ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LÝ

NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở,
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LÝ

NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở,
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012-2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


phố Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lý


iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................. v
Danh mục bảng................................................................................................. vi
Danh mục hình ................................................................................................ vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1 Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2 Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ......................................... 3
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 5
1.1

Cơ sở lý luận về giá đất........................................................................... 5

1.1.1 Khái quát chung về giá đất...................................................................... 5

Phạm vi nghiên cứu: ............................................................................. 37

2.3

Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 37


iv
2.4

Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 38

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 38
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu..................................................... 38
2.4.3 Phương pháp điều tra phỏng vấn .......................................................... 39
2.4.4 Phương pháp so sánh ............................................................................ 39
2.4.5 Phương pháp phân tích.......................................................................... 39
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 40
3.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên .................. 40

3.1.1 Vị trí địa lý ............................................................................................ 40
3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên.......................................................................... 40
3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số và cơ sở hạ tầng ............................. 41
3.2

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên .......... 44

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ......................................................... 44


i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lý


vi
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất .......................... 31
Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2014 của Thành phố
Thái Nguyên .................................................................................. 44
Bảng 3.2 Giá nhà nước quy định thửa đất .................................................... 47
Bảng 3.3 Giá đất do nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên
cứu từ 2012 đến 2014 .................................................................... 50
Bảng 3.4 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm I ................................... 52
Bảng 3.5 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm II.................................. 56
Bảng 3.6 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm III ................................ 59
Bảng 3.7 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở tuyến đường
Hoàng Văn Thụ và tuyến đường Quang Vinh .............................. 61
Bảng 3.8 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ........... 62

Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ
những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Vì vậy, vai trò của đất đai đối với
quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn
diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất
nước, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các mục đích sử dụng đang
được Đảng, Nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm. Đất đai ngày
càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất có sự đầu tư
ngày càng cao của con người.
Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho
đầu tư phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất
là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu, mặt khác, giá đất là
công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện
pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho
ngân sách Nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý Nhà


2

nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Để phát huy được
nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn
thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình
thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá
đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một
công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện
pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ủy ban
nhân dân Thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên và Môi trường Thành
phố Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lý


4

- Làm cơ sở cho chính quyền địa phương và các tổ chức, cá nhân thực
hiện các giao dịch về đất đai trên địa bàn.
- Là tài liệu tham khảo cho các công trình nghiên cứu khác hoặc các
công trình nghiên cứu tương tự tại các địa phương khác.


5

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai

quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này.
2- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất. [10]
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản
hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể
thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá
trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử
dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. (Luật đất đai 2013) [15]
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo
quy định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.


7

3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................. v
Danh mục bảng................................................................................................. vi
Danh mục hình ................................................................................................ vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1 Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2 Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ......................................... 3
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 5
1.1

Cơ sở lý luận về giá đất........................................................................... 5

1.1.1 Khái quát chung về giá đất...................................................................... 5
1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .......................................................... 6
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 11
1.2

Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 15

1.3

Phương pháp xác định giá đất ............................................................... 17

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam .................................. 17
1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất .......................... 22
1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị ................................................. 23
1.4


Giá đất =

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

c. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
P

Đường

s

P0

E

P1

E’

DO

’

D1
O

Q1

áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá
D1
G1
D

G
Số lượng đất đai
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn


11

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao
gồm: yếu tố kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất

định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua
các yếu tố sau:
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận
với nhau
+ Mức lãi suất [13]


iv
2.4

Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 38

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 38
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu..................................................... 38
2.4.3 Phương pháp điều tra phỏng vấn .......................................................... 39
2.4.4 Phương pháp so sánh ............................................................................ 39
2.4.5 Phương pháp phân tích.......................................................................... 39
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 40
3.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên .................. 40

3.1.1 Vị trí địa lý ............................................................................................ 40
3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên.......................................................................... 40
3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số và cơ sở hạ tầng ............................. 41


Kiến nghị ................................................................................................... 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 72


14

1.1.3.4. Các yếu tố chung bên ngoài
* Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất nói chung
và sự đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho
giá đất gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua đất tại Việt Nam.
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất.
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất
* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan:
- Tình hình cung - cầu đất trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc...)
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

định giá đất, quy định khung giá các loại đất, điển hình là:
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc
phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị
- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương


16

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức
mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại
đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà
nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01
năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.