BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
***

TRƯƠNG ðỨC CƯỜNG
ðề tài:
"ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
trên
ñịa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội” LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 606216

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà
Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả
nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và
chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho
việc thực hiện Luận văn này ñã ñược cám ơn và
các thông tin trích dẫn trong Luận văn này ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 10 tháng 09 năm 2008

Tác giả Luận văn Trương ðức Cường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iMỤC LỤC
MỤC LỤC………………………….…….………………………………
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ……………………….…….….…
PHẦN I MỞ ðẦU………………….…… ……………………….………
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài…………………………………….………
1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài……… ………… ….…
1.3 Mục ñích của ñề tài………….………………………….…….………
1.4 Yêu cầu của ñề tài……… …………………………………………
PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU………… ….…….……
2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản………….……
2.1.1 Bất ñộng sản

4
4
4
5
5
6
6
6
9
14
14
16
21
21
25
34
41
41
41
42
42
42
42
42
42
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii3.3.5 Phương pháp chuyên gia…………………… …………….….

4.4.3 Hiệu quả ñối với công tác quản lý Nhà nước
4.5 Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
4.5.1 Công tác tổ chức
4.5.2 ðối với người tham gia ñấu giá
43

43
43
44
47

48

54

54
55
57

58
59

60
60

61

64
BðS Bất ñộng sản
QSDð Quyền sử dụng ñất
SDð Sử dụng ñất
Lðð Luật ðất ñai
QSD Quyền sử dụng
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
TW Trung ương
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật
Nð Nghị ðịnh
TT Thông Tư
Qð Quyết ðịnh
TCðC Tổng cục ñịa chính
BTC Bộ Tài chính
UBND Uỷ ban nhân dân
CP Chính Phủ
CSHT Cơ sở hạ tầng
UBDSGð&TE Uỷ ban dân số Gia ñình và Trẻ em
THCS Trung học cơ sở
BQLDA Ban quản lý dự án
ðTH ðô thị Hoá
KHðT Kế hoạch ñầu tư
TTLT Thông tư liên tịch

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2PHẦN I
MỞ ðẦU


của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở
chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả bất lợi cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu về ñất cho nhân dân,
ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước cần
nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá
ñất.
Muốn công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
Là một trong những ñịa phương ñi ñầu trong công tác ñấu giá ñất, thời
gian qua Hà Nội ñã cho thực hiện ñấu giá ñất theo nhiều hình thức khác nhau,
mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến
hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá ñất qua các dự án
khác nhau với các phương án ñấu giá khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý
giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại nhiều hiệu quả nhất.
1.3 Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án
trên ñịa bàn quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội;
- Góp ý kiến và ñề xuất giải pháp ñể hoàn thiện quy trình, cơ chế nhằm
tăng cường công tác ñấu giá ñất hiệu quả hơn.
1.4 Yêu cầu của ñề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng
ñất của Trung ương và ñịa phương liên quan ñến ñấu giá ñất, ñánh giá công
tác ñấu giá quyền sử dụng ñất;
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy;
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất;

chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều tham gia vào
thị trường BðS. Nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá. Thí dụ: các công
trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; ñất ñai là BðS nhưng
theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không phải là hàng hoá,
mà chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là QSD một số loại ñất và của một số
ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị
trường BðS.
Thực chất hàng hóa trao ñổi trên thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam
là trao ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản
gắn liền với ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
62.1.2 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường; Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường bất ñộng sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch bất ñộng sản diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng
thời gian nhất ñịnh. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản là nơi diễn ra các
hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch bất ñộng sản.
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng
hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của Thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước
quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh
không hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại
ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy
ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho

phục vụ cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước. Cả 2
loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng
chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất Nhà nước
quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái
ñộng.
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là
một tài sản thống nhất và gọi chung là bất ñộng sản. Trong hoạt ñộng ñịnh giá
có ñịnh giá bất ñộng sản và ñịnh giá ñất. ðịnh giá bất ñộng sản nói chung và
ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các
nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên
cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thuỵ ðiển, Anh, Pháp,
Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và bất
ñộng sản ñã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả
nghiên cứu về giá ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và bất
ñộng sản ñã ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo
ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất ñộng sản như mua bán,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất ñộng sản diễn ra thuận lợi.
Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và bất ñộng sản tại nhiều nước trên thế giới
vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của Nhà nước ñối với thị
trường bất ñộng sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị
trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất
và bất ñộng sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những ñiểm rất
giống nhau

c. Về phương pháp ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Tất cả các nước ñều sử dụng những phương pháp ñịnh giá truyền
thống, ñó là:
- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán của những bất ñộng sản
tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường (bất ñộng sản so sánh) làm cơ sở
ñể xác ñịnh giá cho những bất ñộng sản cần ñịnh giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý
thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa ñất ñã ñược ñầu tư có thể ước
tính bằng tổng giá trị ñất và giá trị các công trình gắn liền với ñất ñã ñược
khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp ñầu tư) là phân tích thị trường
ñầu tư, xác ñịnh lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu ñược trong tương lai.
d. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng của cơ quan
ñịnh giá
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức ñịnh giá: tổ chức ñịnh giá của Nhà
nước và tổ chức ñịnh giá của tư nhân. Tổ chức ñịnh giá tư nhân chịu sự quản
lý về mặt nhà nước của cơ quan ñịnh giá nhà nước.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của Nhà nước:
+ Chức năng: xây dựng giá ñất và bất ñộng sản; thực hiện quản lý nhà
nước về công tác ñịnh giá ñất và bất ñộng sản trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá ñất và bất ñộng sản ñược ñịnh giá theo chu kỳ
hoặc ñịnh giá ban ñầu, những bất ñộng sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy ñịnh
của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi ñã ñược Uỷ ban ñịnh giá trung
ương phê duyệt (một tổ chức hoạt ñộng không thường xuyên, gồm nhiều bộ,
ngành của Chính phủ và ñại diện của Hiệp hội ñịnh giá trung ương – do các tổ
chức ñịnh giá tư nhân thành lập – tham gia). Trường hợp những thửa ñất hoặc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện/ thị về quy hoạch, xây dựng,
nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình
báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất
ñai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện/ thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn
của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu
giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì
phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñể
ñấu giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song
phương.
Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất
bằng thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của
nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự
toán, ñể dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang ñất ñai. Chính
phủ quy ñịnh cụ thể việc nộp tiền sử dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ
thể.
Việc phát triển bất ñộng sản trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục
ñích và thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà
chưa ñưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất
nhượng quyền sử dụng ñất; nếu sau 2 năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì có
thể thu hồi quyền sử dụng ñất mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất
khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do
phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
ðối với quyền sử dụng ñất có ñược theo phương thức xuất nhượng,
khi chuyển nhượng bất ñộng sản phải phù hợp với những ñiều kiện sau ñây:

cộng. Giá trị ñất ñô thị do các chủ ñất kê khai ñăng ký ñược sử dụng làm cơ
sở ñể thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm
việc ñánh thuế ñất theo giá trị ñã kê khai ñăng ký và việc nhà nước mua ñất
của các chủ ñất dựa vào giá trị kê khai ñăng ký ñó. Mục tiêu cao nhất của
chương trình là ñưa tất cả giá trị gia tăng của ñất vào công quỹ nhằm cung cấp
tài chính cho những ñề án phát triển cộng ñồng và tăng phúc lợi cho nhân dân.
ðể sử dụng ñất ñô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm ñã ñược thiết
lập nhằm củng cố ñất ñô thị với mục ñích sử dụng tốt hơn và làm cho thành
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành ñề án củng cố ñất ñô thị sẽ làm
cho 80% ñất ñai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành
hình dáng ñều ñặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm ñược nguồn ñất công
ích rất lớn. Một thành tựu khác do các ñề án về củng cố ñất ñô thị ñem lại là
làm cho ñất ñai ban ñầu chỉ có 20% là mặt ñường trở thành 100% ñất mặt
ñường, nhờ vậy giá trị ñất ñã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về ñất ñô thị” ñã ñạt
ñược ngoài quỹ ñất khoảng 150.000 hecta ñất công ñược giữ lại ñể "ñổi ñất
lấy hạ tầng" còn có ñạt ñược các thành tựu sau:
(1)- 28% ñất ñô thị của các chủ ñất lớn ñã ñược bán.
(2)- Số chủ ñất ñô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3)- Những gia ñình chủ ñất ñô thị tăng 14% và bình quân ñất ñai mỗi
gia ñình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4)- Diện tích ñất ñô thị sử dụng ñể xây nhà ñã tăng 700%.
(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực ñô thị tăng 229%.
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những ñặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên ñã chỉ ra rằng việc
TOÀ ÁN, Qð UBND
TP
NGƯỜI THAM GIA
ðẤU GIÁ
LÀM THỦ TỤC
THAM GIA

IÁNGƯ
ỜI
ðIỀU TRA BẤT
ðỘNG SẢN
LỰA CHỌN BẤT
ðỘNG SẢN
QUẢNG CÁO BẤT
ðỘNG SẢN
BỎ GIÁ CHO BẤT
ðỘNG SẢN
MỞ PHIÊN ðẤU GIÁ

QUYẾT ðINH CHO
PHÉP BÁN
THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN
XÁC NHẬN BÁN
TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN
ðĂNG KÝ
(chuyển nhượng

NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ HỆ THỐNG TỔ CHỨC QUẢN LÝ ðẤT ðAI RẤT
KHÁC NHAU ðỐI VỚI MỖI NƯỚC, MỖI KHU VỰC TRÊN THẾ GIỚI,
NHƯNG CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ ðẤT, ðỊNH GIÁ BẤT ðỘNG SẢN GẮN
VỚI ðẤT Ở HẦU HẾT CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ðỀU ðƯỢC COI
TRỌNG VÀ ðƯỢC TỔ CHỨC THÀNH MỘT HỆ THỐNG CÔNG CỤ CÓ
NHỮNG ðIỂM GIỐNG NHAU ðỂ THỰC HIỆN NHIỆM VỤ QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ ðẤT ðAI TRONG CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG
SẢN.
TRONG 4 NGUỒN LỰC PHÁT TRIỂN CỦA SẢN XUẤT (ðẤT
ðAI, LAO ðỘNG, VỐN VÀ KHOA HỌC KỸ THUẬT), ðẤT ðAI ðƯỢC
COI LÀ NGUỒN LỰC QUAN TRỌNG HÀNG ðẦU VÀ KHÔNG THỂ
THIẾU ðƯỢC. CÁC NƯỚC ðỀU CÓ CÁC CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT
PHÙ HỢP CHO TỪNG GIAI ðOẠN PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ðỂ
ðẤT ðAI ðƯỢC KHAI THÁC NGÀY CÀNG CÓ HIỆU QUẢ HƠN MÀ
ðIỂN HÌNH LÀ ðÀI LOAN VÀ TRUNG QUỐC TRONG NHỮNG NĂM
QUA.
2.3 ðẤT ðAI, NHÀ Ở TRONG THỊ TRƯỜNG BðS NHỮNG NĂM
QUA
2.3.1. KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ðẤT Ở NƯỚC
TA
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường bất ñộng sản nói chung trong ñó có vấn ñề giá
ñất. Có thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường bất ñộng
sản ở nước ta thành 4 giai ñoạn sau ñây:
2.3.1.1. Giai ñoạn trước năm 1946
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
17
(mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi
ñộng ở hầu hết các ñô thị). Thị trường bất ñộng sản trong giai ñoạn này cơ
bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với
ñất là thị trường hợp pháp, thị trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận
nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
192.3.1.4. Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ ñất ñai ñã ñược chế ñịnh lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy
ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng
ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi
thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác
ñịnh giá ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa
thành một nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều
13 Luật ðất ñai 1993).

2.3.2 ðánh giá nhu cầu về bất ñộng sản ở Việt Nam
2.3.2.1 Thực trạng giá ñất và biến ñộng của thị trường bất ñộng sản
trên ñịa bàn cả nước.
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết ñịnh giá. Sức mạnh
của tương tác cung và cầu quyết ñịnh tới giá trị thị trường của bất ñộng sản,
ñược phản ảnh qua những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất
về cơ bản là cố ñịnh (bất biến). ðiều này có nghĩa là giá của ñất trong một
khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu như mật ñộ dân cư, tỉ lệ