BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN TUẤN SƠN
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN VĂN GIANG TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI - 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN TUẤN SƠN
Nguyễn Tuấn Sơn Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thiện luận văn, tôi ñã nhận
ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các
cơ quan, tổ chức, nhân dân và các ñịa phương.
Tôi xin ñược bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn
khoa học GS.TS ðào Châu Thu ñã tận tình hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
trong khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ðào tạo sau ñại học và nhà
trường ðại học Nông Nghiệp - Hà Nội, Tập thể và Lãnh ñạo Ủy ban nhân dân
huyện Văn Giang… ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài: 3

1.2.1. Mục ñích 3

1.2.2. Yêu cầu của ñề tài 3

PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Sở hữu ñất ñai 4

2.2 Quyền sở hữu ñất ñai tại một số quốc gia trên thế giới 6

2.2.1. Tại các nước Tư bản 6

2.2.2. Tại các nước xã hội chủ nghĩa 8

2.3 Quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñai ở Việt Nam 10

2.3.1 Các khái niệm liên quan 10

2.3.1.1 ðất và mục ñích sử dụng ñất 10

2.3.1.2 Quyền sở hữu ñất ñai 11

2.3.2 ðặc ñiểm quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 12

2.3.2.1 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 12


3.3.2. Phương pháp lựa chọn ñiểm nghiên cứu 28
3.3.3 . Phương pháp so sánh 28
3.3.4. Phương pháp ñiều tra bảng hỏi 28

3.3.5. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 28

PHẦN IV: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 29

4.1 ðặc ñiểm tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Văn Giang 29

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 29

4.1.1.1 Vị trí ñịa lý 29

4.1.1.2 Các ñiều kiện tự nhiên 30

4.1.1.3 Các tài nguyên thiên nhiên 32

4.1.2 ðiều kiện Kinh tế - Xã hội 33

4.1.2.1 Tình hình phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 33

4.1.2.2 Dân số và nguồn lao ñộng 35

4.1.2.3 Hệ thống cơ sở hạ tầng 36

4.1.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 39

4.1.3.1 Phát triển nông nghiệp 39



4.4.3. ðăng ký thực hiện quyền thế chấp QSDð 56

4.4.4.Kết quả thực hiện quyền khiếu nại, tố cáo về ñất ñai liên quan tới các
quyền của người sử dụng ñất 57

4.5. Kết quả ñiều tra việc thực hiện quyền sử dụng ñất qua nghiên cứu ñiểm 59

4.5.1 Thực hiện quyền chuyển nhượng không ñăng ký với cơ quan nhà nước 59

4.5.2. Tình hình thực hiện quyền tặng cho, thừa kế không ñăng ký với cơ
quan nhà nước 61

4.5.3. Tình hình thực hiện quyền thế chấp không ñăng ký với quan cơ quan
nhà nước 63

4.6. ðánh giá về tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất 65

4.6. ðề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện tình hình thực hiện quyền sử
dụng ñất. 69

PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70

5.1. Kết Luận 70

5.2. Kiến nghị 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 72

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

Bảng 4.11: Kết quả ñăng ký thực hiện quyền thừa kế, tặng cho QSDð giai
ñoạn 2005 - 2011 55

Bảng 4.12. Tổng hợp tình hình thực hiện thế chấp QSDð trên ñịa bàn huyện
Văn Giang giai ñoạn 2005 - 2011 56

Bảng 4.13: Tổng hợp tình hình tiếp nhận và giải quyết ñơn thư khiếu nại, tố cáo có
liên quan tới ñất ñại tại UBND huyện Văn Giang trong giai ñoạn 2005 – 2011 58

Bảng 4.14: Tình hình chuyển nhượng QSDð tại 3 ñịa phương trên ñịa bàn
huyện Văn Giang trong giai ñoạn 2005 – 2011 60

Bảng 4.15: Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho tại 3 ñịa phương
nghiên cứu trong giai ñoạn 2005 – 2011 62

Bảng 4.16: tình hình thế chấp, bảo lãnh QSDð tại 3 ñịa phương trong giai
ñoạn 2005 – 2011 64Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Sự hình thành thị trường Quyền sử dụng ñất và thị trường Bất ñộng
sản ở Việt Nam 22

Hình 4.1: Sơ ñồ hành chính huyện Văn Giang 29


ñất làm nhà ở, ñất sử dụng vào mục ñích kinh doanh của các chủ thể). Việc
“thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDð ngày càng rõ nét và quyền của người sử
dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng góp cho xã hội, cho
Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất ñai, hoà nhập vào
nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong ðại hội ðảng lần thứ IX ñã có
chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường QSDð. Luật ðất ñai 2003 có những
quy ñịnh về giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có
những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các
quyền của người sử dụng ñất. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các
QSDð ở các ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
 Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ xây
dựng các khu công nghiệp, ñô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

trường học, bệnh viện, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tỏ ra còn
nhiều bất cập (chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng
chậm trễ luôn luôn là yếu tố cản trở tiến ñộ ñầu tư của hầu hết các công trình.
 Hiện tượng ñất ñai bị manh mún ñã phần nào khắc phục sau khi thực
hiện dồn ñiền ñổi thửa. Tuy nhiên những giải pháp trong dồn ñiền ñổi thửa ñã
tỏ ra ít phù hợp trước yêu cầu tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng quy mô sản xuất.
Làm thế nào ñể phát triển ñược tiềm năng của xã hội theo phương châm ai
giỏi nghề gì làm nghề ñó. Hiện tượng chuyển dịch QSDð và chuyển ñổi mục
ñích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi ñộng ở nhiều ñịa
phương. Do thị trường tự phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của
Nhà nước nên còn nhiều bất cập cần giải quyết.
 Những năm gần ñây thị trường QSDð ñang có hiện tượng "ñóng
băng". Phải chăng hiện nay cầu ñã vượt quá cung, hay chính sách chưa hợp lí,

 ðiều tra, ñánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
ñất trên ñịa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
 ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện và quản lý quyền của
người sử dụng ñất ở huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
 Trong phạm vi nghiên cứu tại ñịa bàn huyện trong giai ñoạn 2005-
2011, do tính ñạc thù của ñịa phương nên chỉ tiến hành nghiên cứu trên 4
quyền cơ bản là: Quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế và
quyền thế chấp.
1.2.2. Yêu cầu của ñề tài
 Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về ñất ñai liên quan
tới các QSDð.
 Các số liệu ñiều tra khách quan, có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng tình
hình thực hiện các QSDð.
 Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
ñẩy việc thực hiện các QSDð ở huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

PHẦN II
TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở pháp lý về Sở hữu ñất ñai
Sở hữu có thể hiểu là việc tài sản, tư liệu sản xuất hay thành quả lao
ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó. Chủ thể sở hữu ở ñây có thể là một cá
nhân hoặc một tập thể (tổ chức, cộng ñồng, xã hội…). Hình thức sở hữu ñặc
trưng cho mối quan hệ giữa con người với con người trong quá trình sản xuất
và phân phối sản phẩm lao ñộng.

Quyền sử dụng ñất: quyền sử dụng ñất vào các mục ñích ñã ñược xác
ñịnh như trồng trọt, chăn thả gia súc, thu thập các sản phẩm lâm nghiệp, xây
dựng các công trình …
Quyền ñịnh ñoạt: quyền ñưa ra quyết ñịnh ñất ñược sử dụng vào mục
ñích gì (quyết ñịnh loại cây nào ñược trồng, công trình nào ñược tạo lập và
ñược tạo lập như thế nào trên ñất,….)
Quyền chuyển dịch: quyền bán hoặc thế chấp ñất, quyền chuyển ñất
cho người khác thông qua phân bổ lại trong cộng ñồng, quyền ñể thừa kế ñất
cho người kế thừa và tái phân bổ quyền sử dụng và ñịnh ñoạt.
Các quyền này ñược chia sẻ giữa các bên tham gia quan hệ ñất ñai.
Thực tế cho thấy sự phân phối các quyền ñối với ñất ñai thường rất phức tạp.
ðối tượng tham gia quan hệ ñất ñai có thể chỉ có một hoặc một vài quyền
trong các nhóm quyền có ñược do sở hữu ñất. Thực tế cho thấy không có sở
hữu ñất tuyệt ñối, bao gồm cả sở hữu tư nhân. Quyền sở hữu ñược giới hạn
bởi các quyền của người khác và quyền của Nhà nước như việc chiếm ñoạt và
bồi thường cho các mục ñích công cộng, áp ñặt quy hoạch không gian và môi
trường hạn chế, áp ñặt các loại thuế. Quyền sở hữu ñất cũng là sự cân bằng
các trách nhiệm. Tất cả các bên ñều cần có biện pháp hợp lý ñể xác ñịnh và
tôn trọng quyền sở hữu của chủ thể và quyền có ñược khi tham gia quan hệ,
hạn chế hành vi xâm phạm quyền sở hữu của người khác ñể ñáp ứng các
nhiệm vụ gắn liền với quyền sở hữu.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

2.2 Quyền sở hữu ñất ñai tại một số quốc gia trên thế giới
Tất cả các quốc gia trên thế giới ñều sử dụng quyền lực ñể tiếp cận ñến
ñất ñai qua các hình thức khác nhau của quyền sở hữu. Tuy nhiên mỗi quốc
gia ñều cần phải ñảm bảo rằng các hình thức của quyền sở hữu phù hợp với
các nghĩa vụ liên quan của nhà nước bên cạnh cam kết tự nguyện bảo vệ, thúc

2. Quyền cho thuê (với thời gian thuê có thể lên ñến 50
năm)

3. Thuê không gian của toà
nhà

4. Quyền ñịa dịch và quyền ñi qua, quyền sử dụng hạn chế lô ñất
khác cho mục ñích kết nối
và
dẫn tới lô ñất có quyền sở
hữu.

5. Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô ñất sở hữu ñể thế chấp tín dụng
và bị thu hồi nếu không có khả
năng
thanh
toán.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

ðối tượng của những quyền hạn trên, thửa ñất, có thể bị thay ñổi
trong quá trình hình thành
ñịa

chính
theo luật ñịnh như việc chia nhỏ hay
biến ñổi các quyền ñối với bất ñộng sản (
chuyển

sở hữu Nhà nước. Từ sau năm 1989, khi bắt ñầu xây dựng, phát triển nền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

kinh tế thị trường thì quyền sở hữu và sử dụng ñất của Séc ñã có thay ñổi với
hai nội dung cơ bản là hoàn lại ñất ñai cho chủ cũ và tư nhân hóa ñất ñai. Việc
làm này nhằm mục ñích tạo ra các cơ chế phù hợp với nền kinh tế thị trường.
Như vậy, kể từ sau năm 1989 tại Séc ñã có sự chuyển biến về hình thức sở
hữu ñất ñai từ công hữu sang tư hữu. Tuy nhiên, ñến tận ngày nay việc
chuyển hóa này vẫn chưa ñược hoàn thành và thị trường bất ñộng sản tại Séc
vẫn chưa hoàn thiện. ðây là lý do khiến giá ñất ở Séc thấp hơn khá nhiều so
với mặt bằng chung của các nước Châu Âu và cũng là yếu tố cản trở sự phát
triển kinh tế và thu nhập của người dân Séc.
Nhìn chung, quyền sở hữu ñất ñai ở các nước tư bản ñều có những nét
riêng biệt phụ thuộc vào các ñiều kiện kinh tế, xã hôi, chính trị của từng quốc
gia. Tuy nhiên, ñiểm chung nhất của các nước này là ñều áp dụng hình thức
sở hữu tư nhân ñối với ñất ñai trên cơ sở sự bảo hộ và công nhận của nhà
nước. Việc thực hiện các quyền ñối với ñất ñai ñược dựa trên cơ sở thị trường.
2.2.2. Tại các nước xã hội chủ nghĩa
Trung Quốc có thể chế chính trị khá giống với nước ta (cùng là chế ñộ
xã hội chủ nghĩa) do ñó những quy ñịnh về sở hữu ñất ñai của Trung Quốc có
nhiều ñiểm tương ñồng với nước ta. Cũng giống như Việt Nam nét ñặc trưng
cơ bản nhất trong quy ñịnh về quyền sở hữu ñất ñai của Trung Quốc là phủ
nhận sở hữu tư nhân về ñất ñai, tất cả ñất ñai ñều thuộc quyền sở hữu của Nhà
Nước hay nói cách khác là công hữu về ñất ñai. Nhà nước Trung Quốc khẳng
ñịnh ñất ñai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước ñối với ñất ñô thị hoặc sở hữu
tập thể ñối với ñất tại khu vực nông thôn (ðiều 10 hiến pháp năm 1982 nước
Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa). Do công hữu nên ñất ñai cũng là ñối tượng
quản lý của chính quyền các cấp.

nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải ñăng ký QSDð tại
Phòng quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng
tương ứng. ðối với giá cả nhà nước không tiến hành quản lý hay ñịnh giá cụ
thể cho từng loại ñất mà giá cả ñược thỏa thuận giữa hai bên mua và bán.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

Trong trường hợp giá chuyển nhượng quá thấp (một cách bất thường) thì
chính quyền ñịa phương sẽ là người ñược ưu tiên mua lại quyền sở hữu ñất.
ðiều này góp phần hạn chế các tiêu cực trong chuyển nhượng “Quyền sử
dụng ñất giao” trên thị trường.
+ Cho thuê quyền sử dụng ñất: Người sử dụng ñất có thể cho thuê
QSDð ñể nhận tiền cho thuê. Giao dịch này phải ñược thực hiện thông qua
hợp ñồng. Hai bên trong giao dịch phải ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất
ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu
lực. Nội dung chính của hợp ñồng là bên thuê phải sử dụng ñất ñúng theo thời
hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã cam kết trước ñây ñể có ñược QSDð.
+ Thế chấp quyền sử dụng ñất: Người sử dụng ñất có thể thế chấp
QSDð thông qua giấy chứng nhận QSDð tại các tổ chức tín dụng ở ñịa
phương ñể vay vốn. Giao dịch thế chấp phải ñược thực hiện thông qua hợp
ñồng giữa người sử dụng ñất và chủ thể cho vay. Nếu ñến hạn thanh toán mà
người thế chấp không trả ñược nợ, bên cho vay có thể phải ñăng ký quyền sử
dụng với tư cách là người sử dụng ñất mới.
Từ những ñặc ñiểm trên có thể thấy quy ñịnh về sở hữu ñất ñai của
Trung Quốc và Việt Nam có nhiều ñiểm tương ñồng. Sở hữu Nhà nước về ñất
ñai là nét ñặc trưng cơ bản nhất trong quy ñịnh về sở hữu ñất ñai của Trung
Quốc và Việt Nam. Do ñất ñai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nên quyền
sở hữu tư nhân bị phủ ñịnh và ñể bảo ñảm quyền lợi cho người dân khi sử dụng

thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản
(nhà vắng chủ).
− Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

− Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế.
2.3.2 ðặc ñiểm quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
2.3.2.1 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
ðặc trưng cơ bản và nổi bật nhất về quyền sở hữu ñất ñai ở nước ta là
hình thức sở hữu công về ñất ñai. Toàn bộ ñất ñai của ñất nước là của chung,
của tất cả mọi người trong xã hội không phân chia tầng lớp, giai cấp ñây ñược
gọi là quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai.
Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai ở nước ta ñã ñược khẳng ñịnh rõ
trong hiến pháp của nhà nước. ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng
biển, thềm lục ñịa và vùng trời mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều

2003 ñã quy ñịnh rõ:
+ Nhà nước thực hiện quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai như sau: Quyết ñịnh
mục ñích sử dụng ñất thông qua việc quyết ñịnh, xét duyệt quy hoạch sử dụng ñất,
kế hoạch sử dụng ñất (sau ñây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất);
+ Quy ñịnh về hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng ñất;
+ Quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục
ñích sử dụng ñất;
+ ðịnh giá ñất.
Như vậy, với việc áp dụng quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai khẳng ñịnh
trong xã hội Việt Nam chỉ tồn tại duy nhất hình thức sở hữu công hữu về ñất ñai.
ðất ñai là tài sản công, không thuộc sở hữu của bất cứ cá nhân nào mà thuộc
quyền sở hữu chung của toàn dân, toàn xã hội do Nhà nước ñứng ra làm ñại diện.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

2.3.3 Quyền sử dụng ñất
Nét ñặc trưng khác của quyền sở hữu ñất ñai ở nước ta là sự phân
quyền của Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất (người sử dụng
ñất). Theo ñiều 9 Luật ðất ñai năm 2003 (Quốc Hội, 2003) [11] thì người sử
dụng ñất bao gồm :
− Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy
ñịnh của Chính phủ (sau ñây gọi chung là tổ chức) ñược Nhà nước giao ñất,
cho thuê ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất; tổ chức kinh tế nhận chuyển
quyền sử dụng ñất.
− Hộ gia ñình, cá nhân trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê
ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất, nhận chuyển quyền sử dụng ñất.

ñất của người dân ñược quy ñịnh cụ thể như sau:
+ Chuyển ñổi quyền sử dụng ñất: là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất
trong các trường hợp: nông dân cùng một ñịa phương (cùng xã, phường, thị
trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng
thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng,
tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân
phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người
có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện
vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất là không có mục ñích
thương mại (Nguyễn ðình Bồng, 2008) [1]; Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn
ðình Bồng, 2005) [12].
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất: là hành vi chuyển quyền sử dụng
ñất trong trường hợp người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16

ñất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả
cho người chuyển quyền sử dụng ñất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí
họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai.
ðặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất là ở chỗ: ðất ñai vẫn thuộc
sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời
gian giao ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất;
Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp không ñược chuyển quyền sử
dụng ñất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñều phải ñăng ký biến
ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn ðình
Bồng, 2008) [1]; Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng, 2005) [12].
+ Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng ñất: Là hành vi chuyển quyền sử