ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
DƯƠNG THỊ MAI
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trường
Lớp
: K43 - ĐCMT - N01
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2011 - 2015
Giáo viên hướng dẫn : TS. Vũ Thị Thanh Thuỷ
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đến năm 2014 ............... 41
Bảng 4.2: Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm ............................. 46
Bảng 4.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm ...................... 48
Bảng 4.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm ........................ 50
Bảng 4.5: Ảnh hưởng của yếu tố hình thửa và diện tích
trên tuyến đường Sóc Sơn ....................................................................... 53
Bảng 4.6: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Phúc Yên ...........54
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai................................................................ 8
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ..................................... 9
Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phúc Yên năm 2014 ................. 42
Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (đường
Trưng Nhị, đường Hoàng Quốc Việt và phố Nguyễn Văn Trỗi) ........... 52
iv
DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
STT
Tên đầy đủ
Tên viết tắt
1
TT
Thông tư
7
BTC
Bộ tài chính
8
BTNMT
Bộ Tài nguyên Môi trường
9
TTLT
Thông tư liên tịch
10
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
11
STNMT
Sở Tài nguyên Môi trường
17
VT
Vị trí
18
Gtt
Giá thị trường
19
Gqđ
Giá quy định
20
QLĐĐ
Quản lý đất đai
v
vi
2.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 ...................................................... 21
2.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay ........................................................ 21
2.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ................................................. 22
2.5.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam.......................................................... 22
2.5.2. Quản lý giá đất ở một số nước .......................................................... 24
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 26
3.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 26
3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc26
3.2.2. Tình hình sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ............. 26
3.2.3. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc . 27
3.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ........................................................................... 27
3.2.5. Một số giải pháp ................................................................................ 27
3.3. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 27
3.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp .................................................................... 27
3.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp...................................................................... 28
3.3.3. Tổng hợp và xử lý số liệu ................................................................. 28
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc .... 29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ................... 29
4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 31
4.2. Tình hình sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ................ 40
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai .................................................................. 40
4.2.2. Tình hình sử dụng đất ....................................................................... 42
hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị
(trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,.... [12]
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác
nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội,
chính sách của nhà nước về đất đai,..v.v.. Chính các yếu tố tác động đó làm
cho giá đất luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà nhà
nước ban hành.
Sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà nước định và giá đất thực tế
trên thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả
buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư,
Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện,..v.v.. Những hệ lụy của sự
thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư
mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát
triển xã hội.
Xuất phát từ thực tế trên và để đóng góp làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong
công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường.
Được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý
ii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đến năm 2014 ............... 41
Bảng 4.2: Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm ............................. 46
Bảng 4.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm ...................... 48
Bảng 4.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm ........................ 50
Bảng 4.5: Ảnh hưởng của yếu tố hình thửa và diện tích
trên tuyến đường Sóc Sơn ....................................................................... 53
Bảng 4.6: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Phúc Yên ...........54
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.2. Đặc điểm của giá đất
Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), thì giá đất có những đặc điểm sau:
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
5
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có
khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,... Như vậy, giá đất được
biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất
đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng
giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn
vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài,
khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất
và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp
với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là
sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực
tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của
giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy
nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao
động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai................................................................ 8
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ..................................... 9
Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phúc Yên năm 2014 ................. 42
Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (đường
Trưng Nhị, đường Hoàng Quốc Việt và phố Nguyễn Văn Trỗi) ........... 52
8
2.1.3.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
P
Đường cầu
E
P0
E’
Đường cung
D0
cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở
nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá
do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ
giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá
thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá
S
D1
D
G1
G
Số lượng đất đai
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
10
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi người sẽ
cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan
với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
- Đầu cơ nhà đất:Là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu
biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà
không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển
công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ
công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển càng cao, mà tổng diện tích đất của
thành phố nói chung là không đổi,cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá
đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có
mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập
cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá
đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. [7]
2.2.3. Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn thiện của thị
trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh
hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián
tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn
đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác
động tới giá đất.
- Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chung
iv
DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
5
QĐ
Quyết định
6
TT
Thông tư
7
BTC
Bộ tài chính
8
BTNMT
Bộ Tài nguyên Môi trường
9
TTLT
Thông tư liên tịch
15
TTr
Tờ trình
16
STNMT
Sở Tài nguyên Môi trường
17
VT
Vị trí
18
Gtt
Giá thị trường
19
Gqđ
Giá quy định
nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp.
- Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có
liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông
thường không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp
vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư
14
hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư
trongcơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm
tình hình về biến động mức lãi suất. [7]
2.2.5. Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có
đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra
có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các
trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ.Đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện...
Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng
bộ và cự ly.
- Chất lượng môi trường:Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi
trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất,
địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn. Các điều kiện
nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức
lệ diện tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử
dụng đất. [7]
2.3. Các loại giá đất và phương pháp xác định giá đất
2.3.1. Các loại giá đất hiện nay
Hiện nay, trong nước có hai loại giá đất đang tồn tại song song với nhau
trên thị trường là: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
16
2.3.1.1. Giá thị trường
Giá trị thị trường được hình thành trên thị trường, xét trong mối tương
quan giữa quy mô và cơ cấu sản xuất với quy mô và cơ cấu nhu cầu của thị
trường nhất định của hàng hóa. Giá trị thị trường có thể là giá trị được hình
thành trong điều kiện sản xuất trung bình của xã hội, hay trong điều kiện sản
xuất và lưu thông nhất định cung ứng phần lớn hàng hóa cho nhu cầu xã hội
mà trực tiếp nhà nhu cầu thị trường. Dưới chủ nghĩa tư bản độc quyền, hình
thành hai loại giá cả: Giá cả không độc quyền là giá cả hàng hóa của các tổ
chức không độc quyền bán ra, và giá cả độc quyền là giá cả hàng hóa của các
tổ chức độc quyền bán ra. Đặc điểm của giá cả độc quyền là ở chỗ nó chênh
lệch với giá trị một cách lâu dài và ổn định.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai
và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường
quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và
bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc
đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị
trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn
toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
2.3.1.2. Giá Nhà nước
2.3. Các loại giá đất và phương pháp xác định giá đất ............................... 15
2.3.1. Các loại giá đất hiện nay ................................................................... 15
2.3.2. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam .............................. 17
2.3.3. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ...................... 18
2.3.4. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị ............................................. 19
2.4. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta................................. 20
2.4.1. Giai đoạn trước năm 1946................................................................. 20
2.4.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 .............................................. 21
Copyright: Tài liệu đại học ©