MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục các bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1 Tính cấp thiết của đề tài


1.2 Quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển

9
9

1.2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức

11

1.2.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia

12

1.2.4 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan

13

1.2.5 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia

14

1.2.6 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc

15

1.2.7 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

17



31

2.1.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh

31

2.1.4 Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền
sử dụng đất theo pháp luật
2.2 Phương pháp nghiên cứu

31
31

2.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

31

2.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

31

2.2.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

32

2.2.4 Phương pháp thống kê, phân tích số liệu

32


56

3.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh

61

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

61

3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

65

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất

70

3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

74

3.3.5 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất

77

3.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

82


98

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

99

1 Kết luận

99

2 Kiến nghị

100

TÀI LIỆU THAM KHẢO

101

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

ATGT


:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

:

Giá trị sản xuất

KCN

:

Khu công nghiệp

KTXH

:

Kinh tế xã hội

PTTH

:

Phổ thông trung học

QSDĐ


:

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

3.1

Thống kê dân số huyện Mê Linh theo xã/thị trấn giai đoạn 2008-2014

40

3.2

Cơ cấu dân số theo tuổi tại huyện Mê Linh giai đoạn 2010-2014

41


64

3.8

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về hình
thức chuyển nhượng QSDĐ

66

3.9

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

67

3.10

Những hiểu biết cơ bản của người dân tại khu vực nghiên cứu về cho
thuê, cho thuê lại QSDĐ

71

3.11

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

72

3.12


3.18

83

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ tại khu vực
nghiên cứu

84

Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất

87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH

Số hình

Tên biểu đồ

Trang

3.1

Biểu đồ cơ cấu lao động huyện Mê Linh


về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định
để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến
nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải
quyết đó là (i) hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng
trong nông nghiệp diễn ra tự phát; (ii) thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn
chiếm tỷ lệ lớn. Giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ là điều kiện cần thiết cho hoạt
động thị trường QSDĐ, nhưng nhiều người dân không muốn nhận mà vẫn có thể
giao dịch trên thị trường ngầm; (iii) mặc dù không còn tham gia trực tiếp vào sản
xuất nông nghiệp nữa nhưng người dân vẫn có tâm lý giữ lại đất hoặc bán QSDĐ để
đi làm thuê cho người khác.
Huyện Mê Linh nằm ở phía Tây Bắc của Thủ đô, cách trung tâm Hà Nội 30
km. Huyện có tổng diện tích tự nhiên 14.251ha, dân số 193.727 người, gồm 18 xã và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


thị trấn. Trong giai đoạn gần đây huyện đã chịu tác động rất lớn của quá trình đô thị
hoá và CNH. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu
cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh
mẽ. Các hoạt động liên quan đến GCN QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng mạnh. Tuy
nhiên, trên thực tế tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không đăng ký qua các cơ

quan quản lý hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn
huyện vẫn còn diễn ra khá phổ biến. Để đánh giá thực trạng việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất nhằm tìm ra những tồn tại và nguyên nhân tại sao để
từ đó đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo quyền của người sử dụng đất cũng như góp
phần giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn. Xuất phát từ tình hình
thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội”.


Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2005 tại điều 164 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư
liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ
giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc
Hội nước CHXHCNVN, 2005):
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận pháp lý của
tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình
thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định đoạt số phận thực
tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế.
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã

đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm
bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo
lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các
quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu
này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của
Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý
nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm
bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử
dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
QSDĐ đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền
sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước
không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội
- trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy,
QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này

chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Luật Đất đai, 2004).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập
pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, để người dân có
thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời
sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò
quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm “quyền sử dụng đất”
của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói
trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai 2003). Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì
những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người
sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành
trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được
chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một
giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế
chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất
đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động
sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền
không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,
đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.
1.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp


theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản:
hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên
và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến
khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ
thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi
không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ
tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng
kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên
giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và được
hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng
có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội.
Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa
trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với

hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ.
Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán
thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và
đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền
sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng
sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt
phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực
hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt
hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc
ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công
cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử
dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu,
khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần
Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà &Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.4. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở
hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp GCN về đất đai. Tại Thái Lan
có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau. Mỗi loại GCN có qui định riêng nhằm hạn
chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- GCN đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng đất
trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, GCN này có thể chuyển
nhượng. GCN SK1 có thể chuyển thành GCN sở hữu NS4.
- GCN STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp
GCN STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm
và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp GCN STK2.
- GCN NK1 và NK3 là GCN đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến
khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được
thừa kế.
- GCN PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả
tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không chuyển
nhượng được.
- GCN SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo
Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá.
Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được
thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có GCN SPK-01
thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có GCN: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp
được GCN NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).
1.2.5. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là
người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn
bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều
“dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất
đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép
chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi
quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp
dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà
nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường
hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất
được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với
một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục
đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu
thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao
dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ:
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ
bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có
giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất
định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án
(Lưu Quốc Thái, 2006).

tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn
cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung
Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.7. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết
QSDĐ ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:
- (i) Cần hoàn thiện hệ thống lý luận về thị trường bất động sản. Làm rõ những
vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì và phát triển thị
trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa?. Những vướng mắc trong việc phát triển thị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải
quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần
hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường
đất tại Việt Nam.
- (ii) coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật coi đó là yếu tố ban đầu để
hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá trình
hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù.
Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý
loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó,
về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động
sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc biệt trong điều kiện
hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh
doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với
thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai
thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy

hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987
là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được
giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển
QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà
không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất
có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những
bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được
giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các
trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất
cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã
chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho
phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau
khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19