BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI






 TRẦN ðÌNH SƠN

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN LẠNG GIANG, TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16
Trần ðình Sơn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Viện ñào tạo Sau ñại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội
ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong
suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Lạng Giang, Phòng
Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện
Lạng Giang, Chi cục Thuế huyện Lạng Giang, Phòng Thống kê huyện Lạng
Giang, Ủy ban nhân dân và cán bộ ñịa chính của 01 thị trấn và 02 xã ñiều tra
ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư
liệu bản ñồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này./. Tác giả Luận văn
21
2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 21
2.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 29
2.3.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 33
3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU 36
3.1. ðối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 36
3.2. Nội dung nghiên cứu 36
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iv

3.2.1. ðiều tra khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện
Lạng Giang
36
3.2.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng ñất của huyện Lạng Giang 36
3.2.3. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình,
cá nhân tại huyện lạng Giang từ năm 2007 ñến năm 2011 tại
một số xã và thị trấn ñược lựa chọn.
36
3.2.4. ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở huyện Lạng Giang.
37
3.3. Phương pháp nghiên cứu 37
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU. 39
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Lạng Giang 39
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 39
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội 42
4.1.3. Nhận xét chung 47

nghiệp 70
4.5.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 71
4.5.6 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất 76
4.5.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSDð 79
4.5.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng ñất 84
4.5.9. ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất
ở huyện Lạng Giang
84
4.4. ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở huyện Lạng Giang
88
4.4.1. Giải pháp về ñầu tư cho con người và cơ sở vật chất 88
4.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt ñộng thực hiện các quyền sử
dụng ñất
89
4.4.3. Giải pháp về chính sách 89
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
5.1. Kết luận 92
5.2 Kiến nghị 93
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vi

DANH MỤC BẢNG


Bảng 4.11: Ý kiến người dân về việc thừa kế quyền sử dụng ñất ở
trên ñịa bàn huyện Lạng Giang năm 2011
74

Bảng 4.12: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD ñất ở tại
huyện Lạng Giang từ 2007 – 2011 76

Bảng 4.13: Ý kiến người dân về việc tặng cho quyền sử dụng ñất ở trên ñịa
bàn huyện Lạng Giang năm 2011
78

Bảng 4.14: Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD
ñất ở tại huyện Lạng Giang từ 2007 – 2011 80

Bảng 4.15: Ý kiến người dân về việc thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ñất
trên ñịa bàn huyện Lạng Giang năm 2011
81

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
GCN QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
QSDð Quyền sử dụng ñất
UBND Uỷ ban nhân dân
SDð Sử dụng ñất

ñịnh này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người
sử dụng ñất, trước hết là ñối với ñất giao có thu tiền sử dụng ñất và ñất thuê
(như ñất làm nhà ở, ñất sử dụng vào mục ñích kinh doanh của các chủ thể).
Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDð ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng
góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất
ñai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng bộ
với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong ðại hội
ðảng lần thứ IX ñã có chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường QSDð. Luật
ðất ñai 2003 có những quy ñịnh về giao QSDð cho các tổ chức, hộ gia ñình,
cá nhân sử dụng và có những quy ñịnh ñể các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất dễ
dàng thực hiện các quyền của QSDð. Tuy nhiên, ñến nay tình hình thực hiện
các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Công tác bồi thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ xây dựng các
khu công nghiệp, ñô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học,
bệnh viện, dựa vào khung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh tỏ ra còn nhiều bất cập
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 2

(chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ
luôn luôn là yếu tố cản trở tiến ñộ ñầu tư của hầu hết các công trình.
- Hiện tượng ñất ñai bị manh mún ñã phần nào khắc phục sau khi thực
hiện dồn ñiền ñổi thửa. Tuy nhiên những giải pháp trong dồn ñiền ñổi thửa ñã
tỏ ra ít phù hợp trước yêu cầu tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng quy mô sản xuất.
Làm thế nào ñể phát triển ñược tiềm năng của xã hội theo phương châm ai
giỏi nghề gì làm nghề ñó. Hiện tượng chuyển dịch QSDð và chuyển ñổi mục
ñích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi ñộng ở nhiều ñịa
phương. Do thị trường tự phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của

thực hiện theo quy ñịnh trên ñịa bàn huyện Lạng Giang. Vì vậy, việc thực
hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại huyện Lạng
Giang, tỉnh Bắc Giang” là cần thiết trong thời ñiểm hiện nay.
1.2. Mục tiêu, yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- ðánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện
Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.
- ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở
huyện Lạng Giang.
1.2.2. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về ñất ñai liên quan tới
các QSDð.
- Các số liệu ñiều tra khách quan, có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng tình hình
thực hiện các QSDð; Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp
phần thúc ñẩy việc thực hiện các QSDð ở huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 4

2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

2.1. Khái quát những vấn ñề liên quan ñến quyền sử dụng ñất
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo ñiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật…” [16]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả
lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng
của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các

công. Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ
sở hữu hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai,
cũng có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình
thức phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh.
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát
triển theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu
ñất ñai ở Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñất ñã
ñược xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy
nhiên, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp
1959 và ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980
và sau ñó ñược tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 [12].
ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng
trời mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà
nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến
pháp 1992) [12]. Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi 1998, 2001) cũng
ñã thể chế hóa chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 6

ñai của Hiến pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên tắc
quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu
quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển
bền vững [14].
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất

Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế
còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ
ñất ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước
- sử dụng ñất vào mọi mục ñích. Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể;
quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện
trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu
tư của Nhà nước mang lại [3].
Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ
bản và tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng:
giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
(GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên
quan ñến QSDð, thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn QSDð; những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích
sử dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của
pháp luật [4].
2.1.3. Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện
quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và
ñịnh ñoạt về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh
của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng
Nhà nước có quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực
hiện quyền sở hữu ñó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân,
Nhà nước là người ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 8

như thế nào? Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối

9

ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện
ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả
ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì
và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất.
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao
ñất bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền
ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003) [15].
ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân
sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là
Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng.
Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử
dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai
2003). Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền
ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần
với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường
hợp: nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư,

thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp
không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó
ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 1
1

người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu
hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng
sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð.
Trong trường hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng
phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình [5],
[18].
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có
thể dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [5].
2.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
2.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một
số ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Mỹ

là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 ñến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức
chuyển việc phân phối ñất công ñơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên ñất [5].
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ñóng thuế bất ñộng sản cho ñịa phương, ñó là
khoản tiền ñịa phương trông vào ñể trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ ñóng thuế ñối với từng ñịa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách ñịa phương nên ñược tính
toán rất kỹ. Hàng năm, các ñịa phương ñều ñánh giá lại nhà ñất ñể áp thuế
ñúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách ñịa phương không thể ñể thâm hụt như
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 13

ngân sách liên bang nên chính quyền ñịa phương tìm nhiều cách ñể tăng thuế.
Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở
Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển
Nông thôn và Nhà ở (HUD) ñược thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách
nhiệm về các chương trình liên quan ñến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển
các cộng ñồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua
nhà và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng
nhà ở [5].
2.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng ñất ñai
từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất
thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư
nhân). ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư
nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng kí bằng
khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh

hữu ñất và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở
hữu có nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm
về sở hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa
kế xây dựng - với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể
xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác - bên giao quyền
thừa kế xây dựng - theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99
năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ ñất khoản tiền
bằng 6 - 7% giá trị của mảnh ñất. Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết
hạn hợp ñồng thì chủ ñất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong
trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì ñược quyền sở hữu căn
hộ và một phần ñất trong khuôn viên toà nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo
tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào.
Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà
[8].
2.2.1.4. Cộng hoà Séc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 15

Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở ñược quy ñịnh trong Hiến
pháp của nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này
tuyên bố từ bỏ mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát
triển nền kinh tế thị trường thì vấn ñề chuyển ñổi sở hữu, trong ñó có vấn ñề
ñất ñai và bất ñộng sản cũng ñồng thời ñược tiến hành với hai nội dung cơ
bản là hoàn lại bất ñộng sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước ñây
ñược tư nhân hoá ñể hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị
trường.
Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bất ñộng sản ở Séc vẫn chưa
hoàn thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU.

Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị
thuận tiện sẽ ñược lắp ñặt miễn phí cho những cư dân có tuổi và người khuyết
tật sống tại các căn nhà chung cư mới thuê. ðối tượng sử dụng những căn nhà
này sẽ là người già ở ñộ tuổi từ 65 trở lên, những người khuyết tật ñộ 3 trở lên
và những người khiếm thị, khiếm thính.
Các trang thiết bị miễn phí này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa ra
vào, ñá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay ñổi hướng mở và ñóng cửa,
ghế ngồi trong phòng tắm, thay ñổi thiết bị ñiều khiển bình ga, thay ñổi vị trí
của video phone trong phòng, lắp ñặt hệ thống báo ñộng, tín hiệu hướng dẫn
bằng âm thanh tại lối vào các khu chung cư, bồn rửa bát có lắp ñặt thêm ghế
ngồi sẽ ñược bán ra với giá phải chăng nhất.
Một lối ñi ra vào dành cho xe lăn tay tại các tòa nhà chung cư và một số
cơ sở khác sẽ phải bắt buộc ñược xây dựng theo luật hiện hành. Song có rất
nhiều nhà xây dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho
người già và người khuyết tật [5].
2.2.2.2. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng
nhận về ñất ñai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 17

về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển