i

TR

I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM

NGUY N TR NG
Tên

T

tài:

NGHIÊN C U S BI N
NG VÀ M T S Y U T
NH H
NG T I GIÁ
T TRÊN A BÀN
PH
NG NGUY N TRÃI, THÀNH PH HÀ GIANG,
T NH HÀ GIANG GIAI O N 2012-2014

KHOÁ LU N T T
H

ào t o

: Chính quy


N

Trong quá trình h c t p và nghiên c u t i tr
Nguyên, em luôn nh n

ng

i h c Nông Lâm Thái

c s ch b o t n tình c a các th y cô giáo trong tr

c bi t là các th y cô giáo trong khoa Qu n lý Tài nguyên và khoa Môi tr

ng,
ng ã

giúp em tích l y và trau d i nh ng ki n th c c b n v chuyên môn c ng nh
nh ng ki n th c v xã h i.

n nay em ã hoàn thành chuyên

Nhân d p này cho phép em

t t nghi p.

c bày t lòng c m n sâu s c nh t

th y cô giáo trong khoa Qu n lý Tài nguyên và khoa Môi tr
giáo TS. Nguy n Thanh H i ã t n tình giúp



em trong su t quá trình th c t p và hoàn thành chuyên

.

Em xin chân thành c m n !
Thái Nguyên, Ngày 10 tháng 05 n m 2015
Sinh viên

Nguy n Tr ng

t


ii
DANH M C CÁC B NG

B ng 4.1: Tình hình s d ng
B ng 4.2: Tình hình giao

t c a ph

t c a ph

ng Nguy n Trãi n m 2014 ...................... 39

ng Nguy n Trãi

n n m 2014 .................... 42


B ng 4.7: Giá

t

c a các lo i

ng ph VT4 giai o n 2012-2014................... 50

B ng 4.8: Dân s và c c u lao
B ng 4.9: M c chênh l ch giá
B ng 4.10: M c chênh l ch giá
B ng 4.11: nh h

a bàn nghiên c u t n m 2012

ng ph

n 2014 .......... 47

ng Nguy n Trãi qua các n m ................ 51

t theo giá quy

nh c a Nhà n

c gi a các v trí . 55

t theo giá th c t gi a các v trí .......................... 56

ng c a v trí lô

Hình 4.2: Bi u

tình hình CGCN QSD giai o n 2012 – 2014 .......................... 45

Hình 4.3: Bi u

t c

Hình 4.4:

giá

ng c a thu nh p

t theo quy

nh thu c các

(nhóm I), 19/5 (nhóm II),
Hình 4.6: Bi u

m c

ng Nguy n Trãi, 2014 ...... 40

gia t ng dân s P. Nguyên Trãi giai o n 2012 – 2014.... 52

th th hi n nh h

Hình 4.5: Bi u

1.2. M c tiêu và yêu c u c a

tài ........................................................................... 2

1.2.1. M c tiêu c a

tài .......................................................................................... 2

1.2.2. Yêu c u c a

tài ........................................................................................... 2

1.3. Ý ngh a c a

tài ............................................................................................... 3

PH N 2. T NG QUAN TÀI LI U ....................................................................... 4
2.1. C s khoa h c ................................................................................................... 4
2.1.1. Khái ni m,

c i m giá

2.1.1.1. Khái ni m giá
2.1.1.2.

c i m giá

t ............................................................................ 4

t ......................................................................................... 4

nh giá

ng pháp

nh giá

t ......................................................... 14

t.............................................................................. 14

nh giá

t........................................................................... 15

2.2. C s pháp lý ................................................................................................... 16
2.3. C s th c ti n ................................................................................................. 17
2.3.1. T ng quan v th tr

ng

2.3.1.1. Khái ni m v th tr
2.3.1.2.

c i m th tr

ng

t ai .................................................................... 17

ng


2.3.2.2. Công tác

nh giá

t t i Vi t Nam ............................................................ 25

2.3.3. Xu th bi n

ng giá

PH N 3.

NG, N I DUNG VÀ PH

3.1.

IT

it

3.1.1.

t t i ph

ng Nguy n Trãi, Thành ph Hà Giang. ... 29
NG PHÁP NGHIÊN C U ... 30

ng và ph m vi nghiên c u .................................................................... 30


3.3.2.2. Tình hình qu n lý Nhà n

cv

t ai ...................................................... 30

3.3.2.3. Tình hình c p gi y ch ng nh n quy n s d ng
3.3.3. Giá

t ph ng Nguy n Trãi................30

t quy nh trên a bàn ph ng Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang ...............30

3.3.3.1. C n c xác
3.3.3.2. Giá

t

nh giá

quy

t

nh trên

3.3.4. Nghiên c u s bi n

trên



nh h

ng

n giá

t

trên

a bàn ph

ng

Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang giai o n 2012 – 2014 .......................... 31
3.3.5.1. Bi n

ng dân s ........................................................................................ 31

3.3.5.2. V trí lô

t ................................................................................................. 31


vi
3.3.5.3. Chi u r ng m t ti n .................................................................................... 31
3.3.5.4. Kh n ng sinh l i ....................................................................................... 31
3.3.5.5. Các y u t khác .......................................................................................... 31
3.3.6.


PH N 4.K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N .................................... 33
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a ph

ng Nguy n Trãi, thành ph

Hà Giang....................................................................................................... 33
4.1.1. i u ki n t nhiên ......................................................................................... 33
4.1.1.1. V trí
4.1.1.2.

a lý ................................................................................................. 33

a hình,

a m o ....................................................................................... 33

4.1.1.3. Khí h u, th y v n ....................................................................................... 34
4.1.1.5. C nh quan môi tr

ng................................................................................ 35

4.1.2. i u ki n kinh t - xã h i .............................................................................. 36
4.1.2.1. i u ki n kinh t ........................................................................................ 36
4.1.2.2. Dân s , lao

ng, vi c làm và thu nh p ..................................................... 37

4.1.2.3. Th c tr ng phát tri n c s h t ng ............................................................ 38
4.2. Tình hình s d ng

nh trên
nh giá

quy

a bàn ph
t

nh trên

4.4. Nghiên c u s bi n

trên

ng Nguy n Trãi .... 44

ng Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang .... 45
a bàn .......................................................... 45

a bàn ph

ng giá

t ph

t

ng Nguy n Trãi .................................. 46

t i ph

trên

a bàn ph

ng

Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang giai o n 2012 – 2014.............................. 51
4.5.1. Bi n

ng dân s ........................................................................................... 51

4.5.2. V trí lô

t .................................................................................................... 54

4.5.3. Chi u r ng m t ti n ....................................................................................... 57
4.5.4. Kh n ng sinh l i .......................................................................................... 58
4.5.5. Các y u t khác ............................................................................................. 59
4.6.

xu t m t s gi i pháp t ng c

ng qu n lý giá

t

trên

a bàn ph


CP

: Chính ph

CT

: Ch th

GCNQSD

: Gi y ch ng nh n quy n s d ng

H BT

:H i

ng B tr

N

: Ngh

nh

QSD

: Quy n s d ng

TT



t


1
PH N 1
M
1.1.

U

tv n
t ai là s n ph m c a t nhiên, là ngu n tài nguyên vô cùng quan tr ng

c a con ng

i và m i s s ng trên trái

l c, ngu n v n to l n c a
tr

ng s ng, là

tn

t, là t li u s n xu t

c bi t, là ngu n n i

c, là thành ph n quan tr ng hàng

t ai càng l n và tr nên b c thi t, trong khi

t ai không th sinh ra phát tri n ho c m r ng v di n tích nên giá tr
ngày càng l n và giá
“Giá
n
ng

c i u ti t qu n lý

i qu n lý và ng

c nc

t ai – th tr

ng – s qu n lý c a Nhà

t ai qua giá hay giá

i s d ng ti p c n v i c ch th tr

t chính là công c
ng,

ng th i c ng là

ng

i s d ng th c

l n, giá t ng cao và quá nhanh qua các n m. Trong khi ó

l ch r t l n so v i th tr

ng “giá

ng theo quy lu t s n xu t hàng hóa, quy lu t giá tr ,

quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh. Th c t hi n nay giá

n

t ai

t ngày càng t ng.

t” là c u n i gi a quan h

c. Nhà n

ng

t bi n

ng r t

m b o cho các v n

c l i không t ng gây nên s chênh


nh h

t nh : Chuy n nh

ng quy n s d ng

n
liên

a bàn có i u ki n kinh t – xã h i phát

qu n lý

tình tr ng chênh l ch giá

t gi a các khu ph , tuy n

t ai còn nhi u b t c p, bên c nh ó di n ra
ng, khi n cho s qu n lý

ng g p nhi u khó kh n.

Xu t phát t th c t trên,
lý Tài nguyên, tr

ng c a các y u t

ng trung tâm c a thành ph Hà Giang, n m d c

ng qu c l 2. Do ó ây là

nh c . Nh v y,

ng

c s phân công c a ban ch nhi m khoa Qu n

i h c Nông lâm Thái Nguyên và s h

giáo TS. Nguy n Thanh H i em ti n hành nghiên c u
ng và m t s y u t

nh h

ng t i giá

t

trên

ng d n c a th y

tài: “Nghiên c u s bi n
a bàn ph

ng Nguy n Trãi,

thành ph Hà Giang, t nh Hà Giang giai o n 2012 – 2014”.
1.2. M c tiêu và yêu c u c a
1.2.1. M c tiêu c a


a bàn ph

ng Nguy n Trãi, thành

ph Hà Giang.
- Nghiên c u m t s y u t

nh h

ng t i giá

Nguy n Trãi, thành ph Hà Giang. Trên c s
vi c xác

nh giá

t

1.2.2. Yêu c u c a
-

C p nh t

ai; Ngh

y

ó

phù h p v i giá chuy n nh

3
tr

ng, B Tài chính h

thu ,...Quy t

ng d n v vi c áp d ng các chính sách thu c a c quan

nh c a UBND t nh Hà Giang.

- Các s li u, tài li u ph n ánh chính xác các y u t
- Các

nh h

ng t i giá

t .

ngh , ki n ngh ph i có tính kh thi.

1.3. Ý ngh a c a

tài

- Giúp sinh viên n m ch c nh ng ki n th c ã h c trong nhà tr
kinh nghi m trong quá trình th c t p

a ph



4
PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. C s khoa h c
2.1.1. Khái ni m,

c i m giá

2.1.1.1. Khái ni m giá

t

t

t ai là s n ph m phi lao
t ai ph n ánh tác d ng c a

ng, b n thân nó không có giá tr . Do ó giá c

t ai trong ho t

quá trình mua bán, nói cách khác giá c
th có kh n ng thu l i cao hay th p
ai

t ai cao hay th p quy t

c có n n kinh t th tr

ng th c bi u th : giá c

ng kinh t , quy n l i

n ó và c ng có giá c t

t ai

t ai ph n ánh tác d ng

n âu thì có kh n ng thu l i

ng ng nh giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng,

giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p... Nh v y, giá
nhi u ph

ng cho thuê. M i quan h giá c

l i t c v i t b n, ch c n xác
Giá

t ai t n t i th

t ai v i ti n thuê c ng gi ng m i quan h

t không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr

c a con ng


t

ng th c khác nhau, ngoài bi u th b ng giá c quy n s h u, giá c

quy n s d ng còn có th bi u th b ng ti n thuê. Có ngh a là
tr

t

c bi u hi n m t giá tr c a

ng di n t ng quát, giá

t, chính là m nh giá c a quy n s h u m nh
xác

nh b i nó có

m t kho ng th i gian nào ó. Quy n l i

n âu thì có th có kh n ng thu l i

h t nh ng n

ng kinh t , nó là s thu l i trong

t vì ng

ng


ng c a cung c u. Nh ng nói chung cung c a
i có th s d ng

ó làm cho giá

ng, giá c hàng hóa ch u nh

t là do t nhiên cung c p,

t ai

c là h n ch , làm tính co dãn trong cung kinh t

c ng r t nh , nh ng do nhu c u

iv i

t l i thay

tính co dãn l i r t l n, ó là m t ch y u nh h

ng

i theo phát tri n kinh t nên
n giá

t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t:

, giá
ra, giá


t

t có tính cá bi t và r t rõ ràng; ngoài

t còn ph thu c vào s phát tri n c a kinh t , s gia t ng dân s c a t ng

vùng. Vì v y, th a

t khác nhau có giá c r t khác nhau (Nguy n Th Hu n và cs,

2008)[6].
2.1.2. C s khoa h c hình thành giá
2.1.2.1.

t

a tô
a tô là ph n s n ph m th ng d do nh ng ng

nghi p t o ra và n p cho ng
và t n t i c a ch
do lao
ch

i ch s h u ru ng

t h u v ru ng

ng c a nô l và nh ng ng

a tô t b n ch ngh a chính là

ph n giá tr th ng d th a ra ngoài l i nhu n bình quân và do nhà t b n kinh doanh


6
nông nghi p tr cho
c p:

a ch .

a tô t b n ch ngh a ph n ánh quan h gi a ba giai

a ch , t b n kinh doanh nông nghi p và công nhân nông nghi p làm thuê.

Trong ch ngh a t b n, có các lo i
tô

a tô:

a tô chênh l ch,

c quy n. Trong ch ngh a xã h i, khi ru ng

còn là t h u c a
tô tuy t

i và

a tô tuy t

t ô th v i giá

qua s khác nhau c a y u t chi ph i
ô th và

nm c

a tô. i u khác bi t c b n gi a

t nông nghi p là s khác nhau v v trí và các

t ng trên

t. S khác bi t ó quy t

ích s d ng), do ó quy t
tô c a

t nông nghi p ch có th gi i thích

t ó. Hai y u t ch t

a tô, dù

t ó

xây d ng m c
và lo i

t


ki n khí h u ch y u

u t xây d ng c s h

nh kh n ng s d ng

nh kh n ng sinh l i c a

i u ki n t

a tô

i tiêu và i u

t nông nghi p.

t trong nông nghi p tr

nh ra m c giá chung c th

t

n các lo i

so sánh

c h t c n c vào vùng
t trong nhóm


th thay
c a

i, vì

a tô v n

a tô v i giá

t

ng

xem giá

c l p v i giá

t cho nên có th tách s

t còn ch u nh h

lãi su t ngân hàng gi m thì s ti n mua

ng

ng b i nh ng y u t nào. Có

th th y ngay r ng lãi su t ngân hàng cao thì s ti n mua
em ti n g i vào ngân hàng s có l i h n là mua



lãi su t ngân hàng làm c s

t ai luôn có lãi. Ng

xác

nh giá

ng gi m, do ó giá
i bán

t c n c vào

t. Trong ph m vi n n kinh t qu c

dân có th nói lãi su t c a m i ngân hàng là nh nhau, không phân bi t
hay nông thôn. Nh v y lãi su t ngân hàng ch quy t
không quy t

nh giá

t ô th cao h n giá

t

i bán m i ch p nh n.

Trong quá trình phát tri n kinh t - xã h i thì lãi su t có xu h
t ngày càng t ng, vi c kinh doanh

ng C u
P0

E
E’

P1

D0
D1
O

Q1
Hình 2.1:

Theo hình 2.1,
Khi các y u t khác thay
i m cân b ng c ng thay

th cung và c u

ng cung và c u
i, d n

Q0

Q
t ai

t ai c t nhau t i i m E là i m cân b ng.

n giá

t có m i liên quan m t thi t v i m t

nhh

ng

nhân kh u,

t ch t nhân kh u và c u thành nhân kh u gia ình.
a. M t
M t

nhân kh u
nhân kh u t ng cao, thì nhu c u v

lên. Ví d

Nh t B n t l t ng giá

t

13%, n m 1960 - 1961 là 17 - 18%, còn
giá c

t t ng vì th giá

t t ng


Y u t nhân kh u th

ng có t

ng quan v i trình

c giáo d c và t

ch t v n hóa c a nhân kh u. Y u t này nhìn chung có nh h
c

t nhà . Khu nhà
nh môi tr

ng t t

cho nhân kh u có t ch t cao th

p, do ó v tâm lý t o

c nt

gián ti p làm t ng nhu c u v i lo i này nên thúc

y giá

ng khá l n

n giá


ng d n d n b thay th b ng gia ình nh l y ôi v ch ng làm trung tâm. S
thay
t

i k t c u nhân kh u gia ình này s làm t ng nhu c u

ng ng.

ng th i, nhu c u

thuê c ng t ng lên, t

ó giá

i v i nhà

m t cách

i v i c n h khép kín di n tích nh , và nhà
t dùng

xây nhà

cho

t ng lên và xu th t ng giá này

ngày càng rõ ràng (Nguy n Th Hu n và cs, 2008)[6].




Tình tr ng n

nh chính tr là tình tr ng n

n

c. C c di n chính tr

th

ng, r i ro ít, v n b ra có th thu úng th i h n cùng l i nhu n, vì v y lòng tin c a

nhà

n

nh thì vi c

nh c a c c di n chính tr trong

u t l n kéo theo giá

u t vào tài s n

t t ng lên. Ng

c l i giá

ts

ng

ng

t
t,

ng quan v i tình tr ng n

nào ó

nh c c di n chính tr .

i

u c hy v ng và l i d ng s bi n

c siêu l i nhu n. Nhân t này có nh h

c bi t là m c giá

u c tranh mua mà

u c bán tháo làm

m c

t
t là hành vi ng


ô th hóa. Nh ng khu v c có trình
mà t ng di n tích
ti n trình ô th hóa
thành ph có m t

công nghi p hóa ho c ô th hóa càng cao

t c a thành ph nói chung là không
i v i giá

t bi u hi n

i, cho nên nh h

hai m t sau ây: m t là

nhân kh u ông úc thì giá

nh p c cao và ti n trình ô th hóa có t c
t cao h n

y quátrình

ng c a
khu v c

t t ng cao; hai là t l nhân kh u

nhanh thì m c



nh.

a. Tình tr ng phát tri n kinh t
M t trong nh ng ch tiêu tr ng y u

ánh giá tr ng thái phát tri n kinht là

thu nh p qu c dân. Thu nh p qu c dân có ý ngh a là tr ng thái tài chính ti n t lành
m nh, kinh t ph n vinh, t ng c h i có vi c làm, v t giá ti n l
thái có l i cho phát tri n kinh t , t ng
ng ng m r ng khi n giá
v c và s bi n

ng n m trong tr ng

u t xã h i t ng, t ng yêu c u v

t t ng lên. T s phát tri n kinh t c a các n

ng v yêu c u

iv i

t, th y r ng xu th bi n

t không
c, các khu

ng v nhu c u


d tr

i v i giá

nh h

ng c a m c

t, có th khái quát b ng s phân tích nh h

i v i m c giá

ng

t. Tích l y ph i d a vào d tr , mà d tr

nhi u hay ít l i do n ng l c d tr và nguy n v ng d tr quy t

nh. Khi n ng l c

d tr càng l n mà nguy n v ng d tr càng cao, h n ng ch d tr càng nhi u thì tích
l y t b n càng nhanh. Nói chung m t lo t th i k có t l d tr cao th
tích l y d tr siêu ng ch; trong khi t l d tr
th p, ó là th i k nóng b ng v tài s n nhà

ang cao liên t c, n u
t, lúc ó giá

ng là th i k

l u

ng trên th tr

th a s d n

n quá nhi u ti n m t, tranh mua s ít hàng hóa,

t có th b o t n
y giá

ng, t c là ti n nhàn r i c a xã h i t ng. V n l u thông quá
c bi t vi c mua nhà

c giá tr , nên nó t o thành nhu c u v nhà

t t ng lên, thúc

t t ng lên không ng ng.

d. Trình

thu nh p và tiêu dùng c a dân c

Theo à gia t ng thu nh p c a dân c , sau khi gi i quy t v n
m, con ng
v ch t l

i s có nhu c u tiêu dùng m i, bi u hi n v nhà
ng, di n tích nhà , d n


i u c n nói rõ là: giá nhà

ng nhà

t t ng v t ch phát sinh

ng t

ng

ngoài m t cách nghiêm tr ng thì giá
ng c a cung không

tcàng

m giá tr , cho nên
t, có ngh a là t

t c ng càng cao, chúng cùng xu th "n

v c nông thôn ch u nh h

nh h

n t ng ng

ng càng th hi n

l t ng giá càng cao thì giá


nh giá

t th

t ai ph i luôn

u t trong c c u ti n t hi n hành, chính sách v

c bi t là n m tình hình v bi n

ng m c lãi su t (Nguy n

Th Hu n và cs, 2008)[6].
2.1.3.4. Nhân t khu v c
Nhân t khu v c là ch

i u ki n t nhiên, i u ki n kinh t - xã h i c a n i


12
có
h

t, nh ng

c tính

ng quy t



n trung tâm thành ph , trung tâm th

trung ông dân, c ng bao g m c m c

ng nghi p ho c
nh h

các khu v c khác c a thành ph ho c các lo i

t

cx p h ng, c

n các trung tâm t p

ng c a các lo i trung tâm

iv i

t.

b. i u ki n c s h t ng
i u ki n c s h t ng xã h i nh h
i n tho i, nhà tr , tr

m b o, m c

ki n c s h t ng k thu t có nh h
a ph

l

n

ng b và kho ng cách xa g n...

ti n l i và ph

thông công c ng và m t
c. Ch t l

t ch y u bao g m: i n,

ng h c, công viên, b nh vi n... Ngoài ra còn xem xét

c p h ng, k t c u, h s

thông c a

ng t i giá

ng sá và c p h ng, tình tr ng giao

i giao thông...
ng

ng nh h

ng


t, ch y u có tính ch t s d ng

ttrong khu v c, k t c u s d ng, nh ng i u ki n h n ch s d ng
nh h

ng

n giá

t khu v c có t

ch c n ng và tính ch t s d ng
nhà

thì

ng quan tr c ti p v i tính ch t c a phân khu

t ch c n ng khác nhau trong ô th .Ví d nh khu

c bi t chú tr ng s hoàn m c a môi tr

bi t chú tr ng

n môi tr

t...M c

ng; khu th


ng,

n s phát tri n hay suy thoái c a kinh t th gi i, tình tr ng th

t ai c ng không ngo i l . Ví d , khi bùng phát nguy c kinh t có tính

toàn c u n m 1929 giá
th ng xu ng theo

t

M h th p nhanh chóng, t

ng th ng

ng,

nh cao n m 1925 r t

n n m 1933 thì r t xu ng

n sau khi kinh t th gi i ph c h i thì giá

n i m áy, cho

t m i t ng lên l i.

b. Nhân t chính tr qu c t
M i quan h chính tr gi a các qu c gia th
t . Cho nên, m i quan h t t


t quân s thì tình tr ng ó ngày càng nghiêm

t xu ng th p nên giá

t r t theo (Nguy n Th Hu n

và cs, 2008)[6].
2.1.3.6. Nhân t cá bi t
Nhân t cá bi t là nh ng nhân t ch
th a

t. nh h

t ng th a

ng c a nhân t cá bi t

n giá

c tr ng vào i u ki n c a b n thân
t t c là nh h

ng

n giá c c a

t.

a. Di n tích


t, n u

ng

n hi u qu tr ngbày

t ó dùng cho m c ích kinh doanh, th

do ó c ng nh h

ng

n giá

ng

t.

c. Chi u sâu
Trong m i tr

ng h p th a

không thu n l i cho ng
nh h

ng

n giá

t

nên nh h

ng

t.

e.

d c
d c quá l n thì khó phát tri n ho c giá thành phát tri n quá cao nên nh

h

ng

n giá

t.

f. H n ch c a quy ho ch ô th
Nhân t quy ho ch ô th
c a lo i

c xem là nhân t cá bi t bao g m t l dung tích

t, chi u cao v t ki n trúc, m t

xây d ng, lo i hình s d ng


nh

t ch th v i giá bán c a

t so sánh trong cùng m t vùng giá tr v i i u ki n nh ng th a

t so

c bán trong cùng m t vùng giá tr , trong kho ng th i gian g n v i th i
nh giá th a

t ch th .

- Nguyên t c s d ng hi u qu nh t: M t th a
hi u qu nh t và t t nh t n u t i th i i m

t

c ánh giá là s d ng

nh giá cho th y th a

t ó ang

c


15
s d ng h p pháp c ng nh

nh giá

t

ng pháp thu nh p: là ph

ng pháp xác

nh m c giá tính b ngth

c hàng n m trên m t

v i lãi su t ti n g i ti t ki m bình quân m t n m (tính
t) c a lo i ti n g i VN

- Ph

ng

ng m i

tt

ng t

ã

ng pháp xác

t c n xác


i m c ích s
t o ra s phát

ng s n.

nh giá theo ph
tc n

t c a th a

c phép chuy n

s d ng t t nh t b ng cách lo i tr ph n chi phí

+

c

ã bi t và tình hình khác nhau c a các giao d ch

có ti m n ng phát tri n theo quy ho ch ho c

- Ph

ng pháp

nh giá c a th a

nh


ng

nth i i m xác

c có m c lãi su t ti n g i ti t ki m cao nh t trên

c b n th

t

ng chung c a chúng (Nguy n Th Hu n và cs, 2008)[6].

s gi a m c thu nh p thu n túy thu

Nhà n

i c a nhân

ng l n nhau gi a các nhân t hình thành giá

t, mà các nhân t hình thành giá luôn n m trong th bi n
ai

nh.

ng pháp chi phí:

nh giá, coi m nh



có

- Ph

xây d ng l i

t.

i gi m giá tích l y này vào giá tr

c giá tr c a tài s n tính theo ph

ng pháp phân tích h i quy: Ph

c tính c a

ng pháp chi phí.

ng pháp này d a trên c s c abài

toán phân tích h i quy, trên c s c a các giao d ch thu th p trên th tr
th xác

nh m c

nh h

ó d báo cho các b t


t ai.
- Ngh

nh 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v ph

pháp xác nh giá
- Ngh

t và khung giá các lo i

t.

nh 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph b sung m t s

i u c a Ngh

nh 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph

t và khung giá các lo i

ng pháp xác

th c hi n ngh

nh giá

t.

- Thông t 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 c a B Tài chính h



v vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng

t, thu h i

nh b sung

t, th c hi n quy n s