MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không gì thay thế được đối với sản xuất nông - lâm nghiệp, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nền tảng cho sự sống của con
người và nhiều sinh vật khác.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa
hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế chính sách phù hợp để
tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước tạo vốn cho đầu tư phát triển thúc đẩy sự
hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong đó định giá
đất là một công cụ một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác giá đất là một công cụ
quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế.
Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính
sách tài chính đất đai đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước
sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém
trong công tác quản lý sử dụng đất đai đảm bảo sử dụng tiết kiệm và hiệu quả. Do
vậy việc sử dụng có hiệu quả đất đai là một vấn đề cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và
quản lý chặt chẽ giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền.
Huyện Ứng Hòa nằm ở phần lãnh thổ ở phía Nam của tỉnh Hà Tây (cũ) nay
thuộc Thành phố Hà Nội, nằm trên tọa độ từ 20 o38’ vĩ độ Bắc và từ 105 o49’ kinh độ
Đông. Phía Bắc giáp các huyện Chương Mỹ và huyện Thanh Oai, phía Đông giáp
huyện Phú Xuyên, phía Nam giáp huyện Kim Bảng tỉnh Hà Nam, phía Tây giáp với
huyện Mỹ Đức. Huyện Ứng Hòa gồm 28 xã và 01 thị trấn có Quốc lộ 21B đi qua
chính vì vậy sự chênh lệch giá đất tại các xã thị trấn có Quốc lộ đi qua là rõ rệt. Dân
số tăng, quỹ đất có hạn do vậy việc phân bổ, quản lý đất phù hợp trở thành vấn đề
cần được xem xét đặc biệt là đât ở đô thị cần được quan tâm hơn nhiều.
Từ thực trạng phát triển kinh tế-xã hội của huyện cho thấy áp lực đối với đất
đai ngày càng gia tăng đặc biệt trong giai đoạn tới do đất đai phục vụ cho phát
triển kinh tế xã hội, nâng cao đời sống nhân dân. Các hoạt động chuyển nhượng,
mua bán..... ngày càng diễn ra sôi động đã làm giá đất biến động rõ rệt nhất.
Để tìm hiểu sâu hơn vấn đề này dưới sự hướng dẫn của cô giáo Thạc sỹ Thái

2


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi hàng
hoá được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người thông qua
trao đổi hàng hoá. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất
đai, chủ thể lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá. Thị
trường đất đai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả
với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” do đó ở nước ta không tồn tại thị
trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai
mang ý nghĩa chung là QSDĐ
I.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới
Tại các nước tư bản phát triển thị trường đất đai phát triển theo quy luật của
thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán tự do trên thị
trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan cung cầu của đất.
Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của đất nên thị trường đất đai mang
tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, dẫn đến biến động giá cũng
mạnh mẽ hơn sự biến động giá cả hàng hoá thông thường. Ở các nước này, chế độ
sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt
tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế,
chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp
dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành
chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại lớn với quy mô
hàng ngàn hecta và người sử dụng đất có thể là chủ sở hữu hoặc cũng có thể là
người thuê lại đất. Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh hoặc thu

cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945,
Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến
pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở
hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập
thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố
giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng
vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia
giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định
về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho
các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Từ năm
1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song
Luật Đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi

4


hình thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy
định: “ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác
chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở
hữu đối với nhà ở thì được QSDĐ ở có ngôi nhà đó”. Như vậy, trong giai đoạn này
pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS
là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn ngầm diễn ra dưới hình
thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua
và người bán. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và
khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ
được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của
lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế

Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản
thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì
vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có
tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Bộ Luật Dân sự năm
1995 đã cụ thể hóa việc chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.
Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến cầu về đất đai - BĐS và là nhân
tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà
đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó
lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS
tham gia giao dịch trong giai đoạn này tang bình quân gấp 7-10 lần so với các
năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia
giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một
phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá. Năm 1997,
do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ
phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng
băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Từ năm 1998, thị trường
BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993, trong đó đã bổ sung quyền
cho thuê lại QSDĐ, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ
sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ. Giai
đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong
nước, sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính
sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về
nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và
kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố
quy hoạch phát triển không gian KTXH đến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch phát
triển KTXH, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai
phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch.
Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ

BĐS. Đồng thời do lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng,
cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá dẫn đến tình trạng nhiều
người lao vào vòng xoáy mua bán BĐS đẩy giá BĐS tăng cục bộ ở một số dự án, một
số khu vực nhất định. Từ tháng 3 đến tháng 6/2008 thị trường BĐS giảm mạnh về
giá và số lượng giao dịch. Từ tháng 7 đến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng,
giao dịch rất ít và giá cũng không biến đổi nhiều. Từ năm 2009 đến nay, nhìn chung
thị trường BĐS biến động không rõ xu hướng. Tại một số phân khúc hẹp của thị
trường giá đã tăng khá mạnh. Tuy nhiên, sự tăng giá trên diện hẹp này chưa đủ sức
để tạo một xu hướng tăng giá mới bền vững cho thị trường. Với sự phát triển của
nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường
BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới
1.2 Tổng quan về giá đất
1.2.1 Khái quát chung về giá đất
I.2.1.1 Khái niệm giá đất

7


Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định,
cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị
của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và
xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác.
Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá
bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời
điểm trong những giai đoạn nhất định của nền KTXH, để điều chỉnh mối quan hệ
giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
1.2.1.2 Đặc điểm của giá đất

cung cầu.
1.2.2.1 Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do
lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong
kiến chiếm đọat. Trong CNTB, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp
nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị
thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp:
Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong
CNTB có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ
hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà
nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới CNTB.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao
hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác
nhau. Như vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí
của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.

9

trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói
lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như
vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định
giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn,
các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một
hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai
không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu
liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ
hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử
dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra
1.2.2.3 Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và
làm cho giá đất luôn biến động. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển
dịch của đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo
Quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trên thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do
các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư... Để
phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công

11


cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều
tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu .
Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định
căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các
bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị


to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu
của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích
xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích
lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.
Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất
giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có
những tác động tới giá đất.
* Nhân tố nhân khẩu. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối
liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân
khẩu gia đình. Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá
đất. Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn
hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá loại đất này. Sự thay đổi
phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia
đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối
với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng.
* Nhân tố xã hội. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn
định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức
độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lòng
tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an
toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá
đất tăng lên. - Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và
lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có
ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy
quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô

1.2.3.2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện KTXH của nơi có đất,
những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng
quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó
- Vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực
khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ
tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi
nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly ...

14


- Chất lượng môi trường có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của
cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết
định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong
khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao
thông... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong
đô thị
1.2.3.3. Nhân tố cá biệt
Nhóm nhân tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh
hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ
dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu
quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.

Nguyên tắc thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu là sự áp đặt về
mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng
một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời
gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị
trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa
đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với
giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói
cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có
giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó. Căn cứ vào các
nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai,
tức là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như trong vòng cung
cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát
sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang
chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ
định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy
nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong
những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của
nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định
giá.
1.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu
nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong
tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục
trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một

16


trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất. Khi ước tính giá trị thị

chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác. ( Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)
1.2.5. Cơ sở pháp lý về công tác định giá đất
- Năm 1993: Quốc hội ban hành Luật Đất đai.
- Luật Đất đai năm 2003:

17


Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tường Chính phủ quy
định việc thi hành Luật Đất đai
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
- Luật Đất đai 2013:
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ ban hành Nghị
định quy định về giá đất.
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2012 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành Thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ ban hành Nghị
định quy định về khung giá đất.
1.2.6. Các phương pháp định giá đất
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Ngày 06/12/2007, Bộ
Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính
phủ. Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm 4 phương pháp: phương
pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương

36/2014/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông
tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất thì có 5 phương pháp định giá đất, ngoài
4 phương pháp nêu trên, tại quy định mới có bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh.
Phương pháp này quy định giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên
thị trường, điều kiện kinh tế- xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá
đất.

19


1.3. Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam
Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới hệ thống pháp luật được quy định chặt
đến hầu hết các lĩnh vực. Trong lĩnh vực định giá BĐS nói chung và định giá đất nói
riêng, các nước phát triển và một số quốc gia đang phát triển đã đạt được sự ổn
định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá BĐS từ Trung ương đến địa phương với
chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng, có hiệu quả; tạo ra nguồn thu lớn
hàng năm cho quốc gia.
.3.1. Công tác định giá đất trên Thế giới
-Mục đích của định giá đất:Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước có
mục đích định giá đất khác nhau. Dưới đây là bảng xác định mục đích định giá đất
của một số nước
Công tác định giá đất tại Thái Lan
Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước Thái Lan về BĐS được tổ chức chỉ ở
cấp Trung ương (cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá). Cơ quan định
giá được thành lập năm 1978, trực thuộc Cục đất đai Thái Lan (thuộc Bộ Nội vụ) và
chịu sự chỉ đạo của “Uỷ ban định giá Trung ương” nhằm mục đích thu thuế và quản
lý Nhà nước về đất đai. Cơ quan này chỉ định giá các tài sản thuộc đối tượng điều
chỉnh của luật BĐS. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS
(đối với đất đô thị ở một số thành phố lớn); đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp

Công tác định giá đất tại Singapore nhằm mục đích tính thuế và tính giá trị
cho việc thuê đất; đánh giá tài chính cho các dự án tái phát triển và thực hiện việc
quản lý BĐS.
1.3.1.3. Công tác định giá đất tại Úc
Hoạt động định giá ở Úc rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ
quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị
khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật
định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của Luật Đất đai để đưa ra
những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác. Cơ quan định giá của Úc được
chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp.
Bộ phận định giá gồm 2 nhóm:
- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3
thành phần công việc chính: Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể; Định giá
tạm thời và Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ,
dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác.
1.3.1.4. Công tác định giá đất tại Thụy Điển
Tại Thụy Điển, giá đất thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được
xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và
người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá đưa ra
phải đạt 75% giá thị trường. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế
hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị
xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố
trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không
cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có
nguyên tắc so sánh

21



được sử dụng làm căn cứ để tính các khoản tài chính sau:

22


- Thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí trước
bạ.
- Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà
gây thiệt hại cho Nhà nước.
b. Quy định thẩm quyền ban hành và điều chỉnh khung giá các loại đất và nội
dung khung giá của từng loại đất, cụ thể:
- Thẩm quyền ban hành, điều chỉnh khung giá các loại đất:
+ Chính phủ là cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, ban hành khung
giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; quyết định việc điều chỉnh giá
đất và xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương. (Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003)
+ Chính phủ cũng là cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh hoặc thay
mới khung giá đất cho phù hợp khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến
trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất có biến
động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh,
thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc
giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất hiện hành. (Điều 7
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP)
- Nội dung khung giá các loại đất:
Khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành theo Khoản 5 Điều 1 Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP bao gồm:

hội khó khăn, điều kiện hạ tầng yếu kém, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường tại địa phương thấp hơn mức giá tối thiểu của khung giá
đất cùng loại thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá cụ thể áp dụng tại
địa phương và gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để báo cáo (điểm 3 khoản 5 Điều 1
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).
+ Việc xác định vùng đất, vị trí của từng loại đất cụ thể để định giá đất được
thực hiện theo nguyên tắc sau:

24


Đối với đất tại nông thôn, vùng đất được xác định theo 3 loại xã: đồng bằng,
trung du và miền núi; vị trí đất được xác định căn cứ vào khoảng cách từ nơi cư trú
của cộng đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất tới
thị trường tiêu thụ tập trung và mức độ thuận tiện về giao thông (đối với đất nông
nghiệp); căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh
hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ (đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn).
(Điều 9 nghị định số 188/2004/NĐ-CP và khoản 6, khoản 7 Điều 1 Nghị định số
123/2007/NĐ-CP).
Đối với đất tại đô thị, các loại đất được sắp xếp theo loại đô thị, loại đường
phố, loại vị trí đất để định giá.
- Nguyên tắc quy định mức giá đất theo vị trí:
Theo quy định tại điểm 2 khoản 10 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì
việc quy định mức giá đất theo vị trí được thực hiện theo nguyên tắc sau:
+ Đất tại vị trí 1 của từng vùng (đồng bằng, trung du, miền núi), từng khu
vực có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ vị trí 2 trở đi có mức
giá thấp hơn. Trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không
được xác định là đất ở; đất nông nghiệp nằm trong phạm vi địa giới hành chính
phường, trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn đã được xác định
ranh giới theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì giá