LỜI CẢM ƠN
Trong những năm được đào tạo và học tập tại trường Đại Học Tài nguyên và
Môi Trường Hà Nội, dưới sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường
nói chung và trong khoa Quản lí đất đai nói riêng, tôi đã được trang bị kiến thức cơ
bản về chuyên môn cũng như lối sống, đạo đức tạo cho tôi hành trang vững chắc
trong cuộc sống. Xuất phát từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin chân
thành cám ơn ban giám hiệu trường Đại Học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội,
ban chủ nhiệm khoa Quản lí đất đai, Bộ môn quản lí đất đai và toàn thể quý thầy, cô
đã giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập tại trường.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo- Th.S Thái Thị Lan AnhGiảng viên bộ môn Quản lí đất đai- Khoa Quản lí đất đai- Trường ĐH Tài nguyên
và Môi Trường Hà Nội, đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành báo cáo thực tập
Qua đây, cho tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban lãnh đạo cùng toàn thể
anh chị trong Phòng Định Giá Đất và Bồi Thường thuộc Sở Tài Nguyên và Môi
Trường Hà Tĩnh và các phòng ban chức năng khác của Sở đã quan tâm, tạo điều
kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập và nghiên cứu đề tài.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Sinh Viên Thực Tập

Trần Thị Ngọc Hà


MỤC LỤC
b) Nước ngầm..................................................................................................................42
3.2.1.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai................................................................52


DANH MỤC VIẾT TẮT
NTB
GQĐ
GTTCN


DANH MỤC SƠ ĐỒ
b) Nước ngầm..................................................................................................................42
3.2.1.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai................................................................52


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với đời sống con người và
trong sản xuất. Chính vì vậy ở nước ta cũng như các nước khác trên thế giới việc
quản lí và sử dụng đất đều được quy định trong Hiến pháp và pháp luật của mình.
Điều 53, hiến pháp 2013 quy định: Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất thống nhất quản lí.
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là
một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi,mua bán, chuyển nhượng trên thị trường
đáp ứng nhu cầu của con người.
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường- sự quản lí của
nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất
là công cụ kinh tế để người quản lí và sử dụng đất tiếp cận với kinh tế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để
người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh quan hệ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Hà Tĩnh
được thành lập theo nghị định số 89/2007/ NĐ-CP ngày 28/5/2007 của chính Phủ
trên cơ sở công nhận thị xã Hà Tĩnh đạt tiêu chuẩn đô thị loại III, từ đó đến nay
thành phố có tốc độ đô thị hóa khá nhanh chóng, nhiều tuyến đường được nâng cấp
mở rộng và làm mới, các khu công nghiệp, khu đô thị mới được hình thành,bệnh
viện , trường học được xây dựng và mở rộng…. Tuy nhiên, trong quá trình phát
triển đã nảy sinh nhiều bất cập đặt ra trong công tác quản lí Nhà nước về đất đai dẫn
đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện kéo dài của nhân dân trong việc chấp hành chính

- Chương 2 : Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu.
- Chương 3 : Kết quả nghiên cứu.

2


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi
hàng hóa được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người
thông qua trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể
lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hóa. Thị trường đất đai là
bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế
chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước
ta. Tại điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí” [16] do đó ở nước ta không tồn tại
thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai
mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
a.Thị trường đất đai trên thế giới
- Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của
thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hóa. Đất
đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng
đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động
bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp
lí, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các
nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của
mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế- xã hội.

nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan
là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện
rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay. [13]
b. Thị trường đất đai tại Việt Nam
Ở Việt Nam do đặc điểm lịch sử, KTXH của đất nước trong vài thập kỉ qua có
nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường
đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hóa thuộc loại đặc biệt được đưa ra
trao đổi, mua bán. Quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam
đã trải qua các giai đoạn sau :

4


• Giai đoạn trước năm 1945 : Giai đoạn này người dân ít có nhu cầu trao đổi

đất đai, trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất
cũng được quy đổi thành tiền. [23]
• Giai đoạn từ năm 1945 đến 1980 : Sau cách mạng Tháng Tám 1945, Chính
phủ đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp
năm 1946 và hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu
Nhà nước, sở hữu tâp thể, sở hữu cá nhân. Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là
cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa
các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn
được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao
dịch tự thỏa thuận với nhau. [23]
• Giai đoạn từ 1980 đến 1992: Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất

đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc
dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật Đất
đai năm 1988 vẫn quy định: “ Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu
tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính Phủ Hoa Kì chính thức xóa bỏ cấm
vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân
tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà
còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Tiếp đó bộ luật dân sự năm
1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân sử
dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu, về đất đai- BĐS
và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995.
Năm 1997, do ảnh hưởng của tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu
cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng
băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc
Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi,bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993,
trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ
chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 29/03/1999 về thủ tục
thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

6


Giai đoạn 2000- 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế
trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương
mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam đinh cư ở
nước ngoài đựơc mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây
cũng là thời điểm khởi đầu của kì quy hoạch và kế hoạch 2001- 2010, trong đó,
chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian
kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch

diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Từ cuối năm 2007 đến tháng 3 năm
2008, thị trường BĐS sôi động tại một số thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà
đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS.
Năm 2008-2010 là giai đoạn giá bất động sản đi ngang. Một số chủ đầu tư có
những quyết định giảm giá để rút khỏi thị trường nhưng phần đông các chủ đầu tư
chỉ không tiến hành mở rộng giao dịch nhưng không giảm giá. Thị trường cũng
không thể hiện sự giảm giá.
Bước sang giai đoạn 2011- 2013, giá bất động sản xuống dốc không phanh.
Nơi xuống nhiều nhất là 50%. Hàng loạt chương trình khuyến mãi giảm giá, hỗ trợ
của chủ đầu tư đưa ra nhưng thị trường vẫn không tiếp nhận. Giá của nhiều dự án,
sản phẩm giảm.
Từ năm 2014 trở đi, giá bất động sản không tiếp tục giảm, có dấu hiệu tăng
trở lại. Cũng vì thế những gói khuyến mãi, chiết khấu đã giảm đi rõ rệt.
Nhìn chung từ năm 1993 trở lại đây, thị trường BĐS ở nước ta phát triển
mạnh và có chu kì khoảng 5-6 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như chất
lượng giao dịch những biến động chủ yếu xảy ra tại một số thành phố lớn, đối với
khu vực nông thôn và các tỉnh miền núi thị trường chỉ có những giao dịch với quy
mô nhỏ, chủ yếu mua bán giữa những người dân với nhau. Với sự phát triển của nền
kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ
hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới. [23]
1.2. Tổng quan về giá đất
1.2.1. Khái niệm chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Chính vì vậy
giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lưới trong quá trình mua bán hay nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết
định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi
đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng
như giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
thế chấp. Những nước có nền kinh tế thị trường đất được hiểu là biểu hiện mặt giá


tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa
tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song

9


nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ
nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao
hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất và giá cả sản xuất đặc biệt, những người
kinh doanh trên đất ruộng loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận
bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội. [13]
1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu
được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh
muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã
hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất
đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định
giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gián tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong
phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá

khu vực và nhóm nhân tố cá biệt.
1.2.3.1 Nhân tố thông thường
a. Nhân tố hành chính: Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất
thông qua các văn bản luật, chính sách… Nhà nước đóng vai trò điều tiết vĩ mô
nhằm đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội.
Nhân tố hành chính bao gồm các nhân tố sau ảnh hưởng đến giá đất : Chế độ
đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản
lí giao thông và sự biến đổi về hành chính. Trong đó ta đặc biệt quan tâm đến các
yếu tố sau:
+ Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất. Chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá đất. Ở Việt
Nam một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán đất
đai, do đó giá đất không tồn tại về mặt pháp lí. Tuy nhiên, trước yêu cầu của nền

11


kinh tế mở của và hội nhập, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt tham gia vào lưu
thông và có giá.
+ Quy hoạch sử dụng đất: Đây là yếu tố có ảnh hưởng tới giá đất bởi quyết
định tới mục đích sử dụng đất và do đó ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của đất.
Ngoài ra trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ suất dung tích và
mật độ kiến trúc cũng làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống.
+ Chính sách thuế: Mức thuế tăng thì mức độ đầu tư giảm do tích lũy của nhà
kinh doanh giảm và do đó giá cả đất phải giảm, và ngược lại mức thuế hạ thấp thì
giá đất sẽ tăng lên. Điểm yếu của hệ thống thuế ở Việt Nam là vẫn nguyên như thời
bao cấp đã không còn phù hợp với nền kinh tế phát triển cao như hiện nay và do đó
tính bất công bằng trong thị trường bất động sản vẫn chưa có công cụ hữu hiệu để
điều tiết. Bởi vậy, hiện tượng đầu cơ đất vẫn xảy ra và góp phần làm tang giá đất
đột biến. [11]

độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính
trị.
+ Đầu cơ nhà đất : Là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động
của giá cả nhà đất để thu được lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến
mức giá đất đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu do người
đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ
bán tháo thì dẫn đến rớt giá đất.
+ Tiến trình đô thị hóa : Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô
thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi cho
nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây:
một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai
là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ
và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
d. Nhân tố quốc tế: Thị trường đất đai không chỉ mang tính quốc gia mà còn
mang tính khu vực và quốc tế, nền kinh tế của một quốc gia là một bộ phận của nền
kinh tế thế giới chính vì sự ổn định của tình hình chính trị và kinh tế thế giới có tác
động không nhỏ tới nền kinh tế của các nước bộ phận từ đó có tác động tới giá đất.
+ Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc
không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc
ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác.Thị trường
thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này cành mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy
kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế
thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng không ngoại lệ.

13


+ Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa



hưởng của thị trường nhà đất nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng
cao theo xu thế “ nước lên thuyền lên”
+ Mức lãi suất: Do thu nhập của của nhà đầu tư thông thường không thể có
khả năng chi trả ngay một khoản lớn nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài
sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất
đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành,
chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi
suất. [11]
1.2.3.2 Nhân tố khu vực
Là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc
tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định
đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó
- Vị trí : Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
nói về vị trí củ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp
hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung
tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm
đối với các khu vực khác nhau của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá
đất chủ yếu bao gồm : Điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên,.. Ngoài ra
còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách
xa gần… Điều kiện cơ sở hạ tầng kĩ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại
đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài ,
kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình
hình giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông.
- Chất lượng môi trường : Nó ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: Các
điều kiện môi trường tự nhiên như: Địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí,
độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình
nghề nghiệp của dân cư,trình độ giáo dục và mức thu nhập…ở khu vực

đất như tâm lý, mục đích sử dụng đất, tính pháp lý của thửa đất…
1.3. Khái niệm định giá đất và cơ sở pháp lý của công tác định giá đất
1.3.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là loài hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định
giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong
lí thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay,

16


theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn
thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định
giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính
kinh tế tự nhiên và đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong
hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy ảnh hưởng của các yếu tố về phát
triển kinh tế, xã hôi, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách
đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm
nào đó cho một thửa đất hay nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Định giá đất đai phải căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Đất đai
tuy có thể giao dịch như hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con
người làm ra nên không có giá trị. Giá của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh
tế xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thong thường. Điều đó
quyết định rằng định giá tự có phương pháp và nguyên tắc đặc biệt của riêng mình.
Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các
nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai.
Tóm lại: định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích sử dụng đả được xác dịnh, tại một thời điểm xác định. Đấ đai là

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá, do đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, do người sử dụng đất thỏa thuận về
giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo đó hệ thống các văn bản được ban hành như: Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất. Ngày 26/11/2004, Bộ tài chính ban hành thông tư số
114/2004/TT-BTC hướng dẩn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của chính
phủ về phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương
pháp thu nhập. Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của chính phủ sửa
đổi bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Ngày 06/12/2007, Bộ
tài chính ban hành thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số
188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
• Giai đoạn khi có Luật Đất đai năm 2013 ban hành:
Luật đất đai năm 2003 ngày 29/11/3003 có hiệu lực ngày 01/07/2014 có quy
định rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là gia trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Điều 3, Luật Đất đai
2013)

18


Không như Luật đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm đổi mới
như:
- Khung giá đất và bảng giá đất được xây dựng 5 năm một lần và được công
bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ thay cho việc xây dựng hằng năm và
công bố ngày 01/01 hằng năm.
- Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hớp thay cho việc áp dụng
cho nhiều mục đích như quy định của luật đất đai năm 2003.

Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao
dịch ít của đất đai khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện
chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau
khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương
pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo
nguyên tắc thay thế.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản
biểu hiện hành vi kinh tế hợp lí. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một
trong những nguyên tắc trung tâm của nguyên tắc định giá đất. [11]
1.4.1.3 Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động
chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sự biến
động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững
mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện
tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự
tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự
tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo
nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dung về mức tiêu chuẩn của
thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối
quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần
phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa
chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai hợp lý. [13 ]
1.4.1. 4 Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận