i
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
ðỖ THỊ LAN PHƯƠNG
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN YÊN DŨNG - TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. HỒ THỊ LAM TRÀ
Hà Nội - tháng 11/2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i
LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn
gốc.
Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2014
Tác giả luận văn
ðỗ Thị Lan Phương
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp,
những người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi
trong quá trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này.
Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2014
Tác giả luận văn
ðỗ Thị Lan Phương
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC HÌNH viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ix
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
2. Mục ñích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1 Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất 3
1.1.1 Quyến sở hữu 3
1.1.2 Quyền sử dụng ñất 5
2.4.3 Phương pháp ñiều tra số liệu sơ cấp 25
2.4.4 Phương pháp lựa chọn 12 tiêu chí ñánh giá 25
2.4.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 26
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27
3.1 ðặc ñiểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của ñịa bàn nghiên cứu 27
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 27
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 29
3.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33
3.2 Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai 34
3.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai 34
3.2.2 Biến ñộng ñất ñai 38
3.2.3 Hiện trạng sử dụng ñất ñai 39
3.3 Thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng ñất trên
ñịa bàn huyện Yên Dũng giai ñoạn 2009 - 2013 41
3.4 ðánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng
ñất trên ñịa bàn huyện Yên Dũng tại các ñịa ñiểm nghiên cứu
giai ñoạn 2009 - 2013 43
3.4.1 Khái quát chung về 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 43
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v
3.4.2 ðánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng
dất nông nghiệp 44
3.4.3 ðánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 47
3.4.4 ðánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 52
3.4.5 ðánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 54
3.4.6 ðánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử
dụng ñất 58
3.4.7 ðánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng ñất 61
cá nhân trên ñịa bàn huyện Yên Dũng giai ñoạn 2009 - 2013 43
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng ñất tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu năm 2013 44
Bảng 3.5: Tình hình chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp tại
03 ñịa ñiểm nghiên cứu giai ñoạn 2009 - 2013 45
Bảng 3.6: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi
quyền sử dụng ñất nông nghiệp tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 46
Bảng 3.7: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở tại 03 ñịa ñiểm
nghiên cứu giai ñoạn 2009 - 2013 47
Bảng 3.8: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất ở tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 48
Bảng 3.9: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp tại 03 ñịa ñiểm nghiên
cứu 51
Bảng 3.10: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền cho thuê
quyền sử dụng ñất tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 52
Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất tại 03 ñịa
ñiểm nghiên cứu giai ñoạn 2009 - 2013 54
Bảng 3.12: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế
quyền sử dụng ñất tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 56
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii
Bảng 3.13: Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng ñất tại 03
ñịa ñiểm nghiên cứu giai ñoạn 2009 - 2013 58
Bảng 3.14: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền tặng, cho
quyền sử dụng ñất tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 59
Bảng 3.15: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng
ñất ở tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu giai ñoạn 2009 - 2013 61
Bảng 3.16: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp
bằng giá trị quyền sử dụng ñất theo 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 62
ðất ñai là nguồn tài nguyên quý giá và không thể thay thế, nó ñược
hình thành do quá trình lịch sử của tự nhiên và tồn tại ngoài ý muốn chủ
quan của con người. ðất là nơi cư trú, môi trường sống, tham gia vào mọi
quá trình sản xuất, ñáp ứng những nhu cầu thiết yếu của con người ðối
với mỗi quốc gia, ñất ñai là tài sản lớn nhất và quan trọng nhất.
Do ñất ñai có vai trò vô cùng quan trọng như vậy nên việc quản lý và
SDð (sử dụng ñất) nhằm ñem lại công bằng và hiệu quả cao ñã và ñang là
một bài toán khó ñối với các nhà quản lý. ðặc biệt, từ khi Hiến pháp nước
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy ñịnh thêm: Nhà nước
giao ñất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài thì ñồng nghĩa
với việc quyền và nghĩa vụ của người dân ñối với ñất ñai càng ñược nâng
cao. Mặt khác, Nhà nước quy ñịnh ñất ñai có giá, giá của QSDð (quyền sử
dụng ñất) ngày càng cao và diễn biến phức tạp do tầm quan trọng của ñất
ñai và các chính sách hội nhập quốc tế ñã nảy sinh nhiều mâu thuẫn và
tranh chấp liên quan ñến quyền của người SDð. Luật ñất ñai 2003 ñã quy
ñịnh quyền và nghĩa vụ của người SDð ñể phù hợp với nền kinh tế thị
trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên ñến nay, tình hình thực
hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và vướng
mắc như: Các quy ñịnh về quyền của người SDð còn chưa ñồng nhất hoặc
bị chồng chéo ở một số các văn bản pháp luật; GCNQSDð (Giấy chứng
nhận Quyền sử dụng ñất) là ñiều kiện cần thiết cho hoạt ñộng thị trường
QSDð, nhưng nhiều người dân không muốn nhận trong khi ñó không ít
người ñang phải ñợi chờ nhiều năm ñể ñược cấp GCNQSDð; Công tác bồi
thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế,
dựa vào bảng giá ñất do Nhà nước ban hành hàng năm còn có nhiều bất
cập, gây bức xúc cho người dân ðồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp
luật ñất ñai của các ñối tượng SDð còn hạn chế, việc thực hiện các quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2
ñẩy việc thực hiện các QSDð ở huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất
1.1.1 Quyến sở hữu
Theo ðiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy ñịnh của pháp luật ”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ của
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân,
pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng ).
Quyền sở hữu là quyền ñược ghi nhận và bảo vệ của pháp luật ñối
với một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng sau:
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài
sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của
pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu
tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài
sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là
chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trọng trường hợp ñược chủ sở
hữu trao quyền sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð
cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân.
- Quyền ñịnh ñoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở
hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở
hữu thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu
sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn
thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và
phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5
thời ñảm bảo cho người trực tiếp SDð ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính
mình ñầu tư mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi từ tài sản, tài nguyên ñất ñai. ðây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế
còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn
bộ ñất ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong ñó có cả tổ chức của Nhà
nước, SDð vào mọi mục ñích. Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về
cho người sử dụng trên những thửa ñất cụ thể. Quyền sử dụng ñất ñai của
Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch SDð, trong
việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản
và tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao
ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp GCNQSDð. Việc ñịnh ñoạt số phận pháp
lý của từng thửa ñất cụ thể lien quan ñến QSDð, thể hiện qua việc chuyển
ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDð.
Những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích sử dụng, phương thức
nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật (Nguyễn
ðình Bồng, 2006).
1.1.2 Quyền sử dụng ñất
Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất
ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật.
Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước có
người SDð chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch SDð mà pháp luật cho phép…
Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð
một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền
sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có
quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDð, thuế SDð và tiền SDð; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường
hợp không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải
ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp
luật (Nguyễn ðình Bồng, 2006, 2009).
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình
huống ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao
ñộng xã hội, việc chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ thương
mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một tỷ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản (Nguyễn ðình Bồng,
2006, 2009).
- Thế chấp QSDð là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế
chấp ñể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai làm vật thế
chấp không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không
thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu
tiên thanh toán ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñất ñai là cơ sở của thế chấp
tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần
Phát triển nhà ở Singapore ñầu tư. Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn
880.000 căn hộ, trong ñó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.
Chương trình nhà ở của Singapore có ñược thành công trên là nhờ kết
hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư ñược thiết kế hợp lý ngay
từ ñầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho
người mua. Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách ñây 40 năm,
trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m
2
, nay tối thiểu
phải 60 m
2
với 2 - 3 phòng ngủ.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9
Ủy ban phát triển nhà ñược thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX
với dự ñịnh chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết ñịnh
phải bán những căn hộ ñó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải ñể
người dân sở hữu một tài sản nào ñó ñể họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả
ñất nước. ðể dân chúng có thể mua ñược nhà, Chính phủ cung cấp các
khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền
mua nhà, ñồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo
hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà ñược trợ cấp sẽ thấp hơn giá
thị trường.
Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng ñồng vì
Singapore mang ñặc tính ña văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống.
ðồng thời, mỗi khu ñô thị lại có bản sắc riêng. ðặc biệt, những cá nhân có
nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ ñược ưu tiên và ñược trợ cấp
nhiều hơn.
Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình ñổi mới khu căn hộ
nào ñể ño ranh giới thửa ñất.
. Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới
thửa ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa
nắm. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng). Nếu 5 năm ñất không ñược sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu
lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy
NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
. Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới
thửa ñất ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau
30 ngày thong báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký
chuyển nhượng). ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.
+ Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm
thời về ñất. Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm
1954 sau khi có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11
nhưng không thuộc vùng ñất mà Ủy ban cấp ñất Quốc gia thông báo là khu
vực ñịa chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển
nhượng trừ phi có dấu “ðược sử dụng”. Có thể chuyển thành giấy chứng
nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành
giấy sở hữu NS4 nếu ñủ mọi ñiều kiện. ðất không ñược ñể không sử dụng
quá 10 năm.
+ Giấy chứng nhận STK1 và STK2: Năm 1995 Chính phủ cho phép
các tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo
vệ rừng ñược QSDð trong vòng 5 năm và ñược tiếp tục sử dụng nếu ñược
Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
+ Giấy chứng nhận NK1 và NK3: là giấy chứng nhận ñất ñịnh cư do
Cục phúc lợi xã hội và khuyến khích hợp tác quản lý. Loại ñất này không
ñược chuyển nhượng, chỉ có thể ñược thừa kế.
. Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai.
. Có quyền tiến hành các giao dịch như: chuyển nhượng, cho thuê,
ñóng tiền… trên ñất ñai của mình.
. Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên ñể có ñược các
bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
. Có quyền ñể lại ñất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên
ñó theo di chúc.
+ Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là ñất chưa ñược ño hoàn chỉnh.
Ranh giới thửa ñất còn ñang tạm thời. Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hạn
chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
. Ranh giới ñất còn là tạm thời.
. Trừ khi có quy ñịnh thêm trong Bộ luật ñất ñai, chủ sở hữu không
ñược chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai và không ñược ngăn chia các ngôi
nhà nhiều tầng trên ñất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại ñất ñã giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi ñất, các chủ sở hữu
ñược ñền bù thỏa ñáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách ñối với ñất bị thu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13
hồi có thể phản ñối về việc ño ñạc diện tích ñất, số tiền ñền bù, người ñược
ñền bù hoặc việc chia tiền ñền bù. Những phản ñối này chỉ ñược ñưa ra nếu
như cá nhân ñó ñã khiếu nại với cơ quan quản lý ñất ñất ñai khi ñược thẩm vấn và
vụ việc sẽ ñược chuyển sang tòa án. Sau khi trả tiền ñền bù, cơ quan tổ chức sẽ có
ñược ñất ñai hợp pháp cho dù còn có phản ñối (Chu Tuấn Tú, 2000).
1.2.4 Trung Quốc
Theo ðiều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân
Trung Hoa, ñất ñai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ñối với ñất ñô
thị) hoặc sở hữu tập thể (ñối với ñất thuộc khu vực nông thôn). Vì ñất ñai ở
nông thôn cũng là ñối tượng quản lý của chính quyền ñịa phương và Trung
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDð không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường
trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð
phải ñăng ký QSDð tại phòng Quản lý nhà nước về ñất ñai, kèm với việc
nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá chuyển
nhượng. Không có quy ñịnh nào của pháp luật nhằm xác ñịnh giá chuyển
nhượng này mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
thỏa thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp một cách
ñáng ngờ, chính quyền ñịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDð
trong trường hợp này. Quy ñịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối
trong chuyển nhượng QSDð.
+ Cho thuê ñất:
Người SDð có thể cho thuê QSDð ñể nhận tiền cho thuê. Giao dịch
này phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng. Hai bên trong giao dịch phải
ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong thời
hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp ñồng là
bên thuê phải SDð ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã cam kết
trước ñây ñể có ñược QSDð.
Copyright: Tài liệu đại học ©