BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM


GIÁP TRUNG KIÊN
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN SƠN ðỘNG,
TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI
Hà Nội, năm 2014


Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong
khoa Quản lý ðất ñai, Ban ðào tạo sau ñại học và Học viện Nông Nghiệp Việt
Nam, tập thể và Lãnh ñạo Ủy ban nhân dân huyện Sơn ðộng… ñã nhiệt tình giúp
ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ, ñồng
nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Sơn ðộng, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Giáp Trung Kiên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii

2.2 Nội dung nghiên cứu 22
2.2.1 ðánh giá khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện
Sơn ðộng. 22
2.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Sơn ðộng, ñiều tra tình hình thực
hiện các quyền của người sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp trên ñịa
bàn nghiên cứu. 22
2.2.3 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp của các
hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn nghiên cứu giai ñoạn 2005 - 2013
bao gồm các vấn ñề 22
2.2.4 ðề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện tình hình thực hiện quyền
sử dụng ñất huyện Sơn ðộng 22
2.3 Phương pháp nghiên cứu 22
2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 22
2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 22
2.3.3 Phương pháp ñiều tra nhanh nông thôn 23
2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 23
2.3.5 Phương pháp so sánh 23
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 24
3.1 ðặc ñiểm tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Sơn ðộng 24
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 24
3.1.2 ðiều kiện Kinh tế - Xã hội 31
3.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 36
3.3 Kết quả cấp lần ñầu, cấp ñổi Giấy chứng nhận làm cơ sở pháp lý
cho việc thực hiện quyền sử dụng ñất tại huyện Sơn ðộng 38
3.3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu 38
3.3.2 Kết quả cấp ñổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp 41
3.4 Thực trạng việc thực hiện quyền sử dụng ñất huyện Sơn ðộng giai
ñoạn 2005 -2013 42
3.4.1 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 42


DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1 Dân số và Lao ñộng huyện Sơn ðộng giai ñoạn 2005 - 2013 33
3.2 Hiện trạng sử dụng ñất của huyện Sơn ðộng năm 2013 37
3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Sơn
ðộng tính ñến hết năm 2013 39
3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Sơn
ðộng giai ñoạn 2005 - 2013 40
3.5 Kết quả cấp ñổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất giai
ñoạn 2005 - 2013 42
3.6 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên
ñịa bàn huyện Sơn ðộng trong giai ñoạn 2005 - 2013 43
3.7 Kết quả ñăng ký thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
ñất giai ñoạn 2006 - 2013 45
3.8 Tổng hợp tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn huyện Sơn ðộng giai ñoạn 2005 - 2013 46
3.9 Tổng hợp tình hình tiếp nhận và giải quyết ñơn thư khiếu nại, tố
cáo có liên quan tới ñất ñai tại Uỷ ban nhân dân huyện Sơn ðộng
trong giai ñoạn 2005 - 2013 48
3.10 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại 3 ñịa phương trên
ñịa bàn huyện Sơn ðộng trong giai ñoạn 2005 – 2013 49
3.11 Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho tại 3 ñịa phương
nghiên cứu trong giai ñoạn 2005 – 2013 51
3.12 Tình hình thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất tại 3 ñịa phương
trong giai ñoạn 2005 – 2013 53


MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước có một
phương pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980,
ñất ñai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ñất
ñai là sở hữu toàn dân. ðến Hiến pháp 1992, tại ðiều 18 ñã quy ñịnh với tinh thần
là: Người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất
theo quy ñịnh của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai 1993, Luật
sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã từng bước cụ
thể hoá quy ñịnh này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho
người sử dụng ñất, trước hết là ñối với ñất giao có thu tiền sử dụng ñất và ñất thuê
(như ñất làm nhà ở, ñất sử dụng vào mục ñích kinh doanh của các chủ thể). Việc
“thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng ñất ngày càng rõ nét và quyền của
người sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng góp cho xã hội,
cho Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất ñai, hoà nhập vào nền
kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ với các thị trường khác
trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong ðại hội ðảng lần thứ IX ñã có chủ trương
phát triển ñầy ñủ thị trường quyền sử dụng ñất. Luật ðất ñai 2003 có những quy
ñịnh về giao quyền sử dụng ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có
những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ dàng thực hiện các quyền
của người sử dụng ñất. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở các ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
• Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ xây dựng các
khu công nghiệp, ñô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học,
bệnh viện, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tỏ ra còn nhiều bất cập
(chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ luôn
luôn là yếu tố cản trở tiến ñộ ñầu tư của hầu hết các công trình.

Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng ñất không khai báo hoặc
thực hiện không ñầy ñủ các quy ñịnh của pháp luật ở trên ñịa bàn huyện Sơn ðộng
vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp ñể
giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra
hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Vì vậy, tôi lựa chọn thực hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất trên ñịa bàn huyện Sơn ðộng, tỉnh Bắc Giang”.
2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài
2.1. Mục ñích
ðiều tra, ñánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ñất trên
ñịa bàn huyện Sơn ðộng, tỉnh Bắc Giang.
ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện và quản lý quyền của người sử
dụng ñất ở huyện Sơn ðộng, tỉnh Bắc Giang.
2.2. Yêu cầu của ñề tài
Các số liệu ñiều tra khách quan, có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng tình hình
thực hiện các quyền sử dụng ñất.
Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc ñẩy
việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở huyện Sơn ðộng, tỉnh Bắc Giang. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở pháp lý về Sở hữu ñất ñai


Quyền sở hữu ñất ñai bao gồm 3 nhóm quyền cơ bản: Quyền sử dụng, quyền
ñịnh ñoạt và quyền chuyển dịch (FAO, 2002).
Quyền sử dụng ñất: Quyền sử dụng ñất vào các mục ñích ñã ñược xác ñịnh
như trồng trọt, chăn thả gia súc, thu thập các sản phẩm lâm nghiệp, xây dựng các
công trình …
Quyền ñịnh ñoạt: Quyền ñưa ra quyết ñịnh ñất ñược sử dụng vào mục ñích gì
(quyết ñịnh loại cây nào ñược trồng, công trình nào ñược tạo lập và ñược tạo lập
như thế nào trên ñất,….)
Quyền chuyển dịch: Quyền bán hoặc thế chấp ñất, quyền chuyển ñất cho
người khác thông qua phân bổ lại trong cộng ñồng, quyền ñể thừa kế ñất cho người
kế thừa và tái phân bổ quyền sử dụng và ñịnh ñoạt.
Các quyền này ñược chia sẻ giữa các bên tham gia quan hệ ñất ñai. Thực tế
cho thấy sự phân phối các quyền ñối với ñất ñai thường rất phức tạp. ðối tượng
tham gia quan hệ ñất ñai có thể chỉ có một hoặc một vài quyền trong các nhóm
quyền có ñược do sở hữu ñất. Thực tế cho thấy không có sở hữu ñất tuyệt ñối, bao
gồm cả sở hữu tư nhân. Quyền sở hữu ñược giới hạn bởi các quyền của người khác
và quyền của Nhà nước như việc chiếm ñoạt và bồi thường cho các mục ñích công
cộng, áp ñặt quy hoạch không gian và môi trường hạn chế, áp ñặt các loại thuế.
Quyền sở hữu ñất cũng là sự cân bằng các trách nhiệm. Tất cả các bên ñều cần có
biện pháp hợp lý ñể xác ñịnh và tôn trọng quyền sở hữu của chủ thể và quyền có
ñược khi tham gia quan hệ, hạn chế hành vi xâm phạm quyền sở hữu của người
khác ñể ñáp ứng các nhiệm vụ gắn liền với quyền sở hữu.
1.2. Quyền sở hữu ñất ñai tại một số quốc gia trên thế giới
Tất cả các quốc gia trên thế giới ñều sử dụng quyền lực ñể tiếp cận ñến ñất
ñai qua các hình thức khác nhau của quyền sở hữu. Tuy nhiên mỗi quốc gia ñều cần
phải ñảm bảo rằng các hình thức của quyền sở hữu phù hợp với các nghĩa vụ liên
quan của nhà nước bên cạnh cam kết tự nguyện bảo vệ, thúc ñẩy và thực hiện quyền
con người. Tất cả các hình thức của quyền sở hữu ñất ñai ñược áp dụng ñều phải có
sự ñảm bảo của pháp luật chống lại sự xua ñuổi, quấy rối và các mối ñe dọa khác


2. Quyền cho thuê (với thời gian thuê có thể lên ñến 50
năm)

3. Thuê không gian của toà
nhà

4. Quyền ñịa dịch và quyền ñi qua, quyền sử dụng hạn chế lô ñất khác cho
mục ñích kết nối
và
dẫn tới lô ñất có quyền sở
hữu.

5. Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô ñất sở hữu ñể thế chấp tín dụng và bị
thu hồi nếu không có khả
năng
thanh
toán.

ðối tượng của những quyền hạn trên, thửa ñất, có thể bị thay ñổi trong quá
trình hình thành
ñịa

chính
theo luật ñịnh như việc chia nhỏ hay biến ñổi các quyền
ñối với bất ñộng sản (
chuyển

nhượng,
cho tặng, thừa kế, ñịa dịch, thế chấp). Quyền

bản là hoàn lại ñất ñai cho chủ cũ và tư nhân hóa ñất ñai. Việc làm này nhằm mục
ñích tạo ra các cơ chế phù hợp với nền kinh tế thị trường. Như vậy, kể từ sau năm
1989 tại Séc ñã có sự chuyển biến về hình thức sở hữu ñất ñai từ công hữu sang tư
hữu. Tuy nhiên, ñến tận ngày nay việc chuyển hóa này vẫn chưa ñược hoàn thành
và thị trường bất ñộng sản tại Séc vẫn chưa hoàn thiện. ðây là lý do khiến giá ñất ở
Séc thấp hơn khá nhiều so với mặt bằng chung của các nước Châu Âu và cũng là
yếu tố cản trở sự phát triển kinh tế và thu nhập của người dân Séc.
Nhìn chung, quyền sở hữu ñất ñai ở các nước tư bản ñều có những nét riêng
biệt phụ thuộc vào các ñiều kiện kinh tế, xã hội, chính trị của từng quốc gia. Tuy
nhiên, ñiểm chung nhất của các nước này là ñều áp dụng hình thức sở hữu tư nhân
ñối với ñất ñai trên cơ sở sự bảo hộ và công nhận của nhà nước. Việc thực hiện các
quyền ñối với ñất ñai ñược dựa trên cơ sở thị trường.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

1.2.2. Tại Trung Quốc
Trung Quốc có thể chế chính trị khá giống với nước ta do ñó những quy ñịnh
về sở hữu ñất ñai của Trung Quốc có nhiều ñiểm tương ñồng với nước ta. Cũng
giống như Việt Nam nét ñặc trưng cơ bản nhất trong quy ñịnh về quyền sở hữu ñất
ñai của Trung Quốc là phủ nhận sở hữu tư nhân về ñất ñai, tất cả ñất ñai ñều thuộc
quyền sở hữu của Nhà nước hay nói cách khác là công hữu về ñất ñai. Nhà nước
Trung Quốc khẳng ñịnh ñất ñai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước ñối với ñất ñô thị
hoặc sở hữu tập thể ñối với ñất tại khu vực nông thôn (ðiều 10 Hiến pháp năm 1982
nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa). Do công hữu nên ñất ñai cũng là ñối tượng
quản lý của chính quyền các cấp.
Do Nhà nước sở hữu toàn bộ ñất ñai nên ñể phân chia quyền lợi có ñược từ
sử dụng ñất cho người dân, Nhà nước Trung Quốc cũng ñưa ra khái niệm “Quyền
sử dụng ñất”. Về cơ bản quyền sử dụng ñất tại Trung Quốc là tách biệt với quyền sở
hữu ñất. Theo quy ñịnh của pháp luật, quyền sử dụng ñất có thể ñược chuyển ñổi

người ñược ưu tiên mua lại quyền sở hữu ñất. ðiều này góp phần hạn chế các tiêu cực
trong chuyển nhượng “Quyền sử dụng ñất giao” trên thị trường.
+ Cho thuê quyền sử dụng ñất: Người sử dụng ñất có thể cho thuê quyền sử
dụng ñất ñể nhận tiền cho thuê. Giao dịch này phải ñược thực hiện thông qua hợp
ñồng. Hai bên trong giao dịch phải ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng
ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực. Nội dung
chính của hợp ñồng là bên thuê phải sử dụng ñất ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà
bên cho thuê ñã cam kết trước ñây ñể có ñược quyền sử dụng ñất.
+ Thế chấp quyền sử dụng ñất: Người sử dụng ñất có thể thế chấp quyền sử
dụng ñất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại các tổ chức tín dụng ở
ñịa phương ñể vay vốn. Giao dịch thế chấp phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng
giữa người sử dụng ñất và chủ thể cho vay. Nếu ñến hạn thanh toán mà người thế
chấp không trả ñược nợ, bên cho vay có thể phải ñăng ký quyền sử dụng với tư cách
là người sử dụng ñất mới.
Từ những ñặc ñiểm trên có thể thấy quy ñịnh về sở hữu ñất ñai của Trung
Quốc và Việt Nam có nhiều ñiểm tương ñồng. Sở hữu Nhà nước về ñất ñai là nét
ñặc trưng cơ bản nhất trong quy ñịnh về sở hữu ñất ñai của Trung Quốc và Việt
Nam. Do ñất ñai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước nên quyền sở hữu tư nhân bị
phủ ñịnh và ñể bảo ñảm quyền lợi cho người dân khi sử dụng ñất ñai mà khái niệm
quyền sử dụng ñất ñược tách rời khỏi quyền sở hữu.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.3. Quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất ñai ở Việt Nam
1.3.1. Các khái niệm liên quan
1.3.1.1. ðất và mục ñích sử dụng ñất
ðất ñai ñược coi là lãnh thổ quốc gia, tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt và là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi
trường (Nghị quyết Trung Ương 7 khóa IX). Theo Luật ðất ñai năm 2003 thì ñất ñai

của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi, tặng
cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
1.3.2. ðặc ñiểm quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
1.3.2.1. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
ðặc trưng cơ bản và nổi bật nhất về quyền sở hữu ñất ñai ở nước ta là hình
thức sở hữu công về ñất ñai. Toàn bộ ñất ñai của ñất nước là của chung, của tất cả
mọi người trong xã hội không phân chia tầng lớp, giai cấp ñây ñược gọi là quyền sở
hữu toàn dân về ñất ñai.
Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai ở nước ta ñã ñược khẳng ñịnh rõ trong
Hiến pháp của Nhà nước. ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa
và vùng trời mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”,
Hiến pháp cũng khẳng ñịnh: Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và
pháp luật” (Quốc hội, 1992).
Luật ðất ñai năm 2003 của nước ta cũng khẳng ñịnh quyền sở hữu toàn dân
về ñất ñai khi chỉ rõ “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất
ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai”. Với tư cách là chủ thể sở hữu Nhà
nước thực hiện ñầy ñủ cả 3 quyền cơ bản ñối với ñất ñai là: Quyền chiếm hữu;
Quyền sử dụng và Quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai:
- Quyền chiếm hữu ñất ñai: Thể hiện ở chỗ các cơ quan nhà nước các cấp từ
trung ương ñến ñịa phương chiếm hữu ñất ñai trong phạm vi lãnh thổ của mình một
cách tuyệt ñối, không ñiều kiện và không giới hạn. Nhà nước cấp phép cho người sử
dụng ñất có quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất nhất ñịnh trong một thời

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất (người sử dụng ñất). Theo ðiều 9
Luật ðất ñai năm 2003 (Quốc hội, 2003) thì người sử dụng ñất bao gồm:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy ñịnh của Chính
phủ (sau ñây gọi chung là tổ chức) ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc công
nhận quyền sử dụng ñất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng ñất.
- Hộ gia ñình, cá nhân trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc
công nhận quyền sử dụng ñất, nhận chuyển quyền sử dụng ñất.
- Cộng ñồng dân cư gồm cộng ñồng người Việt Nam sinh sống trên cùng ñịa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các ñiểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ ñược Nhà nước giao ñất hoặc công
nhận quyền sử dụng ñất.
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh ñường, tu viện, trường
ñào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn
giáo ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất hoặc giao ñất.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ñại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao ñược Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ñại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan ñại diện của tổ chức liên
Chính phủ ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất.
- Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài về ñầu tư, hoạt ñộng văn hoá, hoạt
ñộng khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn ñịnh tại Việt Nam ñược Nhà nước
Việt Nam giao ñất, cho thuê ñất, ñược mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về ñầu tư

chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng ñất,
thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển quyền sử dụng ñất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
ñều phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
(Nguyễn ðình Bồng, 2006); Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).
+ Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng ñất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng
ñất quyền sử dụng ñất trong tình huống ñặc biệt, người nhận quyền sử dụng ñất
không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ
cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc chuyển quyền sử dụng ñất không

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương
mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng ñất chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
+ Thế chấp quyền sử dụng ñất: Là một hình thức chuyển quyền sử dụng ñất
(không ñầy ñủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm
vật thế chấp ñể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật
thế chấp không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả
nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán
ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị quyền
sử dụng ñất. Trong trường hợp người vay tiền không có quyền sử dụng ñất ñể thế
chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá
nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng ñất của họ ñể chịu trách nhiệm thay
cho khoản vay của mình (Nguyễn ðình Bồng, 2006); Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
ðình Bồng, 2005).

ñất ñược tiến hành theo chu kỳ 10 năm ở cả 4 cấp: Quốc gia, tỉnh, huyện và xã.
- Thanh tra ñất: Thanh tra, kiểm tra ñất ñai, giải quyết khiếu nại tố cáo, ñảm
bảo quản lý và sử dụng ñất tuân thủ pháp luật.
Ba thành phần nói trên là nền tảng của hệ thống quản lý ñất ñai, giúp bảo
ñảm quản lý ñất ñai ñúng quy hoạch và ñúng pháp luật theo Hiến pháp và Luật ðất
ñai hiện hành của nước ta.
1.4.2. Các văn bản luật liên quan tới quyền sử dụng ñất
ðể thực hiện tốt các quyền sử dụng ñất, Nhà nước ta ñã ban hành khá nhiều
các văn bản luật và dưới luật có liên quan. Dưới ñây trình bày một số văn bản pháp
quy có liên quan tới các quyền sử dụng ñất ñược nhà nước ban hành từ năm 1993
trở lại ñây:
- Luật:
+ Luật ðất ñai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
+ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng ñất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/7/1994.
+ Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995.
+ Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999.
+ Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất 2000.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 17

+ Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 2001, có hiệu lực từ
ngày 01/10/2001.
+ Luật ðất ñai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.
+ Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005.
+ Các văn bản dưới luật:
+ Nghị ñịnh số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao ñất nông
nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất
nông nghiệp.