i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN TRỌNG ĐẠT
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG NGUYỄN TRÃI, THÀNH PHỐ HÀ GIANG,
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012-2014
KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆPĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trường
Lớp
: K43C – ĐCMT (N03)
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất của phường Nguyễn Trãi năm 2014 ...................... 39
Bảng 4.2: Tình hình giao đất của phường Nguyễn Trãi đến năm 2014 .................... 42
Bảng 4.3: Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2012 đến 2014 .......... 47
Bảng 4.4: Giá đất ở của các loại đường phố VT1 giai đoạn 2012-2014.................. 48
Bảng 4.5: Giá đất ở của các loại đường phố VT2 giai đoạn 2012-2014................... 49
Bảng 4.6: Giá đất ở của các loại đường phố VT3 giai đoạn 2012-2014................... 49
Bảng 4.7: Giá đất ở của các loại đường phố VT4 giai đoạn 2012-2014................... 50
Bảng 4.8: Dân số và cơ cấu lao động phường Nguyễn Trãi qua các năm ................ 51
Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định của Nhà nước giữa các vị trí . 55
Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế giữa các vị trí .......................... 56
Bảng 4.11: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng một tuyến
đường phố trung tâm (nhóm I) .................................................................... 56
Bảng 4.12: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất tới giá đất...................... 57
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai................................................................................... 7
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của UBND phường Nguyễn Trãi, 2014 ...... 40
Hình 4.2: Biểu đồ tình hình CGCN QSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 .......................... 45
Hình 4.3: Biểu đồ tốc độ gia tăng dân số P. Nguyên Trãi giai đoạn 2012 – 2014.... 52
Hình 4.4: Đồ thị thể hiện ảnh hưởng của thu nhập đến lượng cầu BĐS................... 54
Hình 4.5: Biểu đồ giá đất theo quy định thuộc các đường phố Nguyễn Trãi
(nhóm I), 19/5 (nhóm II), Đội Cấn (nhóm III), Lê Hoàn (nhóm IV) ..... 55
Hình 4.6: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi tới giá đất................... 58
2.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................. 17
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai .................................................................... 17
2.3.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai ................................................................. 17
2.3.1.2. Đặc điểm thị trường đất đai........................................................................ 17
v
2.3.1.3. Thị trường đất đai trên thế giới .................................................................. 18
2.3.1.4. Thị trường đất đai Việt Nam ...................................................................... 19
2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam........................................... 23
2.3.2.1. Công tác định giá đất trên thế giới ............................................................. 23
2.3.2.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam ............................................................ 25
2.3.3. Xu thế biến động giá đất tại phường Nguyễn Trãi, Thành phố Hà Giang. ... 29
PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 30
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................... 30
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................... 30
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 30
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ....................................................................... 30
3.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 30
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nguyễn Trãi, thành phố
Hà Giang....................................................................................................... 30
3.3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................... 30
3.3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................... 30
3.3.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của phường Nguyễn Trãi, thành
phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 ........................................................... 30
3.3.2.1. Tình hình sử dụng đất ................................................................................ 30
3.3.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ...................................................... 30
3.3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi................30
3.3.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang ...............30
3.3.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn ....................................................... 30
4.1.2.1. Điều kiện kinh tế ........................................................................................ 36
4.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ..................................................... 37
4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ............................................................ 38
4.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của phường Nguyễn Trãi, thành
phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 ............................................................. 39
4.2.1. Tình hình sử dụng đất ................................................................................... 39
4.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai .......................................................... 40
4.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi .... 44
4.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang .... 45
4.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn .......................................................... 45
4.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi .................................. 46
4.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà
Giang giai đoạn 2012 – 2014 ......................................................................... 48
4.4.1. Tình hình biến động giá đất ở của phường ................................................... 48
vii
4.4.2. Nguyên nhân biến động ................................................................................ 50
4.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014.............................. 51
4.5.1. Biến động dân số ........................................................................................... 51
4.5.2. Vị trí lô đất .................................................................................................... 54
4.5.3. Chiều rộng mặt tiền ....................................................................................... 57
4.5.4. Khả năng sinh lợi .......................................................................................... 58
4.5.5. Các yếu tố khác ............................................................................................. 59
4.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn phường
Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang ............................................................... 60
PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.................................................................... 62
5.1. Kết luận ............................................................................................................ 62
5.2. Đề nghị ............................................................................................................. 63
NĐ
: Nghị định
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
TT
:Thông tư
TTg
: Thủ tướng
TW
: Trung ương
UBND
: Ủy ban nhân dân
VT
: Vị trí
XHCN
đề ổn định kinh tế – xã hội , giá đất của Nhà nước lại không tăng gây nên sự chênh
lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý
và sử dụng đất. Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do
2
không thỏa thuận được giá đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy,
những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là
mối quan tâm rất lớn. Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến
giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên
quan tới giá đất như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng,
đô thị hóa, các dự án có sử dụng đất giải phóng mặt bằng...
Phường Nguyễn Trãi là phường trung tâm của thành phố Hà Giang, nằm dọc
theo trục đường quốc lộ 2. Do đó đây là địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội phát
triển của thành phố, vấn đề quản lý đất đai còn nhiều bất cập, bên cạnh đó diễn ra
tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường, khiến cho sự quản lý
về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa Quản
lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của thầy
giáo TS. Nguyễn Thanh Hải em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến
động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi,
thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014”.
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địabàn
phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang.
- Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành
phố Hà Giang.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường
Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho
Bảng 4.4: Giá đất ở của các loại đường phố VT1 giai đoạn 2012-2014.................. 48
Bảng 4.5: Giá đất ở của các loại đường phố VT2 giai đoạn 2012-2014................... 49
Bảng 4.6: Giá đất ở của các loại đường phố VT3 giai đoạn 2012-2014................... 49
Bảng 4.7: Giá đất ở của các loại đường phố VT4 giai đoạn 2012-2014................... 50
Bảng 4.8: Dân số và cơ cấu lao động phường Nguyễn Trãi qua các năm ................ 51
Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định của Nhà nước giữa các vị trí . 55
Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế giữa các vị trí .......................... 56
Bảng 4.11: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng một tuyến
đường phố trung tâm (nhóm I) .................................................................... 56
Bảng 4.12: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất tới giá đất...................... 57
5
Giá đất chủ yếu do nhu cầu đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng,
tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu
do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: đầu tiên do tính khan hiếm của đất đai nên
tính co dãn trong cung nhỏ; đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội, nhân khẩu tăng
không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng
lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến tỷ suất
lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá
đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh
hưởng của cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai
mà con người có thể sử dụng được là hạn chế, làm tính co dãn trong cung kinh tế
cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên
tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: đất đai có tính cố định về vị trí
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí thửa
đất khác nhau thI giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt và rất rõ ràng; ngoài
ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng
kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh
xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng
và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông
nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức
địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước;
điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; vị trí thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất
(Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6].
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đấtcó
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố nào. Có
thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi, nếu không thì
đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô và ngược lại nếu
lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên do người bán không muốn bán
7
với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất
gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá
đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc
dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị
hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.
P
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinhtế xã hội. Ảnhhưởng
của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mậtđộ nhân khẩu,
tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
a. Mật độ nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu về đất tăng vì thế giá đất tăng
lên. Ví dụ ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 - 1960 là 11 13%, năm 1960 - 1961 là 17 - 18%, còn ở Mỹ năm 1956 - 1966, tỷ lệ biến động
giá cả đất chỉ là 5,5 - 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật
độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong
những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ
cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật
là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương
đối nhỏ.
b. Yếu tố nhân khẩu
Yếu tố nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố
chất văn hóa của nhân khẩu. Yếu tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá
cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn
định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người,
gián tiếp làm tăng nhu cầu với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
c. Cấu thành nhân khẩu gia đình
Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị
hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng
đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách
tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho
thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này
ngày càng rõ ràng (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6].
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ
nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực
dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích
lũy tư bản càng nhanh. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ
tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống
thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
c. Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia,
lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho
nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt
đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn
11
lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá
thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà
đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc
đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
d. Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn nomặc
ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao
về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất
đai của khu vực đó tăng.
e. Biến động vật giá
Sự biến động của vật giá ảnh hưởng đến từng người. Tài sản nhà đấtcàng ở
trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên
biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ
lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng xu thế "nước lên thuyền
lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu
vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ lưới giao thông...
c. Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môitrường
nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như:
địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các
điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo
dục và mức thu nhập... ở khu vực.
d. Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng
đấttrong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất...Mức độ
ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu
chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.Ví dụ như khu
nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc
biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì
13
đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện...
(Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6].
2.1.3.5. Nhân tố quốc tế
a. Tình hình kinh tế thế giới
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập vàtách rời
với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan
hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì
mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnhsuy kinh tế của mỗi quốc
gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính
toàn cầu năm 1929 giá đất ở Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt
thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm giá đất ............................................................................ 4
2.1.1.1. Khái niệm giá đất ......................................................................................... 4
2.1.1.2. Đặc điểm giá đất........................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .................................................................. 5
2.1.2.1. Địa tô ............................................................................................................ 5
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng ....................................................................................... 6
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu ......................................................................................... 7
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất .................................................................... 8
2.1.3.1. Nhân tố nhân khẩu ....................................................................................... 8
2.1.3.2. Nhân tố xã hội .............................................................................................. 9
2.1.3.3. Nhân tố kinh tế ........................................................................................... 10
2.1.3.4. Nhân tố khu vực ......................................................................................... 11
2.1.3.5. Nhân tố quốc tế .......................................................................................... 13
2.1.3.6. Nhân tố cá biệt ........................................................................................... 13
2.1.4. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất ......................................................... 14
2.1.4.1. Nguyên tắc định giá đất.............................................................................. 14
2.1.4.2. Phương pháp định giá đất........................................................................... 15
2.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................... 16
2.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................. 17
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai .................................................................... 17
2.3.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai ................................................................. 17
2.3.1.2. Đặc điểm thị trường đất đai........................................................................ 17
15
sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho
giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất
đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai biến động theo sự thay đổi của nhân
tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá
+ Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại
hoặc thay thế những công trình hiện đang có trên mảnh đất.
+ Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy này vào giá trị ước tính của
mảnh đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.
- Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở củabài
toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị trường để có
thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố liên quan lên giá bất động sản để từ
đó dự báo cho các bất động sản khác (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6].
2.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về việc quy định về giá đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành
Luật Đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
188/2004/NĐ-CP.
-Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
Copyright: Tài liệu đại học ©