BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
 LÊ THỊ HẢI ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SÓC SƠN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS.NGUYỄN KHẮC THỜI


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Sau 2 năm học tập và nghiên cứu tại Khoa Quản lý đất đai - Học viện
Nông nghiệp Việt Nam, tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo đã
nhiệt tình, trách nhiệm giảng dạy trang bị kiến thức và giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình học tập, nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc
Thời, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng
dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Sóc Sơn, Phòng Tài
nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Sóc
Sơn, Chi cục Thuế huyện Sóc Sơn, Phòng Thống kê huyện Sóc Sơn, Ủy ban
nhân dân và cán bộ địa chính của 3 xã (Tiên Dược, Đông Xuân, Nam Sơn)
điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số
liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi
trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Xin trân trọng cám ơn!


việc thực hiện các quyền sử dụng đất 13
1.3.1 Cơ sở khoa học 13
1.3.2 Cơ sở pháp lý 15
1.3.3 Công tác cấp GCNQSD đất, việc thực hiện các quyền sử dụng đất và
những bài học từ thực tiễn. 22
1.3.4 Những bài học thực tiễn 24
1.4 Quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25
1.4.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 25
1.4.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 28
1.4.3 Quyền sử dụng đất ở Việt Nam và những bài học kinh nghiệm 31
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35
2.1 Đối tượng nghiên cứu 35
2.2 Phạm vi nghiên cứu 35
2.3 Nội dung nghiên cứu 35
2.4 Phương pháp nghiên cứu 35
2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 35
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36
2.4.3 Phương pháp điều tra nông hộ 36
2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 36
2.4.5 Phương pháp so sánh 36
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
3.1 Điều kiện tự nhiên huyện sóc sơn 38
3.1.1 Vị trí địa lý 38
3.1.2 Địa hình, địa chất 39
3.1.3 Khí hậu 39
3.1.4 Thuỷ văn 40
3.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40

lý đất đai 89
3.6.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để
giao dịch đất đai được đăng ký 90
3.6.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93
1 Kết luận 93
2 Kiến nghị 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 95
PHỤ LỤC 97

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
CCRĐ Cải cách ruộng đất
GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HTX Hợp tác xã
LB Liên bang
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
SHNN Sở hữu Nhà nước
SHTD Sở hữu toàn dân
SHTN Sở hữu tư nhân
TTYT Trung tâm y tế
UBND Uỷ ban nhân dân
XHCN Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

3.1 Sơ đồ vị trí huyện Sóc Sơn 38
3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Sóc Sơn năm 2010, 2013 41 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại và phát
triển của con người và các loài sinh vật trên trái đất. Đối với mỗi quốc gia, đất đai là
tư liệu sản xuất đặc biệt, chứa đựng tài nguyên khoáng sản, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng. Mặt khác, diện tích đất đai lại có hạn, không thể sản sinh và không thể di
chuyển vị trí theo ý muốn chủ quan của con người. Vì vậy, quản lý và sử dụng đất
một cách có hiệu quả là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lược phát triển kinh
tế - xã hội của mỗi địa phương và mỗi quốc gia.
Điều 53 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là

cập cần giải quyết.
Những năm gần đây thị trường QSDĐ đang có hiện tượng "đóng băng". Phải
chăng hiện nay cầu đã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí, hay giá đất được
định giá một cách chủ quan của cơ quan định giá mà không theo quy luật của thị
trường? Bên cạnh đó, thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn.
Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trường QSDĐ, nhưng
nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên thị trường ngầm
(bằng hình thức Ủy quyền định đoạt).
Sóc Sơn là huyện ngoại thành Thành phố Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô Hà
Nội 40 km về phía Bắc, có tổng diện tích tự nhiên 30.651,34 ha. Huyện có vị trí cửa
ngõ của Thủ đô Hà Nội. Đây là địa bàn có vị trí thuận lợi với hệ thống giao thông
đối ngoại khá phát triển, đặc biệt là cảng hàng không quốc tế Nội Bài, các trục quốc
lộ Hà Nội- Thái Nguyên, Bắc Ninh- Hà Nội- Việt Trì. Vì vậy, huyện có điều kiện
thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc
đẩy huyện Sóc Sơn phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu
tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị
trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày
càng gia tăng. Công tác quản lý và sử dụng đất của huyện có nhiều vướng mắc, trở
ngại đang cần được khắc phục. Công tác cấp GCNQSD đất, thực hiện các quyền sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

dụng đất còn nhiều bất cập và vướng mắc. Đứng trước thực trạng đó, để công tác
quản lý và sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả, cần phải rút kinh nghiệm từ thực
tế trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Trên cơ sở đó, xây dựng các biện pháp
nhằm quản lý và sử dụng đất hiệu quả hơn, bền vững hơn.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, được sự phân công của Khoa Tài
nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn
trực tiếp của thầy giáo - PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời, tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sóc Sơn,

nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy,
Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, là tài nguyên đặc biệt của mọi quốc gia,
không những là tư liệu sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản… mà còn là tài
sản quan trọng về quốc phòng, an ninh, phát triển công nghiệp và phục vụ lợi ích
công cộng. Nước ta là một nước nông nghiệp, trên 80% dân số là nông dân, nguồn
sống chủ yếu từ đất đai, sở hữu toàn dân tức là mỗi người dân đều có quyền, Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện quyền quản lý Nhà nước về đất đai, bảo đảm
sử dụng hợp lý, có hiệu quả. điều này hoàn toàn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh
tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, Nhà nước thay mặt toàn dân
quản lý và phân bổ đất đai, đảm bảo điều tiết quá trình phân phối công bằng, ngăn
ngừa khả năng số ít chiếm dụng phần lớn đất đai, tạo điều kiện cho người dân tiếp
cận bình đẳng và trực tiếp với đất đai, xóa bỏ tình trạng dùng độc quyền sở hữu đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

đai với mục đích bóc lột người sử dụng đất.
Quy định đất đai là sở hữu toàn dân là cần thiết vì đất đai gắn liền với quá
trình đấu tranh dựng nước và giữ nước của ông cha ta. Đất đai là xương máu của
nhiều thế hệ, cho nên không được lơ là quan điểm "đất đai là sở hữu của toàn
dân". Quy định này cũng là sự khẳng định và ghi nhận thành quả cách mạng về
đất đai của dân tộc ta. Trên thực tế, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hiện hành
đã bảo đảm cho người sử dụng đất đai, chủ yếu là nông dân có các quyền cần
thiết như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn, được bồi thường, được lựa chọn hình thức sử dụng đất,
quyền sử dụng đất lâu dài, quyền cải tạo, bồi bổ đất đai để khai thác có hiệu quả

nhận và bảo vệ.
- Phương diện khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của
pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai.
Luật Đất đai hiện hành quy định rất rõ nội dung QSD đất (Điều l06 Luật Đất đai
2003). Theo đó, QSD đất bao gồm các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSD đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Các quyền này, trừ
quyền thừa kế và quyền tặng, cho là thuần tuý dân sự, còn lại đều là các quyền kinh
tế. Tuy quyền tặng, cho QSD đất và quyền thừa kế QSD đất là hai quyền dân sự
nhưng lại là căn cứ quan trọng để từ đó xác lập quyền kinh tế.
Sau đây là nội dung của một số quyền cơ bản:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối,
đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh
trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh
mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những
người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng
thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất
đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn
dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên Thế giới
1.2.1. Tại các nước phát triển
1.2.1.1. Nhóm các nước phát triển (nhóm G7)
Nhóm G7 bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng
hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận
quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc
nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở
hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó,
luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình
thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý
nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hoàng cũng có những diện tích
đất thuộc QSH của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước.
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai
dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất
đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu
và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất
đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương.
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hoà LB bảo hộ. Đồng
thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước LB
và chính quyền các bang.
Đối với Nhật Bản cũng gần như mô hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở
hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến
hành thông qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan
quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng.
Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính
quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.2.1.2. Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên
Xô cũ và Đông Âu)
Các quốc gia thuộc khối XHCN (hệ thống XHCN hay còn gọi là phe XHCN)

LB Nga, SHNN về đất đai được làm rõ hơn.
LB XHCN Nam Tư không đi theo mô hình kinh tế của khối các nước XHCN
lúc đó, chế độ sở hữu nói chung, trong đó có đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành
phần kinh tế, bao gồm nhiều hình thức sở hữu, cho phép SHTN về đất đai (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2012).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.2.1.3. Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các nước
thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu
Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay
thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai. Sau khi chuyển đổi sang hệ thống chính trị
TBCN từ năm 1991, chế độ sở hữu đất đai của LB Nga cũng thay đổi theo. SHTD
về đất đai được thay thế bởi chế độ đa sở hữu gồm sự thừa nhận QSH của tư nhân
về đất đai và sở hữu của nhà nước. Hiện nay, nước Nga có khoảng 10 triệu hộ gia
đình đang sở hữu và sử dụng một số lượng lớn diện tích đất vườn và đất thuộc trang
trại gia đình; gần 12 triệu nông dân đang sở hữu đất dưới hình thức cổ phần với
mức cổ phần trung bình là 10 ha và còn có rất nhiều hình thức sử dụng, sở hữu khác
như thuê đất, sử dụng đất thừa kế. Cuộc cải cách đất đai ở nước Nga được tiến hành
trên cơ sở bãi bỏ sự độc quyền của Nhà nước, để chuyển sang hình thức phải trả tiền
và công khai hóa hoạt động của thị trường đất đai.
Thừa nhận QSH của tư nhân. Tuy nhiên, phần đất đai thuộc SHNN vẫn
chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số quỹ đất của các quốc gia này. Việc giao dịch QSH
đối với loại tài sản là đất đai được thừa nhận và phải thực hiện đăng ký với cơ quan
quản lý đất và quy hoạch cấp quận, huyện. Các hoạt động giao dịch chuyển nhượng
QSH tài sản đất đai phải thực hiện đóng thuế chuyển nhượng tài sản.

Tên
nước
QSH tư nhân

Page 11

được hoàn trả cho chủ cũ, đất đai cũng được phân chia cho công nhân nông nghiệp
để đảm bảo công bằng xã hội. Đó là cách thức thực hiện chế độ tư nhân đa sở hữu
về đất đai của các nước này nói riêng và của các nước Đông Âu nói chung. Như
vậy, khái quát lại, sau giai đoạn chuyển đổi, hiện các nước Đông Âu đang thực hiện
chế độ SHTN về đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường năm, 2012).
1.2.1.4. Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển khác
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế
giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Về chế độ chính
trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa
dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu đất
đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai. Trong số đó, Trung quốc, Việt
Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ.
Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia
đang phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình
thức sở hữu còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng
thời có thể thuộc sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận
trong luật pháp của rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý
khác nhau. Chẳng hạn trong Luật Đất đai của các quốc gia như: Apghanistan,
Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất
đai thuộc SHNN và tư nhân.
Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu. Nước
Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN về đất đai - đó là
chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động.
Ở Ixraen, hầu hết đất đai thuộc SHNN, Nhà nước thực hiện cho thuê đối với
các nông dân hoặc những doanh nghiệp, với hợp đồng thuê đất có thời hạn từ 49
đến 99 năm. Như vậy, đối với trường hợp Ixraen, chế độ sở hữu là chế độ SHNN
về đất đai. Tại Nam Phi, Luật CCRĐ 1997 của nước này quy định: đất đai thuộc sở
hữu của người lao động, đất công thuộc SHNN, đất của các chính quyền địa

quản lý đất đai 2004
SHNN
SHTN
Đất nông nghiệp thuộc SHNN

5 Lào Luật Đất đai 1997 SHTD
6 Malaixia Luật Đất đai 1960
SHNN
SHTN
7 Mianma Hiến pháp (điều 18) SHNN
8 Singapore Luật Đất đai 1978
SHNN
SHTN
9 Thái Lan Luật Đất đai 2008
SHNN
SHTN
10 Việt Nam
Hiến pháp 1980; 1992
Luật Đất đai 1988;1993;
2003
SHTD
(nguồn: Kinh nghiệm quản lý nước ngoài về pháp luật và quản lý đất đai – Bộ Tài
nguyên và Môi trường năm 2012)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

1.3. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về công tác cấp cấp GCNQSD đất, việc
thực hiện các quyền sử dụng đất
1.3.1. Cơ sở khoa học
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

GCNQSD đất sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước
xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra
tranh chấp, xâm phạm … đất đai.
- GCNQSD đất là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ. đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm
vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất
đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của
quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:
tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi
trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể,
diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa
đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã
hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
- GCNQSD đất đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị
trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản
Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một
cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị
trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó
khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất sẽ tạo ra
một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra
trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở
rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
- Cấp GCNQSD đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Sau cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng Hoà
được thành lập, các luật lệ quy định trước đó đều bị bãi bỏ. Tại khoá họp thứ 3 ngày
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

04/02/1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà thông qua Luật cải cách
ruộng đất. Ngày 19/12/1953 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh ban hành Luật cải
cách ruộng đất. Mục đích và ý nghĩa của Luật cải cách ruộng đất là " Thủ tiêu quyền
chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và của đế quốc xâm lược khác ở Việt Nam,
xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ; để thực hiện
chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, để giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, đẩy
nhanh sản xuất nông nghiệp và mở đường cho công thương nghiệp phát triển, để
cải thiện đời sống của nông dân, bồi dưỡng lực lượng của nhân dân, lực lượng của
kháng chiến".
Năm 1976, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã ban hành
một số văn bản để điều chỉnh mối quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình mới.
Chính phủ ban hành quyết định số 169/QĐ-CP ngày 20/6/1977 chỉ đạo việc thực
hiện kiểm tra thống kê đất đai trên phạm vi cả nước.
Với sự ra đời của Nhà nước mới, Chính phủ đã ban hành Hiến pháp 1980,
Hiến pháp quy định một hình thức sở hữu mới đối với đất đai. Tại điều 19 Hiến
pháp 1980 quy định "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên
trong lòng đất, ở vùng ven biển và thềm lục địa cùng các tài sản khác mà pháp luật
quy định là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân". Tại điều 20 của Hiến pháp
này cũng quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm".
Quyết định số 201/QĐ-CP ngày 01/07/1980 về việc thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước, xác định rõ nhiệm vụ của ngành
địa chính ở các cấp. Quyết định đã nêu lên 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai,
trong đó có đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với mục đích nhằm đưa việc quản lý và sử dụng ruộng đất vào quy chế chặt