TR

I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM

L CV NB O

Tên

tài:

“NGHIÊN C U M T S
TRÊN

Y UT

NH H

NG

N GIÁ

A BÀN TH TR N CH - HUY N L C NG N

T NH B C GIANG GIAI O N 2012 - 2013”

H ào t o
Chuyên ngành
Khoa
Khoá h c


N GIÁ

A BÀN TH TR N CH - HUY N L C NG N

T NH B C GIANG GIAI O N 2012 - 2013”

H ào t o
Chuyên ngành
L p
Khoa
Khoá h c
Gi ng viên h

: Chính quy
: Qu n lý t ai
: K42A - Qu n lý t ai
: Qu n lý Tài nguyên
: 2010 - 2014

ng d n: TS. V Th Thanh Th y

Thái Nguyên, 2014

T


L IC M

N

V i tình c m chân thành và lòng bi t n vô h n, em xin
c bày t
lòng c m n sâu s c t i các th y, cô giáo trong khoa, trong ban giám hi u nhà
tr ng, em xin c m n n các anh ch trong phòng Tài Nguyên và Môi
Tr ng H
.
Cu i cùng em xin g i l i kính chúc s c kh e n t t c m i ng i.
Em xin chân thành c m n!
B c Giang, ngày…tháng…n m 2014
Sinh viên


DANH M C CÁC CH

VI T T T

B S

B t

CSHT

C s h t ng

GCNQSD

Gi y ch ng nh n quy n s d ng

QL



t


DANH M C B NG BI U
Trang
B ng 4.1: T c

t ng tr ng giá tr s n xu t giai o n 2009 – 2013 ................... 39

B ng 4.2: C c u giá tr s n xu t các nhóm ngành (giá hi n hành) ............... 40
B ng 4.3: Hi n tr ng s d ng

t n m 2013.................................................. 46

B ng 4.4. Tình hình c p gi y CNQSD

t n m 2012-2013 .......................... 49

B ng 4.5. Gi

2013 ................ 52

B ng 4.6. S chênh l ch gi a giá

t Nhà n

c và giá

t th tr

Hình 4.4: Bi u
các ph c a th tr

i u ki n sinh l i

n giá

t

nh h

ng c a y u t c s h t ng

n giá

t

.................................................................................. 63
m c

các ph c a th tr
Hình 4.6: Bi u

ng c a y u t

............................................................................... 61

m c

Hình 4.5: Bi u

ng c a các y u t

n giá

t

các ph

............................................................................................... 68


M CL C
Trang
Ph n 1

TV N

....................................................................................................................... 1

1.1.

Tính c p thi t c a

1.2.

M c ích, yêu c

tài .......................................................................... 1
................................................................... 3


2.2.2. Nguyên t c xác

t ............................................................................ 8

nh giá

t .................................................................... 9

nh giá

t

............................................. 9

2.2.4. Ph

ng pháp so sánh tr c ti p .............................................................. 10

2.2.5. Ph

ng pháp xác

2.2.6. Ph

ng pháp chi t tr . .......................................................................... 12

2.2.7 Ph

ng pháp th ng d ........................................................................... 14



c i m th tr

ng

t ai ........... 17


2.4.2 Th tr

ng

t ai Vi t Nam .................................................................. 19

2.4.3. Th tr

ng

t ai trên th gi i ............................................................. 22

2.4.4. Công tác

nh giá

t trên th gi i và Vi t Nam .................................. 24
nh giá

t trên th gi i ................................... 24

nh giá

nh h

nh giá

ng t i công tác qu n lý

t

. .................................................. 32
tr

n

2012 - 2013...................................................................................................... 32
............................................. 32
3.3.2.2. Tình hình qu n lý, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng
....................................................................................................... 32
3.3.3. Giá

t quy

nh trên
xác

3.3.3.2. Giá

t

quy


ng giá

t

c a th tr n n m 2012 -2013 ........................................................................ 33
3.3.4.2.

ánh giá s bi n

th c t trên th tr

ng gi a giá

ng chuy n nh

t do nhà n

c quy

nh và giá

t

ng trong n m 2012-2013 ........................ 33


ut

nh h


nh giá

t

............................................................................... 33

3.4. Ph

ng pháp nghiên c u.......................................................................... 33

3.4.1 Ph

ng pháp thu th p tài li u, s li u th c p ....................................... 33

3.4.2. Ph

ng pháp i u tra, ph ng v n. ........................................................ 33

3.4.3 Phân tích, ánh giá s li u ..................................................................... 34
3.4.4 N i dung th c hi n ................................................................................. 34
Ph n 4 K T QU NGHIÊN C U .............................................................. 36
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i nh h
và

nh giá

ng t i công tác qu n lý

t ai


n 2012 -

2013 ................................................................................................................. 44
4.2.1 Tình hình s d ng

t ai....................................................................... 44

4.2.2 Tình hình c p GCNQSD
4.3. Giá

t quy

nh trên

4.3.1. C n c xác
4.3.2. Giá

t

t trên

nh trên

4.4. Th c tr ng s d ng

......................................... 49

a bàn th tr

nh giá

c a th tr n n m 2012-2013............................................................................. 53
4.4.2.

ánh giá s bi n

th c t trên th tr

ng gi a giá

ng chuy n nh

4.5. Nghiên c u m t s y u t

t do nhà n

c quy

nh và giá

t

ng trong n m 2013 .................................... 54
nh h

ng

n giá

t trên


t

................................................................................ 69

Ph n 5 K T LU N VÀ KI N NGH ......................................................... 71
5.1. K t lu n .................................................................................................... 71
5.2. Ki n ngh .................................................................................................. 72
TÀI LI U THAM KH O ............................................................................ 73


1
Ph n 1
TV N

1.1. Tính c p thi t c a

tài

Trong m i th i gian

t ai luôn là v n

c ông

o m i t ng l p

nhân dân xã h i quan tâm, vì nó luôn g n li n v i l i ích và nh ng nhu c u
thi t th c c a con ng
li u s n xu t


t , thi u th n v c s v t ch t trình
d ng

t có hi u qu

ang là v n

hành nh ng chính sách

t ch t ng

i ông, nghèo v kinh

dân trí ch a cao thì vi c qu n lý và s
c n thi t nhà n

c và chính ph

a vi c qu n lý và s d ng

t vào quy ch ch t ch ,

nâng cao ý th c trách nhi m c a m i c quan và c a m i ng
vi c s d ng h p lý ti t ki m và
Lu t
ghi: “

t hi u qu cao quy

t ai n m 2003 c a n


Xu t phát t vai trò và t m quan tr ng c a
d ng h th ng chính sách v

t ai nh m t ng c

t ai. Nhà n

c ta ã xây

ng công tác qu n lý

t ai


2
trên ph m vi c n

c nh lu t

và ngh a v c a ng
“Giá

i s d ng

c. Nhà N

chính là công c kinh t

ph i

ng “Giá

t”

c hình thành và

ng theo các quy lu t s n xu t hàng hóa, quy lu t giá tr (trao

i ngang

giá), quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh. Th c t hi n nay giá
gây r t nhi u b c xúc cho c c quan có th m quy n và ng
t quá cao. Nh ng b t h p lý v giá
n giá

quan t i
d ng

n giá

t và m c

t nh chuy n nh

nh h

cs

nh h


c i u ch nh các quan h

v n

ng - s qu n

c i u ti t qu n lý

ng th i c ng là c n c
ng

t ai - th tr

ng

ng c a
liên

i m c ích s

ng và gi i phóng

m t b ng ...
Th tr n

là

a bàn trung tâm

h

a

t ai còn có m t s b t c p, bên c nh

ó còn di n ra tình tr ng chênh l ch giá
ôi khi giá các lô

um i

t ai c a

a ph

i v i các giao d ch v

ng.
ban

ng g p nhi u khó kh n,
t ai.


3
Xu t phát t th c t trên,
, tr
c a

ng

,cô giáo

giá

t

t i

t

a bàn th tr n

t

th c t và giá

-

-

- Nghiên c u m t s y u t
-

-

giúp cho vi c xác
trên th tr

n

nh giá


ng.

nh giá

trên th tr

ng

giai o n 2012 - 2013.

- Phân tích m t s y u t chi ph i
chu n

nh m t s y u t tác

a bàn nghiên c u.

- Tìm hi u giá

tr n

và xác

n giá

t

nh m xây d ng các tiêu

t phù h p v i kh n ng sinh l i c a


n giá

t

.

n giá

tt i

n các y u t

nh


4
t i giá

ánh giá úng th c tr ng bi n
tt i

ng giá

t và các y u t

nh h

ng


(giá
xác

giá

t
t ai n m 2003 ghi rõ: “Giá tr quy n s d ng

i u 4, Lu t

t) là giá tr b ng ti n c a quy n s d ng
nh trong th i h n s d ng

thành trong nh ng tr

t xác

t

i v i m t di n tích

nh”. Giá

t

ng h p sau ây ( i u 55, Lu t

n

c ta

t

c hình

1. Do U ban nhân dân (UBND) t nh, thành ph tr c thu c trung
qui

t

t v i nh ng ng

t.

ai

c bi u hi n b ng ti n t i m t th tr

nh t

nh, cho m t m c ích s d ng nh t

t ai ph n ánh tác d ng c a

ng nh t

ct

t

nh, trong m t th i i m

c i m c a giá

t

- Không gi ng nhau v ph
tác d ng c a
n ng thu l i

t ai trong ho t

ng th c bi u th : Giá c

ng kinh t , quy n l i

n ó và c ng có giá c t

t ai

t ai ph n ánh
n âu thì có kh

ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c


6
quy n s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p… Nh v y, giá
c bi u th

nhi u ph



c kho n

ó làm th t thoát ngu n thu

c.

4.5. Nghiên c u m t s y u t
tr n

tt

c

nh h

ng

n giá

t trên

a bàn Th

giai o n 2012 – 2013

4.5.1. V trí
Trong i u ki n n
giá
h


u t kinh doanh hi u qu thì tiêu chí

u tiên là v trí

t c s vì th m t trong nh ng y u t quan trong nh t quy t
t thì ph i k

nh

n giá

nv

trên tuy n QL 31 thu n l i cho giao thông gi a các ph trong th tr n và gi a
th tr n v i các xã khác, huy n khác. Còn là n i t p trung nhi u tr s c quan
công trình s nghi p, các c s kinh doanh.

là ph trung tâm nên v
trí c a nó luôn

c ánh giá cao nh t trong vi c th

ng l

ng giá

i u tra thì n i ây t p trung m i thành ph n kinh t nh th
v ,…thì y u t v trí s là t o nên giá tr c a th a


10

12.5

12.5

0
Minh
Khai

Lê

Lê

Chinh

Chúng ta d dàng nh n th y giá
luôn có giá cao nh t trên t t c các

Phong

t c a nh ng th a ât thu c VT 1

ng ph và cao h n nhi u l n giá

t

các v trí 2, 3, 4 c a

ng ph

t ch không ph i là y u t làm bi n

ng. S t ng gi m giá

tham gia mua bán
c bi t s ra

t trên th tr

ng

t sôi

ng ho c óng b ng.

* Nhóm

ng ph lo i I

Nh ng tuy n ph này có

ng giá

t ai có th do s l

t nhi u hay ít ho c do s ra

i c a các chính sách v

nh giá cao


t

và

t

t i các

ng, ph này

t s n xu t kinh doanh làm t ng

t. Nh v y, t i các tr c

ng khác nhau thì

t t i VT 1 c ng khác nhau.
Nguyên nhân làm cho giá

t

ng này t ng do ây là

v trí t p trung nhi u nh t các trung tâm th
và các ho t

ng sinh ho t c a ng

ng m i, d ch v , vui ch i gi i trí

Qua i u tra cho th y s v chuy n nh

ng B S t i các

ng ph lo i

I di n ra ch y u t i các VT 2, VT 3 còn VT 1 là r t ít. T i các VT 1, B S
c s d ng
chuy n nh

u t kinh doanh mang l i l i nhu n cao. Ta th y giá

ng t i khu v c di n ra không

u, giá

t

t c a VT 1 cao h n h n

so v i giá các v trí ti p sau, do v trí này mang l i kh n ng sinh l i cao. Tuy
nhiên, s v chuy n nh

ng

các tuy n ph này ít do giá

h p v i i u ki n kinh t c a ph n l n ng
d ng không có nhu c u chuy n
* Nhóm

u t ng, tuy nhiên m c

2013 di n ra ch m. Các o n
nhóm I có t c

ng c a tuy n

t ng trong n m 2012-

ng ph này giáp v i các o n

ng ph

phát tri n cao, có kh n ng sinh l i, nh ng có ph n h n ch ,

ch y u là buôn bán kinh doanh quy mô nh h n. B S ã có s chuy n
nh

ng

VT 1, cùng v i các v trí còn l i. Nh ng giá

t t i VT 1 v n còn s

chênh l ch khá l n v i các VT 3, 4. Nhìn chung các o n

ng ph nhóm II

này thu n l i cho c vi c kinh doanh, l n , dân c thì d chuy n



t

lô

c v i giá c a nhà n
c quy ho ch

thành c m dân c l n, trung tâm th

c quy

nh,D

ng b , k t h p v i t c

t giao trong quy ho ch ti p t c

t s còn bi n

i hàng hóa…

VT 1 v n luôn chênh l ch l n so v i VT 4. Và giá c a th

ng ch a th sát

gian t i, sau khi

c b sung, hoàn thi n


, i u
ki n môi tr ng t t, tuy nhiên nh p s ng tr m, không thu n l i cho kinh
doanh buôn bán, nên giá t các o n
ng ph này th ng th p h n các
tuy n
ng ph nhóm I, II, III trên.
4.5.2. i u ki n sinh l i
Có th nói vi c ánh giá m c
nh h ng c a các y u t thì kh n ng sinh
l i c a lô t c ng là ph n quan tr ng có nh h ng l n n m c giá giao d ch.
thì a ph n các c s kinh doanh nh , v a, l n u n m trên tr c
ng giao
là n i có i u ki n sinh l i t t
. ó là nh giao
thông thu n l i, h th ng i n, tr ng,
. Chính vì th dù giá t nh ng n i này có khá cao thì ng i dân
v n ch p nh n u t vào vì h bi t v i i u ki n thu n l i nh th thì kh
n ng hoàn l i v n s r t nhanh chóng. H n n a v i m t chính sách quy
ho ch, u t khu trung tâm th tr n trong t ng lai thì ti m n ng phát tri n
s còn cao h n n a. Qua i u tra tâm lí ng i dân cho
c k t qu th
4.3.
(%)

60 55.55
50
40
30
20
10

12.5

Lê
Phong

i u ki n sinh l i

n giá


62

a bàn th tr n

Trên

t i th i i m này thì

c coi là ph n i b t nh t v kh n ng sinh l i t p trung ti m l c kinh t
- xã h i

d ch v th

hàng, h th ng nhà hàng và ch
tr

), CSHT xã h i

ng h c, b nh vi n, ch , các tr s c quan Nhà n



, có 1 b nh viên trung tâm
ng c p 2, 1 tr

ng c p 3, 1 tr

ng ào t o

ngh và khu công viên gi i trí cho tr em nên nói chung là c s h t ng th p
ch a áp ng
quy t

nh

c nhu c u ng
n giá

i dân.Vì th y u t này c ng khá quan tr ng

t. Nh

CSHT còn th p nên s

là m t ph thu c vùng nông nghi p

u t vào còn h n ch nh ng y u t xã h i khác ch a

c khai thác m t cách t t nh t. N u
ti m n ng phát tri n và giá


c

m b o nh

i n,

m c giá

t ng cao thì n i ó

ng,

là ph trung tâm c a huy n CSHT k thu t ã hoàn ch nh t lâu
nên hi n t i y u t này không nh h
nh h

ng nhi u nh nh ng ph

ng khác mà

ng ch y u c a nó là v trí và i u ki n sinh l i. CSHT k thu t


63
t

i hoàn thi n nên nhìn nh n c a ng

ng


8.33

12.5

12.5

12.5

5
0
Minh
Khai

a

Lê
Chinh

Hình 4.4: Bi u

Lê

Phong

m c

nh h

ng c a y u t c s h t ng


.

t nh

t khác nhau thì m c giá


64
Qua i u tra th c t cho th y, v i cùng m t di n tích t
nh ng ô
ô

ng nhau

t có chi u r ng m t ti n càng bé thì giá bán trên 1m2 th p h n các

t có chi u r ng m t ti n l n h n. V i các lô

giá

ng

t có di n tích càng l n thì

t càng t ng cao. Di n tích m t ti n l n có l i th v kinh doanh, và

mang l i l i nhu n cao h n.
(%)

50

t

n giá

các ph c a th tr n

.
4.5.5. Dân s
iv i

y ut

nh h

ng

n giá

t

, dân s t ng, nhu c u v n i
lên cao, giá

t

.

t ng




ng

Gia ình hi n

c. Tuy nhiên l i

nhân kh u c ng t ng cao h n, nh
i dân,

t nông nghi p và

t phi nông nghi p trong ó

iv i

c

t t ng. Vì th giá
n s bi n

ng giá

t

t

t ch a s

chi m t l gia t ng

nh, càng ngày

n giá c t ng lên. Xu th này ngày

c ng t

ó t ng lên.

Theo xu th chung c a xã h i, kinh t ngày càng phát tri n, thu nh p c a
ng

i dân ngày càng t ng,

quy t v n

n no m c m, con ng

yêu c u càng cao v ch t l
làm cho giá c

i s ng

c c i thi n và nâng cao, sau khi gi i
i s có nhu c u m i, bi u hi n v nhà

ng, di n tích nhà , d n

t ai c a th tr n

.