ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀ
THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀ
THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2017


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này do chính tôi thực hiện dưới sự hướng

được ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô, quý vị và bạn bè để luận
văn này được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày ..... tháng .... năm
2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thi Duyên


3
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN...................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................... ii
MỤC LỤC.......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT........................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH....................................................................................viii
MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết đề tài.................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài......................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.....................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học........................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn........................................................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................. 3
1.1. Khái quát về giá đất..................................................................................3
1.1.1. Khái niệm về giá đất............................................................................... 3
1.1.2. Đặc điểm của giá đất..............................................................................3
1.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.........................................................5
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất...........................................................7

2.3.4. Nguyên nhân, xu hướng biến động và đề xuất giải pháp quản lý giá đất
trên địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016................................25
2.4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 25
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.................................................... 25
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu.................................................. 26
2.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn.........................................................26
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu............................. 27
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................... 30
3.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Bình..........................................................................................................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội......................................................................... 33
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Thái Bình...............................36
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 201637


3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái
Bình giai đoạn 2014 - 2016..............................................................................38
3.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình .. 38
3.2.2. Thực trạng giá đất ở của thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn
2014 - 2016......................................................................................................39
3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016......................................................43
3.3.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất tại thành phố Thái Bình,
tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016...............................................................43
3.3.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất (trên cùng một tuyến đường ) đến giá đất
tại thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016.......................51
3.3.3. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất tại thành
phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016.......................................53
3.3.4. Ảnh hưởng của hình thể, diện tích đến giá đất tại thành phố Thái Bình,

HĐND

: Hội đồng nhân dân

JPPH

: Cục các dịch vụ định giá và tài sản

Pb

: Phù sa ngoài đê được bồi đắp thường

xuyên Ph : Phù sa trong đê không được bồi hàng năm
QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng

đất SDĐ

: Sử dụng đất

SPSS

: Statistical Product and Services Solutions

THPT


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình.....................6
Hình 3.1: Cơ cấu đất đai năm 2016 thành phố Thái Bình..................................37
Hình 3.2: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm I. 45
Hình 3.3: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm II 47
Hình 3.4: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường ở nhóm III
...49 Hình 3.5: Ma trận tương quan giữa hai biến vị trí và giá thực tế
.........................................................................................................................
51
Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 4 tuyến đường phố nhóm I. .52
Hình 3.7: Ma trận tương quan giữa hai biến độ rộng mặt tiền và giá thực tế...53
Hình 3.8: Ma trận tương quan giữa hai biến hình thể của thửa đất và giá thực
tế .55 Hình 3.9: Ma trận tương quan giữa hai biến diện tích của thửa đất và giá
thực tế 55 Hình 3.10: Ma trận tương quan giữa hai biến tình trạng pháp lý của
thửa đất và giá thực tế...................................................................... 57
Hình 3.11: So sánh giá đất trên thị trường theo VT của hai lô đất thuộc khu vực
xa trung tâm
...........................................................................................................
57
Hình 3.12: Ma trận tương quan giữa hai biến quy hoạch của thửa đất và giá
thực tế
........................................................................................................................59
Hình 3.13: Ma trận tương quan giữa hai biến tâm lý của người sử dụng thửa
đất và giá thực tế
...........................................................................................................
60



2
đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện,..v.v.. Những
hệ lụy của sự thiếu đồng nhất


này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại
hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa
học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với
giá thị trường, là mục tiêu của đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái
Bình giai đoạn 2014 - 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp
phần giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và
giá thị trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh
Thái Bình.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản
thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của
công tác định giá đất trong thực tế.
- Nhằm giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc
quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác định
giá các loại đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2013; hệ
thống các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về

thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả
đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ
cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất[10].
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác


biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình
thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình
thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm
của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể
để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định[10].
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu
tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch
toán vào giá đất[10]..
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế
tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa
thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là
do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng
thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên
yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên,
đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến
cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi
nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông
thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu.
Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con
người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung

hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất
với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm
đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để


có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua
đất phải


tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa
tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận [6].
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông
thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu
vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải
hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Giá đất
Cung về đất
G1E
G
Cầu về đất
L1 LL2
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 1.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ
sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác

làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với
nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín
diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây
nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng.


1.2.2. Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có
đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo
ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất
được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng
của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại
đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh
viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức
độ đồng bộ và cự ly.
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao
gồm môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên
như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn.
Các điều kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ
giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
- Nhân tố quy hoạch: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất

1.2.4. Yếu tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc
tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia. Trong quá
trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh
tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định.
- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng
để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập
quốc dân tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền


nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng,
tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.


- Mức độ dự trữ và đầu tư: Hai vấn đề này có mối tương quan
thuận với nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy,
phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể
khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá
đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến
động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
- Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế
tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của
tình trạng tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của
lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt
gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn
rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt,
tranh mua số ít hàng hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được
giá trị, nên nó tạo ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên
không ngừng.