ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––

PHAN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ
HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––

PHAN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ
HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: Quản lý đất
đai
Mã ngành:
8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Cùng với đó tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Thống
kê, Phòng Tài nguyên và Môi Trường, các Phòng, Ban của UBND thành phố Hạ
Long và nhân dân các phường Hồng Gai, Hồng Hà và Bãi Cháy của thành phố Hạ
Long, các anh, chị, em và bạn đồng nghiệp.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin trân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu của tất
cả mọi người.
Tác giả luận văn

Phan Thị Duyên


3

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC.................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn..................................................................................2
CHƯƠNG
1.
TỔNG
...................................................................3


1.3.2. Định giá đất tại Việt Nam ................................................................................21
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU........24
2.1. Đối tượng nghiên cứu..........................................................................................24
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ..........................................................................24
2.2.1. Địa điểm ...........................................................................................................24


4

2.2.2. Thời gian nghiên cứu .......................................................................................24
2.3.
Nội
dung
nghiên
...........................................................................................24

cứu

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long .............................24


5

2.3.2. Tình hình sử dụng đất đai của TP Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018 .................24
2.3.3. Giá đất ở theo quy định trên địa bàn TP Hạ Long giai đoạn 2015 - 2018 .......24
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ
Long ...........................................................................................................................24
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất .................25
2.4. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................25

1. Kết luận..................................................................................................................72
2. Kiến nghị ................................................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................74


7

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC

: Bản đồ địa chính

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Định giá đất

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC


XH

: Xã hội


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp.........................................................34
Bảng 3.2. Bảng hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ..........................................37
Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................44
Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại nông thôn ..................................................................45
Bảng 3.5. Giá đất ở thuộc Nhóm I theo quy định từ năm 2015 đến 2018 ................45
Bảng 3.6. Giá đất ở thuộc Nhóm II theo quy định từ năm 2015 đến 2018...............47
Bảng 3.7. Giá đất ở thuộc Nhóm III theo quy định từ năm 2015 đến 2018 .............48
Bảng 3.8. Giá đất thị trường và giá đất ở Nhóm 1 quy định tại khu vực I, II, III qua
các năm (2015-2018).................................................................................................53
Bảng 3.9. Giá đất thị trường và giá đất ở Nhóm 2 quy định tại khu vực I, II, III qua
các năm (2015-2018).................................................................................................59
Bảng 3.10. Giá đất thị trường và giá đất ở Nhóm 3 quy định tại khu vực I, II, III qua
các năm (2015-2018).................................................................................................64
Bảng 3.11. Ảnh hưởng của yếu tố địa lý đến đất ở...................................................67


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí, đơn vị hành chính thành phố Hạ Long..................................28
Hình 3.2. Sơ đồ cơ cấu kinh tế TP Hạ Long năm 2016 ............................................30
Hình 3.3. Tàu khách tham quan vịnh Hạ Long .........................................................32

với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự
phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Thành phố Hạ Long là trung tâm chính trị của tỉnh Quảng Ninh nên có tốc độ
đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xuất hiện một


2

số bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng
mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các


3

dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng
đất... Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân kéo
dài, thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, thực thi chính sách pháp luật về
đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc Quản lý nhà nước về đất đai
tại địa phương và càng có ý nghĩa quan trọng và cấp bách nhằm góp vào sự thành
công của công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ trong công tác định giá
đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, Tôi thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”
2. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế theo thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định
trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;
- Phân tích chỉ ra các yếu tố chi phối đến giá đất ở.

đó, đất đai được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng.
Khi đất đai được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao
loại hàng hóa khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá
trị của đất đai được thực hiện. Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất,
định giá đất, những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những
vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối
tượng nghiên cứu của chuyên đề này.
Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài sản đất
đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây:
- Là tài sản không thể di dời được
Đặc tính không thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự
khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông
thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân
sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất
động sản là các loại động sản.
Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều mục đích
khác nhau, hình thành các công năng của đất. Thông thường, khi thực hiện một loại


5

công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn phải có một số loại tài sản nhất định
gắn liền với tài sản đất đai; những tài sản này cũng được gọi là bất động sản và khi
thực hiện công năng, cũng như để phát huy công năng của mình, còn cần sự hỗ trợ
của một số loại tài sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có đặc điểm và công năng
riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác so với tài sản đất đai, nhưng vì chúng là
một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai nên cũng được gọi là bất động
sản. Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của
các loại tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương
đối.

trường.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có
thể
lựa chọn để sử dụng
Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau
có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc
toàn xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất giữa
người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá
nhân, nhóm người với toàn xã hội.
Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi
ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực
đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành.
Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa chọn
và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính
họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng
đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng đã được Nhà nước phê duyệt.
Quyền sở hữu về đất đai
Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên
thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp
thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại,

biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho
một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích. Hầu hết những nước có
nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không
phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính
tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng
hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được
định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một
thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối
quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền
tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Tại Khoản 4 Điều 5 tại luật này, Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng
năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Sau khi được ban hành và có hiệu lực, tại khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai
2013 nêu rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vai trò hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
- Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô
là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở
chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong
kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh
lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ
sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa
tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác
với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn
v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm:
địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu
mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có

suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. [19]
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và
đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất

=

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

- Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung
cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết
định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên,
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình
thành nguyên tắc cung cầu riêng. [19]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi





14

tại sao những thửa đất tại các vị trí giao nhau của các tuyến giao thông hay đường
phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những thửa đất tương tự trong cùng khu vực,
từng vùng nhưng lại ở những vị trí không phải ngã ba, ngã tư. Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định
giá. Kinh nhiệm định giá của nhiều nước cho thấy, một đánh giá chính xác, khách
quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá trị thị
trường và ngược lại.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Một số đo về kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư
trong vùng. Ví dụ tại phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, với loại nhu cầu để
ở, thì số đo kích thước, diện tích thửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m đến 5 m
và chiều sâu thửa đất đạt từ 10m đến 15m;
+ Địa hình thửa đất tọa lạc: Địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với
các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó.
Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm
của vùng lân cận thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương
mại - dịch vụ. Nếu vùng lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp, thoát nước tốt thì địa
hình thửa đất cao hơn sẽ làm tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận
là khu vực sản xuất công nghiệp (xi măng, nhiệt điện,...) thì thửa đất có vị trí cao,
đầu gió thì giá đất sẽ ít chịu ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của
tầng đất mặt): Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc
vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt
có ảnh hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nông