ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..

………

CHU TUẤN DŨNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..

………

CHU TUẤN DŨNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2013 - 2015
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - thầy đã
tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin gửi cảm ơn đến tập thể các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên,
phòng Đào tạo - Đào tạo Sau đại học, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn các cán bộ, công chức Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng
Thống kê, Ban địa chính và bà con nhân dân các phường, xã tại thành phố Uông Bí đã
giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình điều tra, thu thập số liệu.
Cũng nhân dịp này, tôi chân thành xin cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp
và những người đã giúp đỡ, đóng góp ý kiến và tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn
thành luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày … tháng … năm …
Tác giả luận văn

Chu Tuấn Dũng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG...........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .......................................................... 28
2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ..................................... 29
2.4.4 Phương pháp chuyên gia .............................................................................. 30
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 31
3.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, KTXH và tình hình sử dụng đất đai của thành
phố Uông Bí giai đoạn 2013 - 2015 .......................................................................... 31
3.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Uông Bí............................... 31
3.1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi
trường của thành phố Uông Bí .............................................................................. 39
3.1.3 Tình hình sử dụng đất của thành phố Uông Bí............................................. 39
3.1.4 Tình hình cấp GCNQSDĐ tại thành phố Uông Bí ....................................... 43
3.2 Các vấn đề về giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thành phố Uông Bí ............................................................................................. 44
3.2.1 Giá đất ở tại đô thị theo quy định chung trong phạm vi cả nước ................. 44
3.2.2 Công tác định giá đất trên vùng nghiên cứu ................................................. 45
3.2.3 Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường trung tâm ................ 49
3.2.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Uông Bí .......................................................................................................... 60
3.3 Xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại
thành phố Uông Bí .................................................................................................... 65
3.3.1 Trình độ văn hóa, nghề nghiệp, thu nhập, an ninh, môi trường, độ rộng
ngõ ảnh hưởng đến giá đất .................................................................................... 67
3.3.2 Vị trí, hình thể, diện tích thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ............................ 68
3.3.3 Nhóm yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ........................... 69


v

3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất .................... 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................... 72


: Chữ nhật

CP

: Chính phủ

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

NĐ

: Nghị định

QĐ

: Quyết định

QSD

: Quyền sử dụng

Tôi xin cam đoan luận văn “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2015” là kết quả nghiên
cứu của riêng tôi. Những số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là trung thực, khách
quan và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn đã chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày … tháng … năm …
Tác giả luận văn

Chu Tuấn Dũng


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Uông Bí năm 2015 ....................................... 40
Hình 3.2. So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm I ...................... 51
Hình 3.3. So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm II ..................... 54
Hình 3.4. So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm III .................... 57
Hình 3.5. So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm IV ................... 59
Hình 3.6. So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm IV ................... 63
Hình 3.7. Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại thành phố Uông Bí ....... 66
Hình 3.8. Trình độ văn hóa, nghề nghiệp, thu nhập, an ninh, môi trường, độ rộng
ngõ ảnh hưởng đến giá đất ............................................................................ 67
Hình 3.9. Vị trí, hình thể, diện tích thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ............................. 68
Hình 3.10. Nhóm yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất .......................... 69


1

qua, thành phố đã có những bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh


2

công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiệp, dịch vụ. Đi kèm với sự phát triển kinh tế - xã hội là sự gia tăng nhanh chóng
về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích cư trú, hoạt động sản xuất và kinh
doanh. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và công tác định giá đất nói riêng thì vấn đề nghiên cứu xác định giá đất và
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cấp thiết. Xuất phát từ những thực tiễn nêu
trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở tại thành phố Uông Bí - tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 - 2015”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1 Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu thực trạng giá đất ở, xác định và phân tích một số yếu tố tác động
đến giá đất ở tại một số phường trung tâm của thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu tình hình sử dụng đất đai của thành phố Uông Bí giai đoạn
2013 - 2015;
- Xác định và phân tích các vấn đề về giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Uông Bí;
- Xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại
thành phố Uông Bí;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:
Đề tài góp phần xây dựng cơ sở lý luận, đưa ra các phương án xây dựng giá
đất hàng năm sát với giá của thị trường, phù hợp với khả năng chi trả của người sử
dụng đất tránh thất thu ngân sách cho nhà nước.

tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn
tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trải qua những giai đoạn lịch sử khác nhau, địa tô được phân thành các loại
khác nhau… Trong Chủ nghĩa Tư bản, địa tô được phân thành 3 loại là địa tô chênh
lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong Chủ nghĩa Xã hội, thì những cơ sở
kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn
tại địa tô chênh lệch, song khác về bản chất với địa tô chênh lệch của Chủ nghĩa Tư
bản. Có hai loại địa tô chênh lệch:
- Ðịa tô chênh lệch I: là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ;


4

- Ðịa tô chênh lệch II: là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó.
Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được
chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ
thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.[24]
Đối với đất ở, sự khác biệt về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên
đất quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết
định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu
tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị
hay vùng nông thôn hẻo lánh.[13]
b) Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng có thể tác động đến
sự thay đổi của giá đất. Lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi,
nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn
nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do
người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu

hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình, cụ thể:
- Mật độ nhân khẩu tăng cao, trong khi diện tích đất đai là có giới hạn bởi vậy
nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
- Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố
chất văn hóa của nhân khẩu. Khu vực nào có tố chất nhân khẩu cao thường là khu
vực đảm bảo các điều kiện về trật tự xã hội, môi trường ổn định, do đó tạo được tâm
lý tốt thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Trong khi đó, do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng
của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình
này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với
căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để
xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
b) Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả
nước. Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tư vào tài
sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất giảm.
- An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật
tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. Qua đó, giá đất tại các vị trí này sẽ
cao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn.


6

- Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
- Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu

thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng
quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị
lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những khu đất nằm tại các ngã tư hoặc ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan
trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó
có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất
càng lớn. Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc
xác định giá đất.[16]
b) Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện,
điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến
cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều
kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao
thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ lưới giao thông.[13]
c) Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường
nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như:
địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các
điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo
dục và mức thu nhập... ở khu vực.[13]
d) Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ ảnh
hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức
năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.[13]
1.1.2.3 Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về
khung giá đất;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi
trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.


9

b) Các văn bản pháp lý của tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013;
- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014;
- Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày
01/01/2015 đến 31/12/2019.
1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật
Luật Đất đai 2013 được Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày
29/11/2013 và có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2014. Theo đó, Luật Đất đai 2013 nêu
rõ định giá đất là một trong những quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai quy
định tại Điều 13, Luật Đất đai 2013:
“Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai:
1. Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
2. Quyết định mục đích sử dụng đất.
3. Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
4. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
5. Quyết định giá đất.

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày … tháng … năm …
Tác giả luận văn

Chu Tuấn Dũng


11

d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về
giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch
bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát
sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại
khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân
cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ
được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ
điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của
các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định
giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần
trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy

của từng thửa đất so
sánh với thửa đất

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến
thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so
sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở
Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa
công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên
cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời
gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với
các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại bước 3 của phương
pháp này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với
từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
Phương pháp 2: Phương pháp chiết trừ
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo
quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với
đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm
tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,
điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể
và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời
gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập
bao gồm:


Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư
xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản
gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi
phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí
phải nộp theo quy định của pháp luật.
- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình
khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái
kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền
với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có
quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao


14

mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được
trên thị trường.
Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của bất động
sản so sánh

Giá trị bất
=

động sản so

Giá trị hiện tại của tài

03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;
- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một
năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu
một lần.
c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu
thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG...........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 3
1.1 Cơ sở khoa học ...................................................................................................... 3
1.1.1 Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất ................. 3
1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất .................................................................... 5
1.2 Cơ sở pháp lý ........................................................................................................ 8
1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác
định giá đất .............................................................................................................. 8
1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật ............ 9
1.2.3 Các phương pháp định giá đất ...................................................................... 10