BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
ĐOÀN HỒNG QUÂN TÌM HIỂU GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SÓC SƠN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHAN THỊ THANH HUYỀN HÀ NỘI, NĂM 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Phan Thị Thanh Huyền, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Sóc Sơn và Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn.
Hà Nội, ngày 04 tháng 5 năm 2015
Tác giả luận văn
1.2.3.2 Lãi suất ngân hàng 8
1.2.3.3 Quan hệ cung cầu 9
1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 10
1.3 Định giá đất 11
1.3.1 Khái niệm 11
1.3.2 Nguyên tắc định giá đất 11
1.3.3 Phương pháp định giá đất 12
1.3.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 13
1.3.3.2 Phương pháp chiết trừ 13
1.3.3.3 Phương pháp so sánh thu nhập 14
1.3.3.4 Phương pháp thặng dư 14
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv
1.4 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới và ở Việt Nam 14
1.4.1 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới 14
1.4.1.1 Công tác định giá đất ở Úc 14
1.4.1.2 Định giá đất ở Đức 16
1.4.1.3 Định giá đất ở Malaysia 18
1.4.1.4 Định giá đất ở Đài Loan 18
1.4.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam 20
1.4.2.1 Cơ sở pháp lý 20
1.4.2.2 Khung giá đất 22
1.4.2.3 Định giá đất cụ thể 23
1.4.2.4 Trình tự các bước định giá đất 24
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32
2.2 Nội dung nghiên cứu 32
2.3 Phương pháp nghiên cứu 32
3.3.3 So sánh sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường 58
3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn
66
3.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 66
3.4.1.1 Yếu tố vị trí 66
3.4.1.2 Yếu tố diện tích, mặt tiền thửa đất. 67
3.4.1.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng 67
3.4.1.4. Yếu tố khác 67
3.4.2. Ứng dụng phương pháp mô hình hồi quy vào xác định yếu tố ảnh hưởng đế
giá đất 69
3. 5 Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78
Kết luận 78
Kiến nghị 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80
PHỤ LỤC 82
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 1. BĐS : Bất động sản
2. GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3. QSDĐ : Quyền sử dụng đất
4. UBND : Ủy ban nhân dân
5. VT : Vị trí
Bảng 3.20. Kết quả chạy mô hình đa biến xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại
nhóm 4 75
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii
DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang
3.1 Sơ đồ vị trí huyện Sóc Sơn 35
3.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Sóc Sơn năm 2014 48
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc
gia, là môi trường sống và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Không chỉ theo nghĩa duy
nhất là đất cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của con người, mà trên phương diện
kinh tế tạo ra của cải vật chất đất có ý nghĩa cự kỳ quan trọng. Nhà kinh tế học cổ
điển W.Petty đã nói: “ Lao động là cha của cải vật chất, còn đất là mẹ”.
Lịch sử của chúng ta đã trải qua 4 lần ban hành Luật Đất đai nhưng phải đến
Luật Đất đai 2003, chúng ta mới khẳng định việc chuyển nhượng đất đai là theo giá
thị trường, mặc dù nền kinh tế thị trường đã được xác định trước đó mười mấy năm.
2. Mục đích của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội.
- Trên cơ sở đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn, đề
xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá thị trường.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững nguyên tắc và phương pháp về định giá đất.
- Các số liệu điều tra, khảo sát, phỏng vấn, tài liệu phục vụ viết báo cáo phải
khách quan, trung thực, luôn luôn được cập nhật, đảm bảo sát với thực tiễn, phản
ánh đúng giá đất trên địa bàn.
- Các đề xuất giải pháp phải phù hợp với thực tế của địa phương. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Khái quát về đất đai và thị trường đất đai
1.1.1 Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Theo nghĩa hẹp, đất
đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có
thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong
một khoảng thời gian nhất định; theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ
phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển
đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở
nước ta hiện nay.
1.2 Khái quát về giá đất
1.2.1 Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai
phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất
đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất
đai trong kinh tế. Do vậy, giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất.
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị quyền sử dụng
đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng
tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường (giá đất thị trường) là giá quyền
sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi
phối bởi các yếu tố phi thị trường. Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm:
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, góp vốn. Giá cả
đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện
hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế.
1.2.2 Đặc điểm của giá đất
yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: đầu tiên là do tính khan hiếm của đất
đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6
nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá
đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được
nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm
lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông
thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói
chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng
được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do
nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó
là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí,
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của
thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng;
ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của
từng vùng, vì vậy, thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
1.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.2.3.1 Địa tô
Năm 1776, nhà kinh tế học Adam Smith đã đưa ra lý luận về địa tô hay còn
gọi là lợi nhuận thu được từ sử dụng đất. Từ đó, các nguyên tắc cơ bản của tính thuế
mà đến nay vẫn còn sử dụng ra đời. Khoảng 40 năm sau, nhà kinh tế học David
Ricardo đã đưa ra hệ thống thuế và đất đai hợp lý tạo nên nguồn thu ổn định cho
quốc gia. Năm 1987, Các Mác đã phát triển lý luận kinh tế chính trị học của Adam
Smith và David Ricardo để đưa ra lý luận kinh tế chính trị về địa tô tư bản hoá.
Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong
công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao.
Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền
của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ (Vũ Anh
Tuấn và cs, 2007).
Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuân siêu ngạch do giá cả độc
quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ -
người sử hữu về đất đai. Việc nghiên cứu về địa tô độc quyền tại các lĩnh vực nói
chung và địa tô độc quyền tại khu vực đô thị nói riêng có một ý nghĩa quan trọng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8
trong việc hoạch định chính sách đất đai liên quan đến việc giao đất có thu tiền sử
dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Nghĩa là bằng công cụ quy hoạch, bằng đầu tư … Nhà nước có thể tạo ra những khu
đất có lợi thế thương mại cao, từ đó tạo ra nguồn thu cho ngân sách.
Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan trọng
trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được chênh
lệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị
theo hướng văn minh, hiện đại. Như vậy, chênh lệch địa tô hiện nay có được là do
sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng mang lại. Hiện nay, ở nước ta, nhiều ý kiến cho rằng để
giải quyết cái gốc chênh lệch địa tô với khung quy định trong Hiến pháp hiện nay,
Nhà nước phải đứng ra giữ vai trò chủ đạo. Nếu chấp nhận giữ vai trò đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai, việc Nhà nước phân bổ lại chênh lệch từ việc sử dụng tài
sản chung của cộng đồng là việc làm cần thiết. Khi thu hồi đất có giá trị kinh tế
không lớn, chuyển hoá thành đất hoặc dự án mang tính kinh tế cao hơn thì phần
thặng dư đó là cam kết phúc lợi chung cho tất cả cộng đồng (Viện nghiên cứu Quản
lý đất đai, 2012).
1.2.3.2 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu
đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh
chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn
toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Do đó, đất đai không thể chỉ lấy
nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu
toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử
dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước
khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định
giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra, khi
tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì
hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát
triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất, bởi vì cung cầu của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư,
mức tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả
năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của
đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng
cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa
các loại đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)
Quan hệ cung cầu - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực đô thi và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những
vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hóa nào khác lại
biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định
hình kinh tế, chính trị trong nước.
- Nhân tố cá biệt: là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của
từng thửa đất. Nhân tố các biệt bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng,
độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô thị.
1.3 Định giá đất
1.3.1 Khái niệm
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định
giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong
lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay,
theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn
thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2006).
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác
định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.3.2 Nguyên tắc định giá đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, về lĩnh vực giá đất Chính phủ đã ban hành
02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy
định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định
về khung giá đất. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư
số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp
định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác
định giá đất; đang xây dựng Thông tư quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định giá
đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với Điều 112 của Luật đất đai năm 2013.
Ngoài 4 phương pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã bổ
sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị
định. Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất/khu đất của dự án có
giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với
trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng
sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Việc bổ sung phương pháp
này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trước mắt của nước ta do số lượng thửa đất
cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế.
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương
pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để
lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng
kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4
của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá
đất (Chính phủ, 2014).
1.3.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
* Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng
đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014).
1.3.3.2 Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
Page 15
về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7
hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc
lập dựa trên dữ liệu của thị trường BĐS. Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà
nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc
biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá
viên). Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ: (1) Đấu thầu
tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7
hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được
trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả BĐS của
bang; (2) Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/BĐS; định giá bảo hiểm và
các giao dịch dân sự khác; (3) Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa
người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế,
giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; (4) Dịch vụ tư vấn về đầu tư BĐS
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện,
trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật Định giá đất năm 1971, bang NSW
áp dụng Luật Định giá đất năm 1916. Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác
nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau. Việc
định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập từ bán BĐS và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2012).
Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo
nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá
càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả
năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch
Tại Úc chủ yếu áp dụng 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là:
phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương
pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ.
trên thị trường địa sản. Căn cứ vào sổ tay “Luật Xây dựng” của Đức thì việc định
giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá
đất đai. Vị trí của Uỷ ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau. Dưới Uỷ
Copyright: Tài liệu đại học ©