BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
NGUYỄN QUANG HƯNG
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN BÌNH LỤC,
TỈNH HÀ NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.83.01.03
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN VĂN XA
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Ban quản lý ñào tạo - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã
tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt
quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Văn Xa, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân huyện Bình Lục, Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Bình Lục, Ủy ban nhân dân và cán bộ ñịa chính
của các xã, thị trấn thuộc huyện Bình Lục ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và
cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản ñồ trong quá trình nghiên
cứu luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các cán bộ của Viện Quy hoạch và Thiết kế
Nông nghiệp (thuộc Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn) ñã nhiệt tình
giúp ñỡ tôi trong quá trình ñiều tra và chia sẻ các tài liệu, số liệu ñể thực hiện
luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn Nguyễn Quang Hưng
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
2.1.2. Quyền lực của Nhà nớc đối với đất đai 5
2.1.3. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 5
2.1.4. Các quyền của ngời sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai 6
2.1.5. Nghĩa vụ của ngời sử dụng đất 10
2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới 10
2.2.1. Các nớc phát triển 10
2.2.2. Một số nớc trong khu vực 15
2.3. Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21
2.3.1. Cơ sở lý luận: 21
2.3.2. Cơ sở thực tiễn 24
2.3.3. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 28
2.3.4. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 31
3. I TNG, PHM VI, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 36
3.1. Đối tợng nghiên cứu 36
3.2. Phạm vi nghiên cứu 36
4.2.4. Thc trng chung vic thc hin cỏc quyn s dng ủt ti huyn
Bỡnh Lc tnh H Nam 61
4.2.5. Thc trng vic thc hin cỏc quyn s dng ủt ti cỏc ủim
nghiờn cu 75
4.3. xut mt s gii phỏp cho vic thc hin cỏc quyn s dng ủt 96
4.3.1. Giải pháp về đầu t cho con ngời và cơ sở vật chất 96
4.3.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất. 97
4.4.3. Giải pháp về chính sách 97
5. Kết luận và kiến nghị 99
5.1. Kết luận 99
5.2. Kiến nghị 100
Tài liệu tham khảo 102
PH LC 105
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
v
DANH MC CC CH VIT TT
Bng 4.4. Thc trng vic thc hin quyn chuyn nhng QSD ủt
ti huyn Bỡnh Lc t nm 2006- 2011 63
Bng 4.5. Thc trng vic thc hin quyn tha k QSD ủt ti
huyn Bỡnh Lc t nm 2006- 2011 67
Bng 4.6. Thc trng vic thc hin quyn tng cho QSD ủt ti
huyn Bỡnh Lc t nm 2006 ủn 2011 69
Bng 4.7. Thc trng vic thc hin quyn th chp, bo lónh bng
giỏ tr QSD ủt ti huyn Bỡnh Lc t nm 2006- 2011 71
Bảng 4.8. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 các x, thị trấn điều tra 76
Bảng 4.9. Thực trạng việc thực hiện quyền chuyển nhợng QSDĐ
theo các x, thị trấn 79
Bảng 4.10. Thực trạng việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các
x, thị trấn 82
Bảng 4.11. Thực trạng việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo x,
thị trấn 84
Bảng 4.12. Thực trạng việc thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo x,
thị trấn 85
Bảng 4.13. Thực trạng việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lnh QSDĐ
theo các x, thị trấn 87
- Ngời sử dụng đất cha đợc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định hoặc ngời sử dụng đất thực hiện một số quyền sử dụng đất
không đúng quy định.
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
2
- Các văn bản hớng dẫn dới luật của các cơ quan nhà nớc ở Trung ơng
và địa phơng có nhiều ảnh hởng đến việc thực hiện các quyền của ngời sử
dụng đất.
- Hiện tợng đất đai bị manh mún đ phần nào khắc phục sau khi thực
hiện dồn điền đổi thửa. Tuy nhiên những giải pháp trong dồn điền đổi thửa đ
tỏ ra ít phù hợp trớc yêu cầu tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất.
Làm thế nào để phát triển đợc tiềm năng của x hội theo phơng châm ai
giỏi nghề gì làm nghề đó. Hiện tợng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục
đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi động ở nhiều địa
phơng. Do thị trờng tự phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của Nhà
nớc nên còn nhiều bất cập cần giải quyết.
- Những năm gần đây thị trờng giao dịch ngầm về đất đai vẫn còn chiếm
tỷ lệ lớn (50%). Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị
trờng QSDĐ, nhng nhiều ngời dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao
dịch trên thị trờng ngầm.
Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài: Đánh giá việc thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam.
1.2. Mc tiờu, yờu cu ca ủ ti
1.2.1. Mc tiờu nghiờn cu
- Đánh giá thực trạng việc hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bình Lục, tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
huyện Bình Lục trong thời gian tới.
[3].
Quyền sở hữu là vấn ñề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong ñời sống
kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền ñề
vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức ñộ xử sự mà
pháp luật cho phép một chủ thể ñược thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử
dụng và ñịnh ñoạt tài sản. Mức ñộ xử sự ấy qui ñịnh giới hạn và khả năng
thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
4
ủng sn xut, kinh doanh iu ủú tỏc ủng trc tip ủn nn kinh t, thỳc
ủy hoc kỡm hóm s phỏt trin ca nn kinh t.
Xut phỏt t vai trũ chi phi ca c s kinh t h tng ủi vi phỏp lut,
B lut dõn s ra ủi khng ủnh v trớ trung tõm ca ch ủnh ti sn v
quyn s hu. Quyn s hu l c s, l mc ủớch ca rt nhiu quan h
phỏp lut dõn s. Vỡ th, quyn s hu cũn l tin ủ, l xut phỏt ủim cho
tớnh hp phỏp ca cỏc quan h ủú. Mc ủớch cui cựng ca ủa phn cỏc hnh
vi dõn s v giao dch dõn s l nhm hng ti xỏc lp hoc chm dt quyn
s hu ca cỏc ch th. Ti ủiu 164 B Lut dõn s quy ủnh Quyn s hu
bao gm quyn chim hu, quyn s dng v quyn ủnh ủot ti sn ca ch
s hu theo quy ủnh ca phỏp lut. Ch s hu l cỏ nhõn, phỏp nhõn, ch
th khỏc cú ủ ba quyn l quyn chim hu, quyn s dng, quyn ủnh ủot
ti sn
[3].
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trờng hợp theo quy định của pháp luật thì ngời
+ Quy ủnh cỏc quyn ca ngi s hu ủt, chim hu ủt ủai
Túm li: Quyn s hu ủt ủai ch l tng ủi.
2.1.3. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
S hu ủi vi ủt ủai l mt loi hỡnh s hu ủc bit. Nú ủc bit
ch, cú mt phn quyn s hu do nh nc ủi din v do phỏp lut ủnh
ủot. Ti Lut t ủai nm 1987 ủó ủc khng ủnh v qua cỏc ln sa ủi
b sung, Lut t ủai 1993, Lut sa ủi b sung nm 1998 v 2001, Lut
t ủai nm 2003. t ủai thuc s hu ton dõn do Nh nc ủi din
ch s hu l nguyờn tc hin ủnh, ủc quy ủnh ti ủiu 17 - Hip phỏp
nm 1992 t ủai, rng nỳi, sụng h, ngun nc ti nguyờn trong lũng
ủt, ngun li vựng bin, thm lc ủa v vựng tri cựng cỏc ti sn khỏc
m phỏp lut quy ủnh l ca Nh nc, ủu thuc s hu ton dõn
[14]
.
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
6
Vi t cỏch l ch th trong quan h s hu ủt ủai, nhõn dõn cú quyn
chim hu, s dng, ủnh ủot ti sn ca mỡnh. Nhng nhõn dõn khụng th t
mỡnh thc hin m chuyn giao cỏc quyn ny cho Nh nc. Vic quy ủnh
ủt ủai thuc s hu ton dõn thc cht bt ngun t tớnh lch s ca ủt ủai
nc ta. t ủai nc ta l thnh qu tri qua nhiu th h nhõn dõn ta ủó tn
bao cụng sc, xng mỏu mi to lp v bo v ủc vn ủt ủai nh ngy
nay; t ủai thuc s hu ton dõn do Nh nc thng nht qun lý. Nh
vy nhõn dõn ủó trao quyn ch s hu ủt ủai cho Nh nc, Nh nc vi
t cỏch ủi din s hu ton dõn qun lý ủt ủai. Lut t ủai nm 2003 ủó c
th húa vn ủ s hu ton dõn l quyn v chim hu, quyn v ủnh ủot v
quyn v s dng
[14]
Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để ngời dân thực hiện đợc quyền của
mình? Để ngời dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng
đợc nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối
cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với t cách đại diện chủ sở
hữu của Nhà nớc? Khái niệm quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất
chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết đợc mâu thuẫn nói trên và làm hài
hoà đợc các lợi ích của quốc gia, Nhà nớc và mỗi ngời dân[5].
Nội dung QSDĐ của ngời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đợc cấp GCNQSDĐ, quyền đợc pháp
luật bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và đợc hởng thành quả lao động, kết quả đầu t
trên đất đợc giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng
loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đợc thể
hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngời sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và
đợc Nhà nớc giao đất hay cho thuê đất?.
Quyền định đoạt của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao
đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
8
đợc bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất (Điều106 Luật Đất đai 2003) [12].
Đây không phải là quyền sở hữu nhng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phơng diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nớc chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là
và tiền sử dụng đất; Nhà nớc có thể quy định một số trờng hợp không đợc
chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhợng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về
đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp[5],[17].
- Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là hình thức nhà nớc hoặc các chủ sử dụng
đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua
hợp đồng thuê đất phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật hiện
hành[5],[17].
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, ngời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động x hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thơng mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhợng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trờng bất động sản[5],[17].
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Ngời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành
trách nhiệm vay nợ với ngời cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không đợc
chuyển dịch vẫn do ngời thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một
giá trị nhất định; khi ngời thế chấp đến kỳ không thể trả nợ đợc, ngời nhận thế
chấp có quyền đem đất đai phát mại và u tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp
đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trờng bất động sản, trong thế chấp bất
động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trờng hợp ngời
vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phơng thức bảo lnh để huy
động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để
chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình[5],[17].
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
10
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà ngời có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phơng thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều đợc luật hoá.
Dới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhợng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhợng đất đai. Ngời mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhợng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp,
sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để ngời mua là chủ sở hữu mới. Các bản
sao của hợp đồng chuyển nhợng sẽ lu tại toà án, bản gốc đợc trả lại cho
ngời mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhợng của bên bán
(ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhợng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận
của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhng ở Thụy
Điển, hầu nh tất cả các chuyển nhợng đều đợc đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ
tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới
quyền đợc u tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng
hơn, quyền sở hữu đợc đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu đợc đăng ký sau khi hợp đồng đợc ký
kết nhng thế chấp lại đợc thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: Trớc tiên ngời sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu
đơn đợc duyệt thì thế chấp đó sẽ đợc đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở
hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp này sẽ đợc sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế đợc
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
12
thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dờng nh
hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài
sản và đợc hởng lợi nhuận nếu bán đợc với giá cao hơn khi mua nhng phải
nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất đợc quyền giữ lại tài sản của mình, tuy
nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục
đích chung của x hội. Trong trờng hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất
đợc quyền đòi bồi thờng dựa trên giá trị thị trờng của tài sản[9].
2.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trớc 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu
của Nhà nớc (đất Nhà nớc) và đất thuộc sở hữu t nhân (đất t nhân). Đất Nhà
nớc là đất do Nhà nớc làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất t nhân là đất do Nhà
nớc chuyển nhợng lại cho t nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau
1/1/1875).
Nh vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nớc
và t nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia
giữa nhà và đất. Về phạm vi, ngời sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và
độ sâu đợc quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của
pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất nh: bạc, vàng, đồng, chì,
kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nớc (Sắc
lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nớc thực hiện khai thác khoáng sản phải ký
hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhợng,
thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc
hoặc ngăn trở nào.
Nhà nớc có quyền trng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhng chủ sở hữu đợc Nhà nớc bồi thờng. Việc sử dụng đất phải tuân theo
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
15
trờng thì vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động
sản cũng đồng thời đợc tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất
động sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trớc đây đợc t nhân hoá để
hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trờng.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trờng bất động sản ở Séc vẫn cha hoàn thiện.
Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trờng của các nớc EU. Khác với ở
Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền u
tiên đợc mua trớc khi mảnh đất đợc bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bớc cần thiết để thống nhất làm một.
Ngời nớc ngoài cha đợc bình đẳng trên thị trờng bất động sản ở Séc,
nghĩa là họ cha đợc quyền mua bán với trờng hợp ngoại lệ là có đầu t
100% trên đất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá
thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc
hiện nay không đợc tự do kiếm việc làm tại các nớc EU. Khác với Đức khi
có sẵn khung khổ pháp lý thị trờng và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở
Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và để có một thị trờng bất động sản
nh ở các nớc phát triển, Séc cần một thời gian nữa[1].
2.2.2. Một số nớc trong khu vực
2.2.2.1. Thái Lan
ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nớc
và sở hữu t nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất đợc cấp giấy chứng nhận về
đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi
loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai
đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất đợc cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
- Giấy chứng nhận đ khai báo SK1 cấp cho ngời đ khai báo chiếm hữu
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip
17
và sử dụng đất trớc năm 1954. Sau khi đợc chấp nhận và đăng ký, giấy
chứng nhận này có thể chuyển nhợng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển
thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng
đợc QSDĐ trong vòng 5 năm và đợc tiếp tục sử dụng nếu đợc Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định c do Cục
Phúc lợi X hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không đợc
chuyển nhợng, chỉ có thể đợc thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhợng đợc.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm
nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không đợc phép chia nhỏ, không đợc
chuyển nhợng chỉ đợc thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép
ngời dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp
đợc đổi thành giấy NS4.
- Đất cha có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu t nhân nhng
cha cấp đợc giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K[2].
2.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn đợc công nhận là
ngời sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một
văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đ đăng ký trong đó chính là chủ sở
hoặc việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ đợc đa ra nếu nh cá
nhân đó đ khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi đợc thẩm vấn và vụ
việc sẽ đợc chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ
Copyright: Tài liệu đại học ©