ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ TIẾN KHỞI
Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ KIM CHÂN
THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: LT- QLĐĐ - K10

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2013 - 2015


Khóa học

: 2013 – 2015

Giảng viên hƣớng dẫn

: TS. Phan Đình Binh

Thái Nguyên, 2015


LỜI CẢM ƠN
Việc đào tạo những kiến thức cơ bản trong nhà trƣờng cho sinh viên là rất
cần thiết để giúp cho sinh viên nắm vững, hiểu sâu các kiến thức cơ bản thì việc
đƣa lý thuyết vào thực tiễn nhất là thực tập tốt nghiệp thực tế tại các địa
phƣơng có ý nghĩa rất quan trọng trong công tác đào tạo nhằm giúp cho sinh
viên rèn luyện kỹ năng tác phong làm tinh thần tự giác tại các cơ sở giúp
cho sinh viên có kiến thức thực tế khi ra trƣờng tự tin bƣớc vào cuộc sống.
Tạo cơ hội cho sinh viên đƣợc tiếp xúc, giải quyết các tình huống thực tế,
giao lƣu học hỏi kinh nghiệm, mở rộng mối quan hệ giữa nhà trƣờng - sinh
viên - cơ sở thực tập.
Với lòng biết ơn vô hạn, em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên đã truyền cho em những kiến thức quý báu trong
suốt quá trình học tập và rèn luyện tại trƣờng, giúp em hoàn thiện năng lực
công tác nhằm đáp ứng yêu cầu của ngƣời cán bộ khoa học khi ra trƣờng.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Phan Đình Binh đã
tận tình chỉ bảo, hƣớng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ủy ban nhân dân xã Kim
chân,thành phố Băc Ninh đã tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình thực tập.
Do thời gian và trình độ học vấn của bản thân còn nhiều hạn chế, bƣớc


QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trƣờng

UBND

Ủy ban nhân dân

VT

Vị trí

KV

Khu Vực

CN

Chữ Nhật


MỤC LỤC
Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................. 1
1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................. 2

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ........................................................................ 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................. 25
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội .................................................................................... 29
4.1.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế. .......................................................... 30
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai ................................................................................ 32
4.1.5. Biến động sử dụng đất . ................................................................................... 34
4.2 Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nƣớc; trên địa bàn
xã Kim Chân và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng. ............................................... 35
4.2.1 Giá đất ở quy định chung trên phạm vi cả nƣớc. ............................................... 35
4.2.2. Công tác định giá đất tại xã Kim Chân năm 2012 – 2014 ................................. 36
4.2.3. Giá đất quy định trên địa bàn xã Kim Chân ...................................................... 37
4.2.4. Thực trạng giá đất và biến động giá đất ........................................................... 38
4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn
xã Kim Chân giai đoạn 2012 – 2014 ........................................................................... 41
4.3.1. Ảnh hƣởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu ngƣời ...................... 41
4.3.2. Ảnh hƣởng của vị trí lô đất đến giá đất ............................................................ 42
4.3.3. Ảnh hƣởng của dặc điểm thửa đất đến giá đất ................................................. 42
4.3.4. Ảnh hƣởng của các dự án quy hoạch khu dân cƣ đến giá đất .......................... 44
4.3.5. Cung cầu về nhà đất. ......................................................................................... 45
4.3.7. Các yếu tố khác ................................................................................................. 53
4.4. Đề xuất một số giải pháp ..................................................................................... 54
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 57
5.1. Kết luận ................................................................................................................ 57
5.2. Kiến nghị.............................................................................................................. 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 59


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của xã Kim Chân. ............................... 32
Bảng 4. 2. Biến động đất đai xã Kim Chân năm 2014 so với năm 2012 .................. 34

khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nƣớc để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành
công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định
lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất
động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,
đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nƣớc về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với
nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải quyết tranh chấp đất
đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trƣờng... Do tính chất phức tạp của thị
trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà
nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực


2

tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trƣờng. Đƣợc sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên,
trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của thầy giáo TS.
Phan Đình Binh chúng tôi tiến hành thực hiện chuyên đề: “Nghiên cứu một
số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Kim Chân- Thành Phố
Bắc Ninh giai đoạn 2012 - 2014” nhằm góp phần từng bƣớc hoàn thiện công
tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói chung cũng nhƣ trên
xã Kim Chân nói riêng.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nƣớc quy định trên địa
bàn xã Kim Chân giai đoạn 2012 - 2014.

nƣớc đƣa ra.
- Giúp cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, việc đƣa ra các chính
sách của địa phƣơng thực hiện một cách hoàn thiện hơn.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lí luận
Xã hội loài ngƣời luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục
vụ cho con ngƣời cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng
của con ngƣời mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con
ngƣời đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó
chính là bất động sản. Nó gắn liền với con ngƣời ngày từ thủa sơ khai và tầm
quan trọng của nó cũng ngày đƣợc khẳng định theo tiến trình phát triển loài
ngƣời. đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định
đƣợc hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó nhƣ thế nào. Đất đai đã,
đang và sẽ đóng góp vai trò cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó
trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã chứng minh một cách rõ nét
điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động
sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển
và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nƣớc về mặt pháp lý
đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một
thực thể xã hội nhất định.
Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 đƣợc ban hành với
quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ
thống thị trƣờng bất động sản dần dần đƣợc hình thành, phát triển và không
thể phủ nhận đƣợc vai trò của thị trƣờng này trong việc thúc đẩy phát triển
nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cƣ.

thị trƣờng đất đai mang tính độc quyền rất cao.
- Thị trƣờng đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế: Thị trƣờng
đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có
mức tăng trƣởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm. Mặt khác
thị trƣờng đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời
các yếu tố nhƣ biến động chính trị, môi trƣờng xã hội, phong tục, tập quán, ƣớc
lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trƣờng.
2.2.2. Thị trường đất đai trên thế giới
Trên thế giới ta ̣i các nƣớc tƣ bản phát triể n sở hƣ̃u tƣ nhân chiế m đa số
nên tin
́ h đô ̣c quyề n của thi ̣trƣờng đấ t đai rấ t cao và cao hơn nhiề u so với thi ̣


6

trƣờng hàng hóa ta ̣o cơ sở kinh tế , chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế
lũng đoạn. Tuy nhiên, thị trƣờng đất đai phát triển theo quy luật của thị trƣờng
hàng hóa, nghĩa là đất đai đƣợc trao đổi mua bán tự do . Giá đất biến động căn
cƣ́ vào giá tri ̣thƣ̉a đấ t và tƣơng quan cung cầ u đấ t , bởi vâ ̣y mô ̣t nề n công
nghiê ̣p quố c gia phát triể n ma ̣nh làm cho giá đấ t phi nông nghiê ̣p ở đây cao
hơn nhiề u so với giá đấ t phi nông nghiê ̣p . Ở các quốc gia này thƣờng áp dụng
luâ ̣t thuế đố i với viê ̣c mua bán ruô ̣ng đấ t chƣ́ không áp đă ̣t giới ha ̣n hành
chính đối với thị trƣờng đất đai.
Ở các nƣớc đang phát triể n, trong giai đoa ̣n tăng trƣởng nhanh hoă ̣c thu
hút mạnh đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng
kinh tế phát triể n và các khu đô thi .̣ Khi các cơn số t đấ t có nguy cơ ảnh hƣởng
đến tăng trƣởn g kinh tế hoă ̣c thu hút đầ u tƣ nƣớc ngoài thì chiń h phủ có thể
áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trƣờng đất đai.
Ví dụ ở một số nƣớc phát triển, nhƣ cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 thế
kỷ XX cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật


. Để đảm bảo cho nông dân có

ruô ̣ng, chính phủ nhiều nƣớc đã đề ra chính sách hạn điền

, nhiề u nƣớc vẫn

còn hạn chế quyề n chuyể n nhƣơ ̣ng đấ t đai.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã đƣợc coi là thuộc sở hữu của các gia
đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhƣng tới
năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay
vẫn chƣa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những ngƣời đã
nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nhƣng không sử dụng mảnh đất
đó trong vòng một năm thì đƣơng nhiên bị tƣớc quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không đƣợc bán trong vòng 10
năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không đƣợc bán vĩnh viễn và trong
một số trƣờng hợp cụ thể
, Nhà nƣớc có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình.
Ở nhiều nƣớc Liên xô trƣớc đây, quyền của nông dân đối với đất nông
nghiệp chỉ đơn thuần là hƣởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nƣớc trong
SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép ngƣời nông dân đƣợc quyền
chuyển nhƣợng đất đối với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hƣớng dân chủ
và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mô


8

tích tụ ruộng đất của các nƣớc đang phát triển rất đáng đƣợc phân tích, tham
khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trƣờng đất đai ở Việt Nam.

một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là ngƣời bị áp bức, bóc lột với một bên là
kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng,
kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận
của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trƣờng.
Tuy nhiên, về giá đất đã đƣợc hình thành trong giai đoạn này (Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[13].
- Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Đây là giai đoạn thị trƣờng bất
động sản ở nƣớc ta bắt đầu đƣợc hình thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình
thành thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta là bản Hiến pháp năm 1946 và sau
này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nƣớc Việt Nam đã ghi nhận sự
tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng. Tuy
nhiên, thị trƣờng bất động sản trong giai đoạn này chƣa có điều kiện phát triển
do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nƣớc
và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ƣu thế diễn ra đối với đất thổ cƣ, giá đất
đƣợc hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nƣớc
và pháp luật (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[13].
- Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Tại Điệu 19 của Hiến pháp
năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất
quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất
đai 1988 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhƣợng
quyền sở hữu nhà để ở, thì ngƣời nhận chuyển nhƣợng nhà có quyền đƣợc sử
dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Nhƣ vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà
nƣớc Việt Nam chƣa thừa nhận ở Việt Nam có thị trƣờng đất đai mà chỉ có thị
trƣờng bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trƣờng ngầm về đất
đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trƣờng bất động
sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trƣờng nhà ở và các công trình
xây dựng khác gắn liền với đất là thị trƣờng hợp pháp, thị trƣờng đất không
đƣợc pháp luật thừa nhận nhƣng vẫn diễn ra bất hợp pháp (Nguyễn Thanh
Trà, Nguyễn Đình Bồng,2005)[13].


đông Âu, điển hình là những ngƣời lao động tại Đức đã mang về một lƣợng
ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây
Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử


11

dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo
ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu
cho cơn sốt thị trƣờng BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất đƣợc bắt
đầu từ các thành phố lớn, nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng
ra hầu khắp các tỉnh và thành phố Trong cả nƣớc. Lƣợng hàng hoá BĐS tham
gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm
trƣớc đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia
giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ;
một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hƣởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các
nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trƣờng đóng băng và không ít ngƣời đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trƣờng BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trƣờng hợp tổ chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất và quyền chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất.
Đến thời gian này, thị trƣờng quyền sử dụng đất đã đƣợc mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nƣớc trong phạm vi hạn chế đƣợc
tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất.

bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá
trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và
quyền lợi của ngƣời bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có
hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trƣờng


13

BĐS bƣớc vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài
(Lê Phƣơng Thảo, 2007)[11].
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thƣơng mại thế giới WTO,
thị trƣờng đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách
nhằm thu hút đầu tƣ và cho phép ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc
mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trƣờng BĐS chuyển
biến tích cực. Nhiều mảng thị trƣờng tại các khu trung tâm, khu dự án, khu
dân cƣ, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm
hiểu và giao dịch. Và thị trƣờng BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong
năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng
đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trƣờng BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát
triển trong thời gian tới.
2.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
2.2.4.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Hiện nay nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển ở trình
độ cao. Mọi tổ chức ngành nghề đều đạt ở mức độ hoàn thiện và hiện đại, gắn
liền với sự tự động và tin học hoá. Hệ thống pháp luật đƣợc quy định chặt đến
hầu hết các lĩnh vực. Trong quá trình đầu tƣ nghiên cứu về lĩnh vực định giá
bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng của các nƣớc phát triển và
một số quốc gia đang phát triển đã đạt đƣợc sự ổn định về hệ thống tổ chức cơ
quan định giá bất động sản từ Trung ƣơng đến địa phƣơng với chức năng,

những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS
mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS đƣợc tiến
hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh (Lê Phƣơng
Thảo, 2007)[11].
- Công tác định giá đất tại Thái Lan
Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nƣớc Thái Lan về BĐS đƣợc tổ
chức chỉ ở cấp Trung ƣơng (cấp Tỉnh và cấp Huyện không có cơ quan định
giá). Cơ quan định giá đƣợc thành lập năm 1078, trực thuộc Cục Đất đai Thái
Lan (thuộc Bộ Nội vụ) và chịu sự chỉ đạo của “Uỷ ban định giá Trung ƣơng”


15

nhằm mục đích thu thuế và quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Cơ cấu tổ chức của cơ quan định giá gồm 5 phòng: phòng hành chính;
phòng định giá; phòng bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng truy cập dữ
liệu và lƣu trữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất) và điều phối
quỹ đất công (sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu
tiền cho những ngƣời không có hoặc có ít đất đai). Cơ quan này chỉ định giá
các tài sản thuộc đối tƣợng điều chỉnh của luật bất động sản. Việc định giá
đƣợc tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản (đối với đất đô thị ở
một số thành phố lớn); đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp việc định giá
đƣợc thực hiện theo từng khu vực lớn.
Phƣơng pháp định giá bất động sản tại Thái Lan:
+ Phƣơng pháp so sánh: phƣơng pháp này dựa trên cơ sở giá đã đƣợc
bán trên thị trƣờng của các bất động sản có nhiều đặc điểm tƣơng đối giống so
với BĐS thuộc đối tƣợng xem xét, để ƣớc tính giá trị thực của bất động sản đó.
+ Phƣơng pháp giá thành: phƣơng pháp này chủ yếu đƣợc áp dụng để
định giá những bất động sản không có hoặc ít xảy ra việc mua bán trên thị
trƣờng nhƣ trƣờng học, bệnh viện, nhà trẻ, công sở,…Dựa trên nguyên tắc

Giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định
đƣợc công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ
để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền
sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc” [10].
Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy
định: “Căn cứ giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phƣơng,
UBND cấp tỉnh đƣợc quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho
phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất


17

cùng loại” [8].
Để tiến hành các công tác định giá đất đƣợc thống nhất từ trung ƣơng
đến địa phƣơng pháp luật nƣớc ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có
thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan
làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ
Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Về phía UBND Tỉnh, Thành phố
có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chính - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên
và Môi trƣờng. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành
viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo
một mục đích cụ thể.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 114/2004/TTBTC hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [1].
Theo đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất theo phƣơng pháp so sánh