BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------

-------

NGUYỄN TUẤN ANH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN,
TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------

-------

NGUYỄN TUẤN ANH


Trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, người trực tiếp hướng dẫn
khoa học đã tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn .
Trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Tân Yên, Phòng Tài nguyên và
Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Tân Yên, Chi cục Thuế
huyện Tân Yên, Chi cục Thống kê huyện Tân Yên, Lãnh đạo Ủy ban nhân dân và
cán bộ địa chính của thị trấn Cao Thượng, xã Liên Sơn, xã Ngọc Châu – huyện Tân
Yên, tỉnh Bắc Giang (là các đơn vị điều tra số liệu) đã tạo mọi điều kiện thuận lợi
và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá trình nghiên cứu Luận
văn.
Trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia
đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên
cứu để hoàn thành Luận văn./.
Hà Nội, ngày 09 tháng 11 năm 2015
TÁC GIẢ

Nguyễn Tuấn Anh

iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục


2.1

Mục tiêu nghiên cứu

3

2.2 Yêu cầu

3

Chương 1TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1 Một số khái niệm liên quan đến đất, quyền sử dụng đất

4

1.1.1 Đất đai

4

1.1.2 Thị trường đất đai

5

1.1.3 Quyền sở hữu

6


1.3.2 Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến việc thực hiện các
quyền sử dụng đất

24

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

iv

29


Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

37

2.1 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

37

2.2 Nội dung nghiên cứu

37

2.2.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Tân Yên

37

2.2.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Tân Yên


40

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tân Yên

40

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

40

3.1.2 Điều kiện hạ tầng- kinh tế- xã hội

42

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

44

3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai của huyện từ năm 2010 đến năm 2014

45

3.2.1 Sơ lược về công tác quản lý đất đai của huyện

45

3.2.2 Sơ lược về thực trạng sử dụng đất của huyện

48

64

3.3.5 Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

67

3.3.6 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử
dụng đất

71

3.3.7 Đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của
huyện Tân Yên

74

3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện
Tân Yên

78

3.4.1 Về lãnh đạo, chỉ đạo

78

3.4.2 Giải pháp về chính sách

79

3.4.3 Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân, tổ chức

Chú giải

CN -TTCN- XDCB

Công nghiệp -Tiểu thu công nghiệp - Xây dựng cơ bản

Đvt

Đơn vị tính

QSD Đ

Quyền sử dụng đất

Stt

Số thứ tự

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG
STT
3.1

Tên bảng


Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, vườn từ
năm 2010 đến năm 2014 (Cấp sau chuyển quyền sử dụng đất)

3.6

60

Tổng hợp quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 địa điểm
nghiên cứu

3.7

57

61

Tổng hợp tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất
nông nghiệp tại 3 đơn vị nghiên cứu

63

3.8

Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất

65

3.9


STT

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ địa điểm nghiên cứu

38

3.2

Bản đồ hành chính huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang

40

3.3

Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Yên

49

3.4

Biểu đồ kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

58


dụng riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai vẫn có nhiều hình
thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp
năm 1980, nước ta tồn tại một hình thức là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm
1992, tại Điều 18 quy định với tinh thần là người được Nhà nước giao đất thì được
chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến
pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai năm
1998, năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã từng bước cụ
thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho
người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê
(như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể).
Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp
cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà
nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị
trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy Đại hội Đảng lần thứ IX chủ trương
phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất . Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai
2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất thực hiện
các quyền. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa
phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ xây dựng các khu
công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường học, bệnh
viện,... dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định còn chưa phù hợp thực tế, thiếu tính
minh bạch. Giải phóng mặt bằng chậm trễ là yếu tố cản trở tiến độ đầu tư của hầu hết các
công trình.
- Việc đất đai manh mún đã phần nào khắc phục sau dồn đổi ruộng. Tuy nhiên

1




2


2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc
Giang.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên trên
địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình thực
hiện các quyền sử dụng đất ;
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc
thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang

3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số khái niệm liên quan đến đất, quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả
mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm
ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.

ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết
kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo
nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai theo nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường
đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường
đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý
nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là
nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các
nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc
gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường
giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hóa lưu thông trên thị
trường là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được
dùng như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng
dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc
gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất dưới hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy,
thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị
trường giữa những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với
người khác theo quy định của pháp luật. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai
thương phẩm là quyền sử dụng đất.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta.

5




6


lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai
trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử
dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh
thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép
người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời
gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này
chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử
dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân)
trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất
cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích
từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho
toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước, sử dụng đất vào mọi mục đích.

giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định. Không chỉ có vậy,
đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là một tài nguyên vô
tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian, diện tích nhưng
vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Chính bởi vậy, nhằm đảm bảo cho
việc quản lý và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lại cho con người, pháp
luật nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ
chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất những quyền
và lợi ích nhất định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người sử dụng đất phát huy

8


năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất.
Hiến pháp năm 1992 nước ta quy định: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài; Tổ
chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,
được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp
luật” (Quốc hội, 1992).
Khi xem xét và tiếp cận quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với quyền sở
hữu đất đai cho thấy, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu và bị chi phối
bởi quyền sở hữu đối với đất đai. Ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai thì quyền sử dụng đất là một quyền năng của quyền sở hữu và không tách rời
quyền sở hữu. Người có quyền sử dụng đất đồng thời là người có quyền sở hữu
chính mảnh đất đó. Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các quyền đối với đất,
họ cũng đồng thời là người có quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất
thuộc quyền sở hữu của mình. Khác với những nước thực hiện quyền sở hữu tư
nhân đối với đất đai nêu trên, ở các nước duy trì chế độ sở hữu Nhà nước hay chế
độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì quyền sử dụng đất được
tiếp cận có phần khác biệt hơn. Theo đó, quyền sử dụng đất vừa mang tính chất phụ

pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị
và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm
vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không
là tùy thuộc vào Người sử dụng đất – người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất
theo ý đồ của Nhà nước. Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ thể nào cũng có thể trở
thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ
thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Đến đây, có thể thấy
rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phục thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa
một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét
chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử
dụng đất cụ thể). Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng
đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử
dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất.
Như vậy, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử dụng
đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là người đại diện chủ sở
hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật

10


ghi nhận và đảm bảo thực hiện, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt. Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng
đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho người
sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người sử dụng đất một trong ba quyền năng của
mình đó là quyền sử dụng đất. Nắm trong tay quyền sử dụng đất diện tích đất mà
nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, người sử dụng đất
còn được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của mình như chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn….bằng giá trị quyền sử dụng nhằm
đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình. Để đảm bảo các quyền trên của người sử
dụng đất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong các
trường hợp: Nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất
(nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo
kiểu “có tốt, có xấu, có xa, có gần”; những người có đất ở trong cùng địa phương
(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi
quyền sử dụng đất là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009).
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp
luật cho phép… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có
được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và
việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có
quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi
vi phạm pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006, 2009).
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng cho thuê
hoặc cho thuê lại đất, cũng là hình thức chuyển quyền sử dụng đất của mình cho
người khác với sự thỏa thuận thông qua hợp đồng phù hợp với quy định của pháp

12


luật. Người sử dụng đất cho thuê đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người
khác bằng hợp đồng theo quy định mà đất đó có nguồn gốc không phải từ thuê của



sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập
của Luật Đất đai năm 2003.
Về Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Bổ sung quy định quyền và
nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (Khoản 2,
Điều 167, Luật đất đai 2013): Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì
có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp
trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và
nghĩa vụ của tổ chức kinh tế. Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo
phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện
quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa
theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất theo quy định. Trường hợp không chia được theo phần thì ủy
quyền cho người đại diện để thực hiện. Quy định cụ thể các trường hợp phải công
chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất
(Khoản 3 Điều 167, Luật đất đai 2013). Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với
đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất
động sản. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức
hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu
của các bên. Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Luật hóa quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thời điểm
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 168, Luật đất đai 2013); các

những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách
của mình. Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong
những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư. Hiện nay, Ủy ban này
quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.
Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp
nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm
mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích
mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần

15