền bù giải phóng mặt bằng,
đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, khi thế chấp để vay vốn, góp vốn
liên doanh Giá đất thu hút sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, đặc biệt là giá
đất ở vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển
nhượng, trao đổi QSDĐ, đầu cơ đất đai…
- Thứ tư, xuất phát từ thực tế hiện nay của địa bàn nghiên cứu là một đơn
vị hành chính của thành phố Hà Nội.
Với vị trí là thủ đô của đất nước, Hà Nội là trung tâm chính trị - hành chính
quốc gia, nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương của Đảng, Nhà nước và các tổ
chức chính trị - xã hội, cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; là trung tâm lớn

1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng giá đất ở trên địa bàn huyện
Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về
giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội.
1.2.2. Yêu cầu:
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị định của Chính phủ, Thông
tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Quyết định của
UBND thành phố Hà Nội.
- Nghiên cứu cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định giá đất ở.
- Nghiên cứu các phương pháp xác định giá đất ở.
- Thống kê thu thập các số liệu chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn
Huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội, so sánh với giá đất ở do UBND thành
phố Hà Nội ban hành.
- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác.
- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp với điều kiện thực tiễn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan về đất, thị trường đất đai, giá đất và định giá đất.
1.1.1. Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai.
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ
thuộc tính của một tài sản: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có giá trị
sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua
bán. Mỗi loại mô hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm rất khác
nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và

xã hội: C.Mác đã viết: “Trong sản xuất nông nghiệp đất đai tự mình hoạt động
như là một tư liệu sản xuất”, còn trong công nghiệp thì: “Đất là tư liệu lao động
chung vì đất đai tạo cho công nhân chỗ đứng và tạo cho quá trình sản xuất của họ
một phạm vi hoạt động”, (Các mác-Ăng ghen toàn tập, 2006, NXB lao động).
+ Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân
cư lao động và môi trường sống cho con người: Chương Đất trong Hiến pháp
của Uỷ ban các Bộ trưởng Châu Â, 1972 đã khẳng định: “Ruộng đất là một trong
những của cải quý nhất của loài người. Nó tạo điều kiện cho sự sống của thực
vật, động vật và của con người trên mặt đất”
+ Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực SXKD, nguồn
lực tài chính, nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho NSNN:
Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn "Bí ẩn của tư
bản"cho rằng: “nếu có cơ chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai
sẽ là nguồn lực sản xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của
mỗi quốc gia. Ưu tiên chính sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài
nguyên thành nguồn lực và từ đó trở thành tài sản và vốn của nền kinh tế”.
Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã
hội, vì đất đai là “hàng hóa đặc biệt”, là BĐS có giá trị lớn “Ở các nước đang
phát triển, BĐS chiếm khoảng ¾ tài sản quốc gia. Ở các nước phát triển tỷ lệ này
có thấp hơn nhưng cũng đạt con số 50%”, (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình

Bồng, 2006, Quản lý đất đai và thị trường BĐS, NXB Bản đồ)
. Giá trị đất đai
có thể góp vốn SXKD, góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của
tài sản đất đai, càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

giá trị của nó. Ngoài phần vốn bằng giá trị QSDĐ tại liên doanh, đất lại được liên
doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đích nào đó như làm cơ sở SXKD, văn


thời gian nhất định, là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai, là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị
trường đất đai đóng vai trò quan trọng, góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả
yếu tố hàng đầu của sản xuất (đất đai); tạo ra kích thích tăng trưởng kinh tế; góp
phần phát triển thị trường tài chính; đặc biệt tạo điều kiện hình thành giá cả đất
đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất; góp phần
vào sự tăng trưởng kinh tế, an sinh xã hội.
Theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, khi tham gia vào thị
trường đất đai các chủ SDĐ phải có được quyền SDĐ, tức là họ phải được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất. Hoạt động này được nhìn nhận là hình thành thị
trường sơ cấp về đất đai. Việc họ được Nhà nước cấp GCN quyền SDĐ và tham
gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về SDĐ được
xem là việc hình thành thị trường thứ cấp về đất đai.
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, tiến hành việc giao đất và cho
thuê đất với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội. Người SDĐ tham
gia vào thị trường gồm các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất
làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để tạo vốn xây dựng hạ tầng
theo dự án do thủ tướng Chính phủ quyết định. Nhà nước có các chính sách liên
quan đến miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất; thu hồi đất đối với các chủ SDĐ
khi Nhà nước có nhu cầu SDĐ, bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất.
Tất cả các hoạt động này được xem là tạo nên một thị trường sơ cấp về đất
đai, tại đó hình thành quan hệ cơ bản nhất quyết định khả năng cung về đất. Đây
là yếu tố cơ bản chi phối thị trường thứ cấp đất đai, nơi thực hiện QSDĐ của các
chủ SDĐ được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ.
Hiệu quả hoạt động của thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai

đất đai của địa chủ. Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị
thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư
chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã
ứng ra, và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ. Như vậy địa tô
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem
lại thu nhập cho người sở hữu đất.
b) Phân loại địa tô của Các Mác. Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã
phân chia địa tô thành:
(1) Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những
mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận
bình quân. Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa
tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng diện tích đất như nhau nhưng kết quả thu được
khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc chủ sở hữu đất đai vì phần
lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của
cải vật chất của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại.
- Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp.
Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện
của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có
điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa
các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
(2) Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù
ruộng đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ta ngoài lợi
nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường

1.1.3.3. Quan hệ cung, cầu.
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối
quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối
quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng
thông qua sự hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định
trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ
ngày càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

khác. Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác
so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác.Vấn đề này có ý nghĩa
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân
cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân
tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.
1.1.4. Giá đất và định giá đất.
1.1.4.1. Giá đất.
* Giá đất nói chung: Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ
đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm
nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Giá trị đất đai không phải là giá
trị của vật chất, của tài sản đất mà do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu
thành. Do đó, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất dù nó được định giá
bằng các phương pháp khoa học. Giá đất chỉ là sự ước tính tại một thời điểm
trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội để điều chỉnh mối quan
hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Giá đất khác với giá các loại hàng hoá thông thường ở 7 đặc trưng sau:
a) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả:
Đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản

triển kinh tế, sự gia tăng của dân số. Do đặc trưng cơ bản của đất đai, của cung
về đất, nên giá cả của đất đai về bản chất là chịu ảnh hưởng và phản ánh nhu cầu
về đất của xã hội về đất đai.
e) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:
Đất có tính cố định về vị trí, không thể di chuyển từ khu vực này đến khu
vực kia, từ vị trí này đến vị trí kia. Do vậy, giá cả của đất đai có tính khu vực.
Trong cùng một khu vực, các thửa đất ở các vị trí khác nhau thì có các lợi thế
khác nhau, phù hợp với các mục đích sử dụng khác nhau. Chính yếu tố cá biệt
của thửa đất tạo nên tính cá biệt của giá đất.
Như vậy, giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực
và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường
vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Vì vị trí
có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá, nhất thể hoá trong việc định giá đất.
f) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

Đối với hàng hóa thông thường đều có cùng quy luật về hiện tượng khấu
hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm.
Nhưng đối với đất, đất đai không những không có hiện tượng khấu hao,
mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự
phát triển kinh tế và nhu cầu của xã hội.
Đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền SDĐ, thời hạn sử
dụng ngày càng giảm thì giá cả quyền SDĐ ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó
quyền SDĐ cũng sẽ hạ xuống. Tuy nhiên, đó chỉ là việc xét trong khoảng thời
gian hẹp, đối với những chủ thể SDĐ tại thời gian đó. Nhưng về bản chất, mảnh
đất đó vẫn không hề mất đi giá trị tự nhiên của nó do một đặc trưng cơ bản đất
đai không thể sinh sôi, nảy nở thêm, nhu cầu xã hội ngày càng gia tăng. Chính
mâu thuẫn này khiến đất đai ngày càng có xu hướng gia tăng giá trị, không giống
các loại hàng hoá thông thường là bị giảm dần giá trị theo thời gian sử dụng.

“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Theo GS. Lim Lan Yuan (Khoa
xây dựng và BĐS, Đại học quốc gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại
một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như
xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư
lựa chọn”,
(
Trung tâm điều tra QH đất đai, 2005, Đề án Định giá BĐS).

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm
sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác
biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày
càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
b) Định giá đất.
*) Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt. Là một tài sản vì
đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có thực có thể đáp ứng
được một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người,
có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự. Đất đai là một tài sản đặc
biệt vì:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

- Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng
thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích;
- Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn
về thời gian sử dụng;