Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ THỊ THU NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2005-2009

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

1
Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nƣớc, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trƣờng sống, có ảnh hƣởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của

Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhƣợng đất diễn ra dƣới
nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của ngƣời mua và
ngƣời bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nƣớc. Giá đất và vấn
đề định giá đất chỉ mới đƣợc đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì
vậy Nhà nƣớc chƣa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trƣờng và cần
nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc
Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lƣợc phát
triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Trong những
năm gần đây, tại các phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị
hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là
một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vƣớng mắc trong công
tác bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ,
khi ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn
đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính
sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực
thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phƣơng.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trƣờng; Đƣợc sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trƣờng; Ban lãnh đạo khoa
Sau Đại học - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên tôi tiến hành thực hiện
đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009” nhằm góp phần từng bƣớc
hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

3
chung cũng nhƣ trên thành phố Thái Nguyên nói riêng.
1.2. Mục đích nghiên cứu

trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay
giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là
giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự
nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại
hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá
đất thực tế hoặc có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp khoa học cũng chỉ là
sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế
xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có quan hệ kinh tế trong
sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định
hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003) [18].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất đƣợc hình thành trong các
trƣờng hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

5
3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn
bằng QSDĐ.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nƣớc quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nƣớc phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị trƣờng trong điều
kiện bình thƣờng, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên
thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

đó giá thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nƣớc. Trạng
thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra
những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi
thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trƣờng so với giá nhà nƣớc quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trƣờng bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng đƣợc yêu cầu
mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết đƣợc 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu
và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
"Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong
điều kiện bình thƣờng tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, đƣợc hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ
biến giữa ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng trong điều
kiện thƣơng mại bình thƣờng, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

7
hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, nhƣ: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng
hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhƣợng trong tình trạng
bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ƣu đãi và những trƣờng
hợp khác do Bộ Tài chính quy định".
2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do
lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và Địa
tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu đƣợc khi sử dụng hai lƣợng tƣ bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhƣng kết quả thu đƣợc
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hƣởng rất lớn đối với loại địa
tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì
phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có đƣợc không phải do công lao động hay
sự đầu tƣ của cải vật chất của nhà tƣ bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu đƣợc do khả năng đầu tƣ thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tƣ của nhà tƣ
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu đƣợc khác
nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tƣ thâm canh của nhà tƣ bản
trên mảnh đất mà họ canh tác.
Nhƣ vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể
tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng đƣợc hình thành từ việc nhà tƣ bản đầu tƣ kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tƣ bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

10
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Lê Phƣơng
Thảo, 2007).[6].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với
mối tƣơng quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đƣa ra công thức xác định giá đất:
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hƣởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thƣờng đƣợc
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì giá cả
tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhƣng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thƣờng là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết đƣợc ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tƣợng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định
giá cả. Nhất là đất đai ở nƣớc ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nƣớc thống
nhất quản lý, lƣu thông trên thị trƣờng chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời
hạn nhất định.

đảm bảo mỗi ngƣời đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Theo hình 1, đƣờng cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đƣờng cung
và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đƣờng cầu dịch sang trái từ Do sang D
1
, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trƣờng đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông
thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trƣờng luôn cố định về không gian, vì đất đai không
P
0
Q

D
0Q
1S


cung cầu đƣợc xem nhƣ hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003, hiện ở nƣớc
ta có hai loại giá đất đƣợc xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do
Nhà nƣớc quy định và giá thị trƣờng do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nƣớc quy định phải bám sát giá thị trƣờng. Giá đất do Nhà
nƣớc quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử
dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này. Nếu giá
đất do Nhà nƣớc quy định không sát giá thị trƣờng thì cũng là do chúng ta
không thể làm đƣợc điều đó. Thậm chí, trong mối quan hệ giữa Nhà nƣớc
với ngƣời sử dụng đất, cũng có những trƣờng hợp áp dụng giá thị trƣờng
nếu có thể (đấu giá QSDĐ).(Lê Phƣơng Thảo, 2007).[6].

Giá

G1

D
Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Số lƣợng đất đai

D1
S
G

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

13
Hình 2 minh hoạ sự tƣơng tác của cung và cầu quyết định giá của đất

14
can thiệp này có ảnh hƣởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hƣởng
tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ
về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hƣởng nhiều tới
giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ƣu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hƣởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới
lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngƣng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hƣởng đến tâm lý đầu tƣ của nhà đầu tƣ vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hƣởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hƣởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tƣ xã hội, mức tăng trƣởng kinh tế
hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tƣ bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên
giá cả đất giảm. Ngƣợc lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có
những tác động tới giá đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7]
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hƣởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật


Đầu cơ nhà đất: là hành vi ngƣời đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

16
biết giá cả nhà đất để thu đƣợc siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hƣởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trƣờng. Khi đất cung mà
không đủ cầu, do ngƣời đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do ngƣời đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển
công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ
công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất
của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hƣởng của tiến trình đô thị
hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố
có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu
nhập cƣ cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ
tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thƣờng. (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7]
* Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập nhƣ hiện nay sự phát triển và hoàn
thiện của thị trƣờng nhà đất không thể tách rời ảnh hƣởng của hoàn cảnh quốc
tế. Ảnh hƣởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất đƣợc phản ánh
gián tiếp thông qua ảnh hƣởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nƣớc và
nguồn đầu tƣ nƣớc ngoài. Khi đó, lƣợng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác
động tới giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chúng
hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia
khác. Thị trƣờng thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật
thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự
phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trƣờng đất đai cũng

Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lƣợng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng
tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hƣởng của lƣợng cung
cấp tiền mặt đối với thị trƣờng đất đai, lƣợng cung cấp tiền mặt gia tăng, là
biểu thị gia tăng vốn lƣu động trên thị trƣờng, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

18
tăng. Vốn lƣu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hành hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn đƣợc giá trị, nên nó tạo ra
nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân
cƣ, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con ngƣời sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lƣợng, diện tích nhà ở.
Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hƣởng đến từng ngƣời.
Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện đƣợc tính đảm
bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hƣởng của thị trƣờng
nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá nhà đất
tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hƣởng
tƣơng đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng
thì giá đất còn xuống thấp.
Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lƣu thông lớn, cho nên việc đầu tƣ hoặc mua nhà đất có
liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tƣ thông
thƣờng không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp
vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tƣ
hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm đƣợc tình hình vốn đầu tƣ
trong có cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm
tình hình về biến động mức lãi xuất. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008). [7]

tƣơng quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử
dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008).
2.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Là những nhân tố chỉ đặc trƣng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh
hƣởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hƣởng đến giá cả của từng
thửa đất.
Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng
tài chính của ngƣời sử dụng đất, cho nên ảnh hƣởng đến giá cả của thửa đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

20

Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hƣởng đến hiệu
quả trƣng bày và thu lợi của ngƣời sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích
kinh doanh, thƣơng mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hƣởng đến giá đất.
Chiều sâu: Trong mọi trƣờng hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đƣờng đều không thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hƣởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc
hình chữ nhật, còn các dạng nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành, hình
bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh
hƣởng đến giá đất.
Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hƣởng đến giá đất.
Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: Hệ thống trƣờng
học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet…
Quy hoạch đô thị: Đƣợc xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích
của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.

thửa đất và giá trị sử dụng để xác định.
Căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua
các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả
đất đai. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc
cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc
này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
2.1.4.2. Nguyên tắc thu lợi
Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích
trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu. Nguyên tắc
thu lợi vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm
tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn.
Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ và xác định
thu lợi đất đai trong định giá theo phƣơng pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

22
thể của nguyên tắc thu lợi.
2.1.4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn
nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trƣớc.
Khi xem xét đất đai đã đƣợc sử dụng hiệu quả nhất hay chƣa thì những
nhân tố phải nghiên cứu là: Phƣơng thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là
gì; Phƣơng thức sử dụng trƣớc mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; Nếu
không đƣợc thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất nhƣ thế
nào, có khả năng duy trì đƣợc bao lâu… Nhƣ vậy sử dụng hiệu quả nhất dựa
trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là đƣợc xác
định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tƣơng lai.
2.1.4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần