BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN THẮNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ÂN THI - TỈNH HƯNG YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả Luận văn Nguyễn Văn Thắng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Quang Học, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Ân Thi, Phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Ân Thi, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Ân
Thi, Chi cục Thuế huyện Ân Thi, Phòng Thống kê huyện Ân Thi, Ủy ban nhân dân,

Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục hình vii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu và yêu cầu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu nghiên cứu 2

2.2 Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1 Khái quát về quyền sử dụng đất 3

1.1.1 Quyền sở hữu 3

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 3

1.1.3 Quyền sử dụng đất 5

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 9

1.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước phát triển 9

1.2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trong khu vực 12

1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 17

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 17


2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32

2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 32

2.3.4 Phương pháp thống kê, phân tích số liệu 32

2.3.5 Phương pháp so sánh 33

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện Ân Thi 34

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 38

3.1.3 Nhận xét chung 44

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Ân Thi 45

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Ân Thi 45

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Ân Thi năm 2014 47

3.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Ân Thi 54

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 54


1 Kết luận 87

2 Kiến nghị 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1 Tình hình dân số của huyện Ân Thi năm 2014 40
3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Ân Thi 48
3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất theo đối tượng quản lý và sử dụng đất 49
3.4 Tình hình quản lý và sử dụng đất nông nghiệp của các thành phần
kinh tế 50
3.5 Tình hình quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp theo đối tượng quản
lý và sử dụng đất 51
3.6 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của 03 xã nghiên cứu 52
3.7 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo xã nghiên cứu 55
3.8 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo xã nghiên cứu 57
3.9 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo xã nghiên cứu 63
3.10 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo xã nghiên cứu 65
3.11 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo xã nghiên cứu 67
3.12 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ theo xã 71
3.13 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất 74

mẽ, giá đất trên thị trường bất động sản hết sức phức tạp và có biểu hiện ra ngoài
tầm kiểm soát của nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản
chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường "ngầm". Sự biến động chủ yếu bất
thường về giá của bất động sản, đặc biệt là những cơn sốt đất đai cho đến nay vẫn
chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất
động sản, sự yếu kém của công tác quản lý Nhà nước đối với sự phát triển bất động
sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển,
chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Do
nhu cầu về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực
hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng. Luật Đất đai
2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện
các quyền của QSDĐ nhằm tiếp tục phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam
trong những năm tới.
Huyện Ân Thi nằm phía Đông của tỉnh Hưng Yên, có tổng diện tích tự nhiên
là 12871,67 ha. Về vị trí địa lý có những mặt lợi thế (cách thành phố Hưng Yên
khoảng 15km, Thủ đô Hà Nội khoảng 35km) và các trung tâm công nghiệp. Huyện
Ân Thi có tuyến đường tỉnh lộ 38 chạy qua. Ngoài ra Ân Thi còn có một hệ thống

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

đường liên huyện, liên xã khá hoàn chỉnh và đặc biệt có tuyến đường 5B chạy qua
địa bàn huyện dự kiến hoàn thành vào năm 2015. Hiện nay Ân Thi đang tập trung
phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; tạo điều kiện thuận lợi để tiếp nhận
các dự án đầu tư vào địa bàn huyện. Vì vậy, tại đây đang diễn ra quá trình chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp,
khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu cầu về QSDĐ cho
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu
hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ

pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu
sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005):
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã
hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một
quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với
thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu
này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của
Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý
nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy
định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm
bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử
dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
QSDĐ đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền
sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước
không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội
- trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy,
QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn
chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007).

trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai 2003). Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì
những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất
không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người
sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người
sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các
quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế
trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên
góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội
dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp

chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất
đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động
sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền
không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,
đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
1.2.1.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền
kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh
vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một
hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật
về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,

bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp
theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản:
hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên
và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến
khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ
thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi
không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ
tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng
kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên
giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và được

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng
có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội.
Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa
trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp
Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở
hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ.
Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán
thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và
đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền
sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ
khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu
mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà
nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải
đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường.
Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí
chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có
thẩm quyền (Cục Quản lý đất đai Ôxtrâylia – DOLA; Trần Thị Minh Hà, 2000;
Nguyễn Thanh Trà &Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở
hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Tại
Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng
nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử


quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có
thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,
hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để
không sử dụng quá 10 năm.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc
lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển
nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có
giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành
giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy

+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được
chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng
trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt
buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bủ
thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc
đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù.
Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan
quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án. Sau khi trả
tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối.
1.2.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc
thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu
vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều
“dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất
đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép
chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi
quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp
dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà
nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường
hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất