ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG MY

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG MY

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2019


Nguyễn Thị Hồng My


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH ................................................................ vii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Đặt vấn đề.......................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu ..................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất ....................... 3
1.1.2. Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất ................................................................ 6
1.2. Cơ sở pháp lý.................................................................................................. 9
1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác
định giá đất ................................................................................................ 10
1.2.2. Các phương pháp định giá đất................................................................... 11
1.3. Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam .............................. 21
1.3.1. Định giá đất trên thế giới........................................................................... 21
1.3.2. Định giá đất tại Việt Nam ......................................................................... 23
1.3.3. Xu thế biến động giá đất ở huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh ............... 24
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................... 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 26

3.2.2. Giá đất ở tại khu vực nghiên cứu theo quy định của UBND tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2015-2017......................................................................... 45
3.2.3. Giá đất ở trên thị trường tại các tuyến đường chính ở khu vực nghiên
cứu tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 .............. 48
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 ..................................... 55
3.3.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở ................................................. 55
3.3.2. Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở ... 56


v

3.3.3. Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị ................. 56
3.3.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở ........................................ 57
3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp quản lý giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh ............................................................................................... 59
3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong quản lý giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh..... 59
3.4.2. Giải pháp quản lí giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............... 59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 60
1. Kết luận ........................................................................................................... 60
2. Kiến nghị ......................................................................................................... 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 62
PHỤ LỤC

.................................................................................................... 64


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TN

: Tự nhiên

TP

: Thành phố

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XH

: Xã hội


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH

Bảng 3.8.

Giá đất ở thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2016 đến 2018 .... 47

Bảng 3.9.

Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 1... 48

Bảng 10.

Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 2 ...... 49

Bảng 11.

Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 3 ...... 50

Bảng 3.12. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 1 trên thị trường với
theo quy định của UBND tỉnh ........................................................ 52
Bảng 3.13. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 2 trên thị trường với
theo quy định của UBND tỉnh ........................................................ 53
Bảng 3.14. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 3 trên thị trường với theo
quy định của UBND tỉnh ................................................................ 54
Bảng 3.15. Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................... 58


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi

Đoàn Kết, Khu nghỉ dưỡng giải trí xã Vạn Yên, đường đấu nối từ Cảng hàng
không đến khu nghỉ dưỡng giải trí xã Vạn Yên, xây dựng quần thể sân goft, khách
sạn 5 sao, khu nghỉ dưỡng cao cấp Ao Tiên tại xã Hạ Long, các công trình công
cộng,... do vậy mà thị trường bất động sản rất sôi động.
Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở
nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, mặt khác do giá đất trên thị trường biến
động nhiều nên khó khăn trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư... Những bất cập này dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu
kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự cho phép của Nhà trường, cùng với sự giúp
đỡ của giáo viên hướng dẫn, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và một
số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2016-2018”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy
định ở tại một số xã, thị trấn trung tâm của huyện Vân Đồn.
- Chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất và giá đất ở
tên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2018
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân và thấy
được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế.
- Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình,
nguyên tắc phân vùng, xác định vị trí đất và áp dụng xác định giá các loại đất.
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai; hệ thống các văn bản
dưới Luật về đất đai về công tác định giá đất tại địa phương.


3


4

thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi
suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
* Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất
nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ
tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có
các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ
nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa
chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở
hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư
bản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh
lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân, 2005).

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công
thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh


* Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa
thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt
cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó
là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc
mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông
thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo
nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Hồ Thị
Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính


6

cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Cung cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong
thị trường hàng hoá thông thường. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng
lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có
thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở
ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện
tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế
mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá
đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh
tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho
tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà
nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu
hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông
thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác

giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước. Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tư vào
tài sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất
giảm.
+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có
trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. Qua đó, giá đất tại các vị trí
này sẽ cao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực huyện có mật độ nhân khẩu đông
đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá
có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.


8

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất
đai cũng không ngoại lệ.
+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc
gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn
thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong

nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như:
địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các
điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ
giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009).
- Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ
ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu
chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị (Nguyễn
Thế Huấn và cộng sự, 2009).
1.1.2.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa
đất. Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy
hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của nhân tố
cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt,
bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng…
1.2. Cơ sở pháp lý


10

1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định
giá đất
Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá
đất giai đoạn 2016 - 2018:
+ Các văn bản pháp lý của Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan
- Luật Đất đai 2003;
- Luật Đất đai 2013;

- Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày
01/01/2015 đến 31/12/2019.
1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Theo nội dung của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014, các
phương pháp định giá đất bao gồm:
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực
hiện theo quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian
không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập
bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có
ảnh hưởng đến giá đất.
- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:


12

- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

13

điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn
so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so
sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều
chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều
chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của thửa
đất cần định giá theo từng
thửa đất so sánh

Mức điều chỉnh về giá

Giá đất của
=

từng

thửa



do các yếu tố khác biệt

đất so sánh

của từng thửa đất so

so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong
khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung
thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có
ảnh hưởng đến giá đất;
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
+ Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều
3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
+ Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực
hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất
động sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác
định theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của tài
sản gắn liền với đất

=

Giá trị xây
dựng mới tại



Giá trị hao mòn



Giá trị hiện tại của tài

Giá trị bất
=

động sản so
sánh



sản gắn liền với đất
của bất động sản so
sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá đất của bất động sản
so sánh

=

Giá trị của bất động sản so sánh
Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá


16

Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định
tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT .