BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

 NGUYỄN ĐỨC THỦY
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SĨ


CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN NHƯ HÀ HÀ NỘI – 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để

Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn
này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Như Hà,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì, Phòng
Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thành
phố Việt Trì, Chi cục Thuế thành phố Việt Trì, Phòng Thống kê thành phố
Việt Trì, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 3 phường, xã điều tra đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu
bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2014
Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Thủy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Page iv

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39
3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của thành phố Việt Trì. 41
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Việt Trì. 43
3.2 Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Việt Trì 44
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì 44
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ 46
3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở các phường, xã nghiên cứu 48
3.3.1 Tình hình chung của 03 phường, xã nghiên cứu 48
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. 50
3.3.3 . Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50
3.3.4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 56
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp 58
3.3.6 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. 58
3.3.7 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 61
3.3.8 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 65
3.4 Đánh giá về việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 68
3.4.1 Đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 68
3.4.2 Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì 71
3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP
Việt Trì 76
3.5.1 Giải pháp khắc phục những tồn tại trong việc thực hiện quyền sử dụng
đất tại TP Việt Trì 76
3.5.2 Các giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại TP Việt Trì. 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80
1 Kết luận 80
2 Kiến nghị 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 82
PHỤ LỤC 84

3.14 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất 69

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng
cho con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hóa,
xã hội, an ninh và quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có hạn nên mỗi nước có
một hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở nước ta, trước khi
có Hiến pháp năm 1980 đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở
nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến
Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao
đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thành phố Việt Trì là trung tâm của tỉnh Phú Thọ, có vị trí là cầu nối
của Thủ đô Hà Nội với vùng Trung du miền núi phía Bắc. Do đó chịu tác
động rất lớn của quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá. Tại đây đang diễn ra
quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát
triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh
mẽ. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng
gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất
không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở
trên địa bàn Thành phố Việt Trì vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ”. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

2. Mục đích yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Điều tra, đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ.
- Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất
theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra phải có độ tin cậy cao, đánh giá đúng việc thực
hiện quyền sử dụng đất.
- Nắm vững các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai liên
quan đến các quyền sử dụng đất.

quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với
một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình.Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà
vắng chủ) (Nguyễn Đình Bồng 2006).
- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng
(Nguyễn Đình Bồng 2006 “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ”).
- Quyền định đoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, để lại thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng 2006 “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ”).
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá
nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt
động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích
người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển

đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). (Quốc hội nước
Cộng hòa XHCN Việt Nam, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995))
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2004)
cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định
của Hiến pháp về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc
quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết
kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ
môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà
nước về đất đai ” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả
nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Với chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu
đất đai có những đặc điểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện,
không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
Với vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác
định quy mô về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo
quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu
của mình cho người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với
quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất
(QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn QSDĐ; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử
dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của
pháp luật. (Nguyễn Đình Bồng năm 2006. “Một số vấn đề về thị trường
QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay”).
1.1.3. Quyền của người sử dụng đất.
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn
quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu đó trên thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà
nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như
thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

thiêng liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn
dân. Mỗi người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng
không phải là đồng sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng đất. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi
nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “Quyền
sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng đất

dụng đất là ai? sử dụng loại đất gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ năm 2003, Tạp chí Nhà
nước và Pháp luật).
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”(Điều 106 Luật Đất
đai 2003)[14]. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá
rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương
diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý
do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho
người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất
khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường”
(Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng


có ý nghĩa trong

các giao dịch trên thị trường

bất động
sản
.
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng năm 2005. Giáo trình thị trường
bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội).

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng
và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và
ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá
trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có
QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó
là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng
năm 2005. Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể
dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập

Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và đô thị Mỹ là Bộ phát triển Đô thị và
Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng
đồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và
thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở Ôxtrâylia.
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư
nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư
nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng
khoán thời gian sau 1/1/1875).
Luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền
sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về phạm
vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng
có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng
sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu
mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu
Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ
đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân

giá đất ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng. Vào cuối những năm
1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất
hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được
phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với
một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc
vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua
thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá.

Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng
biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có
ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài
chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt
động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn
đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống
với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều
kiện đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và
cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận
lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước
về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải

một loạt các đạo luật như Luật ngân sách nhà nước, Luật quản lý đất đai, Luật
kế hoạch hóa, Luật xây dựng, Luật đấu thầu công cộng, Luật bảo vệ môi
trường, Luật hợp đồng, Luật tài chính (luật và các quy định điều chỉnh các
khoản vốn vay, tài trợ, cho thuê, các quy định về ngoại hối và bảo hiểm), Luật
thuế, Luật quản lý các doanh nghiệp có vốn nước ngoài, Luật doanh nghiệp,
Luật đầu tư nước ngoài, Luật lao động, Luật bảo vệ quyền và lợi ích người
tiêu dùng. Các đạo luật này tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà
đất đô thị ở Trung Quốc. Hệ thống pháp luật của Trung Quốc được hình thành
trên cơ sở kết hợp giữa hệ thống tiền lệ pháp và thông luật phù hợp với điều
kiện của Trung Quốc. Đây là hệ thống có khả năng kết hợp các điểm mạnh
của hai hệ thống pháp luật này.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ