Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian nghiên cứu, cùng với sự giúp đỡ tận tình của cô giáo
ThS. Đặng Hoàng Nga đến nay em đã hoàn thành đồ án tốt nghiệp chuyên
ngành địa chính với đề tài: “Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Mê Linh thành phố Hà Nội”.
Với tấm lòng biết ơn sâu sắc em xin chân thành cảm ơn cô giáo ThS.
Đặng Hoàng Nga người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình
thực tập và hoàn thành đồ án này.
Em xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ chỉ bảo của quý thầy cô trường
Đại Học Mỏ Địa Chất Hà Nội đặc biệt là các thầy cô trong bộ môn Địa Chính
– Khoa Trắc Địa đã tận tình chỉ dạy cho em những kiến thức quý báu trong
suốt thời gian em học tập tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn các Cô, Chú cán bộ Trung tâm phát triển
quỹ đất huyện Mê Linh – thành phố Hà Nội đã nhiệt tình giúp đỡ em trong
quá trình điều tra, thu thập số liệu và có những đóng góp quý báu giúp em
hoàn thiện đồ án.
Mặc dù đã rất cố gắng song do thời gian có hạn và lượng kiến thức thực
tế còn hạn chế. Vì vậy, không tránh khỏi những thiếu sót là điều chắc chắn,
em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy Cô và
các bạn học cùng lớp để kiến thức của em trong lĩnh vực này được hoàn thiện
hơn. Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, tháng 6 năm 2014
Sinh viên thực hiện
Lỗ Văn Trung
Lỗ Văn Trung - 1 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
DANH MỤC VIẾT TẮT
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
BĐS : Bất động sản
UBND : Ủy ban nhân dân
phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn
nội lực giá trị của đất đai và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy,
để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho
nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà
nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện nhân rộng mô hình đấu giá QSDĐ ở.
Để công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là
cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá QSDĐ cho hợp lý.
Xuất phát từ những vấn đề trên đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy
mạnh công tác đấu giá QSDĐ em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu
công tác đấu giá Đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh,
thành phố Hà Nội”.
Lỗ Văn Trung - 5 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác
đấu giá QSDĐ qua một số dự án đấu giá trên địa bàn huyện Mê Linh thành
phố Hà Nội.
- Đề xuất được một số biện pháp thiết thực nhằm góp phần hoàn thiện và nâng
cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội.
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
- Giá đất trong đấu giá: Giá sàn, bước giá, giá trúng đấu giá, giá tính lệ
phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
- Quy hoạch khu vực đấu giá QSDĐ.
- Quy chế, quy trình và hình thức đấu giá QSDĐ tại huyện Mê Linh,
thành phố Hà Nội.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này em chỉ giới hạn nghiên cứu,
tìm hiểu về công tác đấu giá QSDĐ đã tiến hành đấu giá trên địa bàn huyện
Mê Linh trên cơ sở phân tích đánh giá một số dự án đấu giá QSDĐđã thành
đấu giá QSDĐ, so sánh các phương pháp, các phương thức đấu giá QSDĐ để
lựa chọn phương án, phương thức đấu giá hợp lý và mang lại hiệu quả cao
nhất.
NỘI DUNG CHÍNH CỦA ĐỀ TÀI GỒM:
Chương 1: Tổng quan công tác đấu giá QSDĐ
Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Mê
Linh thành phố Hà Nội trong năm 2013
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
huyện Mê Linh.
CHƯƠNG 1
Lỗ Văn Trung - 7 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
TỔNG QUAN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.Khái niệm, vai trò của đất đai
Đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,
nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều
ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng
nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với
hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Vai trò của đất đai:
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công
nghiệp giao thông, thủy lợi và các công trình khác. Đất đai cung cấp nguyên
liệu cho các ngành công nghiệp như gạch, ngói, xi măng, gốm sứ… Trong các
điều kiện vật chất đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng là điều kiện
đầu tiên của mọi quá trình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên
liệu lao động và nơi sinh tồn của con người.
Vai trò của đất đai đối với từng ngành là khác nhau:
- Trong các ngành phi nông nghiệp đất đai giữ vai trò thụ động với
cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung- cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý
thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả nhưng giá đất lại phụ thuộc vào
khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi
xác định giá đất phải xem xétđầy đủ các yếu tố chi phối đó.
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đang được quan
tâm, chú trọng của nhiều cấp, nhiều ngành. Vì vậy, xác định cơ sở hình thành
giá đất là một nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, cơ sở để hình thành giá đất
là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
Lỗ Văn Trung - 9 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người Chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự
ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông
nô tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô Tư bản chủ nghĩa
chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư
bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh
quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, Tư bản kinh doanh nông nghiệp và Công
nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô gồm
địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã
hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay
nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu
của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa tư
tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ
để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào
ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy,
nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà
tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất
ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán QSDĐ căn
cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên, đó phải
là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối
dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc
dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay
thành thị, nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể; như vậy, lãi suất ngân
hàng quyết định và làm ảnh hưởng đến giá đất đai của thị trường BĐS.
Lỗ Văn Trung - 11 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao và ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng
hóa thông thường là do nó có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn
toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc
cung cầu riêng và vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa
lý, không sinh sôi và không thể di chuyển được, nên cung và cầu đều giới hạn
trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ
yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu
vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: Vị trí địa lý, mật độ dân cư, tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế, việc làm, mức thu nhập bình quân của người dân tại địa
kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất
đai, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. LĐĐ cho phép
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền như: quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh
và góp vốn bàng giá trị QSDĐ. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị
hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi
người đều có đất để canh tác, sản xuất và có đất nhà để ở.
1.3. Định giá đất
1.3.1. Khái niệm
Định giá đất là sự ước tính giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản
đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó
còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể
Lỗ Văn Trung - 13 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
coi là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ giá trị như
định giá các tài sản thông thường.
1.3.2. Các nguyên tắc định giá
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, thấp nhất xét về sự phù hợp về mặt
pháp lý về vật chất.
+ Phù hợp về mặt pháp lý: đúng với quy hoạch, đúng theo quy định về
xây dựng, thu nhập hợp pháp.
+ Phù hợp về mặt vật chất: khả thi về mặt tài chính, thu nhập mang tính
lâu dài và ổn định, thu nhập gắn với công suất khai thác trung bình của BDS.
- Nguyên tắc thay thế: xuất phát từ đặc điểm của BDS có thể thay thế cho nhau
nên khi định giá BDS có thể dựa vào các BDS tương tự nó.
- Nguyên tắc cung cầu: khi định giá phải phân tích mối quan hệ của cung và
cầu trên thị trường tại thời điểm định giá, đồng thời dự báo xu hướng vận
động để phản ánh vào kết quả định giá.
khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian và các nhân tố khác để
hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá. Phương pháp
so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những
phương pháp định giá đất quan trọng nhất, phổ biến nhất, được sử dụng ở
nhiều nước trên thế giới.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những
phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản
để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, BĐS hoặc những tài sản khác có tính chất
cho thu nhập. Khi dùng phương pháp này để định giá đất, được xem việc mua
đất như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích
đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu
nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi
tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời
điểm định giá.
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương
pháp phát triển giả thiết. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do
có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà để ở và có thể tạo ra lợi nhuận. Giá
đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí
đầu tư và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả BĐS được dự
Lỗ Văn Trung - 15 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
tính. Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán giá cả
giao dịch bình thường của BĐS đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu
trừ chi phí xây dựng công trình, chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng
công trình, mua bán, lợi tức, thuế Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc
đối tượng định giá.
- Phương pháp triết trừ: đây phương pháp xác định giá đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất
một cách bền vững. Thông qua đấu giá mang lại hiệu quả về kinh tế cao hơn
hẳn so với hình thức giao đất có thu tiền, mọi công dân đều bình đẳng và có
thể tham gia vào hoạt động đấu giá khi có đủ điều kiện. Đấu giá QSDĐ hạn
chế được cơ chế ”xin – cho” dựa vào các mối quan hệ trong xã hội từ đó
khẳng định xã hội công bằng và phát triển lâu dài.
- Đấu giá QSDĐ góp phần vào quá trình cải cách hành chính. Trong
đấu giá QSDĐ có sự góp mặt của nhà nước tham gia với vai trò là một bên
giao dịch trực tiếp với người sử dụng đất. Từ đó các công tác liên quan đến
lĩnh vực đất đai như ĐKTK, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, biến động đất đai
được thực hiện một cách có hiệu quả hơn.
1.4.3. Các hình thức đấu giá QSDĐ
- Đấu giá công khai: người tham gia sẽ trả giá công khai với nhau, giá đưa ra
sau bao giờ cũng cao hơn giá đưa ra trước đó. Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khi
không ai đưa ra giá cao hơn hoặc khi đạt tới giá trần, khi đó người trả giá cao
nhất sẽ là người mua được. Trong đấu thầu người thắng cuộc hay người thắng
thầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng với mức giá đó, ví
dụ việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng.
- Đấu giá kín: tất cả mọi người cùng đặt giá đồng thời nhưng không ai biết giá
của ai và người trả giá cao nhất sau khi công bố sẽ là người mua được. Đấu
Lỗ Văn Trung - 17 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
giá kín có thể trải qua 1 vòng hoặc cũng có thể là 2,3 vòng để xác định người
thắng cuộc.
Đối với đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Mê Linh dùng hình thức đấu
giá bỏ phiếu kín và được phân làm 2 dạng là đấu giá theo lô và đấu giá theo
thửa.
1.4.4.Cơ sở pháp lý về đấu giá QSDĐ
Quy định về đáu giá đất theo LĐĐ 2003: Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội
f.khoá XI đã thông qua LĐĐ mới, LĐĐ năm 2003 thay thế LĐĐ năm 1993 và
có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Luật này quy định quản lý tài chính
QSDĐ trong các trường hợp sau:
- Sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của LĐĐ.
- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền
sử dụng đất.
- Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành.
Về trình tự đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ
đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã
quy định, cụ thể:
- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
+ Đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng
công trình đó trong cùng một gói thầu.
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng
tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực
hiện theo nguyên tắc sau:
Lỗ Văn Trung - 19 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
+ Việc đấu giá QSDĐ và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành
độc lập.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác
định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá.
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu
giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì
được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:
+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để
chấm đầu giá QSDĐ được xây dựng riêng.
định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh
trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai,
dịch vụ bán đấu giá BĐS thành lập.
Cho tới nay công tác đấu giá QSDĐ đã được thực hiện rộng khắp trên
địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới
và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện
khá tốt và đem lại những hiệu quả nhất định.
Khi Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, các địa phương thực hiện công tác xác định
giá sàn khi đấu giá theo các cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định
giá sàn, bước giá đấu giá đều dựa trên các cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ quy định (Nghị định 87/CP
và Nghị định 17/CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối với
các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá.
- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
- Hệ số sinh lợi của khu đất.
- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá
QSDĐ hoặc khu vực lân cận.
Lỗ Văn Trung - 21 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
Công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để
tổ chức đấu giá đã đáp ứng được khá đấy đủ yêu cầu, được các địa phương
bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng khích lệ. Tuy nhiên, giá sàn
xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá.
Từ khi có LĐĐ 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có
liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị
trường đất đai như sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về thi hành LĐĐ.
đất khi tham gia đấu giá.
1.5. Khái quát công tác đấu giá QSDĐ tại Việt Nam
1.5.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy định của LĐĐ 1988, Nhà nước
nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thị
trường. Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các
doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. LĐĐ năm 1988 mang
nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành
chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất. Trong giai đoạn
này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích,
loại, hạng đất mà không quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh
lệnh đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai
không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm,
mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được.
LĐĐ năm 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng
đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá
trị QSDĐ đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát
triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta.
Lỗ Văn Trung - 23 - Địa Chính K54
Đồ án tốt nghiệp - 2014 Khoa Trắc Địa
LĐĐ năm 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết
mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan
hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai):
Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển QSDĐ,
thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá và Nhà nước
xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo
diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất. Như vậy, bên cạnh
hình thức giao đất không thu tiền, Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất
có thu tiền sử dụng. Theo quy định LĐĐ năm 1993 Nhà nước giao đất có thu
nghiệm thu.
- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa
có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công
trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức là tránh tình trạng
quá trình thi công công trình qua nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời
gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanh
toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. Song
trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công
là rất ít.
- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp
một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình
thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và
theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban
nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để
thanh toán. Với số tiền thu được, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức đầu tư xây
dựng công trình.
Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng như: Hệ thống đường giao thông, hệ
thống cấp điện, cấp thoát nước, các công trình phúc lợi trường học, bệnh viện,
trạm xá, nơi vui chơi, giải trí ở hầu hết các địa phương còn lạc hậu, nghèo
nàn, thiếu đồng bộ, chưa tương xứng với trình độ và tốc độ phát triển của nền
Lỗ Văn Trung - 25 - Địa Chính K54
Copyright: Tài liệu đại học ©