ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐOÀN TRƢỜNG SƠN
Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HÕA LẠC THÀNH PHỐ
MÓNG CÁI - TỈNH QUẢNG NINH”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trƣờng

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2010 – 2014

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN


i

LỜI CẢM ƠN
Với sự giúp đỡ , tâ ̣n tin
̀ h chỉ bảo của thầ y giáo Th.S Nguyễn Huy Trung,
các thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên trường Đa ̣i ho ̣c Nông Lâm
Thái Nguyên, các cán bộ trong UBND phường Hòa Lạc- Thành phố Móng Cái
đã ta ̣o điề u kiê ̣n cho em hoàn thành tố t quá trình thực tâ ̣p tố t nghiê ̣p cũng như
hoàn thiện tốt đề tài tốt nghiệp : “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái tỉnh Quảng Ninh”.
Nhân dip̣ này em xin đươ ̣c bày tỏ lòng biế t ơn sâu sắ c , gửi lời c ảm ơn
chân thành tới cô giáo Th .S Nguyễn Huy Trung, các thầy cô giáo trong khoa
Quản lý tài nguyên t rường Đa ̣i ho ̣c Nông Lâm Thái Nguyên và các cán bô ̣
UBND trong UBND phường Hòa La ̣c - Thành phố Móng Cái.
Trong quá trin
̀ h thực hiê ṇ đề tài , tuy đã có nhiề u cố gắ ng , song do vố n
kiế n thức của bản thân , cũng như điều kiện , thời gian thực tâ ̣p còn nhiề u ha ̣n
chế nên bài Báo cáo của em chắ c chắ n sẽ không tránh khỏi những thiế u sót
Vì vậy , em rấ t mong n hâ ̣n đươ ̣c những ý kiế n đóng góp , sửa chữa của các
thầ y cô giáo cùng các ba ̣n để bài Báo cáo của em đươ ̣c hoàn thiê ̣n hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Quảng Ninh, ngày 18 tháng 5 năm 2015
Sinh viên

Đoàn Trường Sơn

.



Hình 4.11: Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá đất .............................. 46


iv

DANH MỤC TƢ̀ VIẾT TẮT
STT
1
2
3
4
5
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

TƢ̀ VIẾT TẮT
BĐS
BTC
BTNMT
CP
FAO

Tổ chức thương ma ̣i thế giới


v

MỤC LỤC
Phần 1. MỞ ĐẦU ..............................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................................3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 3
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ..................................................................... 3
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài.................................................................. 9
2.1.3. Tổng quan về phần mềm SPSS ....................................................... 10
2.2. Thị trường đất đai trên thế giới và Việt Nam ........................................... 11
2.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới ....................................................... 11
2.2.2. Thị trường đất đai ở Việt Nam ...................................................... 12
2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ..................................... 14
2.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới .................................................. 14
2.3.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam .................................................. 15
2.3.3. Đặc điểm thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua .....16
2.4. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 17
2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 18
2.5.1. Yếu tố thông thường ....................................................................... 18
2.5.2 Yếu tố khu vực ................................................................................. 20
2.5.3. Yếu tố cá biệt .................................................................................. 21
Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 22

4.2.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân
đầu người .................................................................................................. 29


vii

4.2.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất .................................... 30
4.2.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất .......................................... 37
4.2.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ............ 38
4.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ........ 39
4.3. Tổng hợp phiếu điều tra và xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở đô thị của phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái năm
2015 bằng phần mềm SPSS 16.0 ................................................................... 40
4.3.1 Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất. ............................................. 40
4.3.2 Độ rộng của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ................................... 42
4.3.3 So sánh tương qu an giữa hai yế u tố đô ̣ rô ̣ng thửa đấ t và vi ̣trí ảnh
hưởng đấ t giá đấ t trên thực tế . .................................................................. 44
4.3.4 Dự án quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá đất ...................... 45
4.4. Kết luận, so sánh giữa 2 phương pháp nghiên cứu, phân tích ................. 46
4.4.1. Kết luận ........................................................................................... 46
4.4.2. So sánh 2 phương pháp nghiên cứu, phân tích ............................... 47
4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằ m nâng cao hiê ̣u quả công tác quản lý và
đinh
̣ giá đấ t ta ̣i phường Hòa La ̣c thành phố Móng Cái năm 2015 .................. 47
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................49
5.1. Kết luận .................................................................................................... 49
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................51




2

trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên cùng với sự hướng dẫn của
thầ y giáo Th.S Nguyễn Huy Trung, tôi tiến hành nghiên cứu chuyên đề:
“Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa
Lạc - Tp Móng Cái tỉnh Quảng Ninh”.
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên trên
địa bàn Thành phố Móng Cái.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Hòa Lạc - Tp Móng Cái. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác
định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các sách thuế
của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Củng cố kiến thức đã được tiếp thu trong nhà trường và những kiến
thức thực tế cho sinh viên trong quá trình thực tập tại cơ sở.
- Nâng cao khả năng tiếp cập, thu thập số liệu và xử lý thông tin của sinh
viên trong quá trình làm đề tài.


3


ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
“Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ
biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều
kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng
hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng
hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng
bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường
hợp khác do Bộ Tài chính quy định”.
2.1.1.2. Đặc trưng của giá đất
Tính chất đặc biệt của đất đai đã làm cho giá đất có một số đặc trưng dễ
nhận thấy như sau:
- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
- Giá đất đai không phải là biể u hiê ̣n tiề n tê ̣ của giá tri ̣đất đai
- Giá đất chủ yế u là do nhu cầ u quyế t đinh
̣
- Giá đất có tin
́ h khu vực và tiń h cá biê ̣t rõ rê ̣t
- Giá đất không giố ng nhau về hiê ̣n tươ ̣ng khấ u hao
- Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng
2.1.1.3. Cơ sở hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.



6

thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ
thể của nguyên tắc thu lợi.
* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn
nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước.
* Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết
khiến giá cả đất đai gia tăng theo. Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra
điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi
là điểm sử dụng hiệu quả nhất.
* Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa những người
có nhu cầu với nhau. Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinh
khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi. Là một
trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn và có mối
quan hệ mật thiết đối với nguyên tắc thay thế.
* Nguyên tắc đóng góp
Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, ứng
dụng của phương pháp tăng dần, giảm dần. Nguyên tắc này có thể dùng vào việc
đầu tư trực tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa từng phần của bất
động sản. Nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏ cho toàn bộ giá
bất động sản để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có lợi hay không?.
* Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó
là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân
tố hình thành giá thì luân nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là




8

các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định,
trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, đây là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là
một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền
kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa như ở Việt Nam.
2.1.1.6. Các đặc trưng của thị trường đất đai
Đứng ở nhiều góc độ khác nhau, thị trường đất đai mang nhiều đặc
trưng, trong đó có các đặc trưng cơ bản nhất là:
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo:
Trong thuyết kinh tế một thị trường hoàn hảo là khi ổn định, người mua
và người bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán; giá
trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau. Sự hoàn hảo đòi
hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán. So sánh các tiêu
chuẩn đó với thị trường đất đai là không thỏa mãn. Đó cũng là những lý do mà
thị trường đất đai còn được coi là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền:
Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường
diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng
cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức giá cân bằng. Tuy nhiên
đối với hàng hoá bất động sản (đặc biệt là đất đai) khi cầu tăng, cung bất động
sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc
điểm của bất động sản là cần có thời gian để cải tạo chúng, thường để xây
dựng các công trình cần có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm
thủ tục chuyển nhượng, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công.
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế:
Thị trường đất đai dễ bị tác động lên xuống cùng nhịp với tốc độ tăng

được áp dụng cho giai đoạn tiếp theo (2015-2019). Các giao dịch trên thị
trường quyền sử dụng đất đều dựa trên cơ sở khung giá này để định giá cho


10

thửa đất. Hiện nay, giá trong khung giá mới theo Nghị định 188 đã cao hơn
rất nhiều so với khung giá cũ, chẳng hạn ở Quảng Ninh, giá đất ở tại đô thị
cao nhất là 50 triệu đồng/m2, thấp nhất là 150 nghìn đồng/m2. Điều đó đã tạo
điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất tham gia công khai vào thị
trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Mặc
dù khung giá đất đã nâng lên đáng kể nhưng vẫn thấp hơn nhiều giá thị
trường, vì vậy này sinh các hoạt động giao dịch “ngầm” vượt khỏi tầm kiểm
soát của Nhà nước.[15]
Qua đó ta thấy giá đất thực sự cần thiết trong rất nhiều lĩnh vực. Vì thế
phải xác định giá đất chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải quyết
hải hòa lợi ích của các bên tham gia: người mua - người bán, người thế chấp Ngân hàng, người bị bồi thường - Nhà nước.
2.1.3. Tổng quan về phần mềm SPSS
2.1.3.1. Khái niệm phần mềm SPSS
SPSS (Statistical Product and Services Solutions) là một phần mềm
thống kê, thường được sử dụng trong nghiên cứu xã hội đặc biệt là trong tâm
lý học, tiếp thị và xã hội học. Nó cũng được sử dụng thường xuyên trong
nghiên cứu thị trường. SPSS cung cấp một hệ thống quản lý dữ liệu và khả
năng phân tích thống kê với giao diện thân thiện cho người dùng trong môi
trường đồ hoạ, sử dụng các trình đơn mô tả và các hộp thoại đơn giản.[16]
2.1.3.2. Chức năng chính của SPSS
- Nhập và làm sạch dữ liệu.
- Xử lý biến đổi và quản lý dữ liệu.
- Tóm tắt, tổng hợp dữ liệu và trình bày dưới dạng biểu bảng, đồ thị, bản đồ.
- Phân tích dữ liệu, tính toán các tham số thống kê và diễn giải kết quả.



12

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất
không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ
đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các
quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp
đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang
trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc
cũng có thể là người thuê đất.
2.2.2. Thị trường đất đai ở Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc
loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và
phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực
dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn
tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân
cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã
khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên.
Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai
và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện

của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết


14

hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia
tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế
hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố
quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy
hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở
mang đô thị.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện
đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về
kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường bất động sản.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO,
thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách
nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường bất động sản
chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án,
khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm
hiểu và giao dịch. Và thị trường bất động sản đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ
trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật
càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường bất động sản sẽ hứa hẹn những triển
vọng phát triển trong thời gian tới.
2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
2.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật
khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm

tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị


16

quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương,
UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho
phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất
cùng loại.
Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương
đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có
thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan
làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây
dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các
cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi
trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và
thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục
đích cụ thể.[10]
2.3.3. Đặc điểm thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn
thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở
chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,
kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và
hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước.