Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN PHÚ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN
THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN
THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Dƣ Ngọc Thành
Thái Nguyên - 2014
i

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa từng được công bố.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn gốc.

iii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1
1.Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích 2
2.1. Mục đích 2
2.2. Ý nghĩa của đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8
1.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng tới giá đất ở 8
1.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở 9
1.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở 10
1.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá ở 11
1.3. Phương pháp xác định giá đất 12
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 12
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 16
1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17

tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất
thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 28
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai
và định giá đất thị xã Phúc Yên năm 2013 30
3.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá
đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013 36
3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
giai đoạn 2009 – 2013 40
3.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 40
v

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3.2.2. Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013
43
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh
Phúc giai đoạn 2009 – 2013 53
3.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên,
tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 54
3.3.2.Các yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Phúc Yên giai đoạn 2009-2013. 60
3.3.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên
giai đoạn 2009-2013. 63
3.3.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên
giai đoạn 2009-2013. 64
3.4. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của
thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013. 66
3.4.1. Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất ở 68
3.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 69

: Thông tư
TTLT
: Thông tư liên tịch
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
BĐS
: Bất động sản
HĐND
: Hội đồng nhân dân
VT
: Vị trí
CSHT
: Cơ sở hạ tầng
TN&MT
: Tài nguyên và Môi trường
BXD
: Bộ xây dựng
KCN
: Khu công nghiệp
GTT
: Giá thị trường
GQĐ
: Giá quy định
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hình 3.6: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung
tâm đi đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí 61
Hình 3.7: So sánh giá đất trên thị trường theo VT của hai lô đất thuộc khu vực
xa trung tâm 63
Hình 3.8. So sánh giá đất đường Trần Hưng Đạo và đường Trần Phú 65
Hình 3.9: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 66
Hình 3.10: Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập bình quân ảnh hưởng tới giá đất. 68
Hình 3.11. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 69
Hình 3.12: Yếu tố pháp lý 70
1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ
ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai
trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến
pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn
ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người
bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác
định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường
thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công

trong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực hiện công bằng về quyền sử dụng
đất theo đúng pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất động sản
và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban
lãnh đạo khoa Sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn
thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013”. Nhằm góp phần từng
bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói
chung cũng như trên thị xã Phúc Yên nói riêng.
2. Mục đích
2.1. Mục đích
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng thị xã
Phúc Yên – tỉnh Vĩnh Phúc.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất ở.
3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thị xã
Phúc Yên - tỉnh Vĩnh Phúc.
2.2. Ý nghĩa của đề tài
Giá đất (mà thực chất là giá trị của quyền sử dụng đất) là vấn đề luôn được
nhiều người quan tâm, nó ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Giá đất ảnh
hưởng nhiều đến thị trường bất động sản và công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Giá đất hình thành theo giao dịch trên thị trường chịu ảnh hưởng của yếu tố tác
động, là tổng hợp của một phức hợp các yếu tố. Hiện nay, mặc dù nguyên tắc định
giá đất của Nhà nước là sát giá thị trường, nhưng có nhiều lí do khác nhau mà giá
đất do Nhà nước quy định hầu hết vẫn khác giá thị trường và phần lớn là thấp hơn
giá thị trường. Để góp phần quản lí tốt thị trường bất động sản nói riêng và quản lí

khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực
kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do
quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài
nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa
tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
5

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô
là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô
chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng
đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì
những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ,
nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về
bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn
…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm:
địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và
làm cho giá đất luôn biến động.

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
P

Đường cầu

Đường cung
E
E
’
D
0

D
1


Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do
các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có
thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem
như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất
được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị
trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải
bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác
đấu giá QSDĐ).
Giá S
D1
G1
D

G

Số lượng đất đai

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
8

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong

thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình dạng như tam giác, hình
thang, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc dùng vào mục đích để ở nên
yếu tố hình thể ảnh hưởng rất lớn tới giá đất.
9

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,
lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
1.2.1.3. Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất
- Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất cũng góp phần quan trọng trong việc
sinh lời cho chủ sở hữu. Tùy vào mục đích khác nhau mà độ rộng mặt tiền của thửa
đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có
chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn.
1.2.1.4. Ảnh hưởng của địa hình
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học,
bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet, …
- Quy hoạch đô thị: được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích của
loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.
- Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để
đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm ở đường
hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất.
- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu
lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.
1.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở
1.2.2.1. Yếu tố kinh tế
- Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân

- Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép
xây dựng v.v hiện có.
1.2.3.2. Các hạn chế về quyền sử dụng đất
- Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường
băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng ).
1.2.3.3. Đường lối, chính sách của Nhà nước
- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
11

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS
gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
1.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá ở
1.2.4.1. Yếu tố tâm lý
Đây cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng trên địa
bàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung. Thường nóng vội và đám
đông. Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất có khả năng

dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp dụng
tại Việt Nam bao gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức
giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất
tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để
so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu
đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về kết
cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức
giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
13

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: so sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa
đất, khu đất cần định giá.

14

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng
thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập
của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của
thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu
hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụng đất, chi
phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy định
hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì
tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh
doanh đã chi trả.
Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1
-
Tổng chi phí đã
tính ở bước 2
Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính
=
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từthửa đất

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình
Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bước 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng bất
động sản
-
Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất
của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất
động sản.
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các
đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.[6]
* Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất
bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị
phát triển giả định của bất động sản.