BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGUYỄN HUY THÁI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LỘC,
TỈNH HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
HÀ NỘI – 2015



LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả
nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ đã được cảm ơn và các thông tin trích
dẫn đã được nêu rõ nguồn gốc. Tác giả Luận văn
Nguyễn Huy Thái
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai –Học viện
Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn
tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Phan Thị Thanh Huyền, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Gia Lộc, Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện, Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất huyện, Phòng Thống kê huyện,

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1 Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất 3
1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai 3
1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 5
1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất 9
1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 15
1.2.1. Mỹ 15
1.2.2. Pháp 16
1.2.3.Thụy Điển 16
1.2.4. Malaysia 17
1.2.5. Trung Quốc 19
1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 20
1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 20
1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 24
1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 28
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33
2.2 Nội dung nghiên cứu 33
2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lộc 33
2.2.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Gia Lộc 33
2.2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
tại huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013 33
2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất huyện Gia Lộc 33

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
CHXHCNVN Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
ĐVT Đơn vị tính
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QĐ Quyết định
SDĐ Sử dụng đất
QSDĐ Quyền sử dụng đất
STT Số thứ tự
TN&MT
TT
Tài nguyên và Môi trường
Thị trấn
UBND Uỷ ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 3.1 Tỷ trọng các ngành kinh tế của huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 – 2013 41
Bảng 3.2 Diện tích, dân số huyện Gia Lộc tính đến 31/12/2013 42
Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lộc năm 2013 52

Hình 3.4 Kết quả thực hiện quyền tặng cho với đất ở trên địa bàn huyện
Gia Lộc giai đoạn 2009-2013 67
Hình 3.5 Kết quả thực hiện quyền quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ đất ở
trên địa bàn huyện Gia Lộc giai đoạn 2009-2013 71
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho
nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là nguồn tài
nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết.
Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử
dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn
đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng
đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện
các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng đất
(QSDĐ)là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới nhiều
hình thức rất đa dạng và là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất
đã được quy định. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới
được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các
trình tự, thủ tục thực hiện.
Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là bước đột phá
quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra một thời kỳ
mới cho các quan hệ xã hội diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa. Đến Luật Đất đai 2003 đã có nhiều đổi mới với xu thế ngày càng

dụng đất.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất
1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1 Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất
đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có
thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng
chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao
lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển

đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông trên thị trường là đất
đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một
hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc
kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc gia như Trung
Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy, thị trường đất
đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa
những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

theo quy định của pháp luật. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương
phẩm là quyền sử dụng đất.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta.
1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.2.1 Quyền sở hữu
Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, Luật Đất đai 2003 tại Khoản 1
Điều 5 đã khẳng định rõ hơn quyền sở hữu đất đai như sau: Toàn bộ đất đai trong
phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Cùng
với đó, với vai trò chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông
qua hàng loạt các quyền như: quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử
dụng đất; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lí nhà nước ở cả phương diện hành
chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử
dụng đất, điều tiết các thu nhập đối với người sử dụng đất và thực hiện quyền giải

dụng tài sản là một trong nhữung cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản.
1.1.2.2 Quyền sử dụng đất
Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia. Ngoài ý nghĩa
là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh
giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định. Không chỉ có vậy,
đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là một tài nguyên vô
tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian, diện tích nhưng
vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Chính bởi vậy, nhằm đảm bảo cho
việc quản lí và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lại cho con người, pháp
luật của nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá
nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất
những quyền và lợi ích nhất định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người sử dụng
đất phát huy năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất.
Hiến pháp 1992 tại Điều 17 của nước ta quy định: “Nhà nước thống nhất quản
lý tòan bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và
có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài;
Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết
kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy định
của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1992).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

Khi xem xét và tiếp cận quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với quyền sở
hữu đất đai cho thấy, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu và bị chi phối
bởi quyền sở hữu đối với đất đai. Ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai thì quyền sử dụng đất là một quyền năng của quyền sở hữu và không tách rời
quyền sở hữu. Người có quyền sử dụng đất cũng đồng thời là người có quyền sở
hữu chính mảnh đất đó. Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các quyền đối với
đất, họ cũng đồng thời là người có quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh

và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông
qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử
dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền
sử dụng đất” (Nguyễn Ngọc Hòa, 1999). Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất
của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện
qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất
thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ
pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị
và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm
vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không
là tùy thuộc vào Người sử dụng đất - người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất
theo ý đồ của Nhà nước. Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở
thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ
thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Đến đây, có thể thấy
rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một
trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng
với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng
đất cụ thể). Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng
đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất.
Như vậy, chủ thể thực hiện QSDĐ với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ
không phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận
và đảm bảo thực hiện, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để
khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho NSDĐ sử dụng
tức là giao cho NSDĐ một trong 3 quyền năng của mình đó là QSDĐ. Nắm trong
tay QSDĐ diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh QSDĐ ổn định, lâu dài,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua

là sự
kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu
cầu phát triển kinh tế - xã

hội

trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

đất nước,

phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,

hội nhập
quốc tế

và

bảo đảm

giữ vững

ổn định chính trị - xã hội

của đất nước. Luật Đất đai
2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan

vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: người sử dụng đất được thực hiện các quyền
nêu trên khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không
bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực
hiện các quyền thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao dịch thực hiện có
hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được
Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê phải
được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng
theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp
thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực
hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi
phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử
dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013).
- Tại Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp: Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông
nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác và chỉ
được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông
nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ
phí trước bạ (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế
không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích
sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình,
cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng,

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất và không có mục đích thương mại; được thực hiện trong những
trường hợp sau đây (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005):
- Nông dân dồn đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt
nước nuôi trồng thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

trang đồng ruộng tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự
manh mún ruộng đất.
- Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay
đổi chỗ ở.
b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật
cho phép… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử
dụng đó và số đầu tư là tăng giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là: Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian
giao đất; Nhà nước có quyền điều tiếu phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có
thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất; Mọi cuộc chuyển
nhượng sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
c. Thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005, thừa kế quyền sử dụng đất là việc
chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của
Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Người thừa kế quyền sử dụng đất có thể là cá nhân (thừa kế theo pháp luật)

Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà
thôi (Nguyễn Hải An, 2011).
e. Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai
năm 1993. Quyền năng này tiếp tục được nghi nhận trong các quy định của Luật
Đất đai năm 2003 và năm 2013.
Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để
quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự từ điều 715 đến điều 721. Đây là
những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền
năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân
hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay. Đất
đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp sử dụng.
Khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền
đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
f. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Người sử dụng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất mà thực chất là việc dành quyền sử dụng đất của mình cho người
khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê đất hoặc
hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật. Người sử dụng
cho thuê đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó không có nguồn