i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DIỆU THÚY

"NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊM ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013"

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DIỆU THÚY

" NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊM ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013"

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều
kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Thế Huấn - giảng viên
trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt
thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa
Quản lý Tài nguyên, Phòng đào tạo Sau đại học, trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo các cấp, các ngành: UBND thành
phố Hà Tĩnh, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Tĩnh, Phòng TN&MT thành
phố Hà Tĩnh.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Thị Diệu Thúy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


iii
MỤC LỤC
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT ........................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1.4. Các phƣơng pháp định giá đất.......................................................... 24
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.................................................... 24
1.4.2. Phương pháp thu nhập ................................................................ 25
1.4.3. Phương pháp chiết trừ ................................................................. 26
1.4.4. Phương pháp thặng dư ................................................................ 26
1.4.5. Phương pháp chi phí.................................................................... 27
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


iv
1.5. Cơ sở thực tiễn .................................................................................... 27
1.5.1 Tổng quan thị trường đất đai ....................................................... 27
1.5.2. Thị trường đất đai trên thế giới ................................................... 28
1.5.3. Thị trường đất đai Việt Nam........................................................ 30
1.5.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ........................ 35
1.5.5. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa
qua ........................................................................................................... 40
1.5.6. Xu thế biến động giá đất ở Thành phố Hà Tĩnh ........................ 41
1.6. Cơ sở pháp lý ...................................................................................... 42
CHƢƠNG 2.................................................................................................... 45
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......... 45
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu......................................................................... 45
2.2. Địa điểm tiến hành. ............................................................................ 45
2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 45
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hà Tĩnh. ....... 45
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 20092011 .......................................................................................................... 45
2.3.3. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước và địa bàn
TPHT ...................................................................................................... 45

3.4.2. Giá đất quy định trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh ................... 57
3.4.3. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ............................... 60
3.4.4. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ...................................... 64
3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ...... 68
3.4.6. Ảnh hưởng khả năng sinh lời của thửa đất đến giá đất ........... 69
3.4.7. Ảnh hưởng của thu nhập và tăng dân số đến giá đất ............... 69
3.4.8. Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất ....................................... 70
3.5. Đề xuất một số giải pháp ................................................................... 71
KẾT LUẬN .................................................................................................... 74
1. Kết luận .................................................................................................. 74
2. Kiến nghị ................................................................................................ 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


vi
DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

NĐ

: Nghị định

CP


HĐH

: Hiện đại hóa

ĐTH

: Đô thị hóa

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế của các ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của
môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa
bàn phân bố khu dân cư [1], xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an
ninh - quốc phòng. Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề
nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi địa phương và với mỗi cá nhân. Mà giải

mới, trong những năm gần đây cơ sở hạ tầng của thành phố nói chung và của
các phường, xã nói riêng liên tục được nâng cấp, chỉnh trang, tốc độ đô thị
hóa nhanh, nhưng vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, trong
đó giá đất là một trong những nguyên nhân chính gây ra những khó khăn
vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài
chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân
dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các
cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa
phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới là cần thiết. Được
sự phân công của Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thế Huấn chúng tôi
tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2011 - 2013” nhằm
góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh nói chung cũng như trên thành phố Hà Tĩnh nói riêng.
2. Mục tiêu của đề tài.
2.1 Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Hà Tĩnh. Những lợi thế và hạn chế của từng vị trí, trên cơ sở đó đề xuất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
http://www.lrc-tnu.edu.vn/


3
một số giải pháp giúp cho việc xây dựng giá đất ở đô thị sát với giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương.

4
CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học
1.1.1 Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá
cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Giá đất giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện
bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một
mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật
chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội
cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do
vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có
được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một
thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh
mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng
đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003)[10].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
http://www.lrc-tnu.edu.vn/

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


6
Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực
tế” hay “giá đất thị trường”.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi
đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng
thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra
những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà
nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu
mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu
và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
"Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên

canh tác.
Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
http://www.lrc-tnu.edu.vn/


9
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của đất đai với tư
cách là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của
con người. Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô chênh lệch
lại gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề
cho giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh
lệch dưới CNTB. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7].
1.1.4 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

Lãi suất ngân hàng

1.1.5. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đại không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định
giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời
hạn nhất định.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


11
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về
đất cơ bản là cố định và bất biến.
P

đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Theo hình 1.1 đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay
mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng
dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống
P1.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


12
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí
địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai
luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta
không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà..
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003, hiện
ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là:
giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về
nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Giá
đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước

đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho
vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân
bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.
Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là
một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai
2003. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003
cũng thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993. (Lê Phương Thảo, 2007) [8].
1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.2.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có
tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh
tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các
loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp
của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai
nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát
từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất
nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
http://www.lrc-tnu.edu.vn/


14
can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng
tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ
về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới

Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ
được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh
hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao
thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn
tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm
giá đất tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên
và xu thế này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008) [7]
* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ
thấy. Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi
người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó
kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
http://www.lrc-tnu.edu.vn/


16

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


17
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này
với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi
mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất
tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau
thường thi hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu
thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày
càng nghiêm trọng, kết qủa là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.
(Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[7]
* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách
kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm
trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu
cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích ảnh
hưởng của mức đọ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự
phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng