ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ THU

NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2010


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ THU

NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ:

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010

nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải quyết tranh chấp đất


đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trƣờng... Do tính chất phức tạp của thị


trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà
nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực
tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai.
Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhƣợng đất diễn ra dƣới
nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của ngƣời mua và
ngƣời bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nƣớc. Giá đất và vấn
đề định giá đất chỉ mới đƣợc đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì
vậy Nhà nƣớc chƣa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trƣờng và cần
nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc
Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lƣợc phát
triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Trong những
năm gần đây, tại các phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị
hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là
một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vƣớng mắc trong công
tác bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu
tƣ, khi ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên
dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành
chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong
việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phƣơng.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trƣờng; Đƣợc sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trƣờng; Ban lãnh đạo khoa

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô đƣợc tƣ bản hoá.
Giá đất – giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu đƣợc từ đất đai đƣợc
biểu hiện bằng tiền tại một thị trƣờng nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nƣớc có nền kinh
tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá
trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có đƣợc định giá bằng các phƣơng
pháp khoa học cũng chỉ là sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai
đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những
ngƣời có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định
hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003) [18].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất đƣợc hình thành trong các
trƣờng hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.


3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn
bằng QSDĐ.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nƣớc quy định phải đảm bảo:

tế” hay “giá đất thị trƣờng”.
Nhƣ vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nƣớc quy định và
giá đất thị trƣờng. Giá nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi
đó giá thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nƣớc. Trạng
thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra
những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi
thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trƣờng so với giá nhà nƣớc quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trƣờng bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng đƣợc yêu cầu
mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết đƣợc 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu
và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
"Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong
điều kiện bình thƣờng tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, đƣợc hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ
biến giữa ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng trong điều
kiện thƣơng mại bình thƣờng, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng


hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, nhƣ: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng
hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhƣợng trong tình trạng
bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ƣu đãi và những trƣờng
hợp khác do Bộ Tài chính quy định".

thặng dƣ của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tƣ bản,
có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do
lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và Địa
tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu đƣợc khi sử dụng hai lƣợng tƣ bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhƣng kết quả thu đƣợc
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hƣởng rất lớn đối với loại địa
tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì
phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có đƣợc không phải do công lao động hay
sự đầu tƣ của cải vật chất của nhà tƣ bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu đƣợc do khả năng đầu tƣ thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tƣ của nhà tƣ
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu đƣợc khác
nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tƣ thâm canh của nhà tƣ bản
trên mảnh đất mà họ canh tác.
Nhƣ vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có
thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng đƣợc hình thành từ việc nhà tƣ bản đầu tƣ kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tƣ bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có


quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là nhƣ nhau, không phân biệt
ở nông thôn hay thành thị. Nhƣ vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất
đai nói chung, chứ


không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Lê Phƣơng
Thảo, 2007).[6].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá
đất,với mối tƣơng quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học
đã tổng kết và đƣa ra công thức xác định giá đất:

Giá đất

=

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hƣởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thƣờng
đƣợc quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì
giá cả tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhƣng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thƣờng là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết đƣợc ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.


Q

Hình 1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị.
Một yếu tố khác nữa ảnh hƣởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chƣa
đƣợc sử dụng thực sự trở thành hành hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhƣng việc thực hiện
những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến
tích tụ đất, đảm bảo mỗi ngƣời đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Theo hình 1, đƣờng cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đƣờng cung
và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đƣờng cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trƣờng đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông
thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trƣờng luôn cố định về không gian, vì đất đai không


thể di chuyển đƣợc từ nơi này sang nơi khác. Lƣợng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phƣơng do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí
địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tƣ.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai
luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phƣơng trong khi chúng ta
không thể "điều" đất từ địa phƣơng khác tới để điều hoà..
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trƣờng, chúng ta cần phải

đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lƣợng
cung đất đai tham gia lƣu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích
sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lƣợng
quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội,
vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.
Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trƣờng" đã đƣợc xác định là một
trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng
thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993. (Lê Phƣơng Thảo, 2007).[6].
2.1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
2.1.3.1. Yếu tố thông thƣờng
Yếu tố thông thƣờng là yếu tố ảnh hƣởng chung đến giá đất phát sinh,
có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hƣởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện
kinh tế, xã hội thông thƣờng, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể
cho các loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của
Nhà nƣớc đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai
nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nƣớc xuất phát
từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất
nào đó…Từ đó đạt đƣợc mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự


can thiệp này có ảnh hƣởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hƣởng
tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ
về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hƣởng nhiều tới

Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thƣờng có tƣơng quan với trình
độ đƣợc giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung
có ảnh hƣởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố
chất cao thƣờng là trật tự xã hội ổn định, môi trƣờng tốt đẹp, do đó về tâm lý
tạo đƣợc ấn tƣợng tốt đẹp cho mọi ngƣời, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với
loại này nên làm giá đất tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phƣơng thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hƣởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tƣơng ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên
và xu thế này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và cs). [7]
* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hƣởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hƣởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nƣớc. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tƣ vào tài sản nhà đất sẽ
đƣợc vận hành bình thƣờng, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tƣ lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngƣợc lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hƣởng đến giá đất rõ và dễ
thấy. Bất kể là khu nhà ở và khu thƣơng nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi
ngƣời sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tƣ, mua bán, cƣ trú, do đó
kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối
tƣơng quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: là hành vi ngƣời đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu


không đủ cầu, do ngƣời đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do ngƣời đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển

(Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7]
* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hƣởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trƣởng kinh tế và ổn
định kinh tế, tất cả vật tƣ dân dụng đều thông qua ảnh hƣởng của chính sách
kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lƣơng nằm
trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tƣ xã hội tăng, tổng yêu
cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tƣơng quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tƣ cũng tăng tƣơng ứng. Nhƣ vậy, phân tích ảnh
hƣởng của mức độ dự trữ và đầu tƣ đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự
phân tích ảnh hƣởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị
trƣờng nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lƣợng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng
tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hƣởng của lƣợng cung
cấp tiền mặt đối với thị trƣờng đất đai, lƣợng cung cấp tiền mặt gia tăng, là
biểu thị gia tăng vốn lƣu động trên thị trƣờng, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội


tăng. Vốn lƣu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hành hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn đƣợc giá trị, nên nó tạo ra
nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân
cƣ, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con ngƣời sẽ có nhu cầu tiêu
dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lƣợng, diện tích nhà