BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



NGUYỄN HỒNG NHUNG
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn
trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Hồng Nhung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể
các thầy cô giáo trong khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo Học viện nông
nghiệp Việt Nam đã truyền đạt cho tôi những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạo
điều kiện cho tôi hoàn thành luận văn.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Quang Học, là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất 4
1.1.1 Quyền sở hữu 4
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 5
1.1.3 Quyền sử dụng đất 8
1.2 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 11
1.2.1 Các nước phát triển 11
1.2.2 Một số nước trong khu vực 16
1.3 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23
1.3.1 Quá trình hình thành 23
1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền
sử dụng đất từ năm 1993 đến nay 27
1.3.3 Việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm qua 30
1.3.4 Việc thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội trong những
năm qua
36
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40
2.1 Đối tượng nghiên cứu 40
2.2 Phạm vi nghiên cứu 40
2.2.1 Phạm vi không gian 40
2.2.2 Phạm vi thời gian 40
2.3 Nội dung nghiên cứu 40
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Long Biên 40
2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất quận Long Biên 40
2.3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2014, bao gồm các vấn đề: 40
2.3.4 Đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo việc thực hiện các quyền của

lý đất đai 79
3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để
giao dịch đất đai được đăng ký. 79
3.4.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83
1. Kết luận 83
2 Kiến nghị 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Uỷ ban nhân dân
SDĐ Sử dụng đất
TTYT Trung tâm y tế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang
3.1: Cơ cấu kinh tế của quận Long Biên qua một số năm 49
3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 quận Long Biên 55
3.3. Biến động đất đai quận Long Biên giai đoạn 2009 – 2014 56

3.1: Cơ cấu đất đai năm 2014 quận Long Biên 55
3.2: Cơ cấu đất đai năm 2014 phường Đức Giang 59
3.3: Cơ cấu đất đai năm 2014 phường Phúc Đồng 59
3.4: Cơ cấu đất đai năm 2014 phường Giang Biên 60
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho
con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh
và quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có hạn nên mỗi nước có một hệ thống quản lý
và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở nước ta, trước khi có Hiến pháp năm 1980
đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư
nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở
hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy
định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật. Do đó, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi
một số điều Luật đất đai năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm 2003 đã từng
bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các
quyền cho người sử dụng đất. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng
đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ
kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước.Sự phát triển này đã hình
thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa,
từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy
trong Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX, X đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị
trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 có những quy định về giao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những

Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng.
Xuất phát từ các vấn đề nêu trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Đánh
giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận
Long Biên, TP Hà Nội”.
1.2 Mục đích của đề tài
Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở
quận Long Biên và đề xuất các giải pháp thực hiện các quyền của người sử dụng đất
ở quận Long Biên.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

1.3 Yêu cầu
- Tìm hiểu các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai liên quan đến
các quyền sử dụng đất.
- Tài liệu thu thập và số liệu điều tra phải đảm bảo độ tin cậy.
- Kết quả nghiên cứu phải có cơ sở khoa học và thực tiễn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất
1.1.1 Quyền sở hữu
Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc
về một chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người

tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân(chủ sở
hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái
với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ
bất động sản. (Bộ Luật dân sự, 2005).
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất
động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di
chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể
pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của
cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn
Đình Bồng và các tác giả, 2005).
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Hoặc cũng có
thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến
của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình
lịch sử nhất định.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ
thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp
1959 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, sau đó tiếp tục khẳng

không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà
nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng đất
trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích, dưới
các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Trong
những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Người sử dụng đất
đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của
Nhà nước. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên
từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước
điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ
ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng;
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do
chính mình đầu tư mang lại.
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền kinh tế
nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà
phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, Quyền sử dụng đất được trích ra để giao về cho người sử
dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất
đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của
từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp
ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu
của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi
ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng
luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện
ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau
tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai? sử dụng loại đất gì? và hình thức sử dụng đất
ra sao như được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”(Điều 106 Luật Đất đai 2003). Đây
không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở
hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt
khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà
nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất
thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai
1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực

của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận
thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế
chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế
chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp
người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh
để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của
họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình. (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn. (Nguyễn
Đình Bồng, 2006)
1.2 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Các nước phát triển
Có thể nói, Đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do trong nền

sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với
một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi
thế chấp.
- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại
được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ
tục để thực hiện thế chấp, đó là: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn
xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó
sẽ được đăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một
cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2). Các yêu
cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay
cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện
thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu
này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp. Đây là trình tự thế chấp theo quy
định của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do
Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba
văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất
động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai
tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế
chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân
hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi
vay. Khi khoản nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế

đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền
sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ
khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu
mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà
nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải
đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia -
DOLA). (Trần Thị Minh Hà, 2000), (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2005).
1.2.1.3 Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành
lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc và mua
bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên (1789),
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land
Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai
vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ
mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác
vùng đất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất,